Стоимость жилья может начать снижаться

В новом исследовании эксперты Аналитического центра Домклик рассмотрели динамику изменения стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках для крупнейших субъектов РФ за первые 6 месяцев 2023 года.

Также аналитики посчитали средний размер скидки, которую получают покупатели при  на вторичном рынке.

В европейских странах заметно дешевеет жилье: лидерами по снижению цен стали Люксембург, Германия, Финляндия, Словакия и Чехия. Эксперты связывают это с кризисом на рынке недвижимости Китая и проседанием экономик из-за разрыва отношений с Россией. Российскому рынку, по их словам, опасаться нечего: несмотря на увеличение объемов нераспроданного жилья, обеспеченность россиян квадратными метрами остается не слишком высокой. Ужесточение условий выдачи ипотеки может вызвать временное снижение спроса, но сильного проседания не будет, уверены девелоперы. Нереалистичность «китайского сценария» — в материале «Ленты.ру».

После завершения программы льготной ипотеки разница между ценами на первичном и вторичном рынках жилья будет постепенно сокращаться, считают в институте жилищного развития

Цены на новостройки в 2024 году стабилизируются, в 2025–2026 годах их рост, как предполается, не будет обгонять инфляцию, ожидаемую на уровне 4%. На вторичном рынке жилья в 2024 году цены могут снизиться, а в 2025–2026 годах будут расти на уровне инфляции. Такие данные содержатся в предоставленном «РБК-Недвижимости» отчете «Дом.РФ», посвященном итогам в жилищной сфере в 2023 году и прогнозам на 2024–2026 годы.

Согласно прогнозам «Дом.РФ», стоимость жилья на вторичном рынке в этом году будет стагнировать из-за высоких процентных ставок по ипотеке. При этом после завершения программы льготной ипотеки на новостройки цены на первичном и вторичном рынках станут постепенно сближаться, считают аналитики.

Давление на цены будет оказывать спрос на жилье, который заметно сократится в 2024 году из-за высоких процентных ставок, а также ужесточения условий программы льготной ипотеки на новостройки и ее ожидаемой отмены в середине года, поясняют в «Дом.РФ». Ипотечные выдачи снизятся даже с учетом продления программы семейной ипотеки после 1 июля, отметили там.

Как росли цены на жилье

Первичный рынок в последние годы опережал вторичный по темпам роста цен. По данным института жилищного развития, номинальные цены на новостройки выросли:

В то время готовое жилье подорожало:

Отмечается, что рост цен в прошлом году был обеспечен за счет высоких продаж второго полугодия.

Читать в полной версии

В условиях ограниченного спроса и постепенного увеличения объема предложения динамика цен на вторичное жилье замедлилась: его средняя стоимость на крупнейших региональных рынках страны за последний месяц выросла только на 0,4%. Аналитики отмечают, что до 40% лотов сейчас продается со снижением цены, а номинальная стоимость предложений за период экспозиции сокращается в среднем на 3,5%. Это может быть предпосылкой к снижению средних ставок в будущем, но динамика, по мнению аналитиков, будет сдержанной: сокращения более чем на 1% в месяц на рынке не ждут.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале апреля составила 143,4 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись относительно предыдущего месяца на 0,4%. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». В «Этажах» среднюю стоимость вторичной недвижимости в России в целом оценивают в 126,4 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 3,5%. В «Авито Недвижимости» добавляют, что стоимость лота на вторичном рынке России сейчас составляет в среднем 5,2 млн руб. Год к году показатель вырос на 15,6%.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на то, что на региональных рынках ситуация остается нетипично стабильной.

Изменение среднего показателя более чем на 1% за месяц аналитики зафиксировали только в Краснодаре. Рост составил 2,2%, до 135 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» также отмечают увеличение показателя на 1,3% за месяц в Нижнем Новгороде, до 146,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Красноярске, по данным компании, рост составил 1%, до 123,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Самаре аналитики зафиксировали снижение на 0,8%, до 107,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного жилья за месяц не поменялась и составляет 218,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве «вторичка», согласно «Циан.Аналитике», сейчас экспонируется в среднем за 336,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,2%, за год вырос на 6,9%. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что около 40% объектов реализуется с понижением цены на 2%. «Можно говорить о намечающейся тенденции уменьшения стоимости вторичного жилья»,— констатирует он. По его словам, спрос отстает от прошлогоднего в среднем на 25% и основным сдерживающим активность фактором остается дорогая ипотека. Одновременно господин Шлома напоминает, что в первом квартале прошлого года рынок был достаточно активным. Сейчас, по его мнению, скорее наблюдается затишье.

В России дорожают новостройки и вторичное жилье

Не стала исключением и Россия. На протяжении 2023 года стоимость первичного жилья в стране активно росла, причем в регионах это происходило быстрее, чем в столицах, рассказали аналитики сервиса «Яндекс Недвижимость». Так, новостройки в Челябинске и Сочи стали дороже почти на четверть — 25,6 и 23,3 процента соответственно; на 21,7 процента выросли цены в Нижнем Новгороде. Меньше всего подорожало новое жилье в Санкт-Петербурге и Москве — на 4,3 и 6,7 процента, до 240 и 320 тысяч рублей за «квадрат».

Согласно статистике «Авито Недвижимости», квартиры в новостройках в РФ в прошлом году прибавили 8 процентов по стоимости за объект и 6 процентов — в пересчете за квадратный метр. При этом в Москве интерес к новым объектам в конце года вырос на треть, а в Санкт-Петербурге, напротив, сократился — сразу на 18 процентов.

В середине декабря председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что льготную ипотеку необходимо сделать адресной. Безадресную льготную ипотеку, которая запускалась как антикризисная мера, нужно завершать в июле, сообщила она. Тогда же власти скорректировали некоторые параметры льготных ипотечных программ. Первоначальный взнос по льготной ипотеке увеличился до 30 процентов,  а максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки стал одинаковым для всех регионов — 6 миллионов рублей. До этого в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области верхняя планка составляла 12 миллионов рублей.

Разгон цен на новостройки, вызванный дешевой ипотекой, привел к огромному разрыву между стоимостью первичного и вторичного жилья — в 42 процента. То есть новостройка, став вторичкой, сильно теряет в цене, отмечает директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин. Однако и покупка «вторички» по текущим ставкам не слишком выгодна, предупреждает эксперт рынка недвижимости, инвестор Ксения Аверс. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась за год на 11,9 процента, а лидером по приросту цен стал Челябинск, где цены выросли на 40 процентов.

за «квадрат» достигла стоимость вторичного жилья в Москве в конце 2023 года

Городами с самой высокой стоимостью квадратного метра на «вторичке» в конце 2023 года оказались Москва (306 тысяч за «квадрат»), Сочи (244 тысячи), Санкт-Петербург (188 тысяч) и Севастополь (156 тысяч). Наиболее доступная недвижимость нашлась в Брянске, Ульяновске и Ижевске — там с покупателей просят от 72 до 77 тысяч рублей за квадратный метр.

Рынок недвижимости в России очень неоднороден, его структура в разных регионах страны отличается, отметил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. «Где-то динамика строительства выше, рынок активный, живой, и это создает ценовой пузырь — как, например, в Краснодарском крае», — привел он пример. Долгое время недвижимость в регионе была сильно недооценена, затем низкие цены привлекли инвесторов, началась активная застройка, вспоминает собеседник «Ленты.ру». Сейчас рынок в регионе снова пошел на спад, и выросшие ранее цены вынуждены корректироваться в сторону снижения.

После выборов президента рынок на время замрет, однако цены снижаться не будут, считает Аверс. В первое время девелоперы будут пытаться спасти ситуацию акциями и скидками, «вшитыми» в спецпредложения, но стоимость квартир все еще будет завышенной. Скорректироваться она может позже, убеждена эксперт.

Цены на жилье остаются высокими в США, Канаде и Турции

Не слишком вписываются в общую статистику США: цены на жилье здесь продолжают увеличиваться. Оценки брокеров при этом разнятся: по данным Zillow Group, в январе стоимость вторичного жилья в Штатах выросла на 3,1 процента год к году; в Redfin полагают, что цены увеличились больше — на 6,7 процента.

Рынок недвижимости США специфичен — на «вторичку» приходится около 90 процентов всех контрактов на покупку жилья. При этом там наблюдается дефицит предложения — экспонируемая вторичная недвижимость покрывает только три месяца продаж. Такая же ситуация складывается и на рынке готовых новостроек, а вот домов на стадии строительства в Штатах в избытке (как и тех, возведение которых еще не начато).

Заметный провал на этом рынке случился в октябре: объемы продаж вторичных квартир тогда снизились на 2 процента к предыдущему месяцу, достигнув 3,96 миллиона домов (что стало минимумом с октября 2010 года). Эксперты объясняли это увеличением ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на жилье. По итогам 2023 года показатель доступности жилья в Штатах стал худшим за все время подсчета, то есть с 2012 года, сообщили в Redfin.

Однако в 2024 году ситуация с доступностью домов в Штатах может улучшиться, допустил де ла Кампа. Ставки по ипотеке сейчас демонстрируют снижение, число людей, выставляющих дома на продажу, растет, и к тому же имеется фактор отложенного спроса, объяснил он. По мнению эксперта, во втором и третьем кварталах этого года стоимость жилья в США снизится на 1 процент в годовом исчислении.

По-прежнему дорогой остается и недвижимость в Канаде. Доступность жилья в стране в третьем квартале 2023 года достигла наихудшего уровня за 41 год: рост стоимости заемных средств в стране совпал с удорожанием жилья. В последнем квартале ситуация немного улучшилась — фиксированные ставки по ипотечным кредитам стали снижаться в ожидании уменьшения ставок канадским регулятором в 2024 году.

подорожали квартиры в Анкаре в 2023 году

В число стран, где цены на недвижимость в 2023 году выросли, вошли также Болгария, Австралия, Польша, Литва, Греция, Хорватия и ОАЭ. Настоящим лидером по росту цен оказалась Турция: в октябре квадратные метры в стране подорожали на 21 процент год к году.

Наибольший прирост среди турецких городов продемонстрировала Анкара: квартиры в 2023 году здесь выросли в цене на 102,7 процента. Основная причина — быстрые темпы инфляции, вызванные экономическими трудностями, которые переживает Турция. На второй строчке расположился Стамбул, где стоимость жилья увеличилась на 77,6 процента.

Как менялись цены на новостройки в 2023 году

Изменение медианной стоимости квадратного метра (%) с января 2023 года. Данные по ипотечным сделкам Сбербанка. В исследовании рассматривались регионы с достаточным количеством ипотечных сделок Сбера для анализа (не менее 50), поэтому некоторых субъектов нет на карте.

За первые 6 месяцев 2023 было оформлено более 132 тыс. ипотечных сделок, что на 38% превышает показатель первого полугодия 2022 года, и на 11% — 2021 года. Сравнение данных за январь и июнь 2023 года показало, что в большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках незначительно увеличилась (в пределах 5%).

В большинстве крупнейших субъектов, включающих в себя города-миллионники, стоимость также выросла. Явное снижение фиксируется только в Ростовской области (-16%, наибольшее снижение), в Московской области и в Краснодарском крае (-4%).

Динамика стоимости первичной недвижимости на примере пяти регионов, лидирующих по количеству выдач в первом полугодии

В начале 2023 года аналитики продолжили наблюдать последствия ажиотажа, связанного с множеством заявлений о прекращении действия льготной ипотеки и об ограничении возможности субсидирования со стороны застройщиков. Напомним, что в большинстве крупнейших регионов в последние месяцы 2022 года был отмечен рост цен на новостройки. Таким образом продавцы первичной недвижимости стремились обезопасить себя и извлечь максимальную выгоду из образовавшегося всплеска покупательской активности.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области увеличение спроса на новостройки оказалось краткосрочным — уже в феврале наблюдается снижение до уровня начала IV квартала 2022 года и ниже. Однако в ряде регионов высокий спрос на первичное жилье фиксировался и в начале года, соответственно, цены и в январе продолжили расти (Тюменская область — яркий пример). Спад уровня цен фиксируется только в феврале-марте.

На протяжении всего I квартала количество сделок на всероссийском первичном рынке росло. Уже в марте количество выдач (около 27 тыс.) существенно превысило показатели, которые наблюдались во втором полугодии 2022 года (до 18 тыс., за исключением ажиотажного декабря). Во II квартале количество выдач продолжало оставаться высоким (выше 25 тыс.).

Резкий рост ипотеки привел к колебаниям цен в большинстве регионов, лидирующих по спросу. Так, в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области в апреле цены изменились сразу на 2% (по отношению к марту). И вплоть до июня стоимость продолжает колебаться в поисках нового равновесия.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в июне 2023 года

В июне стоимость первичного жилья в большинстве регионов, лидирующих по количеству выдач, вновь идет на повышение. Так, в Московской области, Москве, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Челябинской области прирост составил 1-2%. Лидером по росту цен также является крупный регион с большим количеством сделок — Республика Татарстан (+9%).

Первичный рынок. Медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам Сбербанка (отношение стоимости объекта недвижимости к его общей площади). Приведены данные по крупнейшим регионам РФ и по регионам, входящим в топ-10 по количеству выдач в июне. Изменение стоимости квадратного метра (%) по отношению к стоимости в мае 2023 обозначено цифрами у основания столбцов (снижение стоимости обозначено зеленым, повышение — красным).

Можно выделить ряд факторов, повлиявших на стоимость первичной недвижимости. Во-первых, начинает сказываться рост объема инвестиций в недвижимость на фоне ослабления курса национальной валюты. Во-вторых, часть продавцов пошли на повышение цен из-за заявлений о скором прекращении действия льготных программ. В июне несколько изданий заявили о том, что лимиты по льготной ипотеке почти исчерпаны, и что льготные ипотечные программы могут завершиться уже этой осенью.

Аналитики считают, что резкий скачок цен на новостройки — реакция рынка на возросшую экономическую неопределенность, в том числе по поводу действия льготных программ. Скорее всего, в ближайшее время лимиты по программе «Господдержка» будут увеличены, и степень неопределенности существенно снизится.

Как менялись цены на вторичку

Изменение медианной стоимости квадратного метра (%) с начала 2023 года. Данные по ипотечным сделкам Сбербанка на вторичном рынке. В исследовании рассматривались регионы с достаточным количеством ипотечных сделок Сбера для анализа (не менее 50), поэтому некоторых субъектов нет на карте.

Ситуация на рынке готового жилья схожа с рынком новостроек: согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбербанка, в июне в большинстве регионов РФ стоимость квадратного метра также превышает значения января. Наибольший прирост отмечается в Омской (+11%), Волгоградской (+10%) и Челябинской областях (+9%). Из всех городов-миллионников снижение фиксируется в Санкт-Петербурге (-0,9%) и более значительное — в Свердловской области (-4,6%).

Динамика стоимости квартир на вторичном рынке на примере пяти регионов, лидирующих по количеству выдач в первом полугодии.

Декабрьский ажиотаж на рынке первичного жилья по поводу возможной отмены льготной ипотеки привел к усилению конкуренции за покупателей между рынком новостроек и готового жилья. Как итог, в ноябре-декабре 2022 года стоимость вторичных квартир в большинстве субъектов РФ снизилась. Наиболее ярко борьба за покупателей проявилась в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область, где стоимость квадратного метра снизилась на 2–4%.

В начале 2023 года в столичных регионах (Москва, Московская область) тренд на снижение сохранился. Причина заключалась в новом всплеске интереса населения к другим категориям жилья (первичная недвижимость, ИЖС) и, как следствие, в высокой степени неопределенности.

Однако растущий спрос на ипотеку и на вторичное жилье, в частности, привел к достаточно серьезному сдвигу в поведении продавцов: с марта в крупнейших регионах цены на «вторичку» демонстрируют умеренный рост. Так, с марта по июнь увеличение стоимости составило 2–3% в Москве, в Московской и Тюменской областях.

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в июне 2023 года

Вторичный рынок. Медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам Сбербанка (отношение стоимости объекта недвижимости к его общей площади). Приведены данные по крупнейшим регионам РФ и по регионам, входящим в топ-10 по количеству выдач в июне. Изменение стоимости квадратного метра (%) по отношению к стоимости в мае 2023 обозначено цифрами у основания столбцов (снижение стоимости обозначено зеленым, повышение — красным).

В июне отмечается повышение стоимости вторичного жилья практически во всех крупнейших регионах РФ. Медианная стоимость по стране увеличилась сразу на 2,4% (наибольший прирост с сентября 2022 года). Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где фиксируется несущественное снижение на 1%.

По мнению аналитиков Домклик, столь значительное и однородное повышение стоимости вызвано ростом спроса на вторичном рынке. Эксперты связывают этот всплеск покупательской активности с возможным увеличением ключевой ставки ЦБ (которое в итоге и 21 июля). Важным сигналом в пользу скорого подъема ставки послужил устойчивый рост доходности ОФЗ (на длинные сроки, более 5 лет): только за июнь прирост составил около 0,2%.

Кроме того, многие заемщики переключились на вторичный рынок в связи с отменой околонулевой ипотеки весной этого года.

Новостройки подошли к стагнации

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что число сделок на вторичном рынке в январе-феврале продолжит сокращаться, но вряд ли упадет ниже базового. Последний во многом определяется естественным и миграционным движением населения, а оба этих процесса идут достаточно активно, замечает он. Но снижения цен как реакцию на сокращение спроса эксперт ждет лишь в феврале-марте. Сергей Шлома считает, что дальнейшая картина на вторичном рынке полностью зависит от динамики ключевой ставки. Она опустится — спрос на рынке сохранится, останется на высоком уровне — заметно упадет, вместе со средними ценами.

«Стоимость будет опускаться до того уровня, пока рынок воспримет ее как справедливую. Так, в период с 2015 по 2018 год цены упали на 40%, теряя по 10% в год»,— вспоминает эксперт.

Хотя Алексей Муханов поводов заметно снижать цены пока не видит. «Часть квартир, которые не найдут покупателя, вероятно просто уйдут с рынка или перейдут в сегмент аренды, которая заметно подорожала за последний год»,— рассуждает он. Но Ильдар Хусаинов замечает, что на рынке останутся объекты, собственники которых заинтересованы в срочной продаже. Сделки с ними, по мнению эксперта, будут поддерживаться через увеличение уровня торга.

Стоимость первичного жилья стагнирует

Эта тенденция прослеживается на вторичном рынке страны в целом. Руководитель «Этажей» Ильдар Хусаинов считает, что в последний месяц спрос в среднем на 18% отставал от показателей прошлого года, хотя относительно марта прослеживается небольшая позитивная динамика. «Еще сохраняются покупатели с большой долей собственных средств, которые улучшают свои жилищные условия, плюс активизировались семьи с детьми после очередной индексации средств материнского капитала»,— рассуждает он. Господин Попов говорит, что объем предложения на 18 крупнейших региональных рынках за последний месяц вырос на 3%, в марте аналогичная динамика оценивалась в 2%. В «Яндекс Недвижимости» заметили увеличение объема экспозиции на 3,75% за месяц и на 18,5% за год.

На фоне относительно слабого спроса продавцы активизировали предоставление скидок.

«Номинальная цена предложения сейчас за время публикации объявления снижается в среднем на 3,5%»,— поясняет Алексей Попов. Но господин Хусаинов предупреждает, что в целом собственники пользуются абсолютно разными стратегиями. «Некоторые заняли выжидательную позицию и установили цены на свои объекты выше рыночных»,— считает он. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров считает, что общая стагнация цен на вторичном рынке повторяет тренд в сегменте новостроек на фоне отсутствия новостей, которые могли бы оказать заметное влияние на рынок.

Ильдар Хусаинов рассчитывает, что цены на вторичном рынке на ближайшее время заморозятся. Рост, по его мнению, возможен лишь в случае подогревания спроса за счет сокращения льготных ипотечных программ в сегменте новостроек и постепенного снижения ключевой ставки во втором полугодии. Господин Белокуров предполагает, что накопление экспозиции продолжится за счет активной сдачи в эксплуатацию новостроек и отсутствия очевидных стимулов увеличения активности потребителей. В Москве спрос в апреле—мае продолжит отставать от прошлогодних значений, а средняя стоимость жилья может снижаться в среднем на 1% в месяц, прогнозирует Сергей Шлома.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

В европейских странах снижаются цены на жилье

Мировые цены на недвижимость стали падать в третьем квартале 2022 года: до этого с 2011-го наблюдался их планомерный рост. Предыдущее длительное снижение стоимости жилья аналитики фиксировали с конца 2008 по конец 2009 года.

Больше всего цены на жилье в третьем квартале 2023-го снизились в европейском регионе. Лидером стал Люксембург, где квадратные метры подешевели сразу на 17 процентов. Также в топ-5 вошли Германия (минус 15 процентов), Финляндия и Словакия (минус 12 процентов),Чехия (минус 11 процентов). Россия по темпам снижения цен на квартиры оказалась на 25-й строчке: цены на квартиры росли на 3,2 процента медленнее уровня инфляции, чем общая инфляция в стране.

Мировая статистика имеет прямую взаимосвязь с кризисом на рынке недвижимости Китая, говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. Серьезные объемы возведенного в стране жилья не находят своего покупателя, а попытки поддержать девелоперов введением специальных программ, таких как льготная ипотека, не дают нужного отклика. В октябре 2023 года квартиры в КНР подешевели еще на 0,4 процента — падение стало самым резким с февраля 2015-го.

О том, что ухудшение экономической ситуации в Китае повлияет на другие страны, включая Россию, аналитики говорили еще осенью. Москва, после начала СВО перенаправившая внешнюю торговлю на восток, в этом случае станет терять прибыль от экспорта, а это, в свою очередь, сократит предложение валюты на бирже, прогнозировали они. Последнее, по мнению экспертов, может вызвать ослабление рубля и увеличить риски инфляции.

При этом называть текущий кризис на рынке жилья глобальным пока рано, уверен Осадчий. Темпы изменения цен действительно сравнимы с 2008 годом, но утверждать, что итогом этого станет мировой финансовый кризис, преждевременно, солидарна с коллегой эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. Причинами глобального кризиса в 2008 году стало не столько удешевление недвижимости, сколько выпуск банками США ипотечных ценных бумаг, подкрепленных низкокачественными жилищными займами, объясняет она.

Кризис в Китае — не единственная причина снижения мировых цен на жилье. Косвенную роль в этих процессах могла сыграть и Россия, пояснил «Ленте.ру» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. В перечисленных выше странах Европы в прошлые годы наблюдался динамичный рост средней стоимости квадратного метра. По мере разворачивания кризисных процессов в экономике стран разрыв между спросом и предложением начал расти, отмечает он.

«Например, в Германии начался отток производств и капиталов в США. Это стало одним из следствий потери страной российского рынка дешевых энергоносителей и рынка продукции машиностроения», — считает спикер. Данный процесс «косвенно, но чувствительно» затронул и сферу недвижимости: рост стоимости платежей за коммунальные услуги привел к снижению доступности аренды и ее удорожанию. Это, в свою очередь, отразилось на спросе на новую недвижимость в целом, говорит Софронов.

Восточные регионы Финляндии и их экономические агенты оказались в ситуации вынужденной перестройки после разрыва торговых связей с Россией, добавил собеседник «Ленты.ру». «Такая перестройка происходит через откат к меньшим оборотам, и много что остается невостребованным. В том числе это касается недвижимости», — заключил директор ГК «ПСК». Увязывать все случившееся исключительно с российским фактором некорректно, однако в таких ситуациях всегда работает эффект сочетания событий, когда одно усугубляет другое, уверен эксперт.

В Китае, по его словам, свои причины для кризиса.

Подразумевалось, что растущий производственный потенциал будет все больше вовлекать местных жителей, положительно отражаясь на их доходах и спросе на недвижимость.

В реальности ситуация оказалась другой: страна вошла в определенный кризисный цикл. В поисках объяснений достаточно вспомнить планы европейских и американских компаний 2020 года — о решении потратить 1 триллион долларов на вывод и возвращение производств в свои страны в течение пяти лет, напоминает собеседник «Ленты.ру». Этот процесс запустился, и результат не заставил себя ждать, говорит он.

Охлаждение спроса уже настало

В январе 2024 года на рынке жилья и ипотеки наступило серьезное охлаждение: к декабрю 2023 года падение спроса и продаж жилья составило 50%, до 75%. По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года выдача ипотеки сократилась почти на 66% (до 274,9 млрд руб.) в деньгах и почти на 65% (до 65,5 тыс. кредитов) в количественном выражении. В годичном исчислении объем выданной в январе 2024 года ипотеки уменьшился на 3%, а число заключенных договоров — на 15%. Более слабые результаты ипотечный рынок показывал после пика кризиса в 2022 году, когда продажи только начали восстанавливаться. В этом году к фактору сезонности (высокие продажи декабря и низкие января) добавились ужесточения на рынке ипотеки (рост рыночных ставок, повышение первоначального взноса, сокращение размера кредита по льготной ипотеке, а также введение комиссий для застройщиков по льготным программам).

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Что будет со спросом

Ситуация с объемом непроданного жилья в стране отличается от региона к региону, говорит генеральный директор Pro-Vision Communications, инвестор Владимир Виноградов. На традиционных «рынках продавца» — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и ряде городов-миллионников — возможна временная стагнация спроса, допускает он. Но связывает это эксперт не с нарастающими объемами вывода в продажу новых объектов (как это произошло в Китае), а с ростом ключевой ставки и коррекцией ипотечных программ.

При этом тренд на ужесточение льготных программ пошатнули адресные меры поддержки ипотечного кредитования, озвученные в конце февраля, замечает глава Pro-Vision Communications. «Вероятно, продление семейной ипотеки по ставке в 6 процентов и выплат маткапитала до 2030 года сможет привлечь на рынок новых семейных покупателей», — допустил инвестор.

Удержит текущий спрос, на его взгляд, и привычка держать деньги «в бетоне». «Выбирая между консервативными способами сохранить накопления, сейчас многие отдают предпочтения вкладам. Однако снижение ключевой ставки может вернуть покупателей (и в первую очередь инвестиционных) на рынок недвижимости, тем самым также поддержав спрос», — прогнозирует Виноградов.

Впрочем, звучат и альтернативные мнения. Поводов для негативных прогнозов достаточно, и они реальны, убежден Злобин. «Спрос на льготную ипотеку — а именно она в большинстве регионов остается одним из важнейших локомотивов строительного сектора — может быстро просесть, — прогнозирует он. — Падение, по разным оценкам, может составить до трети от сегодняшнего объема, и для рынка это будет очень существенно». При сохранении в будущем высокой ставки рефинансирования перекрыть такое снижение будет нечем, ведь «вторичка» останется недоступной для многих покупателей, предупреждает эксперт.

Изменить ситуацию на рынке недвижимости может и предпринимаемая Центробанком мера по ужесточению требований к ипотеке, полагает директор по развитию компании «Астерра». Новые правила, вступившие в силу с 1 марта, должны минимизировать риски для банков, сдерживать рост закредитованности и остановить раздувание цен, пояснил Злобин. Однако для получателей ипотеки на первом этапе это становится минусом: ипотеку будет сложнее получить — а значит, спрос уменьшится.

«Застройщики начнут снижать цены, они в этом случае тоже в минусе. Со временем ситуация начнет выравниваться, но это долгосрочная перспектива, которую сложно прогнозировать», — заключает эксперт.

Президент предложил продлить действие госпрограммы «Семейная ипотека» до 2030 года, что позволит поддержать спрос и охлаждать перегрев на рынке постепенно, прогнозирует Чернов. Поэтому снижения цен на новостройки в России до 2030 года можно не ждать, но темпы роста цен на них замедлятся до среднегодовых темпов инфляции в 4,5-7,5 процента годовых. Это произойдет после 1 июля 2024 года из-за падения спроса, прогнозирует аналитик Freedom Finance Global.

На вторичном рынке спрос, по словам эксперта, падает из-за слишком высокой стоимости ипотечных займов, поэтому здесь может последовать снижение цен в рамках 5 процентов в год. Стоимость квадратных метров может падать до тех пор, пока ключевая ставка рефинансирования не опустится с двузначных значений, допускает аналитик.

Мнения участников рынка разнятся, но сходятся в одном: повторение китайского сценария в России маловероятно — слишком велика разница в состоянии экономик и потребности рынка в новом жилье. Временная стагнация спроса возможна, она может затронуть города-миллионники и даже вызвать незначительное снижение цен, но из-за продления «семейной ипотеки» и выплат маткапитала эти процессы вряд ли будут длительными и глубокими. По крайней мере в сегменте новостроек.

Динамика средних цен на вторичное жилье на крупнейших региональных рынках России

Чем опасен дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках недвижимости

Снижение видит и Сергей Шлома: «Ноябрь будет менее результативным, чем октябрь». Эксперт предполагает, что отдать предпочтение первичному рынку, где сохраняются льготные ипотечные ставки, могут около 20% потенциальных покупателей «вторички». Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов говорит, что из-за сокращения числа покупателей размер дисконтов в реальных сделках на вторичном рынке постепенно растет. Хотя многие собственники, по его словам, еще занимают позицию «если уж продавать, то дорого».

Это обеспечивает рост номинальных средних цен, объясняет господин Хусаинов. Позиция продавцов в отношении ценообразования, по мнению эксперта, не всегда объясняется рыночными трендами, а может быть привязана к стоимости той квартиры, которую они хотят приобрести взамен.

Алексей Попов видит предпосылки для дальнейшей коррекции цен на вторичном рынке: «Новинки уже стали чуть дешевле, чем существующие объявления».

Решение о корректировке цены в объявлении в сторону снижения, согласно данным «ЦИАН.Аналитики», за последнюю неделю приняли 10% владельцев объявлений, обычный показатель «спокойного рынка» — 5–6%. «В среднесрочной перспективе мы ждем стагнацию цен с более выраженной отрицательной динамикой в районах с повышенной конкуренцией за покупателя»,— прогнозирует господин Попов.

Прогноз по рынку ипотеки

Объем ипотечного кредитования в 2024 году сократится до 1,1–1,4 млн кредитов на общую сумму 3,9–5,0 трлн руб., прогнозируют в «Дом.РФ». Для сравнения, в 2023 году банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб. Таким образом, падение будет почти двукратным. В 2025–2026 годах, согласно прогнозу, объемы выдачи ипотеки начнут расти. Уже в 2025-м может быть выдано 1,7 млн жилищных кредитов на 5,7 трлн руб., а в 2026-м эти показатели могут вырасти до 1,8 млн кредитов и 6 трлн руб.

В условиях низкого спроса застройщики будут сокращать запуски новых проектов жилья — их объем сократится с 49 млн кв. м в 2023-м до 39 млн кв. м в 2024 году. Как следствие, увеличится риск падения объемов ввода жилья в эксплуатацию, указали в «Дом.РФ». После 2024 года объем запусков новых проектов начнет расти, но не превысит показатель 2023 года. Ожидается увеличение запуска новых проектов до 44 млн кв. м в 2025 году и до 46 млн кв. м в 2026 году.

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— В 2024 году мы можем увидеть некоторое замедление спроса на рынке жилья, но в то же время его поддержит продление программы семейной ипотеки. В условиях высоких ставок основное давление испытает на себе рыночный сегмент ипотеки — здесь мы ожидаем наибольшее сокращение. Вместе с тем накопленный запас прочности позволит застройщикам пройти этот период. Большое внимание будет направлено на рынок ИЖС, где возможен рост спроса на строительство жилья по новой схеме: с привлечением подрядчика и счетов эскроу. В 2024 году мы не ожидаем роста цен на жилье в новостройках, а на рынке вторичного жилья вполне возможно их снижение. При сохраняющемся росте зарплат населения это несколько повысит доступность приобретения жилья.

Какую скидку получает покупатель в процессе сделки на вторичном рынке

Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью объекта недвижимости, на который оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе (среднее арифметическое).

Параметр отражает, на сколько продавцы вторичной недвижимости в среднем снижают стоимость при заключении сделки. Чем больше значение данного параметра, тем больше выгода покупателя.

Разница в стоимости вторичной квартиры по сделкам и по соответствующему объявлению (величина торга) для крупнейших регионов и регионов, лидирующих по количеству ипотечных сделок. Приведены актуальные данные на июнь 2023 года. Также указана величина изменения с мая 2023 года (%).

Аналитики Домклик отмечают присутствие тренда на постепенное увеличение размеров скидок: с февраля этого года величина торга выросла с 0,9% до 1,2%. Однако июньское значение по-прежнему ниже, чем во втором полугодии 2022 (около 1,3%).

По данным на июнь, наибольший размер скидок фиксируется в Тюменской области (2,5%), Краснодарском крае (2,3%) и в Воронежской области (2,1%). Стоит отметить, что высокие значения величины торга наблюдались в этих регионах на протяжении всего полугодия.

Нельзя не заметить, что в июне количество регионов, где величина торга превышает 2% от стоимости квартиры, возросло: к Воронежской области и Краснодарскому краю добавились Тюменская область и Республика Татарстан.

А вот список регионов, где продавцы в меньшей степени готовы на уступки, почти не изменился за прошедший месяц. По-прежнему наименьший дисконт фиксируется в Челябинской области (около 0%, т.е. практически отсутствует), Московской области (0,5%), Нижегородской области (0,7%), Красноярском крае (0,7%) Свердловской области (0,8%).

Ранее аналитики Домклик , что уверенность продавцов и степень готовности идти на уступки в процессе сделки зависят от множества факторов. На примере Челябинска было показано, что на величину дисконта влияет не только покупательская активность, но и уровень доступности других типов жилья (новостройки, загородная недвижимость, ИЖС).

Выбрать недвижимость в своем городе и сравнить цены

Грозит ли России китайский сценарий

Китайский сценарий в России маловероятен, считают эксперты, опрошенные «Лентой.ру». В первую очередь потому, что в стране нет кризиса перепроизводства на рынке жилья, объясняют они.

«Мало того, что в России растет производство (как один из экономических базисов), у нас есть и многолетняя нехватка нового жилья. Огромные объемы советского строительства 30-70-х годов прошлого века постепенно требуют замещения», — комментирует Софронов. К тому же со временем обеспеченность квадратными метрами на душу населения должна увеличиваться, подчеркивает он.

По итогам прошлого года в России ввели в эксплуатацию около 110 миллионов квадратных метров жилья, говорит Чернокульский. Этот показатель растет с каждым годом: в 2020 году было введено 82,2 миллиона «квадратов», в 2021 — 92,6 миллиона, в 2022 году — 102,7 миллиона.

«Цифры кажутся огромными, но на деле обеспеченность жильем в России пока не слишком высока. Так, в 2022 году этот показатель был в среднем 27,8 квадратного метра на человека, и Россия занимала десятое место в рейтинге стран по обеспеченностью жильем», — приводит эксперт показательную статистику. В 2023 году этот показатель увеличился всего на 0,8 квадратных метра, отмечает он. Именно по этой причине предпосылок для резкого снижения спроса или цен сейчас не имеется, убежден собеседник «Ленты.ру».

Объемы нераспроданного жилья в России действительно увеличиваются, но не из-за отсутствия спроса, а из-за увеличения активности девелоперов, рассказала директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Строительные компании стали расширять линейку предложения и увеличили объемы строительства. Доля квадратных метров от застройщиков в продаже закономерно выросла: сейчас этот показатель составляет около 45 процентов строящегося жилья. Еще примерно 22 процента девелоперы придерживают, приоткрыла она «внутрянку» рынка.

О том, что россиянам не следует ждать повторения китайского сценария, говорит и аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Чтобы избежать перегрева, ЦБ ужесточает условия выдачи ипотечных займов, а девелоперов заранее предупреждают о сроках окончания действия программы льготного ипотечного кредитования, напоминает эксперт. Такой подход дает застройщикам возможность замедлить темпы строительства жилья и его ввода в эксплуатацию, с тем чтобы избежать избытка предложения на рынке жилья в России после падения потребительского спроса.

Китай только приходит в себя после трехлетнего кризиса, тогда как в России экономика, наоборот, набирает рост, присоединяется к обсуждению генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин. «Доходы граждан увеличиваются, а политика ЦБ со скачками ставок разгоняет инфляцию. При такой экономической политике цены на жилье в России в ближайшее время снижаться не будут», — уверен собеседник «Ленты.ру». Это, по его словам, подтверждают и факты: в первые два месяца 2024 года стоимость квартир в Москве уменьшилась всего на 0,5 процента.

Новостройки отходят от ажиотажа

Ильдар Хусаинов рассчитывает на стабилизацию цен в ближайшие два-три месяца и рост доли квартир с дисконтом в начале следующего года. «Такие предложения есть и сейчас, но единичные, когда собственники заинтересованы в срочной продаже»,— говорит он. Сергей Шлома не исключает, что при сохранении текущих ипотечных ставок в 2024 году количество сделок на вторичном рынке снизится на 30% от стандартных значений. Это приведет к росту экспозиции и будет способствовать снижению цен. В своем прогнозе эксперт закладывает сокращение стоимости на 10%, но не раньше весны следующего года.