В начале года активность нанимателей остается выше стандартного сезонного уровня. Ставки за год существенно выросли, и предпосылок к их снижению эксперты не видят
В 2023 году был отмечен нетипично высокий спрос на аренду жилья в Москве: высокий сезон начался нетрадиционно — не в конце, а в начале лета. Даже к концу года активность нанимателей оставалась заметно выше обычных сезонных показателей.
Разбираемся, с чем рынок аренды встречает новый год и какие прогнозы участники рынка дают по ценам на съемное жилье в столице в 2024 году.
- Повышенный спрос сохраняется
- Цены выросли, выбор сократился
- Средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве по округам
- Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году
- Сколько людей снимает жилье
- Как россияне отвечали на вопрос «Кому принадлежит жилье, в котором вы сейчас живете?», % ответов
- Как россияне отвечали на вопрос «Кому принадлежит жилье, в котором вы сейчас живете?», % ответов
- Что происходит на рынке аренды
- Как аренда влияет на бюджет среднестатистической семьи
- Динамика цен на рынке долгосрочной аренды квартир в России по форматам жилья
- Выпадающие покупки
- Ненужные квартиры
- Социальные последствия
- На рынке аренды отмечается ярко выраженный сезонный подъем цен
- Нетипичный высокий спрос и рост цен. Что ждет рынок аренды жилья в Москве
- Нетипично высокий спрос
- Предложение сократилось вдвое
- Цены планомерно растут
- Как и что считали аналитики
- Где сдают наиболее бюджетные квартиры
- Где сдают наиболее дорогие квартиры в Москве
Повышенный спрос сохраняется
Первая половина 2023 года в сегменте аренды жилья в Москве была спокойной и не отличалась ни повышенным спросом, ни колебаниями предложения квартир. Но летом ситуация изменилась, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты.
«В июне экспозиция аренды жилья сократилась на 20% с начала года — преимущественно за счет высокого спроса на квартиры экономкласса: арендаторов было вдвое больше, чем дешевых лотов», — рассказала заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. О том, что высокий сезон на рынке аренды начался на пару месяцев раньше обычного, говорит и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Стремительный рост начался в июне, пик пришелся на середину августа (активность была в два раза выше, чем в среднем за январь — май). Обычно уже с сентября фиксируется снижение спроса, но в 2023 году этого не произошло», — говорит эксперт. «Ипотечные ставки находятся на заградительных уровнях, в новостройках сохраняются льготные программы, но продолжают расти цены и ужесточаются условия выдачи, — поясняет Лапшина. — Спрос с первичного и вторичного рынков частично перетекает в сегмент аренды».
В результате, по оценке «ЦИАН.Аналитики», спрос к концу года был лишь на четверть ниже, чем на пике — в середине августа. Предложение на этом фоне сокращалось вплоть до ноября, в декабре этот процесс затормозился, и экспозиция несколько выросла, составив 10,6 тыс. лотов (против 9,7 тыс. в ноябре). «Но относительно декабря 2022 года объем предложения ниже в 3,5 раза (тогда было доступно 38 тыс. лотов)», — подчеркивает Лапшина.
Текущая ситуация на арендном рынке чем-то напоминает ту, что была в конце 2021 года, заключает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. «Как и тогда, резко начали расти цены, сметалось все подряд. В прошлый раз рынок в плане объема предложения и стабилизации цен начал восстанавливаться только ко второй половине 2022 года», — напоминает эксперт.
Цены выросли, выбор сократился
Сегмент аренды всегда гибко реагирует на колебания спроса, и нетипично высокая активность нанимателей быстро сказалась на ставках, которые продолжили расти и в январе. По оценке «ЦИАН.Аналитики», в начале декабря средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 54,6 тыс. руб. в месяц (+25% за год). В начале января показатель достиг 55,2 тыс. руб.
По оценке «Инкома», за год рост цен на съемные однушки в столице в зависимости от округа составил от 16% (ЗАО), до 26,4% (ЦАО). Минимальные цены отмечены в Юго-Восточном и Южном административных округах столицы — чуть больше 41 тыс. руб. в месяц за среднюю однокомнатную квартиру. Год назад ставка аренды такого жилья начиналась от 33 тыс. руб. в месяц.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве по округам
| Средняя цена в январе 2023 года, тыс. руб. в мес. | Средняя цена в январе 2024 года, тыс. руб. в мес. | ||
|---|---|---|---|
| ЦАО | 55 | 69,5 | +26,4% |
| ЗАО | 43 | 49,9 | +16,0% |
| ЮЗАО | 36,3 | 45,3 | +24,8% |
| САО | 39,3 | 48,1 | +22,4% |
| СЗАО | 37,2 | 45,2 | +21,5% |
| СВАО | 35,4 | 43,8 | +23,7% |
| ВАО | 33,7 | 39,9 | +18,4% |
| ЮАО | 34,6 | 41,6 | +20,2% |
| ЮВАО | 33 | 41,1 | +24,5% |
На середину января, говорит Оксана Полякова, доля однокомнатных квартир, которые наиболее востребованы у нанимателей, составляет в Москве 28,4%. Большая часть экспозиции приходится на двухкомнатное жилье (38,8%), значительная часть представлена трешками (21,3%). На многокомнатные варианты приходится 4,7%, на комнаты — 6,8%. Что касается распределения предложения по ставкам, в базе «Инкома» на самые недорогие предложения (12–29 тыс. руб. в месяц) приходится 4,5%. В таких бюджетах сейчас предлагаются только комнаты, подчеркивают в компании, ставки аренды квартир начинаются от 30 тыс. руб. в месяц. «Наиболее доступные и популярные сегодня объекты — со ставками от 30 тыс. до 45 тыс. руб. — занимают 27,2% экспозиции, — говорит Оксана Полякова. — На жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. приходится 29,6%, на квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше — 38,7%».
Заметный рост ставок за последний год подтверждают и другие участники рынка. «Одна из причин — качество предложения. Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды». Вместе с тем, подчеркивает Оксана Полякова, с рынка в первую очередь уходят самые экономичные предложения, что дополнительно подталкивает ставки вверх.
Рост отмечается в том числе и в элитном сегменте, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. «Последние шесть месяцев 2023 года показали ярко выраженный дефицит качественного предложения на рынке аренды, что привело к росту цен. Этот тренд распространился и на сегменты премиум и делюкс, где предложение еще меньше, — говорит эксперт. — В декабре мы наблюдали значительное количество сделок в высокобюджетном сегменте, где квартиры сдавались без дисконта и по максимально возможной цене». В «Intermark Аренда» отмечают, что за год предложение в элитном сегменте рынка аренды сократилось на 64% и стало минимальным за последние десять лет. В качестве основных причин аналитики компании называют активность нанимателей и снижение темпов вывода нового предложения.
Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году
Сложившаяся ситуация представляет собой классический рынок наймодателя, при котором собственники съемного жилья могут позволить себе выбирать, ужесточая требования к жильцам. «Арендодатели просто выбирают своего арендатора из потока желающих. Ситуация, когда на одну выставленную в рекламу квартиру в течение дня приходит десять и более заявок, не редкость», — говорит Мария Жукова. Как отмечает Елена Лапшина, рост ипотечных ставок и изменение условий крупных банков по льготным программам пока способствуют продолжению перетока спроса с рынков первичного и вторичного жилья в сегмент аренды.
В 2024 году не ожидается существенных изменений в ситуации, считает и Алексей Балакин. «Возможно, на рынок выйдут некоторые предложения из долгосрочной аренды, особенно те, что были заключены по более низким ценам в 2021–2022 годах. Однако это не будет иметь значительного влияния на общий тренд», — прогнозирует он.
Похожие ожидания озвучивает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. «На 2024 год пока прогнозы стандартные. Если не будет резких изменений в новостном фоне и ипотечных ставок, зимой активность нанимателей будет не очень высокой, усиление спроса стоит ждать с середины лета», — говорит эксперт.
«В начале 2024 года будет сохраняться сезонное ослабление активности, что позволит предложению восстанавливаться. При отсутствии внешних потрясений спрос немного увеличится весной, но это не повлияет на цены, — считает Оксана Полякова. — Усредненные арендные ставки, вероятнее всего, будут оставаться на прежнем уровне».
Другие участники рынка не исключают и дальнейшего роста ставок на фоне продолжающегося ужесточения условий по ипотеке. Еще в четвертом квартале 2023 года многие потенциальные покупатели жилья оставили планы обзавестись собственной недвижимостью, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Этот спрос перешел в сегмент аренды жилья, что и подняло цены на этом рынке, — подчеркивает эксперт. — Также факторами подорожания стали инфляция и увеличение тарифов ЖКХ. В 2024 году рост продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке».
О том, что ситуация на рынке аренды в 2024 году будет зависеть от смежных сегментов (ипотечных ставок и цены «квадрата» первичной и вторичной недвижимости), говорит и Елена Лапшина. «Тем, кто хочет решить жилищный вопрос, но не готов брать кредит под 16% годовых, остается выходить на рынок аренды. Поэтому после новогоднего затишья более вероятным сценарием для первого квартала будет продолжение перетока спроса в сегмент аренды, а значит, и рост средних ставок», — заключает эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Каждая третья российская семья испытывает острую потребность в улучшении жилищных условий.
Это почти 23 млн семей. При этом речь не только о людях, которые хотят переехать из собственного жилья в более просторное, но и о тех, кто вынужден ютиться с родственниками или арендовать комнату либо квартиру.
Точной статистики о том, сколько соотечественников живет в съемном жилье, нет. Даже в ходе самого масштабного исследования условий жизни россиян — переписи населения — такие данные не собирают. Мы изучили статистику и социологические данные и попытались дать свою оценку, а также посмотрели, что происходит на рынке арендного жилья.
Сколько людей снимает жилье
Достоверной официальной статистики у государства нет — ни по количеству сдающегося в аренду жилья, ни по числу квартиросъемщиков. Это обусловлено тем, что сам рынок находится в серой зоне: часть арендодателей не желает платить налоги с доходов от сдачи жилья, а арендаторы не настаивают на договоре и не регистрируются в таких квартирах. В итоге получается, что государство не может собрать данные даже косвенными методами.
Единственный способ оценить ситуацию — данные многочисленных соцопросов на эту тему. Результаты большинства из них сопоставимы. Например, по данным опроса ВЦИОМа 2019 года, снимают квартиру или комнату 11% респондентов. Если экстраполировать эту долю на всех россиян, учитывая, что социологи опрашивают только совершеннолетних, получится около 13 млн человек. Аналогичные данные по состоянию на 2021 год приводит европейский сервис «Статиста».
Аналитическое агентство НАФИ в 2019 году оценило число квартиросъемщиков в 10 млн человек: так ответили 9% опрошенных авторами исследования. Опрос, который проводит ФОМ по заказу Центробанка, дает примерно похожую оценку: доля тех, кто снимает жилье, колеблется на уровне .
Статистические данные Центробанка об инфляционных ожиданиях в июле 2023 года.
XLSX · 1,1 Мб
Однако ближе к реальности, видимо, исследователи, которые говорят о арендаторов. Этому есть и другие доказательства. Например, участники рынка недвижимости оценивают количество сдаваемых в России квартир в 5 млн. Если учитывать, что по последней переписи населения средний размер домохозяйства в стране — 2,2 человека, получается как раз 11 млн съемщиков.
Как россияне отвечали на вопрос «Кому принадлежит жилье, в котором вы сейчас живете?», % ответов
Как россияне отвечали на вопрос «Кому принадлежит жилье, в котором вы сейчас живете?», % ответов
Что происходит на рынке аренды
Самая популярная площадка для размещения объявлений об аренде — «Авито». В августе 2023 года на «Авито» насчитывалось 220 тысяч активных предложений об аренде жилья. Для сравнения: — 71 тысяча, на «Циане» — 42 тысячи.
В 2022 году баланс спроса и предложения сместился в сторону квартиросъемщиков. После объявления мобилизации — по январь 2023 года — число активных объявлений о сдаче жилья в среднем по России выросло на 40%. При этом в Москве и рост оказался еще более впечатляющим — 55 и 69% соответственно.
Обзор рынка аренды жилья в России за второй квартал 2023 года,
PDF · 721 Кб
В 2023 году количество активных объявлений, наоборот, стало снижаться: с апреля по июнь — на 23%. По состоянию на август снижение отмечается уже шестой месяц подряд, показатели достигли минимума с февраля 2022 года. Как отмечают аналитики , это связано со стабилизацией спроса и предложения на рынке арендной недвижимости.
смещения баланса спроса и предложения почти везде, за исключением столицы, квартиры стали сдаваться быстрее: срок экспозициив Москве составляет 35 дней (+3 дня за квартал), в Санкт-Петербурге — 37 дней (−4 дня за квартал), а в регионах — до 40 дней (−8 дней за квартал).
Как аренда влияет на бюджет среднестатистической семьи
Стоимость долгосрочной аренды квартир по России в первом квартале 2023 года по сравнению с ситуацией годом ранее выросла на четверть. Сильнее всего, по данным «Авито-недвижимости», цены увеличились в : на 22,2%. При этом есть города, где аренда подешевела: это Севастополь — снижение на 8%, Санкт-Петербург — на 10%, Калининград — на 17,4%, Москва — на 19,1%.
По данным , в Москве средняя стоимость аренды условной квартиры в январе — марте этого года сохранилась на уровне конца 2022 года: около 65 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге — 35 тысяч, в других регионах — 32 тысячи.
посмотреть на данные , то меньше всего за аренду условной квартиры придется заплатить в Пензе — 12 тысяч рублей в месяц, Оренбурге — 13,2 тысячи, Новокузнецке — 13,7 тысячи. Дороже всего снимать жилье в Москве — в среднем 42,5 тысячи рублей в месяц (эти данные радикально отличаются от информации «Авито»), Владивостоке — 31,7 тысячи, Подмосковье — 29 тысяч.
Чтобы определить, насколько сильно аренда жилья бьет по бюджету среднестатистической семьи, где работают двое, мы посмотрели соотношение медианных зарплати средней стоимости съемных однокомнатных квартир в регионах страны.
Самая высокая медианная зарплата в России, по данным Росстата, на Чукотке: 126,4 тысячи рублей в месяц. Дальше идут автономный округ и Магаданская область: 113,3 и 102 тысячи соответственно. Меньше всего зарабатывают жители Ингушетии, Карачаево-Черкесии и Чеченской республики: 25,9, 27,7 и 28 тысяч рублей в месяц.
Что касается квартир, то, по нашим расчетам, сделанным на основе данных , Restate и Move, дороже всего аренда однушки на Сахалине: 52,5 тысячи в месяц. Далее идет Ямало-Ненецкий автономный округ — 45 тысяч, потом Москва — 42,5 тысячи. Наименьшие ставки аренды — в Мордовии: 11,7 тысячи рублей в месяц. В Пензенской области — 12 тысяч, в Брянской и Курганской областях — 12,2 тысячи рублей в месяц.
В итоге, если взять среднестатистическую семью, в среднем по стране после вычета НДФЛ на аренду жилья уйдет почти четверть ее доходов — 24%. Накладнее всего жить в съемной квартире в туристическом Краснодарском крае: условная семья отдаст за аренду 43% доходов.
В лидерах также северокавказские республики: Карачаево-Черкесия — 41%, Ингушетия и Чечня — 40%. Здесь не такие высокие цены на съемное жилье, но низкие зарплаты.
Доступнее всего арендное жилье на Чукотке и в Ненецком автономном округе: семья из двух работающих взрослых отдаст за съемную однушку всего 12% доходов. Для сравнения: в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель составляет 26 и 21% соответственно.
Сильнее всего за год выросли ставки найма студий и однокомнатных квартир. Аренда многокомнатных объектов, напротив, подешевела
По итогам апреля 2024 года в России цены на долгосрочную аренду жилья выросли на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 30 тыс. руб. в месяц. Об этом в исследовании сообщили аналитики сервиса объявлений «Авито Недвижимость».
Наибольший рост зафиксирован в сегменте студий и однушек — их стоимость выросла на четверть за год, до 25 тыс. руб. в месяц. Аренда двухкомнатных квартир подорожала на 17%, составив 35 тыс. руб. Трешки выросли в цене всего на 2% — их ставка найма в среднем по стране в апреле составила 50 тыс. руб., пояснили аналитики.
Подешевели за год, по данным «Авито Недвижимости», только объекты с четырьмя комнатами и более. Их стоимость в среднем по России опустилась со 170 тыс. до 150 тыс. руб. в месяц (–12%), говорится в исследовании.
Динамика цен на рынке долгосрочной аренды квартир в России по форматам жилья
| Цена, тыс. руб. в месяц | Динамика цен, апрель 2024 года к апрелю 2023 года | |
|---|---|---|
| Все вместе | 30 | 20% |
| Студия | 25 | 25% |
| 1 | 25 | 25% |
| 2 | 35 | 17% |
| 3 | 50 | 2% |
| 4+ | 150 | -12% |
Таблица: «Авито Недвижимость»
«Несмотря на небольшое общее снижение спроса по стране, владельцам объектов становится проще сдать недвижимость. Дело в том, что объем предложения уменьшился заметнее, чем показатели спроса. Поэтому сейчас каждый объект на площадке получает больше откликов от потенциальных арендаторов, чем еще год назад. Таким образом, арендодатели быстрее находят подходящих квартиросъемщиков. Это объясняется также и тем, что на фоне высоких ставок по ипотеке на рынке вторичного жилья многие предпочитают арендовать квартиру, а не покупать ее в кредит», — рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
По данным «Дом.РФ», в 2023 году аренда жилья в городах России на фоне высокого спроса подорожала в среднем на 18–24%. Причем стоимость аренды жилья в городах всех типов (небольшие, средние, мегаполисы) превзошла не только уровень 2022-го, но и 2020–2021 годов. В Москве по итогам прошлого года средняя ставка аренды квартиры составила 91 тыс. руб., что на 40% больше, чем в 2022-м. В Санкт-Петербурге аренда за прошлый год подорожала на 24%, до 44 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в среднем по всем городам-миллионникам.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Подорожание квартир в новостройках, спровоцированное в том числе сворачивающейся в июле долговременной госпрограммой льготной ипотеки, сделало для заметного числа россиян покупку собственной недвижимости практически нереальной. Такие граждане вынуждены решать жилищный вопрос за счет долгосрочной аренды, что вызвало высокий спрос и подорожание аренды только за последний год на треть, несмотря на рост жилищного строительства. Сложившаяся ситуация становится серьезной проблемой для многих крупных российских городов, где доля предложения арендных квартир невысока.
На рынке долгосрочной аренды жилья России закрепился опережающий инфляцию рост цен. Средние ставки в крупных городах сейчас на треть выше, чем год назад, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Глава сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков отмечает увеличение за год медианной стоимости съемной однокомнатной квартиры в городах-миллионниках на 36,8%, до 27 тыс. руб. в месяц.
Так, в Перми средний платеж вырос на 57,4%, до 25 тыс. руб. в месяц, в Челябинске — на 56,1%, до 24 тыс. руб., в Казани — на 46,4%, до 33 тыс. руб. В Москве рост составил 30,7%, до 58 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 24,2%, до 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
Выпадающие покупки
Алексей Попов говорит, что ситуация с арендой обострилась прошлой осенью: сезонный пик спроса совпал с возвратом части релокантов и отказом компаний от удаленной работы. Также серьезно повлиял рост ипотечных ставок, что привело к подорожанию жилья, вынудив часть потенциальных покупателей отказаться от приобретения недвижимости. Господин Попов отмечает, что размер среднего платежа по ипотеке сейчас вдвое превышает размер средней арендной ставки.
По подсчетам фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), коэффициент доступности жилья в среднем по стране по итогам 2023 года достиг 3,5 — это срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру в 54 кв. м, направляя на нее весь доход. Год к году значение выросло на 9,4%, а относительно 2019 года, после которого активность на рынке начала подогревать льготная ипотека, на 66,7%. Сокращается и доступность аренды: если в 2023 году жители Москвы тратили на аренду в среднем 39% своих доходов, то сейчас — 48%, уточняют в «Циан.Аналитике».
Дорогая ипотека на вторичное жилье также стимулировала часть потенциальных покупателей сделать выбор в пользу новостроек. Доля первичного рынка в общем объеме выданных кредитов в январе—апреле составила 36,8% против 27,9% годом ранее, следует из данных ЦБ. Переориентация на первичный рынок нередко вынуждает продолжать снимать жилье на время строительства. Роман Жуков называет важным фактором растущего спроса на аренду и «формирование поколения молодых людей, которым покупка жилья не кажется необходимостью».
Ненужные квартиры
Растущий спрос привел к сокращению предложения. По подсчетам «Авито Недвижимости», сейчас в России 281 тыс. вариантов квартир для долгосрочной аренды, на 6,6% меньше год к году. В городах-миллионниках срок экспозиции такого жилья, по данным «Яндекс Недвижимости», сократился на 23%, по подсчетам «Циан.Аналитики» — на 38%.
Снижение числа доступных лотов произошло, несмотря на рост объемов жилищного строительства. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», в целом по стране за 2023 год сдано 51,7 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, в Москве — 6,5 млн кв. м. Год к году цифры увеличились на 14% и 8% соответственно. Многие новостройки, считает господин Жуков, остаются для арендаторов непривлекательными — это массовое жилье на окраинах. Арендаторы же в массе нацелены на жизнь в обжитых районах, недалеко от места работы или учебы.
Варианты квартир в новостройках в перспективных локациях, напротив, пользуются повышенным спросом, поэтому и ставки там выше. Ведущий аналитик CM International Григорий Арзаманов частично связывает растущие ставки аренды с тем, что собственники, купившие квартиры в кредит, нередко пытаются переложить финансовую нагрузку по обслуживанию ипотеки на арендаторов.
Президент ИЭГ Надежда Косарева замечает, что на каждое домохозяйство в России уже приходится больше одной единицы жилья. Помимо квартир и домов, где реально проживают на праве собственности или соцнайма, показатель включает арендное, сезонное и пустующее жилье. Оценить объем последнего, по ее словам, непросто, так как показатель включает брошенную недвижимость в непривлекательных локациях, нераспроданные квартиры в сданных проектах, реализованные лоты, которые по какой-то причине пока не используются для проживания.
Но часть находящихся в собственности качественных единиц недвижимости точно не используется ни для проживания, ни для сдачи в аренду. Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова говорит, что такие ситуации могут возникать при покупке жилья без отделки: к сдаче у собственника может не быть средств на ремонт. Часть жилого фонда в городах, по мнению эксперта, может использоваться как временное жилье: «Семья покупает квартиру, куда приезжает на каникулы, а сама проживает в другом регионе».
Партнер NF Group Андрей Соловьев отмечает, что 10–15% покупателей элитного жилья заключают сделки, не планируя жить в квартире или сдавать ее в аренду. Инвестиции осуществляются для сохранения капитала или передачи объекта по наследству.
Сейчас подобных случаев, по наблюдениям консультанта, стало больше: клиенты ищут инструменты надежного вложения средств. По словам гендиректора «Intermark Аренда» Елены Куликовой, владельцы дорогого жилья зачастую не сдают недвижимость, опасаясь, что «потенциальный ущерб от арендаторов не окупится за счет дохода».
Социальные последствия
Надежда Косарева предполагает, что в России сейчас сдается 10–12% всех жилых помещений, в Москве и Санкт-Петербурге — 12–15%. Алексей Попов считает, что в рынок вовлечены лишь около 7% квартир, да и те не всегда доступны на классифайдах. В крупных городах мира, по словам госпожи Косаревой, показатель гораздо выше: например, в Берлине он достигает 80%, в Нью-Йорке — 65%. Само по себе ограниченное предложение доступного арендного жилья создает проблемы для развития городов: в Москве все приезжающие работать люди стремятся купить собственное жилье, это приводит к расширению плотной многоэтажной застройки в периферийных районах, постоянно увеличивая нагрузку на транспорт, объясняет эксперт.
Еще одной проблемой госпожа Косарева называет появление квартир, которые мигранты с низкими доходами снимают вскладчину, нередко проживая по 20–30 человек. «За рубежом в мегаполисах осознается потребность наличия класса низкооплачиваемых работников, которые никогда не смогут приобрести собственное жилье, поэтому реализуются программы доступной аренды»,— поясняет она. В России в программах повышения доступности жилья, напротив, основное внимание уделяется приобретению жилья в собственность.
Глава архитектурного бюро Hadaa Георгий Тюгаев обращает внимание на то, что арендное жилье нацелено на потребности наиболее мобильной части населения и с точки зрения экономики может быть более привлекательным для города, позволяя получать стабильные доходы от приезжих, повышать укомплектованность рабочих мест и эффективность экономики. «Проблемы могут возникнуть, если перегнуть палку и превратить целые районы в преимущественно арендные локации»,— считает он. Эксперт называет скорее точечными и экспериментальными существующие на рынке проекты по созданию арендных домов, как это делает, например, «Дом.РФ».
Однако институциональные инвесторы смотрят на сегмент долгосрочной аренды с опаской. Основная проблема при строительстве таких домов — их доходность, поясняет президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Вернуть инвестиции, продавая квартиры, можно за пять лет, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Окупаемость доходных домов может достигать 15–17 лет, уточняет директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Для девелоперов, использующих проектное финансирование, модель в принципе нецелесообразна: сохранение минимальных ставок кредитования требует быстрого наполнения эскроу-счетов, что в случае с арендой невозможно, отмечает Александр Ручьев.
Кроме того, на рынке нет достаточного числа профессиональных управляющих компаний, добавляет коммерческий директор УК Norke Богдан Ковеза. По мнению господина Преображенского, вложения в доходные дома могли бы заинтересовать пенсионные фонды или иных инвесторов с дешевыми деньгами. Надежда Косарева считает, что стимулировать активность могли бы механизмы долгосрочного кредитования, субсидирования или снижения налоговой нагрузки, способные сократить срок возврата инвестиций. В пример президент Becar Asset Management Александр Шарапов приводит мировую практику, согласно которой государство предоставляет застройщикам 30-летние целевые кредиты на доходные дома.
Пока же сегмент долгосрочной аренды в крупных городах России развивается за счет частных собственников, готовых на снижающуюся доходность. Если в 2018 году зарабатывать на недвижимости, купленной под сдачу, можно было 7–7,5% в год, то сейчас — 5,5–6%, говорит господин Попов. Но Надежда Косарева обращает внимание на то, что большая часть фонда — квартиры, полученные в ходе бесплатной приватизации.
За счет резкого сокращения объема арендной экспозиции после волны сезонного спроса средние ставки продолжают расти: однокомнатные квартиры за месяц подорожали в среднем на 1%, двухкомнатные — на 10%. Но из-за колебаний в структуре предложения динамика по городам заметно различается. Сейчас спрос снижается, и аналитики преимущественно рассчитывают на снижения средних цен на 5–7% в перспективе нескольких месяцев. Хотя не исключено, что рынок аренды могут поддержать клиенты, временно отказавшиеся от покупки собственного жилья.
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале октября составила 26,2 тыс. руб. в месяц, увеличившись к началу сентября на 1,2%. Двухкомнатные квартиры за аналогичный период подорожали на 10%, до 37,2 тыс. руб. в месяц. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах в начале октября составила 23 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 27,9 тыс. руб. За месяц показатели выросли на 3,4% и 3,6% соответственно. В «Авито Недвижимости» среднюю ставку найма жилья в России в целом оценивают в 29 тыс. руб. в месяц. К началу сентября значение выросло на 7,4%.
Выраженную динамику средних цен директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова связывает с высоким сезонным спросом и дефицитом бюджетного предложения: недорогие варианты ушли с рынка в конце августа—начале сентября.
Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев отмечает, то общее количество доступных предложений сократилось на 10,3% за месяц, динамика в городах-миллионниках более выраженная — минус 16,8%.
Исключением, по словам эксперта, стала только Казань, где экспозиция увеличилась на 2,6%. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов добавляет, что из-за этого динамика ставок сильно отличается в зависимости от города: «в экспозиции находится кратно меньше квартир, чем обычно: например, в Челябинске сейчас доступно не несколько сотен, а 37 двухкомнатных лотов».
Самый выраженный рост цен на однокомнатные квартиры за месяц в «Циан.Аналитике» отмечают в Уфе: средняя ставка увеличилась на 11%, до 20,8 тыс. руб. в месяц. В Новосибирске динамика составила 9%, до 26,8 тыс. руб. В «Этажах» заметили рост цен на 4,1% в Тюмени, до 20,9 тыс. руб. в месяц, и на 4,3% в Красноярске, до 20 тыс. руб. Одновременно, например, в Челябинске средняя ставка за месяц снизилась на 10%, до 18,9 тыс. руб. В Волгограде снижение составило 7%, до 21 тыс. руб., добавляют в «Циан.Аналитике».
В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», аренда однокомнатных квартир сейчас стоит в среднем 52,4 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 83,9 тыс. руб. За месяц значения выросли на 2% и 7% соответственно. Наиболее бюджетные предложения вымылись с рынка, а стоимость объектов более высокой категории остается стабильной, поясняет замдиректора управления аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Число доступных вариантов экономкласса, по мнению эксперта, достигло исторического минимума: спрос на них сейчас в пять раз превышает предложение. Ликвидные квартиры комфорт-класса, по ее словам, могут быть сданы за одну-две недели. Руководитель направления аренды Apple Real Estate Владимир Родионов замечает, что оживление чувствуется и в сегменте высокобюджетной аренды: по итогам сентября предложение сократилось в два с половиной раза год к году, спрос был выше в полтора раза.
На рынке аренды отмечается ярко выраженный сезонный подъем цен
Но глобально Ольга Павлинова уже видит на рынке постепенно снижение сезонной активности арендаторов, на 10–12% к пиковым значениям. Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», спрос на долгосрочную аренду в России за последний месяц сократился на 19,8%, хотя и превысил на 2,2% показатель за аналогичный период прошлого года. Самое выраженное падение активности наблюдалось в Ростове-на-Дону (минус 39,3% к предыдущему месяцу), Воронеже (минус 38%) и Волгограде (минус 32,1%). По данным «Циан.Аналитики», число действий с объявлениями за последние четыре недели сократилось на 14% к предшествующему аналогичному периоду и на 23% к августовскому пику.
Госпожа Павлинова не исключает, что спрос в моменте подогреют потенциальные арендаторы, решившие отложить сделки по приобретению собственного жилья из-за роста ипотечных ставок. «Вероятно, спрос в этом году будет на 10-15% выше, чем в прошлом»,— рассуждает она. Хотя Константин Каменев предполагает, что ухудшение условий кредитования, напротив, ранее стимулировало многих форсировать сделки по приобретению собственного жилья на более выгодных условиях.
Затишье на рынке, по словам Оксаны Поляковой, вероятнее всего, наступит к декабрю: в этот период собственникам обычно приходится предлагать потенциальным арендаторам дисконт в 5–15% для заключения сделок.
Невысокая активность будет способствовать восстановлению объема предложения. Алексей Попов рассчитывает на снижение средних цен на 5–7% в перспективе ближайших двух месяцев. Хотя Ольга Павлинова не ждет снижения цен, рассчитывая скорее на их стабилизацию. Динамику, по ее мнению, будет сдерживать дополнительный приток арендаторов и стремление собственников компенсировать возросшие расходы на содержание арендного жилья.
Нетипичный высокий спрос и рост цен. Что ждет рынок аренды жилья в Москве
Спрос на аренду жилья в Москве и цены планомерно растут со второй половины прошлого года, и первый квартал 2024 года не стал исключением. Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала 2024 года на столичном рынке арендного жилья
В первом квартале 2024 года наниматели адаптировались к новым ценам
За последний год спрос на долгосрочную аренду жилья в Москве вырос, а стоимость найма резко подорожала. Например, съемные однушки за год поднялись в цене почти на треть, а стоимость аренды двушек выросла еще сильнее — на 39,5%. По словам экспертов, в январе — марте цены на аренду находились на пределе.
Нетипично высокий спрос
Опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты отметили нестандартное для первого квартала года явление — оживленный спрос на протяжении всех трех месяцев, чего в предыдущие годы не было.
Заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова замечает, что, по статистике компании, в первом квартале количество ежедневных запросов на аренду жилья в Москве было на 45% больше, чем годом ранее. Показатель первого квартала также на 9,2% превзошел ноябрь и декабрь прошлого года, добавляет эксперт.
Обычно уже с сентября фиксируется снижение спроса на аренду жилья, но в прошлом году этого так и не случилось. Активное вымывание предложения в столице продолжалось до середины ноября, но и в начале 2024 года спрос был выше, чем в прошлые годы, соглашается с коллегами руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По словам эксперта, нестандартное прохождение сезонных циклов было связано с переходом рыночных ставок по ипотеке на заградительно высокие уровни. В результате спрос с первичного и вторичного рынков частично ушел в сегмент аренды.
Тенденцию подтверждают и в компании «Этажи». По словам директора департамента аренды Ольги Павлиновой, после традиционного осеннего ажиотажа на столичном рынке аренды существенного снижения спроса не произошло, и это стало неожиданностью. Снизившаяся доступность ипотечных кредитов на вторичном рынке продолжила поддерживать рынок аренды, считает эксперт.
Предложение сократилось вдвое
Эксперты отмечают сокращение арендного предложения в Москве в первом квартале. По словам Алексея Попова, за год число арендных лотов в столице уменьшилось в 1,9 раза, до 12,5 тыс. предложений.
Эту тенденцию подтверждают и в «Инком-Недвижимости». По словам Оксаны Поляковой, темпы поступления новых объектов пока ниже темпов вымывания ликвидного предложения. После небольшого роста экспозиции в январе в последующие два месяца ожидаемого прироста так и не произошло. Выбор по-прежнему ограничен, поскольку объекты по сравнительно доступным ценам пользуются повышенным интересом и не задерживаются в базах объявлений, говорит эксперт.
Экспозиция пополняется в основном за счет тех собственников, которые начинают сдавать квартиры, ранее выставленные на продажу. «Дело в том, что на фоне роста ставок по ипотечным кредитам сроки продажи вторичной недвижимости выросли и многие решают довольствоваться сдачей жилья в аренду. Но этого недостаточно для полноценного восполнения экспозиции», — поясняет Ольга Павлинова.
Цены планомерно растут
По итогам трех месяцев 2024 года средняя цена месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве достигла 56,2 тыс. руб. По данным «ЦИАН.Аналитики», это на 3,7% больше, чем в четвертом квартале прошлого года (54,2 тыс. руб.), и на 30% превосходит показатель марта 2023 года (43,2 тыс. руб.).
Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет 99,5 тыс. руб., что на 1,32% больше, чем в четвертом квартале 2023 года (98,2 тыс. руб.), и на 39,5% превосходит мартовский показатель прошлого года (71,3 тыс. руб.).
О подорожании на рынке аренды говорят и в компании «Этажи». Недорогие объекты быстро уходят из экспозиции, их удельный вес в общем объеме уменьшается. Получается, что на рынке остаются более дорогие лоты, поясняет Ольга Павлинова.
Аналитический центр Домклик изучил рынок долгосрочной аренды в Москве и определил стоимость аренды жилья в различных районах Москвы в январе 2024 года. Эксперты выяснили, что минимальные арендные ставки отмечаются в Щаповском поселении (Троицкий округ), а самые дорогие предложения – в Пресненском районе (Центральный округ). Дополнительно аналитики оценили изменение объема предложения за последние полгода.
Как и что считали аналитики
Предметом анализа стали объявления о сдаче квартир в аренду в Москве (данные Домклик по состоянию на январь 2024 года). Для каждого района столицы была посчитана медианная стоимость аренды квадратного метра. Эксперты также определили стоимость аренды стандартной квартиры: произведение стоимости аренды квадратного метра и площади стандартной квартиры (35 кв. м).
Дополнительно эксперты определили, как объем предложения изменился с сентября 2023 года.
Где сдают наиболее бюджетные квартиры
Самые низкие арендные ставки отмечаются в одном из самых удаленных округов Москвы – Троицком. Здесь медианная стоимость аренды стандартной квартиры (35 кв.м.) колеблется от 24 до 29 тыс. рублей. Среди районов лидируют Щаповское поселение (24,3 тыс. руб. в месяц), Троицк (26,7 тыс. руб.) и Новофёдоровское поселение (28,7 тыс. руб.).
В то же время Троицкий округ отличается довольно ограниченным объемом
предложения: количество объявлений не превышает 1% от всего объема предложения арендного жилья в Москве. При этом более чем в половине районов и вовсе отсутствуют объявления.
Несмотря на большой разброс цен (26-50 тыс. рублей), в Новомосковском округе также можно найти районы с довольно низкими ценами на аренду жилья. Меньше всего долгосрочная аренда стоит в Щербинке (25,6 тыс. руб.), Воскресенском поселении (32,9 тыс. руб.) и Десёновском поселении (35 тыс. руб.).
В Новомосковском округе представлен более широкий ассортимент квартир: объем предложения арендного жилья в совокупности составляет 5,8% от всех предложений в столице. При этом большинство выставленных лотов относится к Сосенскому поселению: в районе сконцентрировано около 2,9% от всех объявлений по Москве. Аналитики добавляют, что Сосенское поселение занимает шестое место по объему предложения среди московских районов – впереди только районы Центрального и Западного округа.
Низкая стоимость аренды также отмечается в восточных и южных районах столицы, вплотную примыкающих к МКАД или расположенных неподалеку: арендная ставка не превышает 35 тыс. рублей в месяц. Выгодные лоты
предлагаются в Лосиноостровском районе (30,5 тыс. руб., СВАО), Бирюлёво
Западном (31,2 тыс. руб., ЮАО), Перово (31,7 тыс. руб., ВАО), Косино-Ухтомском
(32 тыс. руб., ВАО), Выхино-Жулебино (33,8 тыс. руб., ЮВАО).
Где сдают наиболее дорогие квартиры в Москве
Наиболее дорогие варианты аренды находятся в Центральном округе: медианная стоимость квартиры площадью 35 кв.м. варьируется от 57 до 102 тыс. рублей. Самыми дорогими районами Центрального округа стали Пресненский (101,5 тыс. руб.), Хамовники (87,5 тыс. руб.), Арбат и Замоскворечье (по 80,6 тыс. руб.), а также Якиманка (77,1 тыс. руб.) и Тверской (75,7 тыс. руб.).
В Центральном округе предлагается наибольшая доля арендуемых квартир – 43,2% от всего объема предложения в Москве.
Высокая стоимость аренды также фиксируется в районах около Третьего транспортного кольца. К ним относятся Беговой (88,5 тыс. руб., САО), Донской (87,5 тыс. руб., ЮАО), Даниловский (78,5 тыс. руб., ЮАО), Филёвский парк (77,4 тыс. руб., ЗАО). Единственное исключение – район Крылатское (81,7 тыс. руб., ЗАО), расположенный рядом с МКАД.
Согласно данным наших аналитиков, за прошедшие шесть месяцев объем предложения на московском рынке долгосрочной аренды сократился на 18%. То есть, можно сказать, что спрос на аренду не снижается. При этом наиболее заметное изменение объема предложения отмечается в центре столицы. Так, за последние полгода две трети снятых объявлений относятся к Центральному административному округу.
Востребованность центральных районов Москвы объясняется не только развитой транспортной инфраструктурой и близостью учебных заведений и офисных центров, но и самой структурой предложения. Так, в центре столицы объем предложения больше и разнообразнее по сравнению с отдаленными районами.
директор дивизиона «Домклик» Сбербанка
