Сезонный спад активности в этом году поддерживался на вторичном рынке практически заградительными рыночными ипотечными ставками, а на первичном, вдобавок к вышесказанному, изменениями в программе льготного кредитования и введением комиссий в ряде банков. Цены предложения на вторичном рынке, вопреки многим предсказаниям, снижения пока не начали, но зато перестали расти.
На первичном рынке, однако, подобного тренда не наблюдается, и велики подозрения, что снижения цен в этом сегменте ожидать не стоит.
По данным аналитического отдела ЦИАН, в I полугодии 2023 в петербургской агломерации было заключено 29,6 тыс. договоров долевого участия с квартирами и апартаментами, что на 20% меньше объема продаж за аналогичный период прошлого года и на 5% меньше, чем во втором полугодии 2022 года.
При этом, как уточнил генеральный директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group) , уже во втором квартале в Петербургской агломерации было реализовано около 17 тыс. квартир, что сопоставимо с показателями III-IV кварталов 2022 года — периода, когда наметился тренд на восстановление. «Начиная с марта текущего года, ежемесячный объем продаж превышал уровень в 5 тыс. сделок и показывал планомерный рост от месяца к месяцу. В итоге второй квартал 2023 года рынок завершил на позитивной ноте — прирост по отношению к первому кварталу составил 29%», — подчеркнул Олег Пашин.
Одновременно продолжается медленный рост активного предложения: покупателям доступен выбор из примерно 75 тыс. квартир и апартаментов. Это на 8% больше, чем в начале текущего года и на 24% превышает аналогичный показатель 2022 года, уточняет руководитель Циан.Аналитики . Спрос и предложение на петербургском рынке недвижимости достигли баланса, констатирует генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» .
В стремлении к большему: как меняется рынок недвижимости
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» подвел итоги третьего квартала 2017 года на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти. Объем предложения составил 5,6 млн кв. м, что сопоставимо с предыдущими периодами. Цены оставались стабильными.
В третьем квартале 2017 года в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти начались продажи жилья в 56 объектов общей площадью жилья 1,23 млн кв. м. При этом во втором квартале на рынок было выведено столько же в «квадратах» – 1,23 млн кв. м, но это 65 объектов.
«Последнее время на рынок активно выходят новостройки на территории города – те дома, на которые застройщики получали разрешения в 2016-2017 годах, – отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – При этом в пригородной зоне в основном начинаются продажи в новых корпусах проектов, уже находящихся в реализации. Так, в обжитых районах Петербурга стартовали продажи в 38 объектах, а в пригородах – в 14 новостройках».
По состоянию на конец третьего квартала 2017 года объем предложения на первичном рынке петербургской агломерации оценивается в 5,6 млн кв. м, что сопоставимо с предыдущими периодами. Стоимость жилья в сегменте масс-маркет в Петербурге в июле-сентябре практически оставалась стабильной – отмечен прирост на конец сентября в 0,2%. Средняя цена сейчас составляет 107,7 тыс. руб. за «квадрат» в Северной столице, и 68,5 тыс. руб. – в пригородах.
Эксперты агентства недвижимости «Прайд Групп» проанализировали динамику цен на новостройки в Петербурге за прошедший 2023 год и назвали районы-лидеры по росту цен. Показатель средней стоимости «квадрата» увеличился на 8%.
По итогам января 2024 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга достигла отметки в 240,3 тыс. руб. За год — с января 2023 года — этот параметр вырос на 8%. В абсолютных значениях рост составил 17,8 тыс. руб.
Районом-лидером по динамике роста цен на квадратные метры в новостройках за прошедший год стал Фрунзенский. Так, рост в абсолютных значениях с января по январь составил 60,1 тыс. руб. На данный момент средняя стоимость квадратного метра в этой части Петербурга составляет 299,8 тыс. руб.
Вторым районом Петербурга по росту цен на квадратные метры в новостройках Санкт-Петербурга стал Курортный. В этом локации средняя стоимость квадратного метра с января 2023 года по январь 2024 года выросла на 54,8 тыс. руб., достигнув отметки в 194,5 тыс. руб.
Замкнул топ-3 районов города по росту цен на новостройки Василеостровский район. Здесь средняя цена за «квадрат» на первичном рынке выросла на 42,7 тыс. руб., достигнув отметки в 289,7 тыс. руб.
По итогам января 2024 года только в трёх районах Санкт-Петербурга средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке превышает отметку в 300 тыс. руб. В список этих районов входят Адмиралтейский, Петроградский и Центральный.
Также только четыре района города имеют уровень средней цены за 1 кв. м. в новостройках ниже отметки в 200 тыс. руб. В список наиболее доступных районов входят Колпинский, Курортный, Петродворцовый и Пушкинский.
В 2024 году цены на новостройки Санкт-Петербурга вновь вырастут, но не более чем на 4-5% – прогноз
В январе спрос на новостройки Ленобласти упал более существенно, чем в Петербурге
Дата публикации 26 февраля
На базе Департамента маркетинга и стратегического развития создан Консалтинговый центр компании «Петербургская Недвижимость».
Его ключевая компетенция — комплекс услуг в сфере консалтинга на рынке жилой недвижимости, в том числе при реализации проектов застройки крупных территорий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в других регионах России.
Комплекс консалтинговых услуг охватывает все форматы жилья — от проектов точечной застройки до проектов многофункциональной застройки и комплексного освоения территорий, причем как в форме многоэтажного жилья, так и в различных форматах малоэтажной загородной застройки.
«Наш департамент существует с 2002 года, — рассказывает Михаил Бимон, генеральный директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — До 2007 года мы, в основном, занимались консалтинговыми услугами внутри холдинга Setl Group — выполняли заказы строительной компании и наших партнеров. С начала прошлого года мы вышли на внешний рынок консалтинга. Сейчас в связи с расширением компетенции нашего подразделения и ростом числа заказов от участников рынка недвижимости назрела необходимость создания отдельной стуктуры. Ряд наших сотрудников имеет стаж работы на рынке консалтинговых услуг с 1994 года — фактически с момента становления самого рынка недвижимости».
Консалтинговый центр компании «Петербургская Недвижимость» предоставляет своим заказчикам полный комплекс услуг: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, разработка концепций развития объектов, оценка объектов недвижимости, сопровождение проектирования объектов и ряд других услуг. Уникальным преимуществом Консалтингового центра является использование при анализе рынка данных о реальных сделках и продажах на рынке жилья (благодаря лидирующей позиции «Петербургской Недвижимости» в этой сфере), а не вторичной информации о ценовых ожидания продавцов, публикуемой в различных листингах и на сайтах.
Важным структурным подразделением Консалтингового центра является отдел загородной недвижимости, который специализируется на консалтинге проектов, реализуемых в условиях еще только формирующегося рынка загородного малоэтажного жилья. На этом сложном этапе мы становимся свидетелями ошибок, совершаемых девелоперами в процессе разработки маркетинговой концепции проекта. Основные причины возникновения концептуальных ошибок — нехватка информации о рынке, неумение системно анализировать собранные данные, отсутствие адекватного прогноза развития рыночной конъюнктуры. Следствие подобных ошибок в лучшем случае — низкие темпы продаж, в худшем — отрицательный финансовый результат всего проекта.
Сейчас Консалтинговый центр компании «Петербургская Недвижимость» работает над концепциями большинства проектов комплексного развития территорий в Петербурге и Ленобласти. С начала работы на рынке консалтинга выполнено более 100 концепций развития территорий и объектов недвижимости.
«Мы работали над проектами Jensen Group, корпорации «Главстрой», «БФА Девелопмент», «Охта Групп», Fishman Group, «Балтийская Жемчужина», «Мосметрострой», корпорации «Пантикапей» — всего более 80 заказчиков, — говорит Михаил Бимон. — Привлечение нашей компании к работам по большинству крупных и значимых для петербургского рынка жилья проектов является не только признанием уникальности нашей информации, но и оценкой нашего профессионализма и лидирующих позиций на рынке консалтинга в сфере жилья».
ООО «Консалтинговый центр компании «Петербургская Недвижимость»
Санкт-Петербург, ул. Варшавская, 61
Тел.
В мае 2024 года спрос на квартиры на первичном рынке Петербургской агломерации вырос на 24% по сравнению с прошлым месяцем и на 61% — по отношению к маю прошлого года. Аналитики и застройщики считают, что продажи жилья в июне будут еще успешнее и могут достичь рекордного уровня. Затем рынок ожидает резкий спад из-за прекращения действия самых популярных льготных ипотечных программ.
Выйти на рекорд
По оценкам консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group), общий объем сделок в регионе в мае достиг 9,2 тыс. Всего за первые пять месяцев 2024 года было заключено 35,1 тыс. сделок, что на 46% выше аналогичного периода прошлого года. Цены в классе «масс-маркет» с начала года в Петербурге выросли на 2,7%, до 241 тыс. руб. за кв. м, в Ленинградской области — на 0,2%, до 147 тыс. руб. за кв. м.
Директор КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева связывает рост спроса с ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и ужесточением условий по семейной ипотеке. Она отмечает, что май — это месяц с большим количеством праздников и выходных дней, и обычно в мае наблюдается снижение активности даже при ровном рынке.
С учетом прошлогодних пиков спроса, Ольга Трошева оценивает максимальную емкость спроса в агломерации в 10-11 тыс. сделок в месяц. «Я думаю, что июнь пододвинется к этой цифре. 10 тысяч сделок плюс будет», — заявила она на деловом завтраке в рамках конкурса «Доверие потребителя». По ее прогнозам, с учетом роста спроса в июне, итоговые цифры продаж на первичном рынке в первом полугодии 2024 года, по сравнению с прошлым годом, будут на 40-50% выше.
И эксперты, и участники рынка ждут резкого снижения продаж новостроек с июля. Отказ государства от продолжения самых популярных ипотечных программ больно ударит по новостройкам — в мае 85% от общего количества сделок в регионе заключали с использованием ипотечных кредитов. Из них 49% приходилось на льготную ипотеку под 8% годовых, 39% — на семейную ипотеку под 6%, 10% — на IT, и только 2% — на ипотеку по рыночным ставкам, подсчитали в «Петербургской недвижимости».
Ольга Трошева ожидает, что в июле и августе спад может приблизиться к минимальным значениям рынка — 3,5 — 4 тыс. сделок в месяц.
Последний месяц роста
«Мы ожидаем жаркий июнь, а май уже показал, что клиенты стали осознавать, что дедлайн близко, и скоро у них не будет возможности покупки квартиры с участием государственных программ», — говорит руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Петербурге и Ленинградской области Максим Турта. Он подчеркивает, что в июле прекратят действие и субсидируемые программы с банками-партнерами, в которых застройщики за свой счет снижают ставки по кредитам. Например, дополнительное субсидирование кредита по госпрограмме позволяло заемщику взять ипотеку под 2,9%. Снизить до такого уровня рыночные ставки (сейчас это около 17% годовых) будет невозможно.
«Сейчас на первое место при принятии решения о покупке вышла цена. Причем под ценой клиенты понимают не только стоимость, скидки и акции, которые есть у застройщика, но и способ приобретения. У нас 90-95% сделок делается в ипотеку, и условия ипотеки являются определяющими», — говорит коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко. Она отмечает, что сейчас рынок переживает волну спроса, который идет по нарастающей. «Май мы отработали хорошо. Июнь будет еще успешнее. С июля начинаются непонятные времена, многие совершенно справедливо ожидают провал в июле и августе, а дальше будет нужно принимать меры, причем всем, и банкам, и застройщикам, и государству будет нужно обратить внимание на главную отрасль своей страны», — заключает она.
Ещё больше новостей — на канале РБК Петербург в Telegram
Повтор публикации от 29.05.2024
Приемка квартиры в новостройке.
В Петербурге и окрестностях продолжается бум продаж новостроек, связанный с завершением эпохи субсидированных льготных ипотечных ставок.
По данным аналитиков, в мае (традиционно слабом из-за праздников по продажам месяце) было продано 9,2 тыс. квартир. Это третий результат по объёмам заключённых ДДУ за последние 5 лет, или 10% от всех выставленных на продажу квартир.
- Сколько квартир в новостройках продали в мае
- Что будет с жильём в июне
- Что будет с ценами после отмены льготной ипотеки
- Продление льготной ипотеки, отмена субсидированных ипотечных программ с околонулевыми ставками и недавнее повышение ключевой ставки Центробанком стали самыми значимыми факторами для строительной отрасли Санкт-Петербурга в первом полугодии 2023 года. Однако в совокупности они привели к долгожданной стабилизации рынка
- Спрос на квартиры в новостройках Петербурга за год почти удвоился
- МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Экспертное мнение»
- МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Тенденции рынка строительства и недвижимости»
- ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
- Аналитика
Сколько квартир в новостройках продали в мае
По оценке аналитиков, общий объём сделок в мае составил 9,2 тыс. Совокупно за первые 5 месяцев года было заключено 35,1 тыс. сделок (+46% к аналогичному периоду прошлого года).
«Май традиционно считается сезоном низкой активности покупателей. Однако в этом году нетипичный для этого периода рост спроса объясняется ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и предстоящими изменениями условий по семейной ипотеке», — отметила директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
При этом доля ипотечных сделок, по данным КЦ, опять выросла с 74% в апреле до 85% в мае, а доля сделок с господдержкой в этом месяце увеличилась до 88%. Участники рынка, опрошенные «Деловым Петербургом», подтверждают «бум новостроек».
«По предварительным данным, в наших проектах рост даже выше, примерно плюс 35% к аналогичному периоду прошлого года. Примечательно, что на рост спроса не повлияли даже майские праздники, когда на рынке обычно наблюдается затишье. Этот год стал исключением из правил — в мае мы наблюдаем примерно двукратный прирост количества сделок к прошлому маю и рост по отношению к апрелю 2024 года», — рассказывает коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. По её словам, основной спрос приходится на семейные квартиры.
«В наших проектах в Ленобласти на 2-, 3- и 4-комнатные квартиры приходится порядка 74% всех сделок», — говорит эксперт.
«Общая доля ипотечных сделок в 2024 году составляет 81%, из них более 51% — это семейная ипотека. Спрос на квартиры в мае вырос на 31% по сравнению с апрелем 2024 года и на 35% по отношению к маю 2023 года», — подсчитал он.
Коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская, отмечает, что у них самыми популярными стали студии (46% от всех броней), далее идут евродвушки (21%) и однокомнатные квартиры (16%).
Приемка квартиры в новостройке.
Что будет с жильём в июне
Впрочем, ипотеку сейчас взять могут не все желающие.
«К сожалению, мы наблюдаем увеличение количества отказов. Банки более осторожно принимают решения по клиентам с учётом их кредитной истории, нагрузки, наличия официального трудоустройства и подтверждённого дохода. На сегодня существенно сократилось число банков, рассматривающих заёмщиков лишь по двум документам», — констатирует коммерческий директор агентства недвижимости «Надо брать» Екатерина Шмидт.
Как говорят участники рынка, наблюдающийся бум продолжится и в июне.
«Мы прогнозируем, что в июне будет закрыто в 2 раза больше сделок, чем в мае. Делать дальнейшие прогнозы относительно уровня спроса можно будет, только обладая данными по размеру ключевой ставки после 1 июля, а также зная уровень ставок по базовым ипотечным программам», — предполагает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Затем с 1 июля после отмены программы с господдержкой и добавления программе семейной ипотеки адресности рынок ждёт просадка. Девелоперам, банкам, покупателям потребуется время для перенастройки своих программ к обновлённым условиям.
Новостройки на намыве Васильевского острова.
Что будет с ценами после отмены льготной ипотеки
Отказ от льготной ипотеки, безусловно, окажет заметное влияние на рынок, но не станет критичным.
«В России по-прежнему сохраняется большая потребность в новостройках и есть платёжеспособный спрос. В результате изменений по ипотечным программам с господдержкой стоит ожидать увеличения объёмов выдачи семейной ипотеки, IT-ипотеки, запуска новых программ, рассчитанных на более узкий, чем массовая льготная ипотека, круг покупателей. Также рынок, очевидно, увидит новые предложения от застройщиков. Конкретно для «Самолета» изменения точно не станут фатальными ввиду того, что сегмент массового жилья всегда востребован и в целом суммы ипотечных кредитов в наших региональных проектах обычно укладываются в планку 6 млн рублей», — рассказал директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максим Зорин.
«Летом мы ожидаем традиционное затишье, а к осени надеемся на снижение ключевой ставки и увеличение объёмов продаж. Я не думаю, что в ближайшее время цены глобально изменятся. Планирует и дальше придерживаться намеченных планов и подстраиваться под внешние ситуации», — считает генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Как подсчитала Ольга Трошева, в мае было реализовано почти 10% всех квартир, продаваемых на рынке агломерации. Впрочем, по её мнению, пока дисбаланса нет. «Сколько квартир продаётся, столько же, плюс-минус, выводится на рынок», — говорит эксперт.
Поэтому дефицита нового предложения, скорее всего, не будет.
«Кроме того, на осень планируется довольно много стартов продаж от различных застройщиков, в том числе и от ГК «Полис» (новые корпуса и очереди проектов), так что ощутимого дефицита ожидать не стоит», — говорит директор отдела продаж ГК «Полис» Анастасия Иващенко.
Осенью все ждут новых госрешений в сфере строительства, соглашаются в «Аквилоне».
«Дефицита предложения на рынке недвижимости не ожидаем, наоборот, крупные девелоперы выводят новые интересные проекты и покупают участки, подстраиваясь под новые условия. Мы планируем ряд стартов», — подтверждает Наталия Коротаевская.
Продление льготной ипотеки, отмена субсидированных ипотечных программ с околонулевыми ставками и недавнее повышение ключевой ставки Центробанком стали самыми значимыми факторами для строительной отрасли Санкт-Петербурга в первом полугодии 2023 года. Однако в совокупности они привели к долгожданной стабилизации рынка
«Рынок недвижимости сам по себе всегда стремится к равновесию, и отсутствие негативных и стресс-факторов обуславливают стабильность спроса», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» . В компании отмечают улучшение продаж от месяца к месяцу и не ожидают значительных колебаний.
О восстановлении спроса говорит и директор направления «Девелопмент» Hansa Group . И хотя, по его оценкам, в первом полугодии 2023 года спрос на жилье в Санкт-Петербурге просел на 30-40% по всем сегментам, сравнивать промежуточные итоги текущего года с другими периодами некорректно.
Об активном росте спроса на жилую недвижимость, особенно в готовых петербургских проектах, говорит и вице-президент Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург
Глава девелоперской компании «Арсенал» называет текущую ситуацию на рынке «умеренно стабильной». «Прошлогоднее падение продаж не усугубилось, но и взрывного роста спроса не наблюдается. Ни ухудшения, ни улучшения ситуации нет», — констатирует он.
К стабильности на рынке недвижимости, по мнению его участников, во многом привели действия Центробанка и правительства. Алексей Попов в качестве ключевых событий, определивших итоги первого полугодия, называет принятые в конце 2022 года решения о пролонгации льготной ипотеки, расширении семейной ипотеки и фактическую отмену ипотечных программ с околонулевыми ставками.
«Главным событием для отрасли стало сохранение льготной ипотеки на ближайшие полтора года, — говорит Алексей Белоусов. — Это самый сильный инструмент поддержки отрасли, и его действие заметно уже сейчас: цены стабилизировались, темпы строительства растут».
Еще одним важным фактором развития рынка недвижимости эксперты называют отмену субсидированных ипотечных программ с околонулевыми ставками. По оценкам Сергея Софронова, это прежде всего повлияло на доступность ипотеки, так как «ушли имевшиеся по таким программам меньшие платежи и меньшая общая переплата по таким кредитам».
День строителя 2023: Будущее Петербурга глазами девелоперов
Субсидированная ипотека помогала людям решить часть проблем, в особенности связанных с невозможностью внести первый взнос, и ее отмена, вкупе с повышением требований к первоначальному взносу, как ни странно, обострила проблемы на вторичном рынке, указывает Арсений Лаптев. «Увеличение требований к первому взносу усложняет для потенциального покупателя «заход в ипотеку». Человек готов платить по кредиту, но для того, чтобы внести первый взнос, ему нужно продать имеющуюся недвижимость на вторичном рынке. А это сейчас очень сложно, так как предложение там значительно превышает спрос», — уточняет Арсений Лаптев.
Тем не менее, констатирует Сергей Софронов, тектонических потрясений для рынка эти события не принесли. «Спрос практически не просел, сама субсидированная ипотека была замещена другими программами. Например, появились программы траншевой ипотеки, позволяющие снизить нагрузку на заемщика на период строительства», — поясняет Софронов.
Для повышения доступности покупки жилья застройщики активно внедряют различные программы для покупателей. «Сегодня мы активно используем различные инструменты и партнерские программы для покупателей: совместные с банками программы субсидирования ипотеки, трейд-ин, а также собственные программы рассрочки», — говорит Сергей Титаренко.
«У нас фактически каждый месяц особенный, не похожий на другой по финансовым и другим условиям. Поэтому ориентироваться нужно на «здесь и сейчас», а сейчас мы фиксируем активизацию спроса».
директор направления «Девелопмент» Hansa Group
Но сохраняется и тесная связь колебаний спроса с донастройкой программ с господдержкой. «Сегодня мы видим, как покупательский спрос чувствительно реагирует на изменение ипотечных ставок и других условий кредитования, — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» . — Поэтому ключевыми факторами остаются ипотека и государственные меры поддержки. От того, как распределяется фокус внимания этой поддержки, зависит возможный рост сегментов. Например, с начала года была расширена «Семейная ипотека» — и уже к концу первого полугодия ее доля обогнала «Господдержку». Были смягчены условия IT-ипотеки — и за несколько месяцев эта программа выросла в два раза по количеству заключенных сделок».
Недавнее повышение Центробанком ключевой ставки до 8,5% — еще один серьезный фактор, степень влияния которого для петербургского рынка недвижимости станет понятной лишь в будущем. По мнению Владимира Ревенкова, это в конечном итоге приведет к росту ипотечных ставок, росту себестоимости строительства и цен на недвижимость в целом. «При этом регулятор не исключает дальнейшего повышения ставки, чтобы сдержать уровень инфляции, — напоминает Владимир Ревенков. — Для рынка и покупателя это явный сигнал к тому, что в ближайшей перспективе какого-то смягчения условий не предвидится».
Повышение ключевой ставки так или иначе отразится на ставках по кредитам как для застройщиков, так и для покупателей, что, в итоге, повлечет за собой повышение цен на жилье в среднесрочной перспективе, согласен Алексей Белоусов. По его оценкам, этот процесс может назреть не раньше, чем в начале 2024 года. «Цены поднимутся не быстро, так как сам цикл строительства носит длительный характер», — объясняет Алексей Белоусов.
В числе необычных трендов 2023 года эксперты выделяют трансформацию предпочтений покупателей в части квартирографии. Студии, долгое время лидировавшие по популярности, отдали пальму первенства однокомнатным квартирам. С 2018 по 2022 год на первичном рынке было продано 127 тыс. студий и 125 тыс. однокомнатных квартир, но начиная с середины прошлого года «однушек» в Санкт-Петербурге стало продаваться больше, подчеркивает Алексей Попов.
В январе-июне 2022 года доля студий в среднем на 18 п.п превышала долю однокомнатных квартир; сейчас же фиксируется обратное соотношение – в 2023 году однушек продается в среднем на 5 п.п. больше, уточняет аналитик. Алексей Попов объясняет это как изменением потребительского поведения – многие из тех, кто покупал студию как первое жилье, после нескольких лет жизни в нем решили улучшить свои жилищные условия, так и постепенным сокращением доли таких планировок в тех новостройках, которые выводились на рынок в 2022-2023 годах
По наблюдениям Дмитрия Ефремова, основной интерес к квартирам-студиям формируют инвесторы. Этому способствует относительно стабильная внешнеполитическая повестка, рост инфляции и высокая волатильность национальной валюты, которая способствовала возвращению инвесторов на рынок жилья.
ЖК «Северная долина», застройщик: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»
ЖК «Юнтолово», застройщик: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»
Проектные декларации данных ЖК на сайте наш.дом.рф
«Период с начала 2023 года характеризуется активным ростом спроса на жилую недвижимость в готовых петербургских проектах, и Группа «Эталон» демонстрирует хорошие результаты продаж квартир в своих сданных домах».
вице-президент Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург
«Самые востребованные — программы, позволяющие максимально снизить ежемесячный платеж при невысоком первоначальном взносе. Ипотечным бестселлером у покупателей «Петербургской Недвижимости» стала траншевая ипотека – во втором квартале ее доля в структуре ипотечных сделок компании превысила 40%».
генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group)
«Покупатели стремятся к большему метражу, однако, если такой возможности нет, то люди выбирают квартиру с кухней побольше».
коммерческий директор ГК «ПСК»
«Мы фиксируем постепенно растущий интерес к покупке многокомнатного жилья в наших комплексах. Этому способствует семейная квартирография проектов и модифицированные с начала года условия семейной ипотеки. Ее доля в сделках «Главстрой Санкт-Петербург» выросла до 45-50%».
начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»
Дмитрий Ефремов также отмечает постепенно растущий с начала этого года интересе к покупке многокомнатного жилья в проектах компании. «Этому способствует семейная квартирография наших жилых комплексов и модифицированные с начала года условия семейной ипотеки. Ее доля в сделках нашей компании выросла до 45-50%», — добавил он.
Изменились и общие критерии, по которым покупатели выбирают жилье, отмечают участники рынка. Помимо локации, покупатели оценивают масштаб застройки, общее количество квартир в проекте, разнообразие планировочных решений, фасады, благоустройство, а также инфраструктурное наполнение комплекса.
«Думаю, что создание гармоничной жилой среды будет приоритетной задачей для все большего числа проектов. Покупателям важны далеко не только квадратные метры, и постепенно девелоперы приходят к созданию продукта совершенно другого качества».
генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
«Требования к комфорту распространяются за пределы квартиры — в масштабах двора, квартала, а нередко и дальше», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» .
К наиболее важным для покупателей сегодня факторам застройщики относят наличие развитых общественных пространств, грамотное зонирование и наличие необходимой социальной инфраструктуры в шаговой доступности.
Олег Пашин отметил еще один тренд, который только набирает обороты, но уже становится заметным. «Все больше застройщиков применяют в своих проектах «зеленые» решения, направленные на повышение экологичности жилой среды. Этот тренд все еще на начальной стадии, однако есть застройщики-локомотивы, которые несколько лет назад выделили экологию, как приоритетное направление для себя и уже сегодня демонстрируют реализованные проекты с внедренными эко-решениями», — сказал он.
«Есть проекты массовые, а есть желанные, в которых люди действительно хотят жить. Их ключевые признаки – удачная локация, развитая инфраструктура, интересная архитектура, удачные планировки и хорошая транспортная доступность».
Глава девелоперской компании «Арсенал»
Каждый застройщик при этом выбирает наиболее подходящую под его концепцию застройки локацию. Так, Группа «Эталон» в Петербурге, как и в других регионах присутствия, делает ставку на разные локации. «Мы продолжаем поиск и оценку перспективных площадок в Северной столице — как в исторических районах, так и на новых территориях, наращиваем портфель и расширяем ассортимент продаж, — отмечает Сергей Титаренко. — Выбор определяет совокупность рыночных факторов: локация, инфраструктура и экономика проекта». За последние два года Группа «Эталон» уже приобрела участки в Московском, Петроградском, Приморском и Пушкинском районах.
Арсений Лаптев считает перспективными для жилого девелопмента Приморский и Василеостровский районы. «В первом много парков и зеленых зон, мало многоэтажной застройки, что привлекательно для тех, кто хочет тихой размеренной жизни. У второго – богатая история и большое будущее в плане прироста новыми территориями», — объясняет Арсений Лаптев.
Hansa Group смотрит в сторону «северных, активно развивающихся районов». Владимир Ревенков также отмечает, что компания считает перспективными проекты точечной застройки в уже сложившихся локациях, в том числе близких к центру города.
Сергей Софронов, наоборот, видит хорошие перспективы у недвижимости комфорт-класса в районах комплексного освоения на юге Санкт-Петербурга.
Денис Заседателев считает перспективными для комплексного освоения Всеволожский район Ленобласти, а также локации на юге и юго-западе: Пушкинский район, территория между Ропшинским и Красносельским шоссе, Ломоносовский район Ленобласти. «Все будет зависеть от темпов развития инженерной и транспортной инфраструктуры. Чем они выше, тем активнее девелоперы будут выводить новые проекты», — подчеркнул Денис Заседателев. Среди локаций, обладающих потенциалом в черте города, он назвал намывные территории Васильевского острова и Приморский район в северной его части.
«Главстрой Санкт-Петербург» продолжает работу над новыми кварталами в рамках жилых комплексов «Северная долина» в Выборгском районе и «Юнтолово» в Приморском районе.
Отдельно эксперты выделяют бывшие промышленные территории Невского, Выборгского, Петроградского и Василеостровского районов, выходящие на набережные Невы. «Процесс редевелопмента в Петербурге идет довольно сложно из-за отсутствия единого плана развития таких территорий. Перспективы преобразования локаций «серого пояса» будут зависеть от принятых поправок в Генплан Санкт-Петербурга», — отметил Денис Заседателев. Однако, как отмечают эксперты, спрос на квартиры в таких проектах стабилен. А одним из перспективных направлений становится создание мультиформатной недвижимости, сочетающей функции жилья, бизнеса, коммерции и общественного пространства.
Рентабельность и технологии
Важным направлением работы строительного бизнеса в условиях дефицита и роста стоимости земельных участков становится не только грамотный выбор локации и проекта, но и повышение рентабельности. «Важно работать над ростом операционной эффективности и сохранением высокой рентабельности проектов, — говорит Сергей Титаренко. — Здесь Группе «Эталон» помогает акцент на технологическую трансформацию бизнеса, которая позволяет успешно конкурировать на рынке благодаря снижению себестоимости проектов».
При этом важно сохранить доступность недвижимости для покупателя. Сегодня, по словам Сергея Титаренко, этого можно достичь за счет оптимизации проектирования, внедрения цифровых продуктов и новейших технологий промышленного домостроения. Они позволяют существенно сократить сроки строительства и в будущем могут получить широкое применение.
Но пока, несмотря на положительную динамику, на рынке сохраняется неопределенность. «Итоговые показатели 2023 года будут зависеть от макроэкономической ситуации и возможных дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями», — заключает Дмитрий Ефремов.
Спрос на квартиры в новостройках Петербурга за год почти удвоился
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» подвел итоги ноября 2023 года на первичном рынке недвижимости.
За это время в Санкт-Петербургской агломерации было реализовано около 9,5 тысяч квартир. По отношению к октябрю рост составил около 6% — объем спроса тогда достиг показателя в 9 тыс. сделок. Ноябрьский показатель значительно превзошел итоги прошлого года — за аналогичный период в 2022 году было заключено 5,5 тыс. сделок.
«Рост спроса определяет не только сезонный фактор — последние месяцы года традиционно отмечены высоким интересом покупателей. В этом году на скорость принятия решения по-прежнему влияют и внешние обстоятельства — грядущее возможное увеличение первоначального взноса и ключевой ставки, усиление инфляции и изменение условий выдачи кредитов», — отметила директор КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
На этом фоне доля ипотеки в ноябре снова достигла пиковых значений года — 88%, что на 4 п.п. выше уровня октября. Средний бюджет сделки в ноябре по отношению к октябрю не изменился и составил 7,9 млн рублей.
Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Экспертное мнение»
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Тенденции рынка строительства и недвижимости»
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
По подсчетам Центра аналитики BN.ru, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга в феврале изменилась на пренебрежимо малые 0,15% (это 297 руб. за кв. м) и к началу марта 2024-го составила 201,1 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Цены предложения студий и однокомнатных квартир за месяц снизились на 0,15%, двухкомнатные квартиры подорожали на 0,19%, трехкомнатные квартиры выросли в цене на 0,43%.
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 7,0 млн руб., двухкомнатных – 11,4 млн руб., трехкомнатных – 15,3 млн руб.
В листингах преобладают студии и одно- и двухкомнатные квартиры – они составили 69,3% рынка, трехкомнатные – 22,1%, многокомнатные – 8,6% от общего объема.
Динамика средней цены предложения по типам квартир, руб. за кв. м
В структуре предложения по районам на конец месяца лидирующую позицию занимает Приморский район – 16,9% от объема выставленных на продажу квартир. Далее на вторичном рынке жилья большие доли занимают Выборгский, Московский и Невский районы – предложение в них составляет 12,7%, 9,7% и 9,9% соответственно. Минимальные доли составляет предложение в Адмиралтейском и Кировском районах – 4,6% и 3,6% соответственно от общего объема выставленных на продажу квартир.
Структура предложения по районам Петербурга, % от общего объема
Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 247,1 тыс. до 359,0 тыс. руб. за кв. м), а также в Адмиралтейском и Василеостровском районах – в среднем от 246,8 тыс. до 295,7 тыс. руб. за кв. м. Самые доступные квартиры – в Красногвардейском и Красносельском районах Петербурга, квадрат жилья в них стоит в среднем от 166,4 тыс. до 187,1 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Средние цены по типам квартир
| Тип квартиры | Цена | Январь 2024 | Февраль 2024 | Изменение за месяц |
| Студии и 1ккв | тыс. руб. | 7 044 | 7 014 | |
| руб./кв. м | 212 229 | 211 915 | -0,15% | |
| 2ккв | тыс. руб. | 11 389 | 11 422 | |
| руб./кв. м | 199 042 | 199 421 | 0,19% | |
| 3ккв | тыс. руб. | 15 174 | 15 328 | |
| руб./кв. м | 188 429 | 189 247 | 0,43% | |
| 4ккв | тыс. руб. | 20 465 | 19 767 | |
| руб./кв. м | 187 018 | 184 345 | -1,43% |
Полный отчет об общих тенденциях на рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
По данным Центра аналитики BN.ru, средняя цена предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга в январе увеличилась на 2,39% (это 5 733 руб. с кв. м). К концу февраля 2024 года она выросла до 246,0 тыс. руб. за кв. м. В расчет не брались новостройки премиум- и элит-класса.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Цены предложения студий и однокомнатных квартир выросли на 2,57%, двухкомнатные квартиры подорожали на 1,17%, трехкомнатные повысились в цене на 3,96%.
Средние цены составили: для студий и однокомнатных квартир – 8,6 млн руб., двухкомнатных – 15,8 млн руб., трехкомнатных – 21,2 млн руб.
В продаже преобладают студии, одно- и двухкомнатные квартиры – это 79,5% рынка, трехкомнатные – 16,8%. Многокомнатные (четыре комнаты и более) составляют 3,7% от общего объема квартир в строящихся домах.
Динамика средней цены предложения по типам квартир, руб. за кв. м
В структуре предложения по районам лидирующую позицию занимает Приморский район Петербурга – 16,6% от всего объема рынка новостроек. Далее на рынке квартир в строящихся домах большие доли занимают Василеостровский, Выборгский, Московский и Петроградский районы, предложение в них составляет 10,9%, 12,4%, 13,0% и 11,4% от всего объема рынка новостроек. Минимальное количество строительных объектов зафиксировано в Калининском, Кировском, Фрунзенском и Центральном районах – 3,6%, 0,5%, 3,6% и 3,1% соответственно.
Структура предложения по районам Петербурга, % от общего объема
Самое дорогое строящееся жилье предлагается в Петроградском и Центральном районах. Средняя цена квадрата жилья в них – от 422,2 тыс. до 451,6 тыс. руб. Самые дешевые квартиры – в Красногвардейском районе, квадратный метр жилья в нем стоит в среднем от 204,9 тыс. до 237,4 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и класса жилья.
Средние цены по типам квартир
| Тип квартиры | Цена | Январь 2024 | Февраль 2024 | Изменение за месяц |
| Студии и 1ккв | тыс. руб. | 8 132 | 8 604 | |
| руб./кв. м | 240 155 | 246 316 | 2,57% | |
| 2ккв | тыс. руб. | 15 304 | 15 808 | |
| руб./кв. м | 244 659 | 247 530 | 1,17% | |
| 3ккв | тыс. руб. | 20 073 | 21 219 | |
| руб./кв. м | 233 258 | 242 489 | 3,96% |
Аналитика
Каждый месяц специалисты Центра оценки и аналитики BN.ru подводят итоги и рассказывают, что происходит с ценами на недвижимость.
