Что произойдет с ценами на квартиры в московском регионе в ближайшие месяцы, читайте в материале РИАМО.
По мнению аналитиков IRN.RU, вторичный рынок московского региона готов к развороту цен в сторону снижения. Среднерыночная динамика цен в «старой» Москве в марте была все еще положительной. Однако стоимость квадратного метра за МКАД либо не менялась, либо сползала вниз. При этом не все эксперты соглашаются с мнением, что цены на квартиры в Московской области готовы к снижению.
На протяжении последних нескольких лет наблюдается активный рост интереса москвичей к аренде жилья в спальных районах столицы и в городах ближнего Подмосковья. Благодаря активному развитию транспортной инфраструктуры вкупе с относительной дешевизной предложения, периферийные районы продолжают привлекать все новых арендаторов. С одной стороны, тех, кто хочет сэкономить на аренде, с другой — тех, кто желает снять более просторное жилье.
Чтобы разобраться, насколько стоимость аренды жилья в Подмосковье дешевле, чем в столице, аналитики Домклик составили подробную карту стоимости аренды стандартной квартиры (35 кв. м) для районов Москвы и населенных пунктов Московской области. Эксперты также описали ситуацию на рынке съемного жилья Московского региона и выделили ключевые тренды.
В лидерах — Шатура, Рошаль, Кашира, Егорьевск и Куровское. Стоимость 1 кв. м вторичного жилья здесь почти вдвое ниже средних показателей по области
Минимальная на начало марта 2024 года стоимость жилья на вторичном рынке Московской области была зафиксирована в городах Шатура и Рошаль — 76,1 тыс. руб. за 1 кв. м (–0,7% за месяц). Такие данные содержатся в поступившем в редакцию исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Для сравнения, средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья Подмосковья на начало весны составила 154,6 тыс. руб. (+0,2% за месяц), отметили эксперты.
Второе место разделили Кашира и Ожерелье, где цена «квадрата» составляет 79,4 тыс. руб. (+1,4% за месяц). Третье место поделили Егорьевск и Куровское с ценой «квадрата» 84,1 тыс. руб. (+1,2%).
В пятерку лидеров также вошли Волоколамск и Воскресенск, где стоимость квадратного метра составила 85,5 тыс. и 85,9 тыс. руб. соответственно.
Прошедший год для рынка загородного жилья в высокобюджетном сегменте стал периодом активного введения в строй новых объектов. Среди прочих тенденций можно отметить рост разнообразия на первичном рынке, а также общее увеличение количества предложений.
«Осторожность» — ещё одно слово, которым можно охарактеризовать развитие рынка загородной недвижимости на данный момент. Новые коттеджные проекты выходят малыми очередями или имеют камерный формат, а масштабные проекты чаще всего представлены участками без подряда, то есть принадлежат к одной из низкорискованных ниш.
Стоит отметить и сохранение спроса, включая отложенный. Многие клиенты продолжают смотреть в сторону уже готовых домов и готовы ждать появления на рынке более современных новых проектов.
В этой статье мы вкратце коснёмся итогов рынка загородной недвижимости для 2022 года, а также рассмотрим общее положение рынка на конец I квартала текущего года: более детально разберём структуру предложений и спроса, а также сделаем некоторые выводы о текущей ситуации.
- Общие тренды рынка съемного жилья Москвы и области
- Спрос на рынке загородной недвижимости в 2023 году
- Стоит ли весной и летом 2024 года ожидать снижения цен на «первичку» и на «вторичку» Подмосковья
- Методика расчета
- Цена продажи домов в Подмосковье
- Стоимость аренды квартиры в Москве и Подмосковье
- Стоимость долгосрочной аренды в Подмосковье
- «Замкадье» топчется на месте
- Обзор предложений на рынке загородной недвижимости
- Земельные участки
- Таунхаусы
- Коттеджи
- Что происходит сейчас с ценами на квартиры в Подмосковье
- Города Московской области с минимальными ценами на жилье
- Что было с ценами на квартиры в марте 2024 года
- Краткие итоги рынка загородной недвижимости в 2022 году
Общие тренды рынка съемного жилья Москвы и области
Эксперты Домклик выделяют следующие особенности рынка съемного жилья Московского региона:
1. И на столичном, и на подмосковном рынке съемного жилья за год количество предложений снизилось (на 47 и 23% соответственно).
2. Медианная стоимость выставленного жилья, напротив, увеличилась: рост стоимости аренды наблюдается практически во всех районах Москвы, за исключением отдельных поселений Новой Москвы. В Подмосковье рост цен также отмечается практически во всех населенных пунктах.
3. Рост стоимости аренды в Новой Москве опережает города ближнего Подмосковья. Так, в поселениях с наибольшим объемом предложения (Сосенское, Московский) за год стоимость аренды выросла на ~45%. В то время как в городах ближнего Подмосковья, лидирующих по количеству предложений, (Люберцы, Мытищи, Красногорск) рост ограничен 30%.
4. Самыми дорогими по стоимости аренды сегодня являются не только районы в западной части Центрального округа, такие как Пресненский и Хамовники. В топ-3 также вошел район Северного АО – Беговой. Стоимость аренды стандартной квартиры (35 кв. м.) в перечисленных районах составляет более 100 тыс. руб.
5. На рынке Подмосковья наиболее дорогостоящие лоты представлены в Одинцово, Дубне и Котельниках. Стоимость аренды – порядка 40 тыс. руб.
За последние три года средняя стоимость загородного дома в Московской области выросла в полтора раза, выяснили эксперты Циан.Аналитики.
В локациях, где цены на загородные дома достигали 20 млн рублей, жилье подорожало на 32%. В дорогих локациях, где средняя стоимость дома превышала 20 млн рублей, за три года стоимость увеличилась всего на 15%.
По данным Циан.Аналитики
Максимальные темпы роста отмечены в г. о. Электросталь, Черноголовка, Павлово-Посадском и Можайском г. о. Здесь загородное жилье подорожало в 2−2,5 раза. В г. о. Долгопрудный и Химки цены, напротив, снизились на 8 и 14% соответственно.
Медианная стоимость лотов по направлениям и поясам Московской области
Медианная стоимость загородного дома в Подмосковье в марте 2024 года составила 14,8 млн рублей, рассказали аналитики. Для сравнения, средняя цена вторичной двухкомнатной квартиры в Москве значительно выше — 18,2 млн рублей.
Самые дорогие дома продают в ближайших пригородах столицы. В городских округах Красногорск, Одинцово средняя цена лота сейчас превышает 40 млн рублей. В городских округах Химки, Мытищи, Королев средняя стоимость дома — 20 млн рублей. В Люберцах, Подольске, Балашихе дома продают в среднем за 15 млн рублей.
По итогам 2023 года объем предложения на первичном рынке элитной загородной жилой недвижимости Московской области снизился на 24% по сравнению с предыдущим годом, сообщили аналитики консалтинговой компании NF Group.
Специалисты NF Group объяснили сокращение экспозиции в сегменте замедлением темпов строительства на фоне роста издержек на стройматериалы и трудовые ресурсы
По подсчетам экспертов, в конце 2023 года на первичном рынке экспонировалось около 570 лотов против 749 лотов годом ранее.
При этом общее количество новых коттеджных поселков уменьшилось на 33%. Количество участков за год снизилось на 26%, объем предложения таунхаусов потерял 41%.
При этом число сделок на рынке элитной загородной жилой недвижимости за 2023 год выросло в 1,8 раза к показателю 2022-го. В первичном предложении 67% приходится на участки без обязательного подряда на строительство, доли коттеджей и таунхаусов составляют 24% и 9% соответственно.
Структура объема предложения элитной загородной жилой
недвижимостиМосковского региона по всем форматам лотов
на первичном рынке, %, 2023 г.
За счет пополнения рынка новыми более дорогими лотами, отметили аналитики, за год средний бюджет предложения коттеджей на первичном рынке увеличился почти на треть, до 648 тыс. руб. за «квадрат».
Средняя стоимость таунхаусов выросла на 15% (468 тыс. руб. за 1 кв. м), сотки земли — на 16% (до 3,7 млн руб.).
Структура количества сделок по элитной загородной жилой
недвижимости Московского региона по форматам
первичном рынке, %, 2023 г.
Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, рост средней стоимости сотки земли в России составил 11% (до 284 тыс. руб.), причем увеличение цены зафиксировано на всех 25 крупнейших рынках загородной недвижимости. В агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга рост цены еще выше: +16% и +17% соответственно. А если брать частные дома, то подорожание в России составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства.
Эксперты считают, что тренд на рост цен в этом сегменте жилой недвижимости сохранится.
«Сформированный за долгие годы стагнации дефицит качественного первичного предложения все еще не восполнен», — рассказала директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева (на фото).
Аналитик отметила замедление темпов строительства, повышенный интерес к качеству жилья и инфраструктуры со стороны покупателей, что приводит к более длительному периоду разработки новых проектов.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Эксперты: главные тренды рынка загородной недвижимости в 2023 году
Эксперты: на одну покупку квартиры в новостройке приходится пять продаж вторичного или загородного жилья
Эксперты: динамика роста цен на земельные участки выше, чем на загородное жилье
Ценник загородного жилья в сентябре: где оно дешевле
ИЖС лидирует по количеству ипотечных сделок в сегменте загородной недвижимости
Эксперты назвали самые популярные города Подмосковья и проанализировали цены на загородное жилье
Спрос на «загородную» ипотеку от Банка ДОМ.РФ вырос вдвое
Эксперты: предложение загородных новостроек в Подмосковье за год выросло на 22%
Эксперты: количество сделок на загородном рынке недвижимости Петербургского региона сократилось на треть
Эксперты: загородные дома за год подорожали почти на 20%
Эксперты: за год рынок загородной недвижимости вырос на 30%
Эксперты: объем предложения высокобюджетной загородной недвижимости в Подмосковье за год вырос более чем на треть
Эксперты: на рынке загородного жилья снижаются цены и спрос
Эксперты: на загородном рынке появились дома для круглогодичного проживания площадью от 9 кв. м
Эксперты: за два года каждый пятый потенциальный покупатель загородного дома передумал его покупать
Средняя стоимость 1 кв. м в жилых и апартаментных комплексах класса «премиум» увеличилась с 508 тыс. руб. в середине 2019 года до 696 тыс. руб. во II квартале 2024-го. Рост цены составил 37%, при этом, как утверждают специалисты компании Метриум, спрос удвоился.
Существеннее всего за пять лет, по данным аналитиков, подорожали премиальные квартиры и апартаменты с числом комнат от четырех и более — на 69%, до 150 млн руб. Стоимость однокомнатных помещений увеличилась на 62%, до 32 млн руб.
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
«Премиальный сегмент рынка новостроек стал одним из самых динамичных. Застройщики смогли привлечь новые группы покупателей, скажем, региональных инвесторов и получателей IT-ипотеки», — подчеркнула директор управления элитной недвижимости Метриум Премиум Анна Раджабова (на фото).
«От камерных клубных домов покупатели перешли на масштабную застройку, где в одном ЖК они получают доступ ко всем услугам и имеют приватную территорию», — добавил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).
Эксперты также обратили внимание на то, что в текущем году застройщики сделали ставку на предчистовую отделку.
«Это удобная и выгодная опция для покупателей, которые хотят сэкономить время и деньги, но сохранить возможность реализации собственного дизайн-проекта», — пояснила директор по продукту MR Group Жанна Махова (на фото).
В более престижных новостройках в мае средняя цена «квадрата» выросла с 2019 года на 102%, до 1,97 млн руб., и специалисты Метриум отметили существенный разрыв стоимости между сегментами «элит» (1,39 млн руб.) и «делюкс» (2,66 млн руб.).
«Резкий рост цен на этом рынке связан с тем, что появилось немало действительно трофейных проектов в привлекательных локациях. В результате «делюкс» выделился в самостоятельный класс», — прокомментировала директор по девелопменту Rariteco Екатерина Борисова (на фото).
Больше всего первичного элитного жилья продается в Центральном административном округе (88%), однако там этот показатель сокращается, пять лет назад он составлял 96%.
Что больше всего влияет на спрос? В последние годы, говорится в исследовании, входные группы элитных домов стали превращаться в многофункциональные пространства.
Например, лобби становится некоммерческой территорией для оказания клубных услуг — студий йоги, танцев. На первых этажах создаются комнаты, куда резиденты могут пригласить стилиста, тренера, педагога и т. д. Таким образом, повышается функциональность здания и исключается избыточный коммерческий трафик.
Выводы Метриум подтвердил журналистам региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев (на фото).
По его информации, количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в первом полугодии 2024 года удвоилось по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Бюджет сделки, уточнил Андрей Соловьев, достиг 141 млн руб. (+23%), а средняя площадь лота — 117 кв. м (+8%).
«Это значит, что наши потенциальные покупатели верят, что девелоперы закончат проекты», — резюмировал эксперт.
Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%
Эксперты: спрос на большие квартиры элит-класса в Москве за два года удвоился
Эксперты: за год спрос на элитные новостройки увеличился в 3,8 раза
Эксперты: элитные новостройки дорожают на 12% в год
Эксперты: снижение цен на московские новостройки за год отмечено только в сегменте премиум
Эксперты: цена за год выросла во всех классах жилья, но сильнее всего — в «комфорт» и «элит»
Эксперты: в апреле новостройки массового и премиум-сегментов Москвы в старых границах показали рост
Эксперты: продажи элитной недвижимости растут вместе с долларом
Эксперты: выручка застройщиков массового сегмента Москвы падает, бизнес-, премиального и элитного — растет
Эксперты: дефицита стройматериалов не избежать, прежде всего в элит- и премиум-сегментах девелопмента, где доля импорта превышает 40%
Спрос на рынке загородной недвижимости в 2023 году
Первое, что хочется отметить при рассмотрении спроса на элитную загородную недвижимость — существенный рост количества сделок в начале текущего года. В сравнении с аналогичным периодом 2022 года, в первом квартале было заключено вдвое больше договоров купли-продажи, а именно около 40. Подобный рост объясняется расширением разнообразия предложения, а также его увеличение за счёт введения в строй последующих очередей уже существующих проектов наряду с выходом на рынок новых объектов.
Больше всего сделок, 44% от общего количества, на первичном рынке пришлось на долю коттеджей. Остальные распределились поровну, по 28%, между земельными участками и таунхаусами.
Наибольшим спросом на первичном рынке пользовались коттеджи, площадь которых составляла не более 400 квадратных метров. Что же касается бюджета, то для такой загородной недвижимости в среднем он колебался в пределах от 50 до 100 миллионов рублей.
По направлениям больше всего сделок было закрыто на Рублёво-Успенском (49%) и Новорижском (47%) направлениях. Речь опять-таки о предложениях от застройщиков.
Лидирующие позиции на первичном рынке загородной недвижимости в сегменте коттеджей за проектами «Берёзки River Village» и «Маслово Forest Club», сегменте земельных участков CRYSTAL ISTRA, а среди таунхаусов — «Азарово».
Стоит ли весной и летом 2024 года ожидать снижения цен на «первичку» и на «вторичку» Подмосковья
«Несмотря на сообщения ряда источников, мы в настоящее время существенного и стабильного снижения цен не наблюдаем. Если посмотреть на кривую стоимости квартир по Подмосковью, которую приводит IRN, мы увидим, что она подвержена колебаниям, однако каждый раз после падения возвращает свои позиции», – высказывает свое мнение генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.
Осенью и зимой дважды наблюдалось снижение цен, однако затем график снова шел вверх, так будет и на этот раз, уверен он и объясняет свою позицию следующими причинами.
На цены влияет сразу множество факторов: денежно-кредитная политика ЦБ и, соответственно, ипотечные ставки, льготные программы по ипотеке, стоимость стройматериалов, логистики, топлива.
ЦБ в настоящее время не собирается понижать ставку, то есть кредиты останутся дорогими. Ни стройматериалы, ни логистика дешеветь не будут, а следовательно, не снизятся и цены на новостройки. Более того, спрос подстегнет тот факт, что в июле 2024 года закончатся многие льготные программы: люди захотят «вскочить в последний вагон» и оформить ипотеку на выгодных условиях, считает Ахметшин.
Наконец, цены напрямую зависят от спроса, а он не снижается: наоборот, многие эксперты отмечают, что Московская область начинает перетягивать спрос со столицы. Особенно это касается жилья, расположенного в пределах 60 минут езды до МКАД, говорит эксперт.
«Учитывая все вышесказанное, можно прогнозировать, что ко второй половине года цены на „вторичку” вырастут на 10-20%, а на новостройки – на 15-30%. Снижения цен ожидать не стоит», – прогнозирует генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY.
Методика расчета
Расчеты основаны на анализе объявлений о сдаче квартир на длительный срок (от одного месяца), актуальных на начало мая 2024 года (данные сайта Домклик). Для каждого района Москвы и населенного пункта Подмосковья была рассчитана медианная стоимость квадратного метра. Для определения стоимости аренды стандартной квартиры стоимость квадратного метра умножалась на 35 кв. м. (стандартное значение).
Цена продажи домов в Подмосковье
Индексы недвижимости Московской области показывают динамику цен на квартиры, дома, землю, коммерцию по времени и позволяют накладывать на неё данные других графиков, стоимость барреля нефти и валют рубля-доллара-евро.
Статистика обновляется Restate.ru в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели, исходя из более,чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России. Использование графиков и данных возможно только с гиперссылкой или согласием редакции.
Рассчитываем по параметрам:
Московская область. Дачи, коттеджи, загородные дома. Дома. Продажа. Цена за объект
Динамика средних цен
ДатыДачи, коттеджи, загородные дома,за объект, руб.Изменение
20 июн. 202417670502.7+1.13%
06 июн. 202417471650.7-2.16%
23 мая 202417849318.8+1.06%
08 мая 202417659849.9+2.04%
25 апр. 202417299199.6+0.36%
18 апр. 202417236088-18.68%
04 апр. 202420456404+4.15%
21 мар. 202419608002.7+0.46%
07 мар. 202419516981.4-18.77%
22 фев. 202423180706.4+4.92%
08 фев. 202422039524.4+1.53%
25 янв. 202421703350.4+5.63%
11 янв. 202420480390.5-0.41%
28 дек. 202320564732.7+2.57%
14 дек. 202320036991.8+2.29%
30 ноя. 202319578329.7+6.22%
16 ноя. 202318359965.1-5.62%
02 ноя. 202319392225.6-7.52%
19 окт. 202320850692.1-5.78%
05 окт. 202322055531.3+6.1%
21 сен. 202320710285.7+5.16%
07 сен. 202319641329.2-3.64%
24 авг. 202320357033.3+1.53%
11 авг. 202320045729+6.84%
27 июл. 202318674423.5+3.42%
13 июл. 202318036163.6+2.06%
29 июн. 202317665317.6
Посмотреть цены в городах:
Санкт-Петербург, Москва, Ленинградская область
Графики по другим типам недвижимости:
квартиры, квартиры, 1-комн квартиры, 2-комн квартиры, 3-комн квартиры, многокомнатные квартиры, студии, офисы, склады, прочая коммерческая недвижимость, участки, комнаты
Индикаторы рынка недвижимости — числовые параметры, показывающие динамику (рост или падение) цен на квартиры, офисы, загородные дома, земельные участки и коммерческие помещения.
Стоимость аренды квартиры в Москве и Подмосковье
По данным на начало мая, наименьшая стоимость аренды отмечается в следующих административных округах:
Троицкий АО. Минимальные значения отмечаются в поселениях Михайлово-Ярцевское (19,4 тыс. руб.) и Вороновское (20,9 тыс. руб.), Троицк (24,2 тыс. руб.). Наибольшая стоимость аренды по округу отмечается в Кленовском поселении – около 33 тыс. руб. Стоит отметить, что в поселениях данного округа объем предложения достаточно скромный по сравнению с менее отдаленными районами.
Зеленоградский АО. К бюджетным также относятся районы Зеленоградского АО, расположенного почти в 20 км от МКАД. Лоты с наиболее низкими ценами предлагаются в районах Силино (26,4 тыс. руб.), Крюково (28,4 тыс. руб.), Матушкино (28,8 тыс. руб.).
Новомосковский АО. В силу того, что округ находится ближе к МКАД и обладает более развитой транспортной и социальной инфраструктурой, стоимость аренды здесь выше, чем в Троицком и Зеленоградском округах. Минимальная стоимость аренды отмечается в поселениях Воскресенском (28,1 тыс. руб.) и Марушкинском (32,8 тыс. руб.), а также в Щербинке (33,8 тыс. руб.). Однако в поселениях, граничащих с МКАД, стоимость аренды значительно выше: Сосенское (45,8 тыс. руб.), Московский (47,3 тыс. руб.), Мосрентген (56,9 тыс. руб.).
Восточный и Юго-Восточный АО. Относительно низкая стоимость аренды также характерна для эксклавов и пригородов к востоку от столицы. К таковым относятся районы Некрасовка (32,6 тыс. руб.), Новокосино (32,9 тыс. руб.), Восточный (33,3 тыс. руб).
Районы Москвы в пределах МКАД. Что касается районов в «старых» границах столицы внутри МКАД, то минимальная стоимость съемного жилья зафиксирована в районах Орехово-Борисово Северное (Южный АО), Братеево (Южный АО) и Лосиноостровский (Северо-Восточный АО). Цена аренды квартиры площадью 35 кв. м. составит 32-35 тыс. руб.
Стоимость долгосрочной аренды в Подмосковье
В отдаленных районах Подмосковья стоимость аренды жилья ожидаемо ниже, чем в Новой Москве и в спальных районах столицы. Так, например, в Луховицах, Орехово-Зуево, Ступино, Можайске, Воскресенске, которые находятся на расстоянии более 80 км от Москвы, стоимость аренды квартиры площадью 35 кв. м. составит 16-20 тыс. руб.
Однако даже в городах, которые находятся на расстоянии, сравнимом с отдаленными районами Москвы (20-80 км от МКАД), стоимость аренды существенно ниже. Так, например, в Лосино-Петровском, Наро-Фоминске, Серпухове, Клине, Чехове, Солнечногорске, Сергиевом Посаде, Раменском, Дмитрове средняя стоимость аренды составляет до 25 тыс. руб. В то время как в поселениях Троицкого и Зеленоградского ОА стоимость аренды достигает 33-35 тыс. руб.
Цены в городах Подмосковья, прилегающих к МКАД (менее 20 км от Москвы) также в среднем ниже, чем в поселениях Новомосковского округа. Например, аренда стандартной квартиры площадью 35 кв. м. в Королеве, Мытищах, Балашихе, Лобне обойдется в сумму до 30 тыс. руб.
И даже в относительно дорогих городах области – Подольске, Люберцах, Долгопрудном, Реутове, Химках, Красногорске, Котельниках, Одинцово – стоимость аренды не превышает 40 тыс. руб. При этом аренда в поселениях Новомосковского АО достигает 56 тыс. руб.
Несмотря на то, что сдаваемое жилье в Подмосковье практически не уступает по качеству квартирам в районах Новой Москвы и на периферии «старой» Москвы, разница в стоимости аренды остается значительной. Если стоимость аренды стандартной квартиры в ближайших к Москве областных городах (до 10 км от МКАД) составляет 25-40 тыс. руб., то цены на территории поселений НАО, прилегающих к МКАД, существенно выше – около 50 тыс. руб.
«Замкадье» топчется на месте
Цены на недвижимость (www.irn.ru)
Мая 24
Апр 24
Новая Москва
203 957
0,0%
Цены на вторичном рынке жилья Новой Москвы и Подмосковья продолжают стагнировать: с одной стороны, на стоимость метра давят заградительные ипотечные ставки, с другой – спрос за МКАД подпитывает переток покупателей из «старой» Москвы и медленный рост объема предложения.
По данным аналитического центра www.irn.ru, ценовая динамика в Новой Москве по итогам мая оказалась нулевой – средняя стоимость метра составила 203 960 руб. В Подмосковье квартиры за май подешевели, но символически – на 0,1% до 154 450 руб. за кв. м.
В целом, цены на «вторичку» в московском регионе за МКАД практически не меняются с конца прошлого года: в Новой Москве за пять месяцев метр прибавил только 0,1%, в Московской области – 0,5%.
Как и в «старой» Москве, за МКАД в мае хуже рынка выглядели бюджетные сегменты. В Подмосковье советские кирпичные дома упали в цене на 0,5%, одно- и двухкомнатные квартиры, а также типовые панельные дома подешевели на 0,3%, тогда как современная панель прибавила 0,1%, а трехкомнатные квартиры – 0,3%.
Аналогично в Новой Москве: цены на квартиры в панельных домах снизились на 0,4%, однушки и двушки потеряли 0,2% и 0,1% соответственно. При этом современный монолит-кирпич прибавил 0,2%, трехкомнатные квартиры – 0,3%.
Что касается географии, то в Новой Москве опережающими темпами дешевеет перегретый Троицкий округ – в мае цены на «вторичку» там упали на 0,5%, за пять месяцев 2024 г. – на 1,4%. А в Московской области покупатели в поисках самого доступного предложения по-прежнему мигрируют все дальше от МКАД: дальнее Подмосковье за май подорожало на 0,2%, а с конца прошлого года – на 1,4%.
Цены на жильё по типам домов
(www.irn.ru)
Москва
Новая Москва
Подмосковье
Старая и типовая советская панель
-0,4%
—
-0,3%
Старый и типовой советский кирпич
+0,2%
—
-0,5%
Цены на жильё по комнатности
(www.irn.ru)
Москва
Новая Москва
Подмосковье
Цены на жилье по округам внутри МКАД
(www.irn.ru)
Мая 24
Апр 24
Центральный округ
422 307
+0,4%
Западный округ
305 573
-0,5%
Юго-Западный округ
300 766
-0,2%
Северо-Западный округ
279 497
-0,2%
Северный округ
275 743
-0,5%
Южный округ
246 888
-0,3%
Северо-Восточный округ
244 814
+0,4%
Восточный округ
239 898
-0,2%
Юго-Восточный округ
237 376
+0,5%
Цены на жилье по территориям за МКАД
(www.irn.ru)
Мая 24
Апр 24
Все районы старой Москвы за МКАД
213 686
-0,1%
Новомосковский округ
205 720
0,0%
Троицкий округ
183 592
-0,5%
Ближнее Подмосковье
170 244
-0,1%
Среднее Подмосковье
137 070
-0,3%
Дальнее Подмосковье
107 863
+0,2%
«Дорогое» и «дешёвое» жильё
(www.irn.ru)
Москва
Новая Москва
Подмосковье
Индекс стоимости «дорогого» жилья20% самых дорогих квартир
-0,3%
+0,3%
-0,1%
Индекс стоимости «дешевого» жилья20% самых дешевых квартир
+0,2%
+0,3%
-0,1%
Индекс расслоенияОтношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,8
1,4
1,9
Индексы ожидания и доходности
(www.irn.ru)
Москва
Новая Москва
Подмосковье
Индекс ценового ожиданияИндекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »Темп изменения цен на жилье
-0,1 %/мес.
0,0 %/мес.
0,0 %/мес.
Индекс доходности жильяИндекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »Сравнение жилья с банковским депозитом
0,7 б.деп.
0,5 б.деп.
0,5 б.деп.
Если в «старой» Москве, ощутимо подорожавшей во время ажиотажа прошлого года, цены на вторичном рынке ползут вниз – пусть медленно и печально, то в Новой Москве и Подмосковье стоимость метра пока, скорее, стагнирует – переток покупателей из «старой» Москвы подпитывает спрос за МКАД. Снижение цен также тормозит медленный прирост предложения, но летом эти процессы, скорее всего, ускорятся.
Обзор предложений на рынке загородной недвижимости
На конец марта общий объём экспонировавшейся элитной недвижимости в Московском регионе составил около 2600 лотов. , а общая стоимость лотов составила примерно 679 миллиардов рублей. Львиная их доля, 72%, прищлась на вторичный рынок: число высокобюджетных предложений от собственников загородной недвижимости выросло на 21% и достигло 1869 (сюда входят участки без подряда стоимостью не менее 600 000 рублей, коттеджи от 50 000 000 и таунхаусы от 30 000 000 рублей).
Первичный рынок также показал в течение I квартала рост: число лотов более чем удвоилось (если сравнивать с первыми тремя месяцами 2022 года). Всего в 18 посёлках элит-класса было выставлено на продажу 736 участков, таунхаусов и коттеджей. В этом сегменте шире всего представлены земельные участки без подряда, доля которых составляет 69% от общего количества предложений, тогда как на вторичном рынке преобладают коттеджи (79% от всех лотов).
Среди направлений рынка загородной недвижимости Подмосковья лидируют Рублево-Успенское и Новорижское. На долю последнего приходится 42% всех предлагаемых лотов вторичного жилья, ещё 35% находятся на «Рублёвке». На первичном рынке лидеры те же, но в несколько иной пропорции: 80% предложений относятся к Новой Риге, тогда как Рублёво-Успенскому шоссе остаётся лишь 17% лотов.
460 000 ₽ за м²
Директор по работе с ключевыми клиентами
916 328 ₽ за м²
485 905 ₽ за м²
698 365 ₽ за м²
476 603 ₽ за м²
657 276 ₽ за м²
1 587 925 ₽ за м²
300 000 ₽ за м²
1 444 444 ₽ за м²
1 000 393 ₽ за м²
830 489 ₽ за м²
737 995 ₽ за м²
Новый модный дом на Рублевке
625 000 ₽ за м²
943 228 ₽ за м²
1 260 999 ₽ за м²
740 004 ₽ за м²
718 963 ₽ за м²
1 027 497 ₽ за м²
1 333 857 ₽ за м²
424 452 ₽ за м²
493 197 ₽ за м²
Старший консультант по загородной недвижимости
763 936 ₽ за м²
511 975 ₽ за м²
Если рассматривать недвижимость по удалению от МКАД, то на первичном рынке основная масса лотов, 44%, расположена не далее, чем в 30 километрах от кольца. Для вторичного рынка загородной недвижимости эта доля составляет 39%, а ещё 31% предложений находятся на удалении 10–20 километров от МКАД.
Основной валютой для вторичного рынка на конец первого квартала 2023 года является рубль. В нём номинированы цены для 69% предложений, тогда как доли доллара и евро составляют 30% и 1% соответственно. Что касается первичного рынка, здесь также, но с ещё более сильным отрывом, лидирует рубль — 88% лотов, тогда как в долларах представлены 12% от общего числа предложений.
Продолжим наш анализ рынка загородной недвижимости в I квартале текущего года более детальным разбором структуры предложения по отдельным его позициям.
Земельные участки
На вторичном загородном рынке в период с января по март было представлено 298 лотов в этой категории. Среднегодовой рост предложения составил 33%, а стоимость одной сотки поднялась почти на 20%, до 3 700 000 рублей. Средняя площадь предлагаемых участков — 64 сотки.
Первичный рынок загородной недвижимости по сравнению с первым кварталом прошлого года вырос втрое, в основном благодаря тому, что на рынке появились новые коттеджные посёлки и следующие очереди запущенных ранее проектов. Общее количество лотов — 510. Средняя стоимость 100 квадратных метров земли составила 3 100 000 рублей, что на 40% прошлогодних показателей. Снизился и средняя площадь лота, до 19 соток (-47%).
Главное направление для земельных участков — Новорижское шоссе. Здесь сосредоточена почти половина предложений загородной недвижимости вторичного сегмента и 96% лотов рынка первичного.
Таунхаусы
За первый квартал 2023 года на вторичном рынке было экспонировано 103 таунхауса, расположенных в 35 элитных посёлках Подмосковья. В сравнении с аналогичным периодом 2022-го это на 47% больше. Средняя площадь жилья — 391 кв. метр, а средний бюджет уменьшился на 17% и составил 91 000 000 рублей.
Что касается первичной загородной недвижимости, она была выставлена на продажу в 3 посёлках, общей численностью в 92 лота. Годовой рост предложения в этом сегменте составил 6%. Величина среднего бюджета снизилась на 5%, до 58 000 000 рублей, а средняя площадь таунхаусов составила 359 кв. метров (что также на 5% меньше, чем в прошлом году).
Новорижское шоссе является бесспорным лидером среди направлений в сегменте, как на первичном, так и на вторичном рынке. В первом случае здесь сосредоточено 73% лотов со средним бюджетом в 49 000 000 рублей. Тем, кого интересуют более дорогие варианты (около 84 000 000 рублей за дом) стоит обратить внимание на Рублёво-Успенское направление.
Предложения от собственников таунхаусов на рынке загородной недвижимости Подмосковья на Новорижском направлении составляют 49% от общего числа лотов. Средний бюджет равен 99 000 000 рублей. Второе место, с 40% предложений — за Рублёво-Успенским шоссе, причём средний бюджет здесь несколько меньше, 83 000 000 рублей.
498 534 ₽ за м²
500 000 ₽ за м²
208 620 ₽ за м²
223 047 ₽ за м²
177 777 ₽ за м²
480 000 ₽ за м²
314 409 ₽ за м²
305 343 ₽ за м²
336 206 ₽ за м²
466 372 ₽ за м²
366 300 ₽ за м²
104 561 ₽ за м²
272 413 ₽ за м²
398 351 ₽ за м²
396 000 ₽ за м²
378 299 ₽ за м²
471 698 ₽ за м²
278 571 ₽ за м²
275 862 ₽ за м²
148 717 ₽ за м²
349 206 ₽ за м²
300 261 ₽ за м²
Коттеджи
Общее количество предложений по коттеджам от собственников по итогам первых 3 месяцев текущего года составило 1468, что на 18% больше, чем в 2022 году. Первичный рынок представлен 134 лотами (+4%).
Для вторичного рынка средний бюджет снизился на 16% в сравнении с первым кварталом прошлого года и составил 368 000 000 рублей. Основные причины снижения — динамика валютных курсов, а также появление в 2023 году на рынке загородной недвижимости Московской области новых, более бюджетных, предложений. Так, застройщики предлагали в январе—марте коттеджи по средней цене в 238 000 000 рублей, что также обусловлено в первую очередь именно изменением структуры предложения.
По количеству предложений от застройщиков лидирует Рублёво-Успенское направление (здесь расположено 58% всех лотов), собственники чаще предлагают коттеджи на Новорижском шоссе (41% от общего количества предложений).
Что происходит сейчас с ценами на квартиры в Подмосковье
В Московской области на цены давит растущий объем предложения, считают аналитики. На фоне слабого спроса предложение увеличивается везде, однако если в Москве, «старой» и Новой, квартир в экспозиции за месяц стало больше примерно на 10%, то в Подмосковье показатель прибавил сразу 20%.
«Фактически, в Подмосковье на вторичном рынке жизнь все еще теплится только в дальней зоне (+0,2%), где жилье продолжает пользоваться спросом благодаря большой разнице в цене с более близкими к МКАД локациями. Зато в Новой Москве отдаленный Троицкий округ, наоборот, в марте показал существенный минус (-0,5%). Стоимость метра в ТАО лишь на 10% ниже, чем в НАО, а метро нет», – объясняют анлитики.
По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, дешевое (по московским меркам) жилье более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое. Здесь наблюдается существенная разница в поведении продавцов. Как правило, люди, продающие недорогую недвижимость, не могут месяцами ждать покупателей, поэтому при падении спроса они вынуждены идти на уступки и снижать цены. В дорогих сегментах срок сделки намного более длительный, поскольку владельцы высокобюджетных квартир очень сильно боятся продешевить и держат цены до последнего, объясняет Репченко.
«Поэтому ситуация, когда в дешевых сегментах цены ползут вниз, а в дорогих – стоят на месте или растут, означает, что рынок готов к снижению стоимости метра. Главная причина – это, конечно, астрономически дорогая ипотека», – считает он.
Правда, кроме этого эксперт называет и другие факторы. Ведь ставки по ипотеке достигли заградительного уровня еще в 2023 г., но цены продолжали расти из-за дефицита ликвидного предложения. Однако в последние месяцы на фоне слабого спроса количество квартир в экспозиции увеличивается, что давит на цены.
«Скорее всего, рынок покажет минус уже в мае», – резюмирует Репченко.
Города Московской области с минимальными ценами на жилье
Цена 1 кв. м по итогам февраля 2024 года, тыс. руб.
Динамика за месяц, %
Шатура, Рошаль
76,1
-0,7%
Кашира, Ожерелье
79,4
1,4%
Егорьевск, Куровское
84,1
1,2%
Волоколамск
85,5
1,5%
Воскресенск
85,9
-0,5%
Орехово-Зуево, Павловский Посад
96,9
1,1%
Можайск, Руза, Тучково
99,9
1,1%
Серпухов
101,7
-0,4%
Михнево
102,2
-0,8%
Электросталь, Электроугли
103,4
0,9%
«Сегодня жилье в столичном регионе сильно переоценено, особенно внутри МКАД, поэтому спрос перетекает в область, где по цене московской студии семья может позволить себе относительно просторную квартиру», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «И этот факт пока и придерживает стоимость метра в области, не давая ценам отползти назад», — добавил эксперт.
Недавно риелторы спрогнозировали снижение цен на жилье в Москве. По данным «Инком-Недвижимости», в феврале-марте 2024 года предложение квартир на вторичном рынке Москвы увеличилось на 17%, это произошло впервые за год. Вслед за дальнейшим расширением экспозиции будут снижаться цены на жилье — примерно на 1% в месяц, считают риелторы. В некоторых районах в феврале и марте цены уже снизились в пределах 2%, что может предварять старт общего плавного удешевления, прогнозируют эксперты.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Что было с ценами на квартиры в марте 2024 года
Согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за март стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы прибавила символические 0,2% и составила 272 170 руб в среднем. Цены на вторичном рынке Новой Москвы в марте практически не изменились по сравнению с апрелем – 1 кв. м по-прежнему стоит чуть больше 204 000 руб. В Подмосковье квартиры за месяц подешевели в среднем на 0,2% до 154 370 руб. за кв. м.
В «старой» Москве в марте положительную динамику средних цен обеспечили дорогие и, соответственно, наиболее инертные сегменты рынка недвижимости, отмечают аналитики IRN.RU. Так, «сталинки» выросли в цене на 0,7%, монолитно-кирпичные дома – на 0,5%. Трех- и многокомнатные квартиры прибавили по 0,6%.
При этом самые дешевые типы жилья – панельные пятиэтажки и другие панельные дома советской постройки – подешевели, правда, всего лишь на символические 0,1-0,2%, а однокомнатные квартиры потеряли 0,4% стоимости.
Если брать географический разрез, то лидером по темпам роста в «старой» Москве был самый дорогой и престижный Центральный округ, прибавивший в цене за март на 0,8%.
Все западные округа, где сосредоточен бизнес-класс, в марте прибавили больше, чем рынок в среднем (+0,3-0,6%). Зато бюджетные Юго-Восточный и Северо-Восточный округа подешевели на 0,3% и на 0,1% соответственно, отмечают в IRN.RU.
Краткие итоги рынка загородной недвижимости в 2022 году
Рассматривая прошедший год, можно отметить 2 ключевых события:
Так, уже в начале года появились новые лоты проекта «Миллениум Парк» и начались продажи объектов КП Vision, а III квартал отметился появлением предложений в «Маслово Forest Club», расположенном на Рублево-Успенском направлении новом посёлке от девелопера «Галс». При этом в паре загородных посёлков были закрыты последние из предложений.
Кроме этого, необходимо отметить оформившуюся тенденцию к уходу от валютных предложений: в прошедшем году их доля составила всего 30% от общего объёма, тогда как на конец 2021 года она достигала 50%. Количество же сделок купли-продажи загородной недвижимости на первичном рынке снизилось на 50%.