Федеральная компания этажи представила анализ сделок с недвижимостью и влияющих на это факторов

Если хотите купить квартиру в Краснодаре до 1 000 000 рублей на рынке вторичного жилья, обратитесь в нашу федеральную риэлторскую компанию «Этажи». Мы расскажем о текущих выгодных предложениях и подберем несколько вариантов по вашим требованиям.

Особенности вторички

• Готовый косметический или капитальный ремонт во всех комнатах 
• Подключенные кабели ТВ, интернета и домофона 
• Встроенная мебель и бытовая техника

Наша база объектов

Все квартиры до 1 млн рублей в Краснодаре на вторичке представлены в нашем каталоге. Общее количество объектов в базе данных — . В каждом объявлении есть фото, подробное описание от собственника, схема планировки и главные технические параметры. Поэтому вы быстро найдете нужный вариант.

Предлагаем купить жилье: 

• площадью от и более; 
• на первых, последних, средних этажах.

Почему стоит обратиться к нам

• Предоставляем максимум информации — рассказываем, чем выбранная вторичка за 1 млн отличается от аналогичных объектов 
• Помогаем купить жилье недорого, по цене от 780 000 руб. : например, договариваемся о скидке с продавцом 
• Оформляем ипотечный кредит с низкой процентной ставкой и высоким шансом одобрения 
• Предоставляем полное юридическое и риэлторское сопровождение до вступления в право собственности 
• Обеспечиваем удобный сервис: зарегистрированные пользователи могут использовать 3D-конструктор, сравнивать и сохранять объекты

От чего зависит цена на недвижимость

Стоимость устанавливают собственники. Они ориентируются на множество факторов, например — на удаленность жилья от центра города, общую площадь, тип ремонта и другие параметры.

Чтобы купить квартиру в Краснодаре за 1 миллиона рублей, свяжитесь с нами: позвоните риэлтору или оставьте заявку на обратный звонок.

Если хотите купить квартиру в Краснодаре до 2 000 000 рублей на рынке вторичного жилья, обратитесь в нашу федеральную риэлторскую компанию «Этажи». Мы расскажем о текущих выгодных предложениях и подберем несколько вариантов по вашим требованиям.

Особенности вторички

• Готовый косметический или капитальный ремонт во всех комнатах 
• Подключенные кабели ТВ, интернета и домофона 
• Встроенная мебель и бытовая техника

Наша база объектов

Все квартиры до 2 млн рублей в Краснодаре на вторичке представлены в нашем каталоге. Общее количество объектов в базе данных — . В каждом объявлении есть фото, подробное описание от собственника, схема планировки и главные технические параметры. Поэтому вы быстро найдете нужный вариант.

Предлагаем купить жилье: 

• площадью от и более; 
• на первых, последних, средних этажах.

Почему стоит обратиться к нам

• Предоставляем максимум информации — рассказываем, чем выбранная вторичка за 2 млн отличается от аналогичных объектов 
• Помогаем купить жилье недорого, по цене от 1 300 000 руб. : например, договариваемся о скидке с продавцом 
• Оформляем ипотечный кредит с низкой процентной ставкой и высоким шансом одобрения 
• Предоставляем полное юридическое и риэлторское сопровождение до вступления в право собственности 
• Обеспечиваем удобный сервис: зарегистрированные пользователи могут использовать 3D-конструктор, сравнивать и сохранять объекты

От чего зависит цена на недвижимость

Стоимость устанавливают собственники. Они ориентируются на множество факторов, например — на удаленность жилья от центра города, общую площадь, тип ремонта и другие параметры.

Чтобы купить квартиру в Краснодаре за 2 миллиона рублей, свяжитесь с нами: позвоните риэлтору или оставьте заявку на обратный звонок.

Рост стоимости квартир и высокий спрос на льготную ипотеку стали главными трендами рынка недвижимости Краснодара в 2023 году. Такого мнения придерживаются эксперты и застройщики.

Они отмечают, что уровень спроса на новостройки не снижается даже несмотря на то, что стоимость «квадрата» на первичном рынке почти на треть превышает цены на вторичное жилье.

Действительно ли на рынке образовался «ипотечный пузырь» и стоит ли рассчитывать на снижение стоимости квартир в 2024 году, «Деловой Газете.Юг» рассказали эксперты рынка недвижимости.

Год льготной ипотеки

По данным ЦИАН, к началу декабря 2023 года в Краснодаре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 175,4 тыс. рублей, с начала года она увеличилась на 33%. На вторичном рынке квадратный метр подорожал менее значительно: на 13% – до 131,6 тыс. рублей.

По данным директора ООО «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Елены Николаевой, в некоторых проектах рост стоимости квадратного метра за год превысил 40%.

«На данный момент стоимость квадратного метра в первичном жилье отличается еще и от степени готовности объекта, и от включения дополнительных опций – например, ремонта, и от района расположения, и от типа и площади лота. Тем не менее средняя цена в сегменте комфорт составляет 140-150 тыс. рублей – за студии и малоформатные однокомнатные, 120 -135 тыс. рублей – за двухкомнатные. В сегменте бизнес-жилья цены стартуют от 180 тыс. рублей за 1 кв. метр», – сообщила Елена Николаева.

По словам эксперта Циан.Аналитики Елены Лапшиной, основной рост цен на жилье пришелся на вторую половину года — с августа-сентября, а его причиной стал повышенный спрос.

«На первичном рынке застройщики отреагировали на увеличение спроса и стали более активно индексировать цены. Кроме того, активизация спроса сама по себе толкала цены вверх, т.к. быстрее с рынка уходили более дешевые лоты, а в продаже оставались более дорогие», – пояснила Елена Лапшина, добавив, что на стоимость «квадрата» на вторичном рынке также повлиял спрос.

Эксперт добавила, что, хотя в ноябре-декабре фиксируют снижение спроса, цены в обоих сегментах по инерции пока продолжают расти. 

Как отметил генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко, высокая активность на первичном рынке в 2023 году связана с льготной ипотекой.

«Это привело и к изменению структуры рынка между «первичкой» и «вторичкой». Сегодня мы наблюдаем преобладание сделок на первичном рынке. Из-за того, что «первичка» была перегрета, мы увидели увеличение разрыва между «первичкой» и «вторичкой». Некоторые аналитики оценивают, что разница в ценах сейчас порядка 40% в пользу новостроек. Но я думаю, что сейчас разрыв на уровне 25-30% из-за того, что ипотека на первичном рынке более доступна», – отметил Александр Кутченко.

По данным руководителя департамента маркетинга и анализа AVA Group Дениса Серикова, сейчас квартира в новостройке на 15-20% дороже аналогичной на вторичном рынке. 

«Поскольку доступность сделки на вторичном рынке ниже из-за более высокого процента по ипотеке, то и цены идут вниз», – отметил эксперт.

Он добавил, что спрос на вторичное жилье, согласно официальной статистике, ниже, чем на новостройки, при этом объем предложений растет.

Сейчас, по словам Дениса Серикова, на вторичном рынке востребованы однокомнатные квартиры площадью от 38 до 42 кв. метров и компактные двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. метров. На первичном рынке наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. метров.

«Студии приобретают для сбережения финансов, люди стараются фиксировать деньги в недвижимости. Поэтому в доле спроса у студий до сих пор рекордные продажи», — пояснил эксперт.

По словам руководителя департамента первичного рынка и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инны Грибановой, в общей сложности спрос на льготные ипотечные программы в 2023 году увеличился почти на 40%. Лидером по росту спроса, уточнила она, стала ипотека с господдержкой.

«На втором месте с небольшим отрывом идет семейная ипотека — 16% от общей доли выдач ипотечных кредитов. Здесь сыграло свою роль расширение параметров семей, подходящих под данную программу. Также активно набирает обороты IT-ипотека. С использованием этого кредита приобретают квартиры больших площадей — от 90 кв. метров», – сказала Инна Грибанова.

Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина среди факторов роста спроса, помимо более широкого распространения семейной ипотеки и ожидаемого ужесточения условий кредитования, также называет общее восстановление рынка жилья, переток покупателей со вторичного рынка и ослабление курса рубля.

При этом эксперт добавила, что сейчас наблюдают тенденцию сокращения спроса, что связано с ужесточением условий льготного кредитования.

«Банки больше не дают скидки на ставки, прописанные в формальных условиях льготных программ, повышен первоначальный взнос, стало больше отказов заемщикам с высокой долговой нагрузкой», – пояснила Елена Лапшина.

По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, в 2023 году вырос объем ипотеки не только на многоквартирное жилье, но и строительство частных домов.

«За этот год очень сильно выросли объемы ипотечного кредитования на стройку частных домов. В некоторых банках рост составляет даже 40%, т.е. это год развития ИЖС. Это будет развиваться и дальше: у нас осваиваются Старокорсунская, Динская – они также подходят и под сельскую ипотеку», – сказала Ольга Долгополова.

Херсонские сертификаты подогрели рынок

Эксперт Кубанской палаты недвижимости добавила, что 2023 год также стал годом херсонских сертификатов. По сертификатам, по ее словам, прошло очень большое количество сделок, при этом на начало декабря в работе находилось около 17 тыс. таких сертификатов.

«Тренд этого года – херсонские сертификаты, которые, конечно же, взвинтили очень сильно цены на объекты экономического класса. Если у нас до херсонских сертификатов были квартиры в поселке Российском по 2,2-2,5 млн рублей, то с появлением херсонских сертификатов стоимость выросла», – сказала Ольга Долгополова.

По данным пресс-службы Южного ГУ ЦБ РФ, в январе-сентябре 2023 года банки выдали жителям региона более 244 млрд рублей ипотечных кредитов, что вдвое больше, чем за такой же период прошлого года. В целом за год объем обязательств жителей Краснодарского края по ипотеке вырос в 1,5 раза и на начало октября 2023 года достиг 655 млрд рублей.

В сентябре 2023 года был побит рекорд по объему выдач, в ЦБ РФ это связывают с желанием людей взять ипотеку до повышения первоначального взноса по льготным госпрограммам и ожидаемого роста ставок.

Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова считает, что льготная программа способствовала образованию на рынке ипотечного «пузыря»  – ситуации, когда быстрые темпы роста кредитования приводят к наращиванию просроченной задолженности.

По данным официальной статистики Центробанка, в Краснодарском крае на начало ноября 2023 года просроченная задолженность по ипотечным платежам достигла 2,94 млрд рублей. При этом год назад объем таких долгов в регионе составлял 2,38 млрд рублей. Таким образом, годовой прирост объема просроченных ипотечных платежей составил 23,5%.

«Как ипотечный брокер я буду говорить, что нам нужна льготная ипотека для развития рынка, а с точки зрения экономики я вижу разгон инфляции. Кредитов набрали те люди, которые не могут их выплачивать. Это опасная, нехорошая ситуация», – отметила Ольга Долгополова.

В то же время гендиректора агентства недвижимости «Аякс» Александра Кутченко считает, что говорить о формировании ипотечного «пузыря» не совсем верно.

По мнению эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, сейчас, чтобы «сдуть» ипотечный «пузырь», следует приостановить выдачу льготной ипотеки или сделать ее более адресной.

Ключевая ставка и первоначальный взнос

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ стало еще одним фактором, который влиял на рынок недвижимости в 2023 году. В частности, отмечают эксперты, наиболее значительно изменения почувствовал рынок вторичной недвижимости.

«Ставки по ипотекам для покупателей возросли до 17-18%, ежемесячные платежи при таких условиях стали значительно выше, что повлияло на покупательскую способность населения. Ставки на льготную ипотеку в строящихся домах осталась неизменными, при этом сумма первоначального взноса выросла. Это, естественно, снизило покупательские способности населения», – отметил директор по продажам ГК ТОЧНО Михаил Федоров.

По его мнению, повышение ключевой ставки приведет к охлаждению рынка.

«Сейчас для регуляции спроса необходимо разработать новые ипотечные инструменты», – считает Михаил Федоров.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Аякс» Александра Кутченко, в ближайшее время ключевая ставка вряд ли будет снижаться, а ипотечная останется на уровне 15-18%.

«Поэтому будет определенное снижение спроса на вторичном рынке, – сказал Александр Кутченко. – В целом, конечно, рынок в следующем году немножко замедлится. Что первичный, что вторичный. Потому что его развитие в тех цифрах, которые есть сегодня, конечно приведет к перегреву».

Эксперты не ожидают значительного снижения стоимости жилья в Краснодаре в 2024 году. По их мнению, если цены и станут уменьшаться, то этот процесс будет медленным.

Как отметил директор по продажам ГК ТОЧНО Михаил Федоров, ценообразование зависит от себестоимости строительных материалов, их удорожание может повлечь рост цен.

Также он напомнил, что в 2024 году большинство застройщиков полностью перейдут на проектное финансирование от банков, а, значит, будут нести ответственность перед кредиторами за финансовые показатели.

«В том числе и по стоимости реализации объектов недвижимости, что сильно сковывает застройщика в нивелировании стоимостью этих объектов», – уточнил директор по продажам ГК ТОЧНО.

Михаил Федоров добавил, что сейчас на рынок недвижимости влияет только себестоимость строительства и ипотечные продукты. «Рынок сможет вздохнуть, только если покупателя устроит ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, так как более 96% всех сделок проходит за счет ипотечных займов, и даже себестоимость строительства так сильно не влияет на ежемесячный платеж, как процентная ставка по этому займу», — сказал директор по продажам ГК ТОЧНО

Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина также отметила, что прямое снижение цен объектов в активной реализации при проектном финансировании практически невозможно.

По ее мнению, в 2024 году, из-за инициативы по повышению первоначального взноса, которая может убрать с рынка 25-30% покупателей, застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций.

«На вторичном рынке в условиях заградительно высоких ставок ипотека на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в обозримом будущем. В связи с этим спрос на рынке снизится, будет и дальше «перетекать» в смежные сегменты – рынки новостроек и аренды, а цены будут стагнировать или медленно сокращаться», – отметила Елена Лапшина.

Она уточнила, что глубокое снижение цен маловероятно, поскольку ценообразование на первичном и вторичном рынках увязано друг с другом. Более выраженное снижение цен можно ожидать в недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя с другими объектами, считает эксперт.

Руководитель департамента первичного рынка и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова придерживается мнения, что структура спроса на недвижимость в 2024 году значительно не изменится. 

«Вторичную недвижимость будут выбирать покупатели с наличными средствами. А на новостройки по-прежнему будет спрос среди клиентов с ипотекой. Тем более, что застройщики со своей стороны уже принимают меры для удержания и увеличения спроса на свои объекты. Кардинально изменить картину может только отмена льготных ипотечных программ», – сказала она.

Александр Кутченко придерживается аналогичного мнения. Но, по его словам, повлиять на ситуацию может изменение программы субсидирования ипотеки в 2024 году. Важно, чтобы она стала адресной, а не для всех категорий граждан.

«Самый главный фактор – ипотека. От ее динамики, от ее цифр будет зависеть состояние рынка. Я убежден, что господдержка будет, но она будет не в тех масштабах, которые мы наблюдаем сейчас. Наверное, мы увидим адресную историю – не просто всем, кто покупает на первичном рынке, а каким-то категориям. Либо бюджетникам, либо кому-то еще, либо семьям с 3 детьми. То, что мы сегодня наблюдаем – ипотека для молодых семей и т.д., просто эта история расширится», — сказал он.

Как отметил руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group Денис Сериков, в 2024 году продолжит расти объем предложений на вторичном рынке.

«Минстрой отчитался о рекордном вводе жилья в эксплуатацию в 2023 году», – сказал эксперт.

Директор ООО «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Елена Николаева уверена, что недвижимость в Краснодаре продолжит пользоваться спросом.

«Мы уверены, спрос не будет снижаться. Краснодарский край в целом остается наиболее привлекательным регионом, и сам Краснодар – как экономический центр, и развитый город с ценами на недвижимость на порядок ниже, чем в Сочи. Корректировка в цене возможна в случае отмены субсидий», – сказала Елена Николаева.

По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, в 2024 году будет развиваться тренд на индивидуальное жилищное строительство. Это обусловлено более низкой ценой «квадрата» в частных домах в сравнении с квартирами. Помимо этого, такие объекты подходят под некоторые программы льготной ипотеки.

«Стоимость – разрез огромный, и ипотека тоже льготная, поэтому многие будут уходить в дома. Соответственно, по прогнозам – развитие Краснодара, никуда от этого не денемся. У нас будет продолжаться миграционный прирост. У нас будет осваиваться очень серьезно микрорайон Знаменский, район «Красной Площади». Получается, что мы будем продолжать расти. Единственное, конечно же, у нас абсолютно точно не будет точечной застройки, будет только в рамках огромной и комплексной», – заключила Ольга Долгополова.

Федеральная компания «Этажи» представила анализ сделок с недвижимостью и влияющих на это факторов

Клиент молодеет, но ежемесячный платеж по ипотеке – главный фактор при выборе жилья.

18 июля на портале всеостройке.рф состоялся очередной круглый стол на тему: «Управление маркетингом и продажами новостроек. Кейсы лидеров».

 Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказал о результатах аналитического исследования о том, как трансформировались предпочтения клиента в процессе выбора объекта недвижимости.

«Мы проанализировали, от чего зависит выбор клиента при покупке. Так, сначала клиент смотрит объекты в базе, используя фильтр, затем то, что предлагает риелтор, а также те варианты, которые одобрил банк. Зачастую эти варианты не совпадают с тем, что изначально предполагал для себя клиент. При совокупном просмотре всех вариантов в итоге рождается объект покупки», – сообщил Сергей Зайцев.

Так, по результатам аналитики федеральной компании «Этажи» крупных городов с численностью более 50 тыс. человек, клиенты, которые изначально хотели купить новостройку, в 66% случаев покупают именно новостройку. 30% в процессе выбора переориентируются на вторичное жилье, остальные – на загородную недвижимость.

На рынке «вторички» картина иная – 74%, рассматривающих вторичное жилье, остаются  в этом сегменте, 20% уходят на первичный рынок.

При этом в сегменте загородной недвижимости покупатели остаются верны своему выбору в 52% случаев, 30% покупают вторичную недвижимость, а 18% решаются на новостройку. В целом сегодня доля спроса на загородное направление по России составляет около 24%.

Станислав Сагирян, генеральный директор ГК РКС Девелопмент

Рассказал о выходе в сегмент ИЖС, кадровых перестановках и экспансии в новые регионы

Станислав Сагирян, генеральный директор ГК РКС Девелопмент

Рассказал о выходе в сегмент ИЖС, кадровых перестановках и экспансии в новые регионы

Что касается цены покупки на вторичном рынке, то, по данным компании «Этажи», 89% клиентов приобретают квартиры в том диапазоне цен, на который изначально рассчитывали. На более чем 5% от цены отклоняются около 37% клиентов. На первичном рынке 88,5% сделок происходят в рамках начального ценового запроса, но превысить его более чем на 5% готовы 45,5% клиентов.

При этом, на вторичном рынке 91% клиентов покупает квартиру именно той площади, которую и собирались брать. В новостройках – 85%.

«Иными словами, в крупных городах изначальный запрос по площади, например, однокомнатных квартир в новостройках составляет от 27 до 52 кв. м, а приобретается в итоге квартира площадью 36 кв. м. Аналогичная картина складывается для двух и трехкомнатных квартир», – подчеркнул Сергей Зайцев.

Сегодня рынок недвижимости очень сильно перестроился: 52% составляют предложения на вторичном рынке, а 48% – загородная недвижимость и новостройки вместе. При этом интерес к загородной недвижимости нарастает – в 2023 г. он на 7,9% выше уровня 2020 г. и на 6,4% выше, чем в 2021 г. А доля спроса на загородные объекты находится на уровне 24,7% от общего спроса на недвижимость в России.

Стоит отметить, что стремительно молодеет и сам клиент – с 2014 г. его средний возраст снизился на 7,2 года. Так, например, в 2014 г. основную массу (69%) составляли покупатели в возрасте 40-49 лет, сейчас их доля только 23%.

«Люди стали входить в ипотеку в более раннем возрасте. Если в 2014 г. группа 20-29 лет была представлена лишь в размере 0,8%, то в 2023 г. их насчитывается 22%. Однако сложилась такая тенденция, что людям при покупке недвижимости ежемесячные выплаты по кредиту важнее самой стоимости квартиры», – отметил представитель компании «Этажи».

Если говорить о размерах квартир, то с 2018 г. наблюдается снижение их средней площади – с 55,7 кв. м до 53,9 кв. м. Таким образом, сегодня люди хотят жить в большем жилье, но позволить себе его не могут.

Новости по теме

Последние новости

PROСтройка 

22 янв, 11:30 

В Краснодаре отметили самую выраженную динамику средних цен на вторичную недвижимость среди городов-миллионников — они выросли на 2% в январе. Цена квадратного метра достигла 131,5 тыс. руб. за кв. м, сообщил «Ъ» со ссылкой на исследование «ЦИАН.Аналитики».

По мнению управляющего партнера федеральной риелторской компании «Этажи» Вадима Камалова, приведенные данные не могут быть объективными, поскольку цена в объявлении на платформе не равна цене конечной сделки.

«Если человек выставил свою квартиру по какой-то цене, в начале это, как правило, цена неликвидная, то есть это не цена продажи. Средняя экспозиция объекта на сайте достигает в России 6-8 месяцев. За это время человек снижается к первоначальной цене в среднем на минус 10-15%. То есть он двигается вниз. Есть еще цена торга, которую тоже продавец закладывает для того, чтобы быть привлекательным для покупателя. И этот торг тоже влияет на среднюю цену по сделке, но при этом мы этого не видим в цене предложения. Поэтому говорить о 2% повышения цены не совсем корректно, потому что мы не понимаем, какая реальная цена продажи. Тем более предпосылок для роста цены на сегодняшний день нет», — сказал он.

Эксперт отметил, что в действительности цены завышены на рынке первичной недвижимости — это связывают с льготной ипотечной программой. На вторичном же рынке Кубани ожидают снижение цены, а двухпроцентный рост вызван временным желанием выровнять разницу между стоимостью квадратного метра между «первичкой» и «вторичкой».

Помимо Краснодара, рост цен на вторичном рынке наблюдался в Нижнем Новгороде (+3,2%) и Казани (+1%).

«Никаких подвижек в сторону снижения не будет, пока сохраняется дефицит предложения», — прокомментировал директор направления «вторичный рынок» «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.

Кроме того, в целом по России спрос на вторичное жилье за месяц снизился на 35,4%, в годовом выражении — на 25,5%. Тренд связали как с низкой активностью из-за прошедших новогодних праздников, так и с возросшей стоимостью кредитования.

Как сообщал РБК Краснодар, спрос на вторичную недвижимость в Краснодаре за 11 месяцев 2023 года увеличился на 29%. Изменения предложения на вторичном рынке недвижимости в городе не наблюдалось, а средняя цена снизилась на 1% и составила порядка 4,5 млн руб. При этом цена за «квадрат» уменьшилась на 3% и составила 98 тыс. руб.

Осенью 2002 года студент Ильдар Хусаинов метался по Тюмени: он искал примерно 200 000 рублей на выкуп у партнеров доли в агентстве недвижимости «Этажи». Через 20 лет Хусаинов и его мать стали собственниками крупнейшей риелторской сети России. В 2022 году клиенты «Этажей», по данным компании, заключили сделки с недвижимостью на 647 млрд рублей, ее выручка составила 14 млрд рублей. С июня 2022 по июнь 2023 года вся сеть провела 242 500 сделок

Конкуренты обрушивают на «Этажи» шквал критики, обвиняют в демпинге и некомпетентности агентов. Однако все признают, что Хусаинов первым в стране стал выходить в разные регионы и создал именно федеральную сеть. «Этажи» готовятся провести IPO, а Хусаинов мечтает, чтобы к 2027 году компания стоила 50–60 млрд рублей. Как все это стало возможным?

Матери и сыновья

Компанию в 2000 году основали Елена Хусаинова с сыном Ильдаром и Галина Максимова с сыном Андреем. Елена Хусаинова работала врачом, но в 1990-е стала искать другие способы обеспечить семью, например после работы торговала бананами. Позже женщина устроилась в риелторское агентство, ее сын Ильдар заканчивал учебу в Тюменском нефтегазовом университете и помогал ей в работе. Их знакомая Галина Максимова занималась оптовой торговлей. Вместе с ней соучредителем «Этажей» стал ее сын Андрей.

«У нас не было никаких стратегий, целей, но и страха тоже не было — это важно, — вспоминает Хусаинов. — Денег, впрочем, тоже не было, поэтому на первом этапе мы объединились с партнерами. Сейчас трудно представить, что тогда был за рынок. Новостроек почти не было, ипотеки не было. Никаких баз и программного обеспечения — ничего из того, к чему мы привыкли сейчас. Квадратный метр стоил 3000–4000 рублей, но кредиты давали под 50–70% годовых. Естественно, их никто не брал».

Квартет соучредителей просуществовал два года, после чего было принято решение расстаться. В результате «Этажи» получили свою первую оценку в качестве готового бизнеса: каждая из семей написала сумму, за которую готова выкупить половину компании. «Мы написали 204 000 рублей, партнеры — 101 000 рублей. Так мы с мамой стали обладателями полного пакета акций компании. Правда, свои 204 000 рублей я буквально собирал по всему городу», — вспоминал Хусаинов в своей книге «Этажи. Сила управления».

Галина и Андрей Максимовы почти сразу открыли собственное агентство недвижимости. По данным «СПАРК-Интерфакса», Андрей Максимов числился совладельцем ООО «Этажи» до 2011 года, но еще 15 декабря 2002 года он зарегистрировал ООО «МХ». Максимов стал его генеральным директором, а позже совладельцем в равных долях с матерью, агентство просуществовало до 2019 года.

Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни

Подписаться

Получив полный контроль над компанией, Хусаиновы за восемь лет превратили «Этажи» в крупнейшее агентство недвижимости Тюмени. В нем работало около 100 человек, примерно втрое больше, чем первоначально. «Первое время мы просто по четвергам печатали список квартир, которые есть в работе, — вот и вся наша база, на бумажном носителе, — вспоминает Ильдар Хусаинов. — На все агентство у нас в первый год был один компьютер, мы к нему становились в очередь, чтобы напечатать договор. Когда смогли себе позволить второй компьютер, это был праздник».

Из Тюмени с любовью

В 2010 году Хусаинов решился на необычный шаг, определивший стратегию развития компании на годы вперед, — вышел за пределы родной Тюмени и открыл филиал в Сургуте. «Я все время видел перспективы, предлагал расширяться. Но мама говорила нет, и не только она, многие меня отговаривали, — рассказывает Хусаинов. — И только когда она отошла от дел, мы начали выходить в другие города. Спустя 10 лет мама признала, что я был прав».

Представители девелоперских компаний говорят, что главное преимущество «Этажей» — их развитая сеть, которая сильно упрощает межрегиональные сделки. «У нас есть головная компания, которая принадлежит мне, есть частные франчайзи-партнеры, — описывает Хусаинов структуру компании. — В некоторых городах у нас иногда есть доля владения в партнерской компании, в некоторых это чистая франшиза». По данным «СПАРК-Интерфакса», Елена Хусаинова и сейчас владеет 50% ООО «Этажи», еще 50% принадлежат Ильдару Хусаинову, и по состоянию на середину 2023 года ООО «Этажи» не имело долей в партнерских компаниях. В определенные периоды такие доли имел Ильдар Хусаинов: до 2021 года — 25% в «Этажи Тагил», в ныне не действующих «Этажи Краснодар» (до 2015 года) и 50% в «Этажи Москва» (до 2020 года, а ныне действующая «Этажи Москва» — это другое юрлицо).

Франчайзи зачастую становились сотрудники головной компании, которых Хусаинов командировал в разные регионы. На сайте «Этажей» размещена информация, что компания присутствует в 243 городах, в ней работает более 20 000 сотрудников и риелторов.

В 2022 году выручка всей сети «Этажи», включая зарубежные офисы, составила, по словам владельца, 14 млрд рублей. Сеть состоит из 320 франшиз, работающих в 15 странах, в том числе в Казахстане, Беларуси, Кыргызстане, ОАЭ. Но сколько в обороте приходится на головную компанию, а сколько на партнеров, Хусаинов не раскрывает. Он надеется, что в 2023 году компания сумеет выйти на выручку в 15–17 млрд рублей. По данным «СПАРК-Интерфакса», в 2022 году выручка ООО «Этажи», головной компании, составила 394 млн рублей, чистая прибыль — 94 млн рублей.

«Благодаря системе межрегиональных сделок клиент может обратиться, например, в офис компании в Москве и запросить подбор вариантов для покупки недвижимости в Крыму», — говорит Светлана Макаренко, руководитель отдела продаж ЖК «Новая Ливадия» в Ялте. «Этажи» — федеральная компания, с которой мы работаем во всех городах присутствия и развиваем рынок, клиентский сервис, совершенствуем технологии продаж», — добавляет Искандер Юсупов, заместитель гендиректора девелоперской компании «Унистрой» (Тольятти, Уфа, Пермь, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

«Москву покупает много регионалов, в том числе и с инвестиционными целями, разъездами или воссоединением семей, — рассуждает представитель одного из московских девелоперов. — Им удобно цеплять региональную аудиторию через огромную сеть «Этажей».

«Хусаинов начал строить сеть в 2010 году, а все остальные крупные агентства просто позже, — рассуждает владелец регионального агентства недвижимости. — Московские «монстры» делили столичный рынок, в регионах им работать трудно и неинтересно. Посмотрите на всех, кто сейчас крупный: «Этажи», «Перспектива24», «Владис» — это все регионалы, а среди них «Этажи» начали первыми».

Отраслевой лоббист

В 2019 году Хусаинов продемонстрировал характер и организаторские способности в родной Тюмени, когда объединение девелоперов «Галерея застройщиков» вступило в конфронтацию с риелторами. Об этом писали местные СМИ. Суть конфликта: несколько крупных застройщиков пообещали покупателям скидки в случае обращения напрямую в отдел продаж, а не через риелторов.

Девелоперы начали снижать комиссию для риелторов сперва до 3% и далее вплоть до 1% в течение нескольких месяцев. Застройщики аргументировали изменение политики недобросовестной рекламой со стороны агентств недвижимости, например, в виде сайтов, копирующих дизайн страниц застройщика, или обещаний несогласованных скидок.

Риелторские агентства в свою очередь объявили бойкот группе застройщиков, отказавшись продавать их квартиры. Заправляли бунтом «Этажи». «Мы тогда собрали всех риелторов и массово отказались работать с девелоперами, — вспоминает Хусаинов. — И сегодня из восьми застройщиков, пытавшихся нас всех тогда прогнуть, мы не работаем только с тремя, остальные потом вернулись на нормальных условиях».

«Эта история не сработала бы в Москве и ряде других городов, поскольку здесь у застройщиков сильные отделы продаж, — комментирует ситуацию топ-менеджер агентства недвижимости, имеющий опыт работы в Тюмени. — Но в некоторых региональных центрах и даже в Санкт-Петербурге львиная доля продается через агентства, поэтому бойкот был критичен для девелоперов». Застройщики, участвовавшие в тех событиях, отказались их прокомментировать.

Восемнадцатого мая 2023 года Ильдар Хусаинов снова сильно озадачил рынок, написав в своем Telegram-канале, что задумался о переводе головного офиса в другой город: «В последние несколько лет стало все сложнее вести бизнес в Тюменской области». Это нехарактерное заявление для Хусаинова, который много раз расписывался в любви к Тюмени и нежелании переезжать из родного города.

«Когда Ильдар Хусаинов заявил, что с ним разговаривают налоговики, и видно было по его словам, что это непростые переговоры, многие напряглись, — говорит один из московских риелторов. — То ли идет рядовая налоговая проверка в Тюменской области, то ли государство пришло за системным риелторским бизнесом, как совсем недавно пришли за блогером Блиновской. Представить, что будет на рынке, если это только первая ласточка, страшновато».

В чем нюанс? «Риелторы в агентствах часто оформляются не как штатные сотрудники, а как ИП, и это совершенно другие налоги, — объясняет топ-менеджер одного из агентств недвижимости. — Мы все тут, затаившись, ждем момента, признают ли это налоговой оптимизацией». По упрощенной системе налогообложения любой ИП платит 6%. «В сфере купли-продажи недвижимости компании с помощью ИП оптимизируют налоги, страховые и социальные взносы, — комментирует ситуацию управляющий партнер адвокатского бюро BGMP Сергей Матюшенков. — У сотрудников-риелторов обычно установлены бонусы от суммы сделки. Такие действия налоговые органы могут посчитать уклонением от уплаты налогов в полном объеме».

Позже Хусаинов сообщил, что вопрос более не актуален. «Нам не понравилось, как местная налоговая с нами взаимодействует, — объяснил он Forbes. — Но после того как мы обратились в федеральную налоговую, увидели совершенно другую реакцию, все вопросы разрешились». В своем Telegram-канале Хусаинов написал, что по итогам 2023 года сеть «Этажи» заплатит от 1,7 млрд рублей до 2 млрд рублей налогов. В беседе с Forbes он пояснил, что речь идет не о выплатах ООО «Этажи», а о совокупных платежах, которые сделает сама головная компания, ее дочерние структуры, риелторы-ИП и франчайзи-партнеры.

Он не подтвердил наличия претензий к использованию ИП, но раскритиковал российскую систему налогообложения в целом: «В ближайшие год-два должна произойти трансформация налоговой системы в сфере услуг. И не одни мы так считаем. Мы сейчас направляем предложение в Совет Федерации и в Госдуму: НДС нужно заменять, например, налогом с оборота». Свое мнение Хусаинов аргументирует низкой маржинальностью риелторского бизнеса: «Сейчас маржа агентств недвижимости 11–12%. Куда нам платить 20% с рубля? А еще там все другие налоги. Если по такой модели работать, то чуть ли не 35% с выручки ты сразу должен отдать».

Игра без правил

«Этажи» росли почти так же быстро, как возводятся этажи современных жилых башен. Согласно рейтингу Циан, с начала 2023 года компания лидирует по охвату аудитории в Москве (кроме февраля). По версии «Домклика», «Этажи» заключили больше сделок в Москве (на конец июля 2023 года за предшествующие 12 месяцев заключено 3608 сделок) и в России (6460 сделок только за май), чем остальные агентства.

При этом компания получает шквал критики от клиентов и конкурентов. Риелторы ставят в упрек «Этажам» агрессивную работу агентов, нарушающую сложившиеся этические нормы, а клиенты — непрофессионализм и навязывание услуг. «Я помогала другу купить квартиру через «Этажи», — делится опытом эксперт по недвижимости Анна Морозова. — Сперва риелтор убеждала покупателя приобрести квартиру по договору с заниженной стоимостью. При подписании договора аванса ему фактически подсунули договор на оказание услуг с обязательством оплатить комиссию, хотя раньше обещали не брать комиссию с покупателя, да и квартиру мы нашли сами. В процессе подписания выяснилось, что агент не был знаком с текстом договора аванса, не смог ответить на вопросы про сроки регистрации ипотечных сделок и о страховании жизни при оформлении кредита. В течение месяца всплывали все новые и новые суммы расходов, которые ложатся на покупателя».

Обычно комиссию риелтору платит продавец, но не покупатель. После завершения сделки Морозова выясняла, является ли практика взимания «Этажами» комиссии и с покупателя системой или это была инициатива конкретного агента. В ответе компании, с которым ознакомился Forbes, сказано, что «услуга компании «Этажи» по покупке недвижимости оказывается комплексно и не делится. То есть в данном случае покупатель также заплатит комиссию в полном объеме».

Таких историй много, трое московских риелторов, с которыми поговорил Forbes, подтвердили, что у них не состоялись сделки с агентами «Этажей», поскольку те пытались принудить чужих клиентов-покупателей платить комиссию и продемонстрировали некомпетентность в ряде вопросов.

Ильдар Хусаинов к критике относится философски. «С учетом большой доли нашей компании на рынке, естественно, в абсолютных значениях, отзывов много, однако процент негативных минимален, — уверен он. — А риелторы-новички — это отдельная история. Каждого риелтора мы обучаем и тестируем перед тем, как он начнет взаимодействовать с клиентом, плюс у него есть куратор. Мы все когда-то были новичками на работе и все совершали ошибки, задача компании — снизить их риск и защитить клиентов от любых ошибок, что мы и делаем».

«В профессиональных чатах Москвы коллеги ругают «Этажи» чаще и больше, чем прочие агентства, опытные московские риелторы стараются иметь как можно меньше дел с их агентами, — рассказывает независимый московский риелтор Евгений Коноплев. — В Москве сложился негласный свод риелторских правил. Например, здесь не принято добывать любыми способами телефон собственника, с которым уже работает на эксклюзивной основе другой агент, не принято настойчиво пытаться перехватить этого клиента. Сотрудники «Этажей» раз за разом делают вид, что не слышали и не знают о существовании таких норм и правил».

Forbes побеседовал с несколькими риелторами, работающими на рынках Москвы, Московской области и ряда соседних регионов. По их словам, практически везде, где риелторы сформировали сообщество и выработали некие общие правила работы, профессионалы этого рынка просто избегают сделок с агентами «Этажей».

«Наши риелторы требовательны к себе, работоспособны, и это воспринимается как агрессивность, — комментирует претензии Хусаинов. — А это не агрессивность, это просто умение работать в сегодняшних условиях. И, как ни странно, на пользу клиента. У нас клиент всегда платит после сделки. Вот это очень важный нюанс, который многие упускают».

«Этажи» захватывают рынок через демпинг, их услуги стоят дешевле, чем услуги большинства агентств, но они и оказывают куда меньший объем услуг», — сетует риелтор из Москвы. «Никто вам не скажет точно, сколько стоит услуга риелтора, но обычно это 2–3% от стоимости квартиры, — добавляет владелец агентства недвижимости в Московском регионе. — А у «Этажей» это 1% плюс небольшой фикс».

На сайте «Этажей» сказано, что стоимость услуг компании в Москве составляет 1,5% от стоимости квартиры, но не менее 170 000 рублей. Для Тюмени расценки другие: 33 000 рублей плюс 1% от стоимости квартиры для объектов дороже 1 млн рублей. «Я против больших комиссий, — говорит Хусаинов. — Риелтор привыкает к большим деньгам, и его это развращает, это очень опасно. Поэтому мы и комиссионное вознаграждение не повышаем по вторичке. И на первичном рынке тоже». Отношение выручки «Этажей» к обороту, то есть средние комиссионные, составляет 2%.

Недолет «Самолета»

При выборе названия для компании Хусаинов ориентировался на идею подъема, движения вверх, а еще ему нравилась песня «Этажи» группы «Иванушки International». Припев звучит так: «Этажи, этажи, этажи блещут огнем. Буду жить, буду жить, буду жить завтрашним днем».

В 2018 году в интервью YouTube-каналу M2TV Хусаинов заявил, что за «Этажи» ему предлагали 1,7 млрд рублей, но он отказался. Потенциального покупателя он не назвал. «Крупные структуры периодически выходят к нам с предложением о покупке бизнеса. На мой взгляд, в России профицит капитала и серьезные инвесторы ищут варианты его выгодного вложения», — говорит Хусаинов Forbes.

Сколько сегодня стоит компания «Этажи»? Сам Хусаинов в беседе с Forbes предположил, что порядка 15 млрд рублей. «На основании средних мультипликаторов рынка, не учитывающих планов по развитию и ретроспективной отчетности, ориентировочная стоимость составляет около 2,5–3 млрд рублей», — подсчитали специалисты компании Commonwealth Partnership. Аналитики другой консалтинговой компании оценили «Этажи» в 5 млрд рублей.

Крупные игроки как минимум дважды пытались купить «Этажи» у Хусаинова. «В свое время банк ВТБ24 неформально проявлял интерес к нашему бизнесу, но мы никогда не планировали его продавать, поэтому все осталось на уровне разговоров», — вспоминает Ильдар Хусаинов. Вторым потенциальным покупателем компании участники рынка называют крупного девелопера «Самолет». Представители застройщика отказались комментировать факт переговоров. «Да, ко мне обращались, но я не продал», — говорит Хусаинов.

В 2021 году «Самолет» купил агентство недвижимости «Перспектива24», которое считалось на тот момент вторым в стране по охвату после «Этажей». На его базе была создана структура «Самолет Плюс» — собственное агентство недвижимости застройщика. Весной 2023 года в «Самолет Плюс» вошло и третье на рынке агентство — сеть «Золтор». Теперь именно «Самолет Плюс» считается главным конкурентом «Этажей».

«Если бы «Самолет» купил «Этажи», ему не пришлось бы покупать «Перспективу» и «Золтор», но Хусаинов им не продал», — рассуждает владелец регионального агентства недвижимости. «Теперь у «Этажей» будет заруба с «Самолет Плюс», они стали такими большими, что обязательно будут выдавливать друг друга», — вторит ему владелец другой риелторской компании. В рейтинге «Домклика» «Самолет Плюс» стоит на втором месте, сразу после «Этажей» (4285 сделок по всей России за май против 6460). «Самолет» — красавцы, — не скупится на комплименты Хусаинов. — Это мощная, сильная современная система. И я думаю, всем интересно будет за нашим взаимодействием смотреть».

Владелец «Этажей» вынашивает планы консолидации бизнеса и IPO. Идея в том, чтобы продать 2–3% акций компании и выкупить бизнес франчайзи.    

Если хотите купить квартиру в Краснодаре до 3 000 000 рублей на рынке вторичного жилья, обратитесь в нашу федеральную риэлторскую компанию «Этажи». Мы расскажем о текущих выгодных предложениях и подберем несколько вариантов по вашим требованиям.

Особенности вторички

• Готовый косметический или капитальный ремонт во всех комнатах 
• Подключенные кабели ТВ, интернета и домофона 
• Встроенная мебель и бытовая техника

Наша база объектов

Все квартиры до 3 млн рублей в Краснодаре на вторичке представлены в нашем каталоге. Общее количество объектов в базе данных — . В каждом объявлении есть фото, подробное описание от собственника, схема планировки и главные технические параметры. Поэтому вы быстро найдете нужный вариант.

Предлагаем купить жилье: 

• площадью от и более; 
• на первых, последних, средних этажах.

Почему стоит обратиться к нам

• Предоставляем максимум информации — рассказываем, чем выбранная вторичка за 3 млн отличается от аналогичных объектов 
• Помогаем купить жилье недорого, по цене от 1 950 000 руб. : например, договариваемся о скидке с продавцом 
• Оформляем ипотечный кредит с низкой процентной ставкой и высоким шансом одобрения 
• Предоставляем полное юридическое и риэлторское сопровождение до вступления в право собственности 
• Обеспечиваем удобный сервис: зарегистрированные пользователи могут использовать 3D-конструктор, сравнивать и сохранять объекты

От чего зависит цена на недвижимость

Стоимость устанавливают собственники. Они ориентируются на множество факторов, например — на удаленность жилья от центра города, общую площадь, тип ремонта и другие параметры.

Чтобы купить квартиру в Краснодаре за 3 миллиона рублей, свяжитесь с нами: позвоните риэлтору или оставьте заявку на обратный звонок.

1. Квартиры в новостройках

Новостройки на этапе котлована в Краснодаре

Квартиры от застройщиков
с Этажами без комиссии

Клиент получает все услуги компании бесплатно