Как изменится цена в 2024 году

Узнали у экспертов рынка недвижимости, чего они ждут от нового года. Среди основных ожидаемых трендов — падение спроса на жильё, ещё большее смещение интереса покупателей на вторичный рынок и снижение ключевой ставки.

На основе этих данных аналитики делают вывод, что спрос на недвижимость падать не будет. А вот о других параметрах рынка жилья ничего однозначного сказать нельзя.

Расскажу, как выглядит ситуация с ценами, каков баланс спроса и предложения весной 2024 года и чего ожидать дальше.

Эксперты по-разному оценивают динамику изменения цен на рынке столичной недвижимости в 2024 году. Одни считают, что цены снизятся, поскольку на них будут давить выросшие ставки по ипотеке и в результате это приведет к снижению спроса. Другие полагают, что цена на квадратный метр продолжит рост, исходя из уровня реальной инфляции. Какое изменение цен в 2024 году прогнозируют аналитики рынка недвижимости, читайте в материале РИАМО.

В европейских странах заметно дешевеет жилье: лидерами по снижению цен стали Люксембург, Германия, Финляндия, Словакия и Чехия. Эксперты связывают это с кризисом на рынке недвижимости Китая и проседанием экономик из-за разрыва отношений с Россией. Российскому рынку, по их словам, опасаться нечего: несмотря на увеличение объемов нераспроданного жилья, обеспеченность россиян квадратными метрами остается не слишком высокой. Ужесточение условий выдачи ипотеки может вызвать временное снижение спроса, но сильного проседания не будет, уверены девелоперы. Нереалистичность «китайского сценария» — в материале «Ленты.ру».

В некоторых районах в феврале и марте цены уже скорректировались в пределах 2%, что может предварять старт общего плавного удешевления, говорят в «Инком-Недвижимости»

Читать в полной версии

В феврале-марте 2024 года предложение квартир на вторичном рынке Москвы увеличилось на 17%, это произошло впервые за год. Вслед за дальнейшим расширением экспозиции будут снижаться цены на жилье — примерно на 1% в месяц. Такой прогноз содержится в исследовании «Инком-Недвижимости».

Январь 2024 года вошел в число месяцев с минимальным спросом за всю историю рынка недвижимости — сделок было в два раза меньше, чем в декабре 2023 года, напомнили в компании. По данным «Инком-Недвижимости», в феврале число сделок выросло к январю примерно на треть. В марте рынок приблизился к привычному уровню активности, отмечают риелторы. «В условиях минимально нормального объема спроса рынок вполне работоспособен, но при этом экспозиция постепенно растет, а цена может уменьшаться», — рассказывает директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Сейчас собственники чаще идут на торг и уже намечается тенденция постепенного снижения цен. «Ценовые градусники» в самых дешевых районах (таких как Бирюлево Западное и Восточное, Бутово, Ново-Переделкино и др.), обычно первыми показывающие коррекцию, в феврале и марте зафиксировали небольшое уменьшение стоимости квартир — примерно на 2%, что может означать старт общего плавного удешевления», — отметил Сергей Шлома.

Что касается дальнейшей динамики спроса и цен, то предпосылок для резкого падения риелторы не видят. По словам экспертов, для резкого падения (как в период пандемии или начала мобилизации) нужен веский повод, вызывающий панические настроения. «Теперь этого нет, люди адаптировались, поэтому изменения будут, но плавные — постепенный рост предложения, а вслед за ним и снижение цен примерно на 1% в месяц», — полагает директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости».

Рост цен на московское жилье с 2022 года оказался в три раза ниже инфляции. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиры в столичном регионе за два года подорожали на 6–7%. Инфляция за это время составила 20%. Таким образом, реальная стоимость недвижимости с 2022 года упала, говорят эксперты.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

В чем основная проблема рынка

Проблема в довольно необычной ситуации, когда новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье. Думаю, реальная разница цен , хотя Центробанк и говорит про 40%. Но это сравнение всех новостроек со всем вторичным жильем, среди которого есть и дома , и советские панельки — это не объективные данные.

Новостройки продаются в 2024 году исключительно программы льготной ипотеки. Проще говоря, нет здоровой конкуренции новостроек и вторички, рынок первичного жилья поддерживают искусственно.

Ипотечные ставки на конец марта 2024 года

Ипотечные ставки на конец марта 2024 года

Что это значит для потребителя? Вот последствия.

Новая квартира мгновенно дешевеет. Дольщик вступает в право собственности, квартира превращается во вторичку и уменьшается в цене на 20%.

Например, раньше не было возможности продавать квартиры по программам ипотеки с господдержкой по переуступке, а цена жилья в новостройках падала сразу после подписания договор долевого участия. Дольщик мог перепродать жилье только на условиях рыночной ипотеки, то есть еще не построенная квартира уже теряла ликвидность.

Как только разрешили оформлять семейную ипотеку по переуступке, ситуация изменилась. Теперь дольщик может продавать с большей выгодой до оформления собственности. Но после оформления цена опять падает, так как квартира становится вторичкой.

Покупатели стали принимать решения на основе платежа по ипотеке. Рассуждает покупатель так: «Пусть новостройка и дороже, зато у меня ежемесячный платеж маленький!»

Например, на миллион рублей кредита под 16% платеж будет 14 000 ₽ в месяц, а под 8% — 8300 ₽. Это и есть разница между вторичкой и первичкой, как ее видит покупатель.

Так застройщики перевернули сознание. Люди стали измерять цену жилья не окончательной стоимостью, а размером ежемесячного платежа по ипотеке.

Значит, ценой можно манипулировать, и застройщики это делают. Они говорят: «Вот у тебя 0% будет ипотека, хоть и квартира на 20% дороже. То есть ты заплатишь за квартиру не 10, а 12 миллионов, но при этом каждый месяц вместо 80 000 ₽ будешь платить 30 000 ₽». Это мощная манипуляция, и многие соглашались на такие предложения.

Застройщики не хотят снижать цены. Так как рынок монополизирован крупными компаниями и искусственно поддерживается за счет льготных кредитов, застройщикам нет смысла уменьшать стоимость квартир.

Кроме того, там проектное финансирование — деньги на строительство дают не дольщики, а банки. А недострой становится залогом по кредиту. Банки не хотят, чтобы стоимость залога снижалась вместе с уменьшением цены квартир. И еще есть опасность, что покупатели, заметив снижение, перестанут покупать: многие готовы подождать.

в России был «рыночный» рынок, цена на новостройки вниз. Но она не пойдет, а застройщики будут экономить. Чтобы снизить их издержки, государство уже ввело мораторий на взыскание неустойки за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Стоит ожидать и снижения объемов стройки. Логика застройщиков такая: «У нас не покупают, мы тогда и строить не будем, а будем продавать то, что есть».

Что будет с ценами на квартиры в 2024 году

Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жильё зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции, подогревать её будут риски прекращения льготных программ кредитования. 

По мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться.

Читайте также: Покупать или подождать: эксперты рассказали, стоит ли сейчас приобретать жильё

Что делать покупателю

Если есть возможность решить свою жилищную задачу сейчас, надо это делать. Мыслить выгодами не надо, потому что как только вы мыслите через призму выгоды, вы становитесь инвестором, а инвестор может не только получить доход, но и потерять деньги. Хотя, если сильно хочется попробовать купить квартиру выгодно, рынок сегодня позволяет рискнуть.

Думаю, что до лета цены не будут ни падать, ни расти. В этой ситуации, если хочется ждать дальше, лучше всего положить имеющиеся деньги на депозит. При этом искать квартиру, отбирать лучшие варианты и следить за ними. Такая тактика позволит использовать время: на рынке много жилья по завышенным ценам, и если квартира висит в рекламе больше четырех месяцев, скорее всего, ее цена завышена или там другие проблемы. Цена может неожиданно снизиться: , что там у продавца. Вот тогда и нужно покупать.

Рекомендую депозиты на срок не более трех месяцев, чтобы иметь возможность относительно быстро снять деньги без потери процентов. А лучше и вовсе один месяц.

Есть целая категория людей, которые ждут дешевой ипотеки, но ставка рефинансирования в апреле не изменилась, то есть и снижения ставок по кредитам не ожидается.

Заработать можно: если такая ситуация с ипотечными ставками под 16% и депозитами под 13% продлится пару лет, цены на жилье не вырастут, а деньги на депозитах будут работать. ? Хорошо, если есть наличные для покупки и есть где жить, пока нет новой квартиры. А если нужна ипотека, да и жить негде, уже никакой выгоды нет.

Чего ждать дальше

Многое зависит от ставки ЦБ. Если высокая ставка продержится лет, копить на депозитах будет выгоднее, чем инвестировать в недвижимость. Грубо говоря, за пять лет вкладчик накопит 90% от суммы, которую положил. В таких условиях может произойти смена модели спроса с потребительской на накопительную. Люди будут копить, а не покупать.

Значит, снизится объем кредитования, ведь если деньги накоплены, ипотека уже не нужна. Генеральный директор Виталий Мутко говорит, что на  снизится выдача ипотеки уже к концу 2024 года, и тут я с ним согласен.

Из сегодняшней точки, если не поменяется экономическая модель, можно прогнозировать рост цен и на первичном, и на вторичном рынке. И я думаю, что в горизонте до 2027 года включительно есть потенциал для роста цен на . Может, будет плавное повышение по  в год, а может, несколько лет без роста, а потом резкий скачок за  года, как это было в .

Но нужно учесть, что может измениться не экономическая ситуация, а модель поведения потребителей, когда под влиянием самых неожиданных факторов люди вдруг начнут скупать квартиры или, наоборот, отказываться от покупок, даже если полностью к ним готовы.

ожидать снижения цен

Большинство сделок по покупке жилья проходит на кредитные деньги. Когда растет количество выдаваемой ипотеки, растут и цены. Это может работать и в обратном направлении: при снижении кредитования, снижается спрос на жилье и цены.

Так, по прогнозам аналитиков , количество выданных ипотечных кредитов снизится с 2 млн в 2023 году до  в 2024 году. Вот какие факторы могут оказать давление на рынок жилья:

1. Центробанк с августа 2023 года ужесточил денежно-кредитную политику: ставка выросла и с декабря держится на уровне 16%. этого заемщики неохотно берут ипотеку на готовое жилье и цены на такие квартиры не растут.
2. Повышение первоначального взноса для льготной ипотеки. С декабря 2023 года клиентам нужно вносить минимум 30% собственных средств, раньше было 20%. И не каждый заемщик готов к такому.
3. Общее ужесточение условий по льготным программам. С 23 декабря 2023 года можно оформить только одну льготную ипотеку из всех программ с господдержкой. Исключение — семейная ипотека. Она позволяет взять второй раз льготную ипотеку — семейную, при выполнении трех условий: закрыт предыдущий льготный кредит, в семье родился ребенок и покупаемое жилье большей площади, чем купленная до этого квартира.
4. Смещение интереса заемщиков на загородное строительство, ведь дом площадью зачастую выгоднее квартиры. В 2023 году количество выданных ипотек на ИЖСувеличилось на 262%: с 33 тысяч кредитов до 119 тысяч. На покупку готовых домов спрос вырос на 51%: с 127 тысяч ипотек до 191 тысячи. А еще в последние месяцы по льготным и обычным ипотечным программам на покупку квартир банки ужесточают условия. Например, отменяют ипотеку «по паспорту» или увеличивают минимальный взнос по такой программе с 15 до 30% или выше. Ипотека на ИЖС доступна на прежних условиях.
5. ЦБ «закручивает гайки» в вопросе ипотечного кредитования. Так, с 1 марта 2024 года регулятор в очередной раз увеличил коэффициенты рисков по ипотеке. То есть банкам будет невыгодно выдавать ипотеку рисковым клиентам — с минимальным взносом и высокой долговой нагрузкой. А на последнем выступлении напомнила, что регулятор занимается разработкой Стандартов ипотечного кредитования. За их исполнением будет следить специально созданный комитет.

Пока ЦБ придерживается агрессивной денежно-кредитной политики, а правительство ужесточает условия по льготным ипотекам, рынок жилья, вероятно, ждет охлаждение — если не активное снижение цен, то замедление роста или стагнация.

Результаты 2023 года подтверждают, что темпы удорожания замедлились. Если в 2022 году цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 15,5%, в 2023 году — на 10,6%.

При этом важно помнить, что в июле 2024 года истекает действие двух льготных программ — семейной и господдержки под 8%. На ежегодном послании Федеральному Собранию президент предложил продлить семейную ипотеку до 2030 года, но соответствующего нормативного документа пока нет.

Если правительство не сообщит о продлении программ, к июлю может возникнуть ажиотаж: покупатели, которые не успели оформить ипотеку раньше, могут запрыгивать в последний вагон.

С другой стороны, на цены новостроек может оказать влияние вторичный рынок, который оживляется вслед за снижением ключевой ставки. Некоторые эксперты полагают, что уже летом регулятор перейдет к смягчению политики, а к концу года ключевая ставка может снизиться до .

Вслед за этим пойдут вниз и проценты у банков. Тогда заемщикам может стать интереснее вторичное жилье, где скидка к новостройкам — в среднем 40%. проценты по ипотеке вернутся к значениям 2023 года —  — разница в ценах между первичкой и вторичкой должна снизиться.

При этом в общем цены могут продолжить рост. Ведь повышает ключевую ставку не просто так, а в рамках борьбы с инфляцией. Последняя все равно будет планомерно увеличивать цены на жилье — вслед за удорожанием стройматериалов и рабочей силы. Это естественный процесс.

Цены на жилье остаются высокими в США, Канаде и Турции

Не слишком вписываются в общую статистику США: цены на жилье здесь продолжают увеличиваться. Оценки брокеров при этом разнятся: по данным Zillow Group, в январе стоимость вторичного жилья в Штатах выросла на 3,1 процента год к году; в Redfin полагают, что цены увеличились больше — на 6,7 процента.

Рынок недвижимости США специфичен — на «вторичку» приходится около 90 процентов всех контрактов на покупку жилья. При этом там наблюдается дефицит предложения — экспонируемая вторичная недвижимость покрывает только три месяца продаж. Такая же ситуация складывается и на рынке готовых новостроек, а вот домов на стадии строительства в Штатах в избытке (как и тех, возведение которых еще не начато).

Заметный провал на этом рынке случился в октябре: объемы продаж вторичных квартир тогда снизились на 2 процента к предыдущему месяцу, достигнув 3,96 миллиона домов (что стало минимумом с октября 2010 года). Эксперты объясняли это увеличением ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на жилье. По итогам 2023 года показатель доступности жилья в Штатах стал худшим за все время подсчета, то есть с 2012 года, сообщили в Redfin.

Однако в 2024 году ситуация с доступностью домов в Штатах может улучшиться, допустил де ла Кампа. Ставки по ипотеке сейчас демонстрируют снижение, число людей, выставляющих дома на продажу, растет, и к тому же имеется фактор отложенного спроса, объяснил он. По мнению эксперта, во втором и третьем кварталах этого года стоимость жилья в США снизится на 1 процент в годовом исчислении.

По-прежнему дорогой остается и недвижимость в Канаде. Доступность жилья в стране в третьем квартале 2023 года достигла наихудшего уровня за 41 год: рост стоимости заемных средств в стране совпал с удорожанием жилья. В последнем квартале ситуация немного улучшилась — фиксированные ставки по ипотечным кредитам стали снижаться в ожидании уменьшения ставок канадским регулятором в 2024 году.

подорожали квартиры в Анкаре в 2023 году

В число стран, где цены на недвижимость в 2023 году выросли, вошли также Болгария, Австралия, Польша, Литва, Греция, Хорватия и ОАЭ. Настоящим лидером по росту цен оказалась Турция: в октябре квадратные метры в стране подорожали на 21 процент год к году.

Наибольший прирост среди турецких городов продемонстрировала Анкара: квартиры в 2023 году здесь выросли в цене на 102,7 процента. Основная причина — быстрые темпы инфляции, вызванные экономическими трудностями, которые переживает Турция. На второй строчке расположился Стамбул, где стоимость жилья увеличилась на 77,6 процента.

Прогнозы на 2024 год по рынку жилья

1. Рост цен на жильё замедлится, как на первичном, так и на вторичном рынке. Разница в стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичке будет сокращаться.
2. Спрос на жильё снизится уже в первом квартале 2024 года. Эксперты прогнозируют, что падение составит 10-20%.
3. Доля вторичного рынка будет расти, а предпочтения покупателей сместятся на более доступные объекты меньшей площади или в менее популярных локациях.
4. Ключевая ставка, а вслед за ней и рыночные ставки по ипотеке, будут снижаться. В условиях льготных ипотечных программ ожидается введение новых ограничений.
5. Недвижимость и далее будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций.

Читайте также: Что изменится в законах для собственников и покупателей недвижимости с 1 января 2024 года

В России дорожают новостройки и вторичное жилье

Не стала исключением и Россия. На протяжении 2023 года стоимость первичного жилья в стране активно росла, причем в регионах это происходило быстрее, чем в столицах, рассказали аналитики сервиса «Яндекс Недвижимость». Так, новостройки в Челябинске и Сочи стали дороже почти на четверть — 25,6 и 23,3 процента соответственно; на 21,7 процента выросли цены в Нижнем Новгороде. Меньше всего подорожало новое жилье в Санкт-Петербурге и Москве — на 4,3 и 6,7 процента, до 240 и 320 тысяч рублей за «квадрат».

Согласно статистике «Авито Недвижимости», квартиры в новостройках в РФ в прошлом году прибавили 8 процентов по стоимости за объект и 6 процентов — в пересчете за квадратный метр. При этом в Москве интерес к новым объектам в конце года вырос на треть, а в Санкт-Петербурге, напротив, сократился — сразу на 18 процентов.

В середине декабря председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что льготную ипотеку необходимо сделать адресной. Безадресную льготную ипотеку, которая запускалась как антикризисная мера, нужно завершать в июле, сообщила она. Тогда же власти скорректировали некоторые параметры льготных ипотечных программ. Первоначальный взнос по льготной ипотеке увеличился до 30 процентов,  а максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки стал одинаковым для всех регионов — 6 миллионов рублей. До этого в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области верхняя планка составляла 12 миллионов рублей.

Разгон цен на новостройки, вызванный дешевой ипотекой, привел к огромному разрыву между стоимостью первичного и вторичного жилья — в 42 процента. То есть новостройка, став вторичкой, сильно теряет в цене, отмечает директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин. Однако и покупка «вторички» по текущим ставкам не слишком выгодна, предупреждает эксперт рынка недвижимости, инвестор Ксения Аверс. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась за год на 11,9 процента, а лидером по приросту цен стал Челябинск, где цены выросли на 40 процентов.

за «квадрат» достигла стоимость вторичного жилья в Москве в конце 2023 года

Городами с самой высокой стоимостью квадратного метра на «вторичке» в конце 2023 года оказались Москва (306 тысяч за «квадрат»), Сочи (244 тысячи), Санкт-Петербург (188 тысяч) и Севастополь (156 тысяч). Наиболее доступная недвижимость нашлась в Брянске, Ульяновске и Ижевске — там с покупателей просят от 72 до 77 тысяч рублей за квадратный метр.

Рынок недвижимости в России очень неоднороден, его структура в разных регионах страны отличается, отметил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. «Где-то динамика строительства выше, рынок активный, живой, и это создает ценовой пузырь — как, например, в Краснодарском крае», — привел он пример. Долгое время недвижимость в регионе была сильно недооценена, затем низкие цены привлекли инвесторов, началась активная застройка, вспоминает собеседник «Ленты.ру». Сейчас рынок в регионе снова пошел на спад, и выросшие ранее цены вынуждены корректироваться в сторону снижения.

После выборов президента рынок на время замрет, однако цены снижаться не будут, считает Аверс. В первое время девелоперы будут пытаться спасти ситуацию акциями и скидками, «вшитыми» в спецпредложения, но стоимость квартир все еще будет завышенной. Скорректироваться она может позже, убеждена эксперт.

Рынок недвижимости в Москве в 2024 году может повторить тенденции прошлого года

Президент девелоперской компании G3 GROUP Олег Гулеватый полагает, что в обозримой перспективе повторится тенденция прошлого года, когда цены на квадратный метр, особенно на первичном рынке, росли на уровне реальной инфляции.

«Так, по итогам 2023 года стоимость квартир в границах старой Москвы выросла на 7,5%. Думаю, что итоги 2024 года будут сопоставимы с прошлым, 2023 годом», – считает эксперт.

Не последнюю роль в ценообразовании играет высокий риск прекращения действия ипотечных программ с господдержкой, добавляет он.

Основываясь на существующих трендах, можно предположить, что в Москве, как и в Санкт-Петербурге, цены на жилье будут продолжать расти, полагает эксперт по недвижимости Максим Наумов.

«Это может быть связано с ростом спроса и инфляцией, а также с различными факторами в экономике и на рынке недвижимости. Однако конечная стоимость жилья также будет зависеть от многих переменных и не может быть точно предсказана», – говорит специалист.

Об инвестициях в недвижимость

Интерес к рынку жилья со стороны частных инвесторов сохранится и в 2024 году.

По мнению Сергея Разуваева, недвижимость будет однозначно востребована и для личного проживания, и как инструмент инвестирования. Последние годы показали хороший рост в цене жилья, и те люди, которые покупали квартиру условно в 2020 году, увидели удорожание этих объектов на 60-70%.

Другие формы инвестирования, такие как фондовый рынок или драгоценные металлы, требуют глубоких знаний и опыта, поэтому недвижимость остаётся наиболее простым и доступным вариантом вложения средств для частных инвесторов.

Как изменится спрос на жильё

Большинство опрошенных экспертов ожидают снижения спроса на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках. По их прогнозам, уже в первом квартале 2024 падение составит порядка 10-20%.

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:

При существующих ставках на вторичном рынке и ограничениях в программах льготного кредитования, а также с учётом сезонного фактора, в первом квартале 2024 года мы ожидаем снижения спроса ещё на 10-15% от текущих значений. Частично падение компенсирует активность в сегменте загородной недвижимости, где льготное кредитование доступно как и на первичном рынке, при этом цена квадратного метра, как правило, в 1,2-2 раза ниже (при самостоятельном строительстве эта разница ещё выше). 

Александр Чернокульский, спикер Управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»: 

В связи с повышением первоначального взноса на новостройки ожидаем снижения активности на первичном рынке. В то же время тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться — всплеск спроса на такие объекты обычно наблюдается в марте–июне.

Застройщики вынуждены будут снизить цены на жилье бизнес-класса в столицах

Основным фактором изменения цен на недвижимость в столице в 2024 году будут условия по ипотеке – как по льготным ставкам, так и по рыночным – считает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Наиболее уязвимым сектором стал высокобюджетный сегмент – в частности, бизнес-класс, в котором доля ипотечных сделок в 2023 году выросла на 15% и составила 70%. Поэтому для поддержания продаж застройщикам придется пойти на снижение цен, говорит эксперт.

В массовом сегменте часть квартир попадает под условия действия льготной ипотеки (кредит до 6 миллионов рублей). В частности, в отличие от рынка Москвы (6% предложения), на рынке Санкт-Петербурга под эти условия подпадает порядка 37% предложения, подчеркивает Подкидышева.

«На рынках Москвы и Санкт-Петербурга будут работать схожие ценовые тенденции: в краткосрочной перспективе будет стабилизация цен. Если сохранятся условия льготной ипотеки с удорожанием, то будет рост цен в среднем на 8-10% годовых, что приведет к снижению спроса на жилье», – отмечает эксперт.

Цены стагнируют, несмотря на смерть ипотеки

За первые шесть месяцев 2024 г. цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы прибавили менее половины процента – то есть, фактически, топтались на месте. Но в разные стороны: до апреля росли, а потом поползли вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в I полугодии 2024 г. средняя стоимость вторичного метра увеличилась на 0,4% до 271 450 руб. При этом за январь-март квартиры подорожали на 0,6%, в апреле цены пошли вниз (-0,2%) впервые с декабря 2022 г., в мае метр потерял еще 0,1%, а в июне динамика была нулевой.

Судя по динамике цен в разрезе типов жилья и комнатности, в I полугодии спросом пользовалась в основном середина рынка – достаточно качественное, но относительно недорогое жилье «для жизни»: квартиры в кирпичных (+0,8-1,5%) или современных панельных домах (+0,5%), но не в монолитно-кирпичных (-0,1%) — в Москве это в основном бизнес-класс. Причем не однокомнатные (-1,1%), а трех- и многокомнатные квартиры (+1%). Последнее, впрочем, скорее объясняется длительными сроками экспозиции просторного и, соответственно, дорогого жилья – владельцы таких лотов обычно ждут до последнего, не снижая цены.

Что касается географии, то в этом плане определенные преференции не просматриваются: ценовую динамику лучше рынка продемонстрировали одновременно бюджетный Северный округ (+1,5%) и районы «старой» Москвы за МКАД (+0,7%), и дорогие Центральный (+0,9%) и Западный округа (+1,2%), а в аутсайдеры попали как престижные Юго-Западный (-0,4%) и Северо-Западный округа (-0,5%), так и демократичные Северо-Восточный (-0,1%) и Южный (-0,4%). То есть покупатели прежде всего ориентируются на соотношение цены и качества конкретного предложения, а не на расположение дома.

Несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет.

Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начла года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10% . В отличие от 2022 г., когда на фоне паники в связи с СВО и мобилизацией многие уезжали из страны и срочно продавали квартиры, сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя».

Новостройки подошли к стагнации

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что число сделок на вторичном рынке в январе-феврале продолжит сокращаться, но вряд ли упадет ниже базового. Последний во многом определяется естественным и миграционным движением населения, а оба этих процесса идут достаточно активно, замечает он. Но снижения цен как реакцию на сокращение спроса эксперт ждет лишь в феврале-марте. Сергей Шлома считает, что дальнейшая картина на вторичном рынке полностью зависит от динамики ключевой ставки. Она опустится — спрос на рынке сохранится, останется на высоком уровне — заметно упадет, вместе со средними ценами.

«Стоимость будет опускаться до того уровня, пока рынок воспримет ее как справедливую. Так, в период с 2015 по 2018 год цены упали на 40%, теряя по 10% в год»,— вспоминает эксперт.

Хотя Алексей Муханов поводов заметно снижать цены пока не видит. «Часть квартир, которые не найдут покупателя, вероятно просто уйдут с рынка или перейдут в сегмент аренды, которая заметно подорожала за последний год»,— рассуждает он. Но Ильдар Хусаинов замечает, что на рынке останутся объекты, собственники которых заинтересованы в срочной продаже. Сделки с ними, по мнению эксперта, будут поддерживаться через увеличение уровня торга.

Цены на «первичке» Москвы будут зависеть от решения государства по льготной ипотеке

Ситуация с ценами на первичном рынке зависит от решений властей в части льготных ипотечных программ, считает Репченко. В конце прошлого года параметры госпрограммы под 8% были скорректированы: минимальный взнос вырос до 30%, а максимальный размер кредита для столичных агломераций снизили до 6 миллионов рублей, что практически означает завершение льготной ипотеки в «старой» Москве. Кроме того, в прошлом году снизили предельную величину субсидий для банков в рамках льготных госпрограмм, и теперь банки начали вводить комиссии для застройщиков, констатирует эксперт.

«Застройщики, пока комиссии есть, будут пытаться переложить их на покупателей, что приведет к росту цен на квартиры. Однако продать что-то по этим ценам будет очень сложно, потому что жилье и так сильно переоценено, а спрос – в основном исчерпан еще в период ажиотажа прошлого года», – объясняет Репченко.

По словам эксперта, в ближайшем будущем ипотечный спрос перетечет в банки, где нет комиссий, а в дальнейшем может существенно снизиться – как из-за изменения льготных ипотечных программ, так и из-за непрекращающегося роста цен.

«Но застройщики вполне могут протянуть и при низком спросе: на ажиотаже в конце 2023 года они продали больше, чем планировали, получили хорошую прибыль и накопили значительный объем средств на эскроу-счетах. Поэтому пересмотра цен пока ждать не стоит, но могут появиться существенные дисконты и новые акции, особенно на большие квартиры и для тех, кто не пользуется льготной ипотекой», – прогнозирует Репченко.

Грозит ли России китайский сценарий

Китайский сценарий в России маловероятен, считают эксперты, опрошенные «Лентой.ру». В первую очередь потому, что в стране нет кризиса перепроизводства на рынке жилья, объясняют они.

«Мало того, что в России растет производство (как один из экономических базисов), у нас есть и многолетняя нехватка нового жилья. Огромные объемы советского строительства 30-70-х годов прошлого века постепенно требуют замещения», — комментирует Софронов. К тому же со временем обеспеченность квадратными метрами на душу населения должна увеличиваться, подчеркивает он.

По итогам прошлого года в России ввели в эксплуатацию около 110 миллионов квадратных метров жилья, говорит Чернокульский. Этот показатель растет с каждым годом: в 2020 году было введено 82,2 миллиона «квадратов», в 2021 — 92,6 миллиона, в 2022 году — 102,7 миллиона.

«Цифры кажутся огромными, но на деле обеспеченность жильем в России пока не слишком высока. Так, в 2022 году этот показатель был в среднем 27,8 квадратного метра на человека, и Россия занимала десятое место в рейтинге стран по обеспеченностью жильем», — приводит эксперт показательную статистику. В 2023 году этот показатель увеличился всего на 0,8 квадратных метра, отмечает он. Именно по этой причине предпосылок для резкого снижения спроса или цен сейчас не имеется, убежден собеседник «Ленты.ру».

Объемы нераспроданного жилья в России действительно увеличиваются, но не из-за отсутствия спроса, а из-за увеличения активности девелоперов, рассказала директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Строительные компании стали расширять линейку предложения и увеличили объемы строительства. Доля квадратных метров от застройщиков в продаже закономерно выросла: сейчас этот показатель составляет около 45 процентов строящегося жилья. Еще примерно 22 процента девелоперы придерживают, приоткрыла она «внутрянку» рынка.

О том, что россиянам не следует ждать повторения китайского сценария, говорит и аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Чтобы избежать перегрева, ЦБ ужесточает условия выдачи ипотечных займов, а девелоперов заранее предупреждают о сроках окончания действия программы льготного ипотечного кредитования, напоминает эксперт. Такой подход дает застройщикам возможность замедлить темпы строительства жилья и его ввода в эксплуатацию, с тем чтобы избежать избытка предложения на рынке жилья в России после падения потребительского спроса.

Китай только приходит в себя после трехлетнего кризиса, тогда как в России экономика, наоборот, набирает рост, присоединяется к обсуждению генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин. «Доходы граждан увеличиваются, а политика ЦБ со скачками ставок разгоняет инфляцию. При такой экономической политике цены на жилье в России в ближайшее время снижаться не будут», — уверен собеседник «Ленты.ру». Это, по его словам, подтверждают и факты: в первые два месяца 2024 года стоимость квартир в Москве уменьшилась всего на 0,5 процента.

В европейских странах снижаются цены на жилье

Мировые цены на недвижимость стали падать в третьем квартале 2022 года: до этого с 2011-го наблюдался их планомерный рост. Предыдущее длительное снижение стоимости жилья аналитики фиксировали с конца 2008 по конец 2009 года.

Больше всего цены на жилье в третьем квартале 2023-го снизились в европейском регионе. Лидером стал Люксембург, где квадратные метры подешевели сразу на 17 процентов. Также в топ-5 вошли Германия (минус 15 процентов), Финляндия и Словакия (минус 12 процентов),Чехия (минус 11 процентов). Россия по темпам снижения цен на квартиры оказалась на 25-й строчке: цены на квартиры росли на 3,2 процента медленнее уровня инфляции, чем общая инфляция в стране.

Мировая статистика имеет прямую взаимосвязь с кризисом на рынке недвижимости Китая, говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. Серьезные объемы возведенного в стране жилья не находят своего покупателя, а попытки поддержать девелоперов введением специальных программ, таких как льготная ипотека, не дают нужного отклика. В октябре 2023 года квартиры в КНР подешевели еще на 0,4 процента — падение стало самым резким с февраля 2015-го.

О том, что ухудшение экономической ситуации в Китае повлияет на другие страны, включая Россию, аналитики говорили еще осенью. Москва, после начала СВО перенаправившая внешнюю торговлю на восток, в этом случае станет терять прибыль от экспорта, а это, в свою очередь, сократит предложение валюты на бирже, прогнозировали они. Последнее, по мнению экспертов, может вызвать ослабление рубля и увеличить риски инфляции.

При этом называть текущий кризис на рынке жилья глобальным пока рано, уверен Осадчий. Темпы изменения цен действительно сравнимы с 2008 годом, но утверждать, что итогом этого станет мировой финансовый кризис, преждевременно, солидарна с коллегой эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. Причинами глобального кризиса в 2008 году стало не столько удешевление недвижимости, сколько выпуск банками США ипотечных ценных бумаг, подкрепленных низкокачественными жилищными займами, объясняет она.

Кризис в Китае — не единственная причина снижения мировых цен на жилье. Косвенную роль в этих процессах могла сыграть и Россия, пояснил «Ленте.ру» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
В перечисленных выше странах Европы в прошлые годы наблюдался динамичный рост средней стоимости квадратного метра. По мере разворачивания кризисных процессов в экономике стран разрыв между спросом и предложением начал расти, отмечает он.

«Например, в Германии начался отток производств и капиталов в США. Это стало одним из следствий потери страной российского рынка дешевых энергоносителей и рынка продукции машиностроения», — считает спикер. Данный процесс «косвенно, но чувствительно» затронул и сферу недвижимости: рост стоимости платежей за коммунальные услуги привел к снижению доступности аренды и ее удорожанию. Это, в свою очередь, отразилось на спросе на новую недвижимость в целом, говорит Софронов.

Восточные регионы Финляндии и их экономические агенты оказались в ситуации вынужденной перестройки после разрыва торговых связей с Россией, добавил собеседник «Ленты.ру». «Такая перестройка происходит через откат к меньшим оборотам, и много что остается невостребованным. В том числе это касается недвижимости», — заключил директор ГК «ПСК». Увязывать все случившееся исключительно с российским фактором некорректно, однако в таких ситуациях всегда работает эффект сочетания событий, когда одно усугубляет другое, уверен эксперт.

В Китае, по его словам, свои причины для кризиса.

Подразумевалось, что растущий производственный потенциал будет все больше вовлекать местных жителей, положительно отражаясь на их доходах и спросе на недвижимость.

В реальности ситуация оказалась другой: страна вошла в определенный кризисный цикл. В поисках объяснений достаточно вспомнить планы европейских и американских компаний 2020 года — о решении потратить 1 триллион долларов на вывод и возвращение производств в свои страны в течение пяти лет, напоминает собеседник «Ленты.ру». Этот процесс запустился, и результат не заставил себя ждать, говорит он.

Что будет с ключевой ставкой и льготной ипотекой

Эксперты отмечают, что ключевая ставка достигла своего пика и в будущем году кредитно-денежная политика будет более мягкой. Что касается льготных программ, то, скорее всего, они будут носить более целевой характер, то есть их действие постепенно будет ограничиваться.

Сергей Разуваев считает, что выдачи льготной ипотеки в Сбербанке вносят существенные корректировки в прогнозы по рынку жилья на 2024 год. Застройщики пока не ещё не осознают масштаба изменений и, вероятно, надеятся на продолжение работы с льготными госпрограммами.

Алексей Козлов, управляющий директор сети АН «Монолит»:

Где-то со второго квартала 2024 года мы будем видеть снижение ипотечных ставок. Я ожидаю, что к концу года ключевая ставка будет на уровне 12%.

Отложенный спрос на жильё, который сформируется в первом–втором кварталах, станет драйвером развития рынка во второй половине следующего года на фоне уменьшения ставок.

Когда и на сколько снизятся цены на жилье

Вторичный рынок недвижимости в 2024 году на фоне дорогой ипотеки ждут стагнация и снижение цен, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Ипотечные ставки на уровне 16-18% годовых неизбежно приведут к снижению спроса, что будет давить на цены: продавцам придется пересмотреть ценники, чтобы хоть что-то продать.

«В результате в ближайший год на фоне заградительных ипотечных ставок и просевшего спроса квартиры на вторичке могут подешеветь на 10% и более. Но не в ближайшие месяцы: чтобы свыкнуться с новой реальностью, продавцам-частникам обычно нужно время, поэтому сползание цен вниз может начаться весной», – комментирует эксперт.

О трендах на рынке недвижимости

В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жильё. Цена квадратного метра здесь более доступна для покупателя, но при этом сохраняется действие льготных программ.

Среди новых ожидаемых тенденций 2024 года эксперты отмечают рост интереса к рассрочкам между покупателем и продавцом без участия кредитных организаций, высокий интерес инвесторов к квартирам с дисконтом.

Ещё один тренд 2024 года, по мнению Сергея Зайцева — это микро-ипотека, когда покупатели готовы брать кредиты и под существующие ставки, но на небольшие суммы и с перспективой рефинансирования в будущем. 

Во главе угла будет стоять реальная цена продажи и возможный уровень торга. Покупательские же предпочтения сместятся на менее популярные ранее локации, но с более доступной ценой объектов. 

Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK: 

Вторичное жильё в любом случае будет пользоваться большей популярностью, чем новостройки. Даже в 2023 году, когда рыночные ставки серьёзно увеличились, объём выдачи ипотеки на вторичку был выше, чем по первичному рынку. Сейчас же мы видим тренд, что условия госпрограмм усложняются, соответственно, доля льготной ипотеки на первичное жильё упадёт, а доля вторичного рынка —увеличится. 

Также считаю, что с изменением условий ипотечных госпрограмм снизится разница в цене на новостройки и вторичку, которая сейчас достигает 40%. Это несколько сбалансирует рынок. 

Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим ещё большее снижение средней площади приобретаемых квартир (сейчас данный показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощёния и стандартизации. 

Что будет со спросом

Ситуация с объемом непроданного жилья в стране отличается от региона к региону, говорит генеральный директор Pro-Vision Communications, инвестор Владимир Виноградов. На традиционных «рынках продавца» — в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и ряде городов-миллионников — возможна временная стагнация спроса, допускает он. Но связывает это эксперт не с нарастающими объемами вывода в продажу новых объектов (как это произошло в Китае), а с ростом ключевой ставки и коррекцией ипотечных программ.

При этом тренд на ужесточение льготных программ пошатнули адресные меры поддержки ипотечного кредитования, озвученные в конце февраля, замечает глава Pro-Vision Communications. «Вероятно, продление семейной ипотеки по ставке в 6 процентов и выплат маткапитала до 2030 года сможет привлечь на рынок новых семейных покупателей», — допустил инвестор.

Удержит текущий спрос, на его взгляд, и привычка держать деньги «в бетоне». «Выбирая между консервативными способами сохранить накопления, сейчас многие отдают предпочтения вкладам. Однако снижение ключевой ставки может вернуть покупателей (и в первую очередь инвестиционных) на рынок недвижимости, тем самым также поддержав спрос», — прогнозирует Виноградов.

Впрочем, звучат и альтернативные мнения. Поводов для негативных прогнозов достаточно, и они реальны, убежден Злобин. «Спрос на льготную ипотеку — а именно она в большинстве регионов остается одним из важнейших локомотивов строительного сектора — может быстро просесть, — прогнозирует он. — Падение, по разным оценкам, может составить до трети от сегодняшнего объема, и для рынка это будет очень существенно». При сохранении в будущем высокой ставки рефинансирования перекрыть такое снижение будет нечем, ведь «вторичка» останется недоступной для многих покупателей, предупреждает эксперт.

Изменить ситуацию на рынке недвижимости может и предпринимаемая Центробанком мера по ужесточению требований к ипотеке, полагает директор по развитию компании «Астерра». Новые правила, вступившие в силу с 1 марта, должны минимизировать риски для банков, сдерживать рост закредитованности и остановить раздувание цен, пояснил Злобин. Однако для получателей ипотеки на первом этапе это становится минусом: ипотеку будет сложнее получить — а значит, спрос уменьшится.

«Застройщики начнут снижать цены, они в этом случае тоже в минусе. Со временем ситуация начнет выравниваться, но это долгосрочная перспектива, которую сложно прогнозировать», — заключает эксперт.

Президент предложил продлить действие госпрограммы «Семейная ипотека» до 2030 года, что позволит поддержать спрос и охлаждать перегрев на рынке постепенно, прогнозирует Чернов. Поэтому снижения цен на новостройки в России до 2030 года можно не ждать, но темпы роста цен на них замедлятся до среднегодовых темпов инфляции в 4,5-7,5 процента годовых. Это произойдет после 1 июля 2024 года из-за падения спроса, прогнозирует аналитик Freedom Finance Global.

На вторичном рынке спрос, по словам эксперта, падает из-за слишком высокой стоимости ипотечных займов, поэтому здесь может последовать снижение цен в рамках 5 процентов в год. Стоимость квадратных метров может падать до тех пор, пока ключевая ставка рефинансирования не опустится с двузначных значений, допускает аналитик.

Мнения участников рынка разнятся, но сходятся в одном: повторение китайского сценария в России маловероятно — слишком велика разница в состоянии экономик и потребности рынка в новом жилье. Временная стагнация спроса возможна, она может затронуть города-миллионники и даже вызвать незначительное снижение цен, но из-за продления «семейной ипотеки» и выплат маткапитала эти процессы вряд ли будут длительными и глубокими. По крайней мере в сегменте новостроек.