Что будет с рынком жилой недвижимости и ипотеки в россии в 2024 году

Как будут меняться цены на квартиры в 2024 году? Что станет со льготной ипотекой? Когда покупать квартиру и где взять на нее деньги? Редакция проекта ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнала у специалистов по недвижимости, чего нам всем ждать от рынка жилья в наступающем году.

Наши эксперты: директор направления «Новостройки» АН «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков, директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, главный аналитик ГК «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова, директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ» Юлия Ибрагимова.

Какая ситуация будет на рынке новостроек?

— Спад неизбежен. На фоне ужесточения условий кредитования в 2024 году объем продаж на первичном рынке может сократиться на 35–40%, что заставит пересмотреть и планы строительства жилья на будущие периоды: вполне вероятно, рынок вернется на 8–10 лет назад.

Значит ли это, что строить в 2024 году будут меньше, а предложение квартир в новостройках сократится?

— В 2024 году темпы возведения сохранятся в соответствии с текущими графиками, которые невозможно изменить одномоментно. Кроме того, строительство ведется с помощью проектного финансирования, и процесс не зависит напрямую от продаж. Но девелоперы повременят с выводом новых проектов. Рынок будут формировать уже начатые стройки, а вот в них предложение квартир сократится, особенно сильно в комфорт-классе из-за сравнительной доступности этого жилья. Таким образом, в конце 2024 года может сформироваться дефицит подобных объектов.

Что ждет льготную ипотеку?

— Изменение ставок уже началось. На конец декабря ряд банков подняли ставки по «вторичке» до 18–20%. Таким образом, они стали практически заградительными. С 23 декабря ужесточаются требования по программам льготного кредитования, которые распространяются на новостройки. Поэтому, видимо, про льготную ипотеку многим придется забыть. Сейчас, в самом начале года, не хочется впадать в уныние. Да, изменившиеся правила немного шокируют рынок, но мы уверены, что новый год принесет нам новые практические решения и откроет другие возможности.

— Однозначно условия по льготной ипотеке в 2024 году будут ужесточены. Взять ее будет сложнее, т. к. вероятно, что первоначальный взнос увеличат до 30%. Возможно, если у вас нет детей, то процент по льготной ипотеке станет выше. Точечную поддержку могут оставить для семей с детьми в виде семейной ипотеки.

Где взять средства на покупку квартиры?

— Увы, на данный момент единственный вариант покупки жилья для среднестатистического небогатого россиянина — воспользоваться ипотекой с поддержкой от государства. Пока такая возможность имеется. Конечно, есть варианты для некоторых групп населения — в виде субсидий на улучшение жилищных условий или популярный сегодня материнский капитал, который можно использовать для приобретения жилья. Но, например, в Москве маткапитала не хватит на первоначальный взнос по ипотеке.

Как повлияют изменения в ипотечной сфере на спрос и предложение на рынке новостроек?

— Ужесточение кредитования по льготным программам приведет к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных однокомнатных объектов и «двушек». Ужесточение условий по ипотеке не приведет к снижению цен на новостройки, т. к. в этом сегменте на конечную стоимость лотов влияет не только спрос, но и себестоимость строительства.

Цены на «вторичку» начнут снижаться?

— На фоне сильно подорожавшей ипотеки можно ожидать, что цены на вторичную недвижимость неохотно, через стагнацию, начнут снижаться. Да, как только ЦБ обуздает инфляцию, ставки уменьшатся, но как изменятся цены? Как правило, они опускаются очень медленно и неохотно, а растут неожиданно и быстро. Многолетние наблюдения показывают, что ценовой тренд на недвижимость крупных мегаполисов (особенно Москвы) восходящий, хотя бывают и колебания вниз.

Будет ли больше интересных предложений на рынке вторичной недвижимости?

— Пока мы не наблюдаем, чтобы предложение, с которым можно работать, начало накапливаться (имеются в виду квартиры на вторичном рынке — прим. ред.). Но при сохранении нынешних ипотечных ставок и тем более с учетом их возможного повышения до конца года неизбежно ослабление спроса: в 2024 году рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последует рост числа объектов в экспозиции (то есть будет увеличиваться количество предлагаемых квартир «вторички») и постепенное снижение цен. По нашему мнению, удешевление составит примерно 10% и произойдет не раньше второго квартала следующего года.

Как выбрать наилучший момент для покупки квартиры?

— На рынке недвижимости часто встречаются «вечные» покупатели, которые никак не конвертируются в реальных, потому что все время ждут удачного момента. А потом, оглядываясь назад, понимают, что лучшие времена прошли. Еще одна опасность: подождать и упустить «свой» объект. Зачастую запрос на покупку достаточно узкий (определенная локация, качество дома и квартиры и т. п.), отсюда и ограниченный объем предложения. Пока покупатель ждет дисконт, объект уходит и приходится начинать сначала. Мы придерживаемся позиции, что покупать квартиру нужно тогда, когда в этом есть потребность. Практика показывает, что эта рекомендация работает. Те покупатели, которые склонны откладывать покупку, могут никогда не дождаться подходящего момента.

Собственники тоже люди неглупые и терять в деньгах не хотят. Надо понимать, что для многих продавцов недвижимость — это инструмент сохранения стоимости. Не нужно рассчитывать, что квартира, которая сейчас выставляется за 15 млн рублей, через месяц-другой сильно упадет в цене. Есть рамки, в которых продавец готов двигаться, и, как правило, они очень узкие. Скажем, он готов опуститься на 3–5%, а иначе он уберет объект и/или начнет его сдавать. Исключение условно составляют частные инвесторы, для которых квартира — часть инвестиционного портфеля и пришло время зафиксировать прибыль.

— Период с 2020 года был отличным — с рекордно низкими ставками по ипотеке и хорошей возможностью выбрать квартиру мечты. Скорее всего, таких низких процентов по кредитам мы в ближайшем будущем уже не увидим. Поэтому, если нужно решать жилищный вопрос, то делать это лучше сейчас. Еще можно успеть.

Самые интересные новости портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ читайте в Telegram и ВКонтакте.

Для тех, кто следит за изменениями на рынке недвижимости, 2024 год обещает быть весьма динамичным. Эксперты «Городского риэлторского центра» провели анализ текущей ситуации и сделали прогнозы, которые помогут понять, что ожидать в ближайшем будущем.

Тенденции на рынке жилья

Ситуация на рынке недвижимости в 2024 году остаётся динамичной и требует внимательного анализа и прогнозирования. Эксперты «Городского риэлторского центра» рекомендуют владельцам недвижимости и потенциальным покупателям оставаться в курсе текущих тенденций и принимать взвешенные решения с учётом прогнозов на рынке.

Агентство недвижимости «Городской риэлторский центр» приняло участие в форуме недвижимости «Движение» в Сочи

Мы уверены, что участие в подобных форумах помогает нам не только быть в авангарде отрасли, но и предлагать нашим клиентам самые передовые решения и высокий уровень сервиса.

Сколько стоят квартиры в Геленджике?

Мы рекомендуем нашим клиентам внимательно изучать рынок, обращаться за помощью к профессионалам и не торопиться с выбором. Это позволит избежать ошибок и найти оптимальный вариант

Проблемные объекты недвижимости в Сочи: что мешает быстрой продажe

Чтобы успешно продать недвижимость в Сочи, необходимо учитывать множество факторов. Среди них важны не только расположение и вид из окон, но и юридическая чистота сделки, а также реалистичная оценка стоимости. Владельцам стоит помнить, что только комплексный подход и объективная оценка помогут ускорить процесс продажи и привлечь потенциальных покупателей.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом — можно, но невыгодно

В агентстве недвижимости «Городской риэлторский центр» готовы предложить свою экспертную поддержку на всех этапах продажи, обеспечивая комфорт и юридическую безопасность сделки.

С отделкой или без: какую квартиру купить выгоднее и в каких случаях

«Главное — выбрать тот вариант, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям и ожиданиям».

Мебель в ипотеку. Что будет с рынком жилья?

«Мы видим большой потенциал в этом проекте и считаем, что он сможет существенно изменить рынок недвижимости в лучшую сторону», — резюмирует Юлия Усачёва.

Как выгодно рефинансировать ипотеку и сэкономить деньги

Юлия Усачёва подводит итог: «Правильный подход к рефинансированию позволяет заёмщикам оптимизировать свои финансовые обязательства и добиться значительной экономии на выплатах».

Предпродажная подготовка квартиры: что нужно делать

Следуя рекомендациям и уделяя внимание деталям, продавцы могут существенно повысить привлекательность своей недвижимости для покупателей, сократить время её продажи и получить за неё максимальную цену.

Эксперты сообщили об изменениях в подходах к отделке и дизайну жилья

Застройщики отмечают, что современные экономические реалии требуют адаптации к новым условиям, и рынок элитной недвижимости продолжает развиваться, адаптируясь к новым требованиям и предпочтениям покупателей.

Влияние изменений в льготных ипотечных программах на рынок недвижимости

Изменения в льготных ипотечных программах, внесённые Министерством финансов России, направлены на поддержку определённых категорий граждан и расширение их возможностей для приобретения жилья.

Из Сибири в Сочи. С любовью

Юлия Усачёва подчёркивает: «Мы видим, что, несмотря на общее снижение спроса, сочинская недвижимость остаётся привлекательной для многих жителей Сибири. Это связано с уникальным климатом, развитой инфраструктурой и перспективами для инвестиций, которые предлагает Сочи».

Три способа получать пассивный доход от недвижимости: советы участников рынка

Следуя советам экспертов и внимательно изучая рынок, можно обеспечить себе стабильный пассивный доход от недвижимости.

На основе этих данных аналитики делают вывод, что спрос на недвижимость падать не будет. А вот о других параметрах рынка жилья ничего однозначного сказать нельзя.

Расскажу, как выглядит ситуация с ценами, каков баланс спроса и предложения весной 2024 года и чего ожидать дальше.

В чем основная проблема рынка

Проблема в довольно необычной ситуации, когда новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье. Думаю, реальная разница цен , хотя Центробанк и говорит про 40%. Но это сравнение всех новостроек со всем вторичным жильем, среди которого есть и дома , и советские панельки — это не объективные данные.

Новостройки продаются в 2024 году исключительно программы льготной ипотеки. Проще говоря, нет здоровой конкуренции новостроек и вторички, рынок первичного жилья поддерживают искусственно.

Ипотечные ставки на конец марта 2024 года

Что это значит для потребителя? Вот последствия.

Новая квартира мгновенно дешевеет. Дольщик вступает в право собственности, квартира превращается во вторичку и уменьшается в цене на 20%.

Например, раньше не было возможности продавать квартиры по программам ипотеки с господдержкой по переуступке, а цена жилья в новостройках падала сразу после подписания договор долевого участия. Дольщик мог перепродать жилье только на условиях рыночной ипотеки, то есть еще не построенная квартира уже теряла ликвидность.

Как только разрешили оформлять семейную ипотеку по переуступке, ситуация изменилась. Теперь дольщик может продавать с большей выгодой до оформления собственности. Но после оформления цена опять падает, так как квартира становится вторичкой.

Покупатели стали принимать решения на основе платежа по ипотеке. Рассуждает покупатель так: «Пусть новостройка и дороже, зато у меня ежемесячный платеж маленький!»

Например, на миллион рублей кредита под 16% платеж будет 14 000 ₽ в месяц, а под 8% — 8300 ₽. Это и есть разница между вторичкой и первичкой, как ее видит покупатель.

Так застройщики перевернули сознание. Люди стали измерять цену жилья не окончательной стоимостью, а размером ежемесячного платежа по ипотеке.

Значит, ценой можно манипулировать, и застройщики это делают. Они говорят: «Вот у тебя 0% будет ипотека, хоть и квартира на 20% дороже. То есть ты заплатишь за квартиру не 10, а 12 миллионов, но при этом каждый месяц вместо 80 000 ₽ будешь платить 30 000 ₽». Это мощная манипуляция, и многие соглашались на такие предложения.

Застройщики не хотят снижать цены. Так как рынок монополизирован крупными компаниями и искусственно поддерживается за счет льготных кредитов, застройщикам нет смысла уменьшать стоимость квартир.

Кроме того, там проектное финансирование — деньги на строительство дают не дольщики, а банки. А недострой становится залогом по кредиту. Банки не хотят, чтобы стоимость залога снижалась вместе с уменьшением цены квартир. И еще есть опасность, что покупатели, заметив снижение, перестанут покупать: многие готовы подождать.

в России был «рыночный» рынок, цена на новостройки вниз. Но она не пойдет, а застройщики будут экономить. Чтобы снизить их издержки, государство уже ввело мораторий на взыскание неустойки за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Стоит ожидать и снижения объемов стройки. Логика застройщиков такая: «У нас не покупают, мы тогда и строить не будем, а будем продавать то, что есть».

Что делать покупателю

Если есть возможность решить свою жилищную задачу сейчас, надо это делать. Мыслить выгодами не надо, потому что как только вы мыслите через призму выгоды, вы становитесь инвестором, а инвестор может не только получить доход, но и потерять деньги. Хотя, если сильно хочется попробовать купить квартиру выгодно, рынок сегодня позволяет рискнуть.

Думаю, что до лета цены не будут ни падать, ни расти. В этой ситуации, если хочется ждать дальше, лучше всего положить имеющиеся деньги на депозит. При этом искать квартиру, отбирать лучшие варианты и следить за ними. Такая тактика позволит использовать время: на рынке много жилья по завышенным ценам, и если квартира висит в рекламе больше четырех месяцев, скорее всего, ее цена завышена или там другие проблемы. Цена может неожиданно снизиться: , что там у продавца. Вот тогда и нужно покупать.

Рекомендую депозиты на срок не более трех месяцев, чтобы иметь возможность относительно быстро снять деньги без потери процентов. А лучше и вовсе один месяц.

Есть целая категория людей, которые ждут дешевой ипотеки, но ставка рефинансирования в апреле не изменилась, то есть и снижения ставок по кредитам не ожидается.

Заработать можно: если такая ситуация с ипотечными ставками под 16% и депозитами под 13% продлится пару лет, цены на жилье не вырастут, а деньги на депозитах будут работать. ? Хорошо, если есть наличные для покупки и есть где жить, пока нет новой квартиры. А если нужна ипотека, да и жить негде, уже никакой выгоды нет.

Чего ждать дальше

Многое зависит от ставки ЦБ. Если высокая ставка продержится лет, копить на депозитах будет выгоднее, чем инвестировать в недвижимость. Грубо говоря, за пять лет вкладчик накопит 90% от суммы, которую положил. В таких условиях может произойти смена модели спроса с потребительской на накопительную. Люди будут копить, а не покупать.

Значит, снизится объем кредитования, ведь если деньги накоплены, ипотека уже не нужна. Генеральный директор Виталий Мутко говорит, что на  снизится выдача ипотеки уже к концу 2024 года, и тут я с ним согласен.

Из сегодняшней точки, если не поменяется экономическая модель, можно прогнозировать рост цен и на первичном, и на вторичном рынке. И я думаю, что в горизонте до 2027 года включительно есть потенциал для роста цен на . Может, будет плавное повышение по  в год, а может, несколько лет без роста, а потом резкий скачок за  года, как это было в .

Но нужно учесть, что может измениться не экономическая ситуация, а модель поведения потребителей, когда под влиянием самых неожиданных факторов люди вдруг начнут скупать квартиры или, наоборот, отказываться от покупок, даже если полностью к ним готовы.

Ожидать снижения цен

Большинство сделок по покупке жилья проходит на кредитные деньги. Когда растет количество выдаваемой ипотеки, растут и цены. Это может работать и в обратном направлении: при снижении кредитования, снижается спрос на жилье и цены.

Так, по прогнозам аналитиков , количество выданных ипотечных кредитов снизится с 2 млн в 2023 году до  в 2024 году. Вот какие факторы могут оказать давление на рынок жилья:

Пока ЦБ придерживается агрессивной денежно-кредитной политики, а правительство ужесточает условия по льготным ипотекам, рынок жилья, вероятно, ждет охлаждение — если не активное снижение цен, то замедление роста или стагнация.

Результаты 2023 года подтверждают, что темпы удорожания замедлились. Если в 2022 году цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 15,5%, в 2023 году — на 10,6%.

При этом важно помнить, что в июле 2024 года истекает действие двух льготных программ — семейной и господдержки под 8%. На ежегодном послании Федеральному Собранию президент предложил продлить семейную ипотеку до 2030 года, но соответствующего нормативного документа пока нет.

Если правительство не сообщит о продлении программ, к июлю может возникнуть ажиотаж: покупатели, которые не успели оформить ипотеку раньше, могут запрыгивать в последний вагон.

С другой стороны, на цены новостроек может оказать влияние вторичный рынок, который оживляется вслед за снижением ключевой ставки. Некоторые эксперты полагают, что уже летом регулятор перейдет к смягчению политики, а к концу года ключевая ставка может снизиться до .

Вслед за этим пойдут вниз и проценты у банков. Тогда заемщикам может стать интереснее вторичное жилье, где скидка к новостройкам — в среднем 40%. проценты по ипотеке вернутся к значениям 2023 года —  — разница в ценах между первичкой и вторичкой должна снизиться.

При этом в общем цены могут продолжить рост. Ведь повышает ключевую ставку не просто так, а в рамках борьбы с инфляцией. Последняя все равно будет планомерно увеличивать цены на жилье — вслед за удорожанием стройматериалов и рабочей силы. Это естественный процесс.

Гонка по вертикали

По информации сервиса «Открытые данные Домклик», к декабрю 2023 года больше всего цены выросли в Волгоградской области. За год средняя стоимость квадратного метра вторички здесь увеличилась на 27 процентов, достигнув 90,9 тысячи рублей, в Ростовской области — на 20 процентов, до 126,9 тысячи рублей за квадрат. В Крыму относительно ноября 2022 года цены поднялись на 19 процентов. Меньше всего подорожание в Краснодарском крае — на четыре процента, но этот феномен можно объяснить более высокими стартовыми ценами. Другая причина в том, что в Краснодарском крае новостроек и предложений гораздо больше, чем в Ростовской области. Кубань занимает третье место в стране по строительству МКД. Так, в Краснодаре в середине декабря количество активных объявлений о продаже новостроек на портале «Домклик» составляло 50,1 тысячи (плюс 58 процентов за год), вторички — 37,5 тысячи (плюс 72 процента). Покупатели больше ориентированы на новые дома, поскольку хотят приобрести недвижимость до завершения программы льготной ипотеки, планируемого на 1 июля 2024 года.

— Сегодня пик покупательского спроса, безусловно, прошел, однако и сейчас показатели остаются на достаточно высоком уровне, — рассказывает «РГ» коммерческий директор компании «ССК» Анна Ших. На ситуацию влияет очередная (возможно, и не последняя) корректировка ключевой ставки, а также изменение условий льготных и субсидируемых программ.

— По нашим прогнозам, 2024-й для девелоперов станет годом поиска баланса, если не произойдет критической корректировки внешних обстоятельств, — говорит Анна Ших. — Девелоперы будут работать над поиском оптимальных инструментов для сохранения маржинальности проектов и поддержания темпов продаж без потери качества готового продукта.

В 2023 году самый большой спрос был на компактные полноформатные двухкомнатные квартиры площадью 45 — 50 квадратных метров (47 процентов продаж). По-прежнему пользуются популярностью студии (27 процентов) и однокомнатные квартиры (20 процентов). И лишь семь процентов покупателей выбирают трехкомнатные.

С учетом новых ипотечных условий (ограничение максимального кредита до шести миллионов рублей и увеличение первоначального взноса с 20 до 30 процентов) можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра изменится.

— Вероятнее всего, затраты банков на ипотеку войдут в стоимость квадратного метра и составят приблизительно от 7,5 до 8,9 процента суммы кредита, — комментирует коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко. — При этом мы не ожидаем, что новации существенным образом повлияют на популярность ипотеки в 2024 году. Изменения скорее коснутся структуры потребления. Ипотечные кредиты по-прежнему будут пользоваться спросом у тех, кто рассчитывает закрыть их за короткий срок: это инвесторы, входящие в сделку на ранних этапах, и те, кто планирует погасить большую часть кредита, реализовав имеющуюся недвижимость.

Нетрудно предположить, что росту спроса и, как следствие, цен способствовало стремление покупателей завершить сделки до удорожания ипотечного кредитования на фоне повышения ключевой ставки. Напомним, что в прошлом году Банк России повышал ставку пять раз, и она поднялась с 8,5 процента в июле до 16 процентов в декабре. В первую очередь, с рынка выбывали наиболее доступные по цене объекты, в результате чего повышалась средняя стоимость. Немаловажным является и тот факт, что инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются наиболее предпочтительным вариантом приумножения накоплений или как минимум сбережения их от инфляции.

Спасительная ипотека

Прогнозы Всемирного банка и МВФ на 2024 год говорят о восстановлении экономики после пандемии COVID-19 и других глобальных вызовов. С учетом этих факторов можно ожидать умеренного роста цен на недвижимость, особенно в крупных городах. Субсидирование процентной ставки по ипотеке, различные программы поддержки молодых семей и специалистов также способствуют увеличению спроса и, как следствие, умеренному росту цен на квартиры.

— Сегодня у нас нормальный, цивилизованный рынок недвижимости, с банковскими гарантиями покупателю, с законами о защите прав покупателя, — отметил заместитель гендиректора Региональной корпорации развития Игорь Далаксакуашвили. — Вложения в недвижимость всегда являются надежной и более прибыльной по сравнению, в частности, с банковским вкладом, инвестицией.

Основным драйвером спроса сегодня является ипотека. По данным федерального девелопера «Неометрия», в Краснодарском крае порядка 80 процентов сделок по приобретению квартир заключается с помощью ипотечного кредита. В Ростовской области этот показатель доходит до 90 процентов. За девять месяцев 2023 года в регионе, по данным Центробанка, выдано ипотечных кредитов на 139 миллиардов рублей, что больше в два раза, чем за аналогичный период предыдущего года.

— Одной из основных проблем для потенциальных заемщиков является отсутствие денег для первоначального взноса у многих категорий наших клиентов, молодых специалистов, молодых семей. И целевые ипотечные программы могли бы помочь им улучшить жилищные условия, — говорит эксперт СЗ «ККПД-Инвест» Алексей Зорькин.

Процентная ставка по ипотечному кредиту, наличие денег для первоначального взноса серьезно влияют на возможность приобрести новую квартиру вообще, а в частности — на размер ежемесячного платежа покупателя.

— Нашим клиентам мы предлагаем оформить ипотеку на базовых условиях, применив субсидированную ставку на короткий период. Это обеспечивает низкий ежемесячный платеж на первом этапе, а в дальнейшем дает возможность рефинансировать ипотеку, — отметил Алексей Лысенко.

— У любого клиента, который обращается в нашу компанию, есть определенные параметры выбора квартиры, но самый главный — ежемесячный платеж по ипотеке. Если он комфортный, человек быстро принимает решение. Если сохранится субсидирование ипотечной ставки, то рынок будет и дальше расти, — солидарна с коллегой Светлана Ильина, руководитель отдела продаж ГК «Доннефтестрой».

— У нас основная доля сделок приходится на ипотеку, поэтому урезание субсидированной ставки, отмена околонулевой ставки становится проблемой. Люди к этому привыкают, начинают пользоваться, а изменение ставших привычными финансовых механизмов затягивает сделку и снижает покупательную способность, проект тормозит, — считает Артем Ключинский, заместитель председателя правления АСО «Комстрой».

— Исходя из нынешних экономических тенденций и политики правительства России, можно ожидать, что цены на квартиры в 2024 году продемонстрируют умеренный рост. Его основными двигателями станут улучшение экономической ситуации, ипотечное кредитование и увеличение инвестиционной привлекательности недвижимости. В целом рынок недвижимости в России остается стабильным и привлекательным для инвесторов, — утверждает эксперт Максим Ильгов.

По словам директора агентства недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрея Иванова, спрос на рынке недвижимости падает из-за повышения ключевой ставки.

— Однако для того, чтобы цены на квартиры стали падать резко, ставка должна продержаться длительный период, хотя бы год и больше. А удерживать ее на высоком уровне, как показывают предыдущие кризисы, государству невыгодно. Еще ни разу в истории России не было, чтобы ставка оставалась высокой дольше семи месяцев, — говорит Иванов.

Застройщикам, в свою очередь, невыгодно снижать цены, им проще предоставлять скидки, устраивать акции, предлагать субсидирование. Продавцы готовы ждать: выставив квартиру на продажу, они не снижают ее стоимость 3 — 4 месяца.

— И в качестве резюме: значительного падения цен в ближайшие полгода точно не произойдет. Это доказано исторически: с 90-х годов сильного снижения стоимости недвижимости ни разу не было, — подчеркнул эксперт.

Однако на вторичном рынке квартиры могут дешеветь.

— К весне, по моим прогнозам, цены в этом сегменте могут снизиться до 20 процентов, — сказала генеральный директор АН «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.

Концептуальная недвижимость

Существенный сдвиг произошел в сегментах бизнес и премиум, в первую очередь, за счет появления на рынке более качественных проектов.

— Еще в начале 2022 года 200 тысяч рублей за квадратный метр в верхнем ценовом сегменте в Ростове-на-Дону казались чем-то запредельным. Теперь это уже норма. В городе есть люди с деньгами, и они предпочитают вкладывать их в премиальную недвижимость, — отметил эксперт консалтинговой компании Александр Жилин.

— Если еще 5 — 6 лет назад у нас основной сегмент был эконом- и комфорт-класса, то теперь мы уходим в комфорт-плюс и бизнес-класс. Эти проекты предлагают красивые интерьерные решения, собственный двор и прочее, — рассказал заместитель руководителя Ассоциации девелоперов Краснодарского края Виталий Зиновьев.

Востребованность жилья более высокого качества растет.

— Люди перестали покупать любые площади в любых объектах. Они все больше акцентируют внимание на качестве жилого комплекса, на его концепцию. Проекты, где застройщик заранее продумал, как будут жить здесь люди, проработал благоустройство территории, оборудовал ее детскими и спортивными площадками, намного более востребованы и лучше держат цену. Здесь меньше проблем с платежеспособным спросом, — считает руководитель АН Immobily Алексей Олейников.

Однако падение доходов девелоперов ставит под угрозу спрос на дорогие объекты.

По мнению Анны Ших, наблюдается тенденция к снижению объемов строительства в России. Но за счет активного наращивания темпов реализации новых проектов в предыдущие несколько лет рынок сможет удовлетворить спрос все более требовательных покупателей.

Бизнес ищет пути ухода от затоваривания рынка новостроек. И все чаще покупателю нужна квартира в готовом доме, в которую можно сразу въехать.

— Имея значительный ассортимент, мы готовы практически сразу после совершения сделки отдать покупателю ключи от квартиры. Получается, что мы работаем как рынок вторичной недвижимости, — говорит Алексей Зорькин.

С другой стороны, цены на подобные квартиры столь высоки, что сопоставимы с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

— В Ростовской области темпы ИЖС в течение последних двух лет растут, что связано с его ценовой доступностью по сравнению с рынком новостроек, — отмечает Алексей Олейников.

Пока рынок ИЖС в регионе достаточно стихийный, но тем больше у этого направления перспектив. Недавняя пандемия коронавируса повернула многих в сторону приусадебных участков и доказала, что удаленно работать можно даже в собственном саду. Поэтому большинство ростовчан предпочитают брать ипотеку на дома или земельные участки не только в черте города, но и в ближайших к нему населенных пунктах Ростовской области.

В любом случае недвижимость будет дорожать. Генеральный директор MAR CONSULT Дмитрий Шиманов предупредил об угрожающей инфляционной спирали, в связи с чем ЦБ решил нивелировать риск путем повышения ставки. Отсюда — снижение покупательной способности и сокращение товарооборота в стране.

Мнения

Дмитрий Шиманов, генеральный директор MAR CONSULT:

— Производители будут стараться повышать цены, что, в свою очередь, приведет к еще большему ухудшению спроса. В таком режиме рынок пробудет 18 — 24 месяца, после чего цены опять пойдут вверх.

Анна Ших, коммерческий директор компании «ССК»:

— Условия игры на рынке постоянно меняются, но вилка этих изменений прогнозируема, поэтому мы считаем ситуацию относительно стабильной. Мы не видим причин для резкого скачка цен, а также существенных изменений покупательской активности.

Узнали у экспертов рынка недвижимости, чего они ждут от нового года. Среди основных ожидаемых трендов — падение спроса на жильё, ещё большее смещение интереса покупателей на вторичный рынок и снижение ключевой ставки.

Что будет с ценами на квартиры в 2024 году

Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жильё зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции, подогревать её будут риски прекращения льготных программ кредитования.

По мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться.

Большинство опрошенных экспертов ожидают снижения спроса на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках. По их прогнозам, уже в первом квартале 2024 падение составит порядка 10-20%.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

При существующих ставках на вторичном рынке и ограничениях в программах льготного кредитования, а также с учётом сезонного фактора, в первом квартале 2024 года мы ожидаем снижения спроса ещё на 10-15% от текущих значений. Частично падение компенсирует активность в сегменте загородной недвижимости, где льготное кредитование доступно как и на первичном рынке, при этом цена квадратного метра, как правило, в 1,2-2 раза ниже (при самостоятельном строительстве эта разница ещё выше).

Александр Чернокульский, спикер Управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»:

В связи с повышением первоначального взноса на новостройки ожидаем снижения активности на первичном рынке. В то же время тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться — всплеск спроса на такие объекты обычно наблюдается в марте–июне.

О трендах на рынке недвижимости

В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жильё. Цена квадратного метра здесь более доступна для покупателя, но при этом сохраняется действие льготных программ.

Среди новых ожидаемых тенденций 2024 года эксперты отмечают рост интереса к рассрочкам между покупателем и продавцом без участия кредитных организаций, высокий интерес инвесторов к квартирам с дисконтом.

Ещё один тренд 2024 года, по мнению Сергея Зайцева — это микро-ипотека, когда покупатели готовы брать кредиты и под существующие ставки, но на небольшие суммы и с перспективой рефинансирования в будущем.

Во главе угла будет стоять реальная цена продажи и возможный уровень торга. Покупательские же предпочтения сместятся на менее популярные ранее локации, но с более доступной ценой объектов.

Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK:

Вторичное жильё в любом случае будет пользоваться большей популярностью, чем новостройки. Даже в 2023 году, когда рыночные ставки серьёзно увеличились, объём выдачи ипотеки на вторичку был выше, чем по первичному рынку. Сейчас же мы видим тренд, что условия госпрограмм усложняются, соответственно, доля льготной ипотеки на первичное жильё упадёт, а доля вторичного рынка —увеличится.

Также считаю, что с изменением условий ипотечных госпрограмм снизится разница в цене на новостройки и вторичку, которая сейчас достигает 40%. Это несколько сбалансирует рынок.

Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим ещё большее снижение средней площади приобретаемых квартир (сейчас данный показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощёния и стандартизации.

Что будет с ключевой ставкой и льготной ипотекой

Эксперты отмечают, что ключевая ставка достигла своего пика и в будущем году кредитно-денежная политика будет более мягкой. Что касается льготных программ, то, скорее всего, они будут носить более целевой характер, то есть их действие постепенно будет ограничиваться.

Сергей Разуваев считает, что выдачи льготной ипотеки в Сбербанке вносят существенные корректировки в прогнозы по рынку жилья на 2024 год. Застройщики пока не ещё не осознают масштаба изменений и, вероятно, надеятся на продолжение работы с льготными госпрограммами.

Алексей Козлов, управляющий директор сети АН «Монолит»:

Где-то со второго квартала 2024 года мы будем видеть снижение ипотечных ставок. Я ожидаю, что к концу года ключевая ставка будет на уровне 12%.

Отложенный спрос на жильё, который сформируется в первом–втором кварталах, станет драйвером развития рынка во второй половине следующего года на фоне уменьшения ставок.

Об инвестициях в недвижимость

Интерес к рынку жилья со стороны частных инвесторов сохранится и в 2024 году.

По мнению Сергея Разуваева, недвижимость будет однозначно востребована и для личного проживания, и как инструмент инвестирования. Последние годы показали хороший рост в цене жилья, и те люди, которые покупали квартиру условно в 2020 году, увидели удорожание этих объектов на 60-70%.

Другие формы инвестирования, такие как фондовый рынок или драгоценные металлы, требуют глубоких знаний и опыта, поэтому недвижимость остаётся наиболее простым и доступным вариантом вложения средств для частных инвесторов.