Налоговый спор о кадастровой стоимости и Определение и пересмотр кадастровой стоимости

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Иногда бизнесу приходится переплачивать большие суммы по налогу на свою недвижимость» Все потому, что государство переоценило кадастровую стоимость недвижимости.

Если стоимость завышена, есть возможность ее оспорить и уменьшить по решению суда. Правда, сначала придется заплатить за отчет об оценке, потом — за судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру, но результат того стоит. Например, владелец бизнес-центра по решению суда снизил кадастровую стоимость почти в три раза и стал экономить на налогах 2,6 млн рублей в год.

Разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как понять, нужна ли эта процедура, как оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

• налогов: на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
• арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
• возможной цены продажи объекта;
• штрафов, например за нецелевое использование земли;
• госпошлины при наследовании недвижимости.

На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал, год постройки, состояние и другое. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.

Вот уже пятый год в Российской Федерации полноценно действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее его будем называть – «Закон № 237»). Система кадастровой оценки претерпела значительные изменения и опробовала много нововведений. Да, кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему далека от справедливой, но мы на верном пути. В подтверждение тому тот факт, что количество обращений граждан и организаций с целью оспаривания кадастровой стоимости уменьшается из года в год.

Всем известен традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости, введенный еще с начала 2000-х Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Суть этого способа практически не изменилась за 20 лет и заключается в составлении отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и последующей защите отчета в специальной комиссии (ст. 22 Закона № 237) или в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), а при необходимости и в суде. Суть способа – замена кадастровой стоимости на рыночную. Для упрощения понимания мы этот способ так и будем далее называть: «традиционный».

Новый способ (ст. 21 Закона № 237) предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в данном случае не составляется, а подается заявление в ГБУ с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Этот способ будет называть «новым».

Итак, принципиальные отличия двух способов оспаривания кадастровой стоимости:

1. Возможные результаты оспаривания кадастровой стоимости

При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости чаще всего дело заканчивается лишь в суде. Суд, рассматривая такие дела, всегда назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости. Как правило, судебный эксперт определяет рыночную стоимость, как нечто среднее между кадастровой и той, которую заявитель указывает в исковом заявлении. Но, к сожалению, уже есть и исключения в практике, когда судебный эксперт определяет рыночную стоимость выше, чем та, что была в исковом, и выше средней арифметической.

— Здание 77:06:0002008:1070

КС = 36 607,18 руб/кв.м

Рыночная по отчету = 27 177,79 руб/кв.м

Рыночная по решению суда = 36 386,08 руб/кв.м

— Здание 77:01:0001008:1025

КС = 394 558,09 руб/кв.м

Рыночная по отчету = 178 033, 48 руб/кв.м

Рыночная по решению суда = 360 888,80 руб/кв.м

Важно знать! Согласно распоряжению Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, как вы уже, наверняка, догадались, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

При проведении новой процедуры проверяется сама формула расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу массовости кадастровой оценки большое количество ценообразующих факторов не берутся в расчет вовсе или учитываются неверно. В проверке правильности и объема взятых ценообразующих факторов и заключается работа специалистов, «проповедующих» новый способ снижения кадастровой стоимости.  Со стороны государства нет необходимости привлекать к работе оценщиков или юристов, судебных экспертов или еще кого – вся работа (в идеале) по исправлению ошибок кадастровой стоимости должна сводиться к проверке обоснованности поступающих заявлений и к постановке в программном комплексе расчета кадастровой стоимости верных значений. Если же дело при реализации нового способа доходит до суда, то оспаривается именно отказ ГБУ в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

2. Право на ошибку при оспаривании кадастровой стоимости

При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости дело, скорее всего, закончится решением суда. Решение суда вступит в законную силу. Соответственно, стоимость объекта, которую установит суд – устраивает она собственника или нет – будет неизменной до очередной государственной переоценки недвижимости.

Если оспаривать кадастровую стоимость новым способом, то кадастровая стоимость тоже поменяется и даже может стать больше при неправильном подходе к оспариванию. Но при проведении новой процедуры результат не является окончательным. Если итоговая кадастровая стоимость – после исправления ошибок – не устраивает собственника, он может пойти уже традиционным путем и постараться вместо кадастровой стоимости установить рыночную через комиссию, ГБУ и суд.

После традиционной процедуры и решения суда новую процедуру не провести.

3. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости

При проведении традиционной процедуры собственник несет бремя расходов на подготовку отчета о рыночной стоимости, на представление интересов собственника в суде, на проведение судебной экспертизы и т.д. Судебная практика последнего времени показывает, что эти расходы невозможно переложить в случае победы на проигравшую сторону – государство. При определении стоимости Ваших затрат на оспаривание кадастровой стоимости надо обязательно это учитывать. К сожалению, не все коллеги, которые предлагают оспаривание традиционным путем, сразу предупреждают клиентов о таких расходах.

При проведении оспаривания кадастровой стоимости по новой процедуре многие консультанты (особенно те, кто уверен в успехе мероприятия) даже не берут предоплату, а их гонорар напрямую зависит от экономии клиента на налоге. Расчет гонорара в таких случаях привязан именно к налогу, т.к. клиента сама кадастровая стоимость мало интересует вне привязки к налогообложению. Учитывая постоплату, клиент ничего не тратит на работу консультантов – расходы на гонорар покрываются экономией на налогах.

4. Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Традиционная процедура без необходимости рассмотрения дела в суде займет не менее 2-3 месяцев, т.к. необходимо время на подготовку отчета о рыночной стоимости, подтверждение отчета в СРО, защиту отчета в комиссии или ГБУ.

Новая процедура занимает 1-1,5 месяца, т.к. требует только подготовки и подачи обращения в ГБУ с целью исправления ошибки в кадастровой стоимости.

В случае обращения в суд срок обеих процедур тоже не будет одинаков. Необходимость проведения судебной экспертизы кратно увеличит срок рассмотрения дела в суде при традиционной процедуре. Экспертиза при оспаривании в суде отказа ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, не назначается, т.к. нет спора о цене объекта.

5. Устойчивость результата оспаривания кадастровой стоимости

Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость земельного участка путем установления вместо нее рыночной стоимости без обращения в суд – традиционным путем через обращение в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), то ждите вызова в суд.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения, если такие органы сочтут, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной затрагивает права и законные интересы муниципального образования либо города федерального значения, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов.

А вот в отношении исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, таких полномочий у властей нет. Нельзя признанную ГБУ ошибку «распризнать» обратно.

Компания оспорила кадастровую стоимость в суде и сэкономила 2,6 млн рублей

О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость земли в 32 млн рублей. Компания — владелец недвижимости обратилась в Московский городской суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Компания хотела, чтобы кадастровая стоимость была на уровне рыночной.

Результат. Суд изучил результаты оценки рыночной стоимости и мнение эксперта, согласился с требованиями компании и установил кадастровую стоимость в 11 млн рублей. Компания сэкономила на налоге на имущество около 2,6 млн рублей за год.

Судебное решение по делу № 3а-729/2017

Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?

Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.

Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

• выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
• иные документы (при необходимости).

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 1 января 2021 г. в связи с вступлением в законную силу ряда приказов Росреестра упрощена процедура внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в случаях, когда были допущены ошибки в ее установлении. Так, граждане, желающие исправить ошибки в кадастровой стоимости своих объектов недвижимости, теперь вправе подать заявление в отношении любого объекта недвижимости. В одном заявлении можно указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью.

Кроме того, граждане могут подать в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. В ходе рассмотрения такого обращения может быть установлено, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка. В этом случае можно изменить кадастровую стоимость, не прибегая к процедуре оспаривания. Решение будет принимать бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры, дома или участка поможет сэкономить на налогах, а потому каждому собственнику нужно понимать: как этого добиться без суда? Что будет, если стоимость увеличили, пока она оспаривалась в суде? Как быть, если собственники недвижимости не могут договориться, стоит ли вообще стоимость оспаривать? И кто возместит расходы на оплату юруслуг?

Кадастровая стоимость замораживается на уровне 1 января 2022 года

11 марта 2022 года Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, которые должны помочь экономике адаптироваться к режиму санкций. В 2023 году кадастровая стоимость для исчисления налога на имущество организации останется на уровне 1 января 2022 г.

Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?

Одна из сестер без получения согласия другой вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С какой даты действует кадастровая стоимость

После того как государство посчитало кадастровую стоимость недвижимости, данные о новой стоимости вносят в ЕГРН. Вот основные даты, которые используются при оспаривании. Они указываются в реестре:

• дата определения — 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка;
• дата внесения данных — день, когда новую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН;
• дата применения — 1 января года, следующего за кадастровой оценкой;

Массовую кадастровую оценку земельного участка провели в 2021 году, кадастровая стоимость земли — 292,3 млн рублей. Дата определения — 1 января 2021 года.

Данные о кадастровой стоимости 292,3 млн рублей внесли в ЕГРН 22 декабря 2021 года — это дата внесения данных.

Кадастровая стоимость 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.

Дата определения, дата внесения и дата применения кадастровой стоимости земельного участка на публичной кадастровой карте РФ

Если бизнес оспорил кадастровую стоимость недвижимости, она будет действовать с даты применения — задним числом. Возьмем данные из нашего примера с земельным участком.

Кадастровая стоимость участка — 292,3 млн рублей, она начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.

Допустим, в 2023 году владелец участка обратится с заявлением об оспаривании, а 2024 году закончит процедуру оспаривания. Новая стоимость — 150 млн рублей. Она будет действовать с 1 января 2022 года — даты применения кадастровой стоимости, которая оспаривалась.

Это пример, но мы уже знаем, что в 2022 году государство проведет внеочередную кадастровую оценку всех земельных участков. Оспаривание для снижения кадастровой стоимости недвижимости при необходимости можно будет провести после того, как начнет действовать новая кадастровая стоимость, то есть после даты применения — после 1 января 2023 года.

Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам

Новый закон изменит периодичность переоценки кадастровой стоимости недвижимости. В случае ошибки заявление о ее исправлении придется подать сначала в учреждение, сотрудники которого ее допустили. Но стоимость смогут не только понизить, но и повысить. При этом вопрос о начале применения пересмотренной стоимости остается открытым

Правовое регулирование вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости в условиях меняющегося законодательства

Несмотря на видимую шаблонность вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости, законодательство в данной сфере постоянно меняется. Сегодня эти вопросы регулируются двумя законами: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 24 июля Совет Федерации одобрил новый закон, который изменит отстроенную систему определения и пересмотра кадастровой стоимости1.

До 2020 г. субъект РФ имел право самостоятельно решить, по правилам какого закона проводить оценку недвижимости. С 1 января 2020 г. все субъекты должны при проведении государственной кадастровой оценки (далее по тексту – ГКО) руководствоваться Законом «О государственной кадастровой оценке», а Закон «Об оценочной деятельности» применяется только при пересмотре кадастровой стоимости, которая была рассчитана по его правилам. С момента вступления в силу нового закона, которым вносятся поправки в эти акты, механизмы определения и пересмотра кадастровой стоимости будут работать по новым правилам.

Какой способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать?

Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в судебном порядке.

Вы вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов. Поскольку соблюдение гражданином досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако рекомендую сначала обратиться в комиссию, поскольку часто после подачи гражданином заявления при наличии обоснованного заключения кадастровая стоимость уменьшается. Причем на это уходит меньше времени, чем при судебном оспаривании.

А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?

Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки – каждые 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года), но в любом случае не позднее чем через 5 лет с года последней оценки.

Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимостиС 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога 02 февраля 2021

С 1 января 2022 г. очередная государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

С 1 января 2023 г. очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

Важно: в 2022 г. во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 г. то же коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Изменение процедуры определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:

1. Принятие решения о проведении ГКО.

2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).

3. Утверждение результатов ГКО.

Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2022 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2023 г. в отношении иных объектов недвижимости. Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.

В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.

Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.

Новые положения вводят персональную ответственность руководителя бюджетного учреждения за принимаемые учреждением решения. Тем не менее эта норма является своего рода полумерой, так как персональная ответственность привязана только к принятию решений об исправлении ошибок при проведении ГКО и не касается решений по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?

При оспаривании кадастровой стоимости нужно будет уплатить государственную пошлину. Ее размер для физлиц, т.е. граждан, составляет 300 руб., для юрлиц, т.е. организаций – 2 тыс. руб.

Если вы оспариваете кадастровую стоимость участка и дома одновременно, то заявление в суд можно подать одно. А вот госпошлину придется уплатить за каждый объект недвижимости отдельно: 300 руб. – за земельный участок и 300 руб. – за дом.

А если кадастровая стоимость будет изменена после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?

Да, это может случиться. Однако вы не вправе будете изменить свои требования и не сможете в уже рассматриваемом деле оспаривать новую кадастровую стоимость. В случае если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.

Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб. Заявление в суд вы подали 1 февраля 2021 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб. Учитываться она будет с 1 июня 2021 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс. руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2021 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс. руб., вам нужно будет подать заявление снова.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Обжаловал кадастровую стоимость участка в суде. Что дальше?

В случае оспаривания кадастровой стоимости участка в судебном порядке после вынесения решения судом вам нужно дождаться вступления его в законную силу. Случится это через месяц с момента вынесения решения, если оно не будет обжаловано. Затем вы получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Отметку поставят в канцелярии суда.

Полученное решение нужно подать в Росреестр (орган регистрации прав) через любое отделение МФЦ. К нему прикладывается заявление о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости. Заявление это готовит специалист МФЦ. Кроме копии решения суда при себе необходимо иметь паспорт.

В течение 10 рабочих дней с даты подачи решения суда и заявления Росреестр вносит в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости участка. Но нужно иметь в виду, что данные, которые отражаются на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), изменятся позже, по прошествии времени, которое отводится на техническое обновление сайта.

Тонкости применения пересмотренной кадастровой стоимости

С 1 января 2019 г. существует противоречие между нормами Налогового кодекса и оценочного законодательства в части даты начала применения для целей налогообложения оспоренной кадастровой стоимости. Налоговый кодекс говорит, что пересмотренная стоимость должна применяться с начала действия кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания (ч. 15 ст. 378.2, ч. 2 ст. 403, ч. 1.1 ст. 391 НК РФ). Тогда как законодательство об оценочной деятельности указывает на применение пересмотренной стоимости с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая это противоречие, при исполнении решений об изменении кадастровой стоимости могут возникать проблемы, так как Росреестр при внесении обновленных сведений в ЕГРН руководствуется нормами Закона «О государственной кадастровой оценке», а налоговые органы рассчитывают налоговую базу в соответствии с данными ЕГРН.

Надежды, что новый закон устранит противоречие, не оправдались. В п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона «О государственной кадастровой оценке» (в ред. законопроекта) перешла формулировка о применении оспоренной кадастровой стоимости с 1 января года подачи соответствующего заявления в ГБУ.

Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.

1 Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости. Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию. Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной мы видим в новом законе.

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2023 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению ГБУ кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно. Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит ГКО и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично. В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением. Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО. Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.

Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.

Согласно новым правилам с заявлением может обратиться любое лицо. Также ошибка может быть исправлена без заявления – по инициативе уполномоченного органа. Кроме того, с момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения. В первом случае стоимость будет применяться с начала действия первоначальной кадастровой стоимости, во втором – со следующего года. Также при выявлении ошибок у ГБУ появляется обязанность проверить иные (смежные, соседние, однотипные) объекты на наличие подобных ошибок. Эта обязанность, в случае если механизм исправления методологических ошибок будет работать, может усовершенствовать данную процедуру. Но для правообладателей объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых будет автоматически пересчитана, этот опыт может быть как позитивным – в случае снижения стоимости, так и негативным – в случае ее повышения.

Когда проводится кадастровая оценка

В регионах России недвижимость переоценивают через четыре года после последней кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.

Оценку проводят в течение года, и новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, земельный участок оценили в апреле 2019 года в 3 млн рублей. Эта стоимость начнет действовать только с 1 января 2020 года.

В 2022 году пройдет общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2023 года. А в 2023 году переоценят остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.

Для вашего удобства собрали информацию по срокам переоценки в таблицу.

Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии

Как мы писали выше, до 2023 года оспорить кадастровую стоимость можно как в комиссии по оспариванию, так и сразу в суде. Для этого понадобятся такие документы:

• заявление об оспаривании результатов определения кадастровой оценки;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимость;
• отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.

Заявление об оспаривании в комиссию. В заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указывают название компании, адрес и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно, например, в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. Срок — до 3 рабочих дней. Это бесплатно.

Правоустанавливающие документы на недвижимость. Правоустанавливающий и правоподтверждающий документ — это выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее также можно заказать в МФЦ, на госуслугах или на сайте Росреестра. Забрать документ нужно будет лично. Услуга платная.

Отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет нужен, чтобы обосновать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценку выполняют независимые оценочные организации. В отчете отражают основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методологию оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги оценки стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта оценки.

Основные факты и выводы об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости из отчета об оценке

Когда собрали все документы, их нужно подать в комиссию по оспариванию. Это можно сделать несколькими способами:

• лично или почтой по адресу, где располагается комиссия;
• в электронном виде через сайт комиссии или порталы государственных или муниципальных услуг. Для этого варианта потребуется квалифицированная электронная подпись — КЭП.

Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, то сама отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.

Но если вы обратились в комиссию и она отказала в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, дальше можно обратиться в суд.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

С 1 января 2023 года будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. До этого регионы могут работать по-старому или уже сейчас перейти на новый порядок.

Разберем подробнее, в чем разница.

Старый порядок. До 2023 года в ряде регионов кадастровую стоимость можно оспорить и в суде, и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Если комиссия по оспариванию отказывает, в суд можно обратиться с заявлением или об оспаривании решения комиссии, или об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной.

«Из судебной практики следует, что оптимальный путь — установить в суде кадастровую стоимость на уровне рыночной».

Новый порядок. По новым правилам с 1 января 2023 года сразу обращаться в суд будет нельзя — сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.

Часть регионов уже сейчас работает по такому порядку оспаривания.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

До 2023 года в регионах, которые не перешли на новый порядок процедуры оспаривания, в суд можно обратиться сразу, без обращения в комиссию.

При оспаривании в суде необходимо заплатить госпошлину — 300 рублей за каждый кадастровый номер.

Владелец недвижимости оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он подал в суд один отчет об оценке, в котором оцениваются эти два объекта. У них два разных кадастровых номера. Госпошлину необходимо будет заплатить за каждый объект отдельно.

Для оспаривания кадастровой стоимости в суде надо составить административное исковое заявление и собрать тот же пакет документов, что и для комиссии: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, копию правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов.

Если суд вынес положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости, надо дождаться, пока оно вступит в силу. Это занимает обычно месяц после вынесения решения — в этот срок ответчик может подать апелляцию, если не согласен с решением суда. Потом собственнику недвижимости надо получить копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в законную силу.

После этого нужно подать заявление на внесение изменений в кадастр и приложить заверенную судом копию решения суда в Росреестр, кадастровую палату или через любое отделение МФЦ.

Росреестр вносит новые данные в свою базу в течение месяца с даты подачи заявления. Данные на кадастровой карте могут измениться и позже — после технического обновления сайта.

После того как Росреестр внес новые данные, можно зачесть излишне уплаченный налог на имущество. Для этого надо подать заявление в налоговую — переплату учтут в будущих платежах.

Читайте новости в Telegram

Анонсы мероприятий, ответы от юристов и полезные статьи о бизнесе

Когда при начислении налогов начнут учитывать новую кадастровую стоимость?

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Другими словами, в решении суда указана дата подачи вами заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Именно с этой даты налоговая будет начислять налоги с учетом новой кадастровой стоимости. Но при условии внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.

Пример. 1 февраля 2021 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е. новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2021 г.

При этом для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пример. Заявление в суд вы подали в октябре 2021 г. Суд вынес решение в ноябре того же года. Новая кадастровая стоимость для определения арендной платы будет учитываться с 1 января 2021 г.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость

Перед тем как оспаривать кадастровую стоимость, рекомендуем оценить, стоит ли тратить на это время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:

• Уточните, есть ли у вас право на оспаривание.
• Определите основание оспаривания.
• Узнайте, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
• Выберите консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру.
• Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Сравните экономию и затраты на проведение оспаривания.

Рассмотрим эти шаги подробнее.

Право на оспаривание. Оспорить кадастровую стоимость может только тот, на чьи права влияет результат оценки. Это может быть:

• собственник недвижимости или собственник доли недвижимости;
• бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;
• арендаторы недвижимости, если арендная плата считается от кадастровой стоимости;
• покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.

Основание оспаривания. По закону оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

1. Техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например указана некорректная площадь, материал стен и что-то подобное, надо обратиться в ГБУ, которое проводило оценку. Например, в Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Потребуется написать обращение об исправлении ошибки и приложить документы, которые ее подтверждают. Например, технические паспорта, правоустанавливающие документы, план земельного участка. ГБУ рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней.

Если ГБУ согласится с ошибкой, оно само передаст новые сведения в Росреестр. Если нет, оспаривать кадастровую стоимость придется в суде.

2. Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае процедура другая. В 2022 году надо подготовить отчет об оценке, обратиться в комиссию по оспариванию или сразу в суд и просить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной. Суд назначит экспертизу и по ее результатам примет решение о справедливой кадастровой стоимости объекта.

Раньше к проведению судебной экспертизы суд привлекал негосударственных независимых экспертов, но с 16 ноября 2021 года судебным экспертом может выступать только государственное учреждение.

«Получается, что решение о снижении стоимости, которую установило государство, решает само же государство. Из-за этого уменьшить кадастровую стоимость недвижимости стало гораздо сложнее».

Сроки. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость внесли в Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН, и она вступила в действие, и до даты, когда туда внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения до даты окончания ее применения.

До 2021 году кадастровая стоимость офисного помещения была 5 млн рублей. В 2021 году государство провело новую кадастровую оценку — стоимость офисного помещения выросла с 5 млн до 8 млн рублей.

С 1 января 2022 года стала действовать новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей.

В 2023 году помещение попадет под общероссийскую переоценку. Новая кадастровая стоимость начнет действовать с 1 января 2024 года.

Значит, подать заявление на оспаривание 8 млн рублей нужно с 1 января 2022 года до 1 января 2024 года.

Еще есть понятие архивной кадастровой стоимости — это стоимость до того, как в ЕГРН внесли данные новой кадастровой оценки. По сути, это предыдущая кадастровая стоимость. Срок ее давности — три года. Архивную кадастровую стоимость тоже можно оспорить, но по другим правилам. Разберемся на примере.

В 2017 году кадастровую стоимость офисного помещения оценили в 5 млн рублей. Эта стоимость действовала с 1 января 2018 по 31 декабря 2021 года.

С 1 января 2022 года действует новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей. А предыдущая в 5 млн рублей становится архивной.

Если оспорить 5 млн рублей в 2022 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за три последних года, когда действовала архивная кадастровая стоимость: 2019, 2020 и 2021.

Если оспаривать в 2023 году — только за два последних года: 2020 и 2021. Вернуть переплату за 2019 год уже не получится: он позже срока давности.

В 2025 году оспорить архивную стоимость в 5 млн рублей уже не удастся: срок давности истечет.

Выбор консалтинговой компании. Сейчас на рынке много консалтинговых компаний, которые готовы провести процедуру оспаривания под ключ. Они предлагают сразу подбор оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение процедуры оспаривания.

«Чтобы выбрать консалтинговую компанию, которая действительно сможет защитить ваши интересы в суде и постарается добиться уменьшения кадастровой стоимости, рекомендую такие шаги:

1. Отобрать компании, которые предлагаю услуги под ключ. Эксперты таких компаний обычно глубоко погружены в процесс и знают все нюансы, смогут ответить на все ваши вопросы и дать необходимые пояснения.

2. Запросить у этих компаний результаты проведенных оспариваний, особое внимание уделить тому, сколько положительных результатов у консалтинговой компании.

3. Попросить составить дорожную карту процесса оспаривания. Грамотный специалист сможет предложить варианты действий на разных этапах оспаривания, в том числе подскажет правильное основание оспаривания именно в вашем случае.

4. Выбрать компании, которые просят предоплату в размере расходов, которые вы фактически несете на день внесения предоплаты, а не всю сумму сразу. Так меньше риск, что вы заплатите за услуги зря».

Расхождение с рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой используют метод массовой оценки.

Два помещения кафе в соседних домах — одно в хорошем состоянии, а другое со старым ремонтом — могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее может влиять состояние помещений, которое не учли при кадастровой оценке.

Проверить возможность снижения кадастровой стоимости могут специалисты консалтинговой компании. Они же помогут определить возможную экономию на налоге на имущество или аренде. Этот предварительный анализ позволит принять решение, стоит ли начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости. Если затраты на процедуру оспаривания больше экономии, смысла в оспаривании нет.

Столько смогут сэкономить компании, если оспорят кадастровую стоимость недвижимости. В такой ситуации это делать выгодно

Мне пришлось оплатить услуги юриста, который помог оспорить кадастровую стоимость в суде. Можно ли взыскать эту сумму с ответчика, ведь решение вынесено в мою пользу?

В данном случае вопрос о судебных расходах, а именно таковыми являются расходы на оплату услуг юриста, решается в соответствии с правилами гл. 7 Гражданского процессуального кодекса РФ и гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и расходы на оплату юридических услуг взыскать с него не получится.

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.

При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).