Исследования

Best use – анализ земельного участка с целью определения наилучшего варианта использования (застройки), какой объект целесообразно строить на участке, целесообразно ли вообще застраивать участок или выгоднее строиться где-то в другом месте.

Кому нужен best use (бест юз) анализ участка

Девелоперам. Данная услуга необходима застройщикам, которые хотят определить, какой объект лучше всего строить на участке и какие бы могли быть предварительные параметры объекта.

Собственникам. Владельцам участков необходимо понять, целесообразно ли застраивать участок вообще, и если «да», то под какое направление лучше всего использовать территорию.

Какие ошибки допускаются девелоперами и собственниками, если не делать best use анализ участка

Реализация любого девелоперского проекта  сопряжена  с серьезными финансовыми затратами. Именно поэтому важно перед началом строительства любого объекта провести все необходимые аналитические исследования, которые помогут избежать множества ошибок, допускаемых в процессе реализации проекта, а также в некоторых случаях позволят сократить затраты.

Из нашей практики можем сказать, что более чем на 30% действующих объектах допущены те или иные ошибки, которые привели к негативным последствиям. В качестве примера приведем несколько наиболее часто встречающихся:

Когда и в каких случаях нужен бест юз анализ земельного участка

Анализ земельного участка проводится на самом первом этапе реализации девелоперского проекта и в основном позволяет не допустить ошибочного выбора направления освоения участка. Чаще всего анализ требуется в трех случаях:

Что может включать бест юз анализ земельного участка

Анализ земельного участка (best use анализ) может  включать следующие разделы:

Выбор разделов и глубина их проработки во многом зависит от специфики местоположения участка и требований заказчика, поэтому в состав работы best use анализа земельного участка может включать дополнительные разделы.

Также услуга Best use анализа может проводить не только в отношении земельных участок, но и в отношении зданий — для определения их наилучшего использования.

Наша группа компаний предоставляет услуги Best Use анализа земельных участков в Москве, регионах России и еще нескольких десятках стран ближнего и дальнего зарубежья. Мы имеем колоссальный опыт анализа локаций и участков, поэтому можем давать заключения с очень высокой точностью о том, целесообразно ли застраивать участок, под какое направление его лучше всего использовать, и подходит ли участок для строительства каких-то конкретных объектов.

Аналитики ЦИАН подсчитали, что в 25 регионах России, лидирующих по объему предложения, стоимость сотки земли за год выросла на 11%, а на готовые для круглогодичного проживания дома — на 9%, сообщило агентство РБК Недвижимость.

В проведенном исследовании эксперты ЦИАН изучили средние цены на участки и дома в 25 ключевых регионах в ноябре 2022 и 2023 годов, учитывая продажу земельных участков площадью от пяти до 50 соток, а также домов площадью до 500 кв. м, в которых заявлено наличие электричества, отопления, водоснабжения.

Они отметили рост средней стоимости сотки земли на 11% (до 284 тыс. руб.) — причем увеличение цены зафиксировано на всех 25 крупнейших рынках загородной недвижимости. Это характерно не только для регионов с исходно невысокими ценами, но и в Краснодарском крае (+18%), и в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга (+16% и +17% соответственно).

Положительная динамика наблюдается во всех 25 изученных регионах и в отношении домов: подорожание на 8%, до 12,6 млн руб. в среднем. Аналитики объясняют рост стоимости домов вымыванием недорогих лотов, повышением цен на стройматериалы и сами работы, а также с недостатком строительных бригад.

Наибольший темп роста цен продемонстрировали Краснодарский край (+29%) и Свердловская область (+24%), причем аналитики отметили, что земля дорожает быстрее готовых домов в 20 из 25 регионов.

По мнению руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото), стоимость участка ощутимо меньше стоимости дома (примерно в пять раз) — и чем беднее регион, тем разница заметнее. Кроме того, часть покупателей настроена на строительство собственными силами или под личным контролем, не доверяя качеству «готового изделия».

«Эффективность такой стратегии вызывает вопросы, — полагает эксперт, — особенно в текущих условиях, когда сложно прогнозировать инфляцию на временной горизонт строительных работ».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: основной тренд октября — перетекание спроса с новостроек и готового жилья в сегмент ИЖС

Подрядчики ИЖС смогут получить кредит до 50 млн руб.

Эксперты: льготные ипотечные программы обеспечили резкий рост спроса на ИЖС

Эксперты: выдача ипотеки на ИЖС в октябре выросла на рекордные 18%

Эксперты: выдача ипотеки по льготным программам сократилась в октябре на 15%

Банк ДОМ.РФ: выдача ипотеки на ИЖС выросла почти вдвое

Эксперты: за два года выдача льготной ипотеки на ИЖС выросла более чем в 10 раз

Эксперт: ИЖС — локомотив жилищного строительства в России

За 9 месяцев на покупку и строительство частных домов Сбер выдал 178 тыс. кредитов на 639 млрд руб.

Банк ДОМ.РФ выдал первую в России ипотеку на ИЖС с подрядом и эскроу

Депутаты рассмотрят пакет законопроектов по использованию счетов эскроу в ИЖС

В Сбере начали выдавать ипотеку на ИЖС под залог земельного участка

В 2023 году доля инвестиций в земельные наделы под жилую застройку в России упала на 30 п.п. по сравнению с максимальным значением 2021-го года, подсчитали аналитики Core.XP.

Доля инвестиций в земельные участки, приобретаемые под строительство жилья, в общем объеме инвестиций в недвижимость может продолжить сокращаться в 2024 году на фоне ожидаемого снижения спроса на первичном рынке жилой недвижимости.

Инвестиции в сегмент земельных участков под жилье достигали максимальной доли 57% в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2021 году.

Повышение интереса к земельным участкам в 2021 году произошло на фоне стремительного восстановления спроса на новостройки, который вырос на 17,7% г/г в этом же периоде. Покупки нового жилья росли в условиях смягчения ограничений, введенных ранее в связи с коронавирусом, и продолжением действия льготной ипотечной программы.

По итогам 2023 года доля инвестиций в земельные участки под жилье составила 27% в общем объеме инвестиций в недвижимость, упав на 30 п.п. относительно максимального значения 2021 года. Сокращение произошло на фоне спада спроса на первичном рынке жилой недвижимости в 2022 году, а также формирования в 2023 году ожиданий ужесточения условий по льготной ипотечной программе, что также будет вести к ослаблению спроса на новое жилье.

Введение комиссий банками по льготной ипотеке в 2024 году может привести к сокращению спроса на новое жилье из-за повышения ипотечных ставок на первичном рынке жилой недвижимости в рамках совместных ипотечных программ девелоперов банков. Этот фактор отрицательно повлияет на спрос на новые квартиры в ипотеку, благодаря которой в 2023 году было сформировано 2/3 спроса рынка нового жилья в России. Сокращение спроса в ипотечном сегменте по итогам 2024 года может составить 13-18% г/г, а общее снижение на первичном рынке жилой недвижимости в России 8-12%.

Вслед за ослаблением конъюнктуры рынка жилой недвижимости можно ожидать сокращения инвестиций в земельные участки на 46% г/г в 2024 году и уменьшения их доли до 22% в общем объеме инвестиций в недвижимость.

Наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году — 500-600 млрд руб.

Прогноз эксперта: общее снижение рынка недвижимости в России в 2024 году может составить 8-12%

«Вторичка» обошла новостройки: доступнее по первому взносу, экономичнее по выплатам

Дата публикации 14 февраля

Рынок загородной недвижимости

25 Июня 2024

Анализ рынка загородной недвижимости в Тюмени: май 2024

Распределение продаж:В мае 2024 года на загородном рынке недвижимости с большим отрывом лидировали земельные участки, занимая 77,3% от общего объема продаж. Дома и коттеджи составили 18,2%, а дачи — 4,5%.Цены и площадь:Средняя стоимость сотки земли достигла 195 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра в загородных домах — 50 тысяч рублей, а в сегменте дач — 62 тысячи рублей. Средняя площадь проданных участков составила 12,4 сотки, а средняя площадь домов — 139,8 кв.м.Ипотека:Сделки с привлечением ипотечных средств заняли 45,5% от общего числа продаж.Популярные районы:В мае наибольшим спросом пользовались Ирбитский, Салаирский, Велижанский и Тобольский тракты.

Рынок вторичной недвижимости

Анализ рынка вторичной недвижимости в Тюмени: май 2024

Лидеры продаж: В мае 2024 года лидерами продаж стали двухкомнатные квартиры, занявшие 43,8% от общего объема сделок. На втором месте однокомнатные квартиры с долей 28,1%. Студии и трехкомнатные квартиры заняли третье и четвертое места с долями 15,6% и 12,5% соответственно.Характеристики квартир:Наибольшая стоимость квадратного метра в мае была у студий — 142,7 тыс. руб. Далее идут однокомнатные квартиры с 125,5 тыс. руб. за квадратный метр, двухкомнатные — 106,8 тыс. руб., и трехкомнатные — 91,7 тыс. руб. Средние площади проданных квартир распределились следующим образом: студии — 26,15 кв.м, однокомнатные — 34,74 кв.м, двухкомнатные — 55,37 кв.м, трехкомнатные — 76,65 кв.м. Цены и ипотека:Средняя полная стоимость квартир увеличивается с количеством комнат: студии — 3,7 млн руб., однокомнатные — 4,3 млн руб., двухкомнатные — 5,9 млн руб., трехкомнатные — 7,0 млн руб. Доля ипотечных сделок составила 28,1%.Популярные районы:Интересы наших покупателей сместились в сторону Тюменской слободы и 5-го Заречного микрорайона. Также неизменным спросом пользуется старый центр города — район Драматического театра.

Рынок первичной недвижимости

19 Июня 2024

Анализ рынка первичной недвижимости в Тюмени: апрель 2024

Лидеры продаж:В апреле 2024 года лидерами продаж среди проектов стали «Чаркова 72» (9,86%), «Гранд квартал» (7,04%), и «Домашний» (7,04%).Квартиры с наибольшей стоимостью:Наибольшая стоимость квадратного метра наблюдалась в проектах «Европейский берег 2.0» от «Страны Девелопмент», «Опера» от «Инко и К», «Дивный квартал у озера» от «ИСБ-Недвижимость».Бюджетные проекты:Самые бюджетные предложения, которые успели приобрести наши клиенты, базировались в проектах «Чаркова 72» от компании «Самолет» и QUATTRO от застройщика «АКВА» (ARSIB Holding Group).Доля ипотечных сделок:Доля ипотечных сделок составила 63,4% от общего числа продаж.

Анализ рынка вторичной недвижимости в Тюмени: апрель 2024

Лидеры продаж:В апреле 2024 года лидерами остались однокомнатные квартиры, которые заняли 45,7% от общего объема продаж. На втором месте расположились двухкомнатные квартиры с долей 25,7%. Трехкомнатные квартиры и студии заняли третье и четвертое места с долями 17,1% и 11,4% соответственно.Характеристики квартир:Наибольшая стоимость квадратного метра в апреле была у студий — 145,6 тыс. руб. Далее следуют однокомнатные квартиры с 119 тыс. руб. за квадратный метр, двухкомнатные — 104 тыс. руб., и трехкомнатные — 95 тыс. руб. Средние площади проданных квартир распределились следующим образом: студии — 22,5 кв.м, однокомнатные — 37,6 кв.м, двухкомнатные — 56,8 кв.м, трехкомнатные — 76,4 кв.м.Цены и ипотека:Средняя полная стоимость квартир увеличивалась с числом комнат. В апреле это выглядело следующим образом: студии — 3,3 млн руб., однокомнатные — 4,5 млн руб., двухкомнатные — 5,9 млн руб., трехкомнатные — 7,2 млн руб. Существенных изменений в стоимости квартир не наблюдалось. Доля ипотечных сделок составила 8,6%, что значительно ниже уровня первого квартала 2024 года.Популярные районы:Районы, пользующиеся спросом у наших покупателей, остались прежними, с незначительными изменениями в количестве проданных квартир: Плеханово, Дом Обороны, Ново-Патрушево, Центр (Дом печати).

24 Апреля 2024

Анализ рынка вторичной недвижимости в Тюмени: I кв. 2024

Лидеры продаж: Однокомнатные квартиры стали лидерами продаж, забрав 33,3% от общего объема, за ними следуют студии с 31,3%, а на третьем месте расположились двухкомнатные квартиры с долей в 27,8%. Трехкомнатные квартиры составили 7,6% продаж.Характеристики квартир: В этот раз наивысшая стоимость за квадратный метр наблюдается у однокомнатных квартир (122,6 тыс. руб.), за ними следуют студии (117,8 тыс. руб.), двухкомнатные (110,4 тыс. руб.), трехкомнатные (89 тыс. руб.). Средние площади проданных квартир варьируются в следующих пределах: однокомнатные — 24,7 м², однокомнатные — 37,2 м², двухкомнатные — 58,5 м², трехкомнатные — 79,6 м².Цены и ипотека: Доля ипотечных сделок осталась на прежнем уровне, составив 30,5%. В начале 2024 года средняя стоимость жилья зафиксирована на следующих отметках: однокомнатные — 2,9 млн руб., двухкомнатные — 4,6 млн руб., трехкомнатные — 6,5 млн руб., и четырехкомнатные — 7,1 млн руб.Популярные районы: По степени спроса среди покупателей выделяются районы: на третьем месте — Патрушева, на втором месте — Центр (Драматический театр и КПД), а на первом месте — Дом Обороны.

22 Апреля 2024

Анализ рынка первичной недвижимости в Тюмени: IV кв. 2023

Лидеры продаж: В четвертом квартале 2023 года на первичном рынке недвижимости лидерами продаж стали проекты: «Домашний» (7,45%), «Чаркова 72» (6,91%), «Зарека» (4,79%), и «Октябрьский на Туре» (4,52%).Квартиры с наибольшей стоимостью: Среди проектов с высокой стоимостью выделяются «Европейский берег 2.0» от «Страны Девелопмент», «Речной порт» и «На Гастелло» от «Брусники».Бюджетные проекты: Бюджетные предложения включают в себя проекты «Октябрьский на Туре» от уже упомянутой «Брусники», «Меридиан Юг» от «Меридиана», «Гринвуд» от ГК «ТИС».Ипотека: Доля ипотечных сделок в этом сегменте рынка составила 79,3%.

Анализ рынка загородной недвижимости в Тюмени: IV кв. 2023

В последнем квартале 2023 года на загородном рынке отмечены изменения в структуре и предпочтениях покупателей. Предпочтения в типах недвижимости: Земельные участки лидируют по объему продаж, составляя 48,7% от общего числа. Дома и коттеджи занимают второе место с долей в 44,4%, в то время как дачи показали наименьший спрос.Цены и характеристики: Средняя стоимость сотки земли составила 51 тысячу рублей, а квадратного метра в загородном доме — 66 тысяч рублей. Средняя площадь проданных участков составила 21,3 сотки, а средняя площадь домов, реализованных в этот период, — 91,5 м².Ипотека:Доля ипотечных сделок в данном сегменте рынка достигла 33% от общего числа продаж.Популярные тракты: Московский и Салаирский тракты остаются востребованными среди покупателей участков. Участки на Старотобольском тракте также пользуются спросом. Что касается загородных домов, то их предпочитают приобретать на Велижанском тракте.

Нам удалось завоевать доверие более 7 5ОО клиентов

С момента основания агентства нам удалось завоевать доверие более 7 500 клиентов, а также наладить партнерские отношения с большинством застройщиков Тюмени.

Для иногородних клиентов по версии Альфа-Банка

Лет на рынке

Работаем с 2015 года на рынке недвижимости

В разных городах: Дубае, Москве,Санкт-Петербурге и Тюмени

В штате присутствуют опытные специалисты

Metrika.com — портал, на котором мы с 2015 года собираем всю недвижимость Тюмени. Два раза в неделю мы обновляем базу новостроек и вторичной недвижимости: проверяем цены, добавляем на сайт информацию о доступных квартирах и планировках.

Раз в месяц наш фотограф посещает строящиеся жилые комплексы, поэтому вы видите только актуальные фотографии каждого комплекса. Мы снимаем видео-обзоры новых домов, чтобы вам легче было выбрать квартиру.

Каждый день с 09:00 до 21:00 мы подбираем квартиры, помогаем нашим клиентам оформлять ипотеку, сопровождаем сделку юридически. Наши услуги по новостройкам бесплатны.

Закажите бесплатную консультацию

Заполните заявку, мы перезвоним вам и ответим на все вопросы

+7 (3452) 619 619

г. Тюмень, ул. Челюскинцев, дом 10, офис 508

Ежедневно с 9:00 до 21:00

Сопровождение сделок
Сопровождение сделки консалтинговой компанией подразумевает комплексное всестороннее консультирование по вопросам продажи, аренды,строительства и управления объекта коммерческой недвижимости.
Какие услуги включает комплексное сопровождение сделок
Операции с недвижимостью включают несколько этапов. Любой из участников сделки может заказать полное сопровождение «под ключ» или ограничиться помощью профессионалов в решении определённых вопросов.
Офисная недвижимость
Комплексное сопровождение сделок с офисной недвижимостью включает:
Подбор коммерческих помещений, соответствующих требованиям арендатора или покупателя. Консультирование арендаторов, структурирование сделок.
Поиск арендаторов для строящихся и введённых в эксплуатацию бизнес-центров. Маркетинговые услуги, продвижение объекта на рынке офисной недвижимости. Формирование рекомендаций для арендодателей.
Консультирование по техническим аспектам, разработка рекомендаций по оборудованию офиса, аудит офисных помещений.
Консультации по инвестиционным вопросам: информирование клиента о новых рыночных предложениях, анализ экономической эффективности при выборе офисной недвижимости.
Выполнение расчётов: анализ экономической эффективности помещения, расчёт сроков окупаемости или расходов на аренду.
Управление проектами: сопровождение реализации проекта от этапа разработки до ввода объекта в эксплуатацию, передачи в аренду, продажи.
Управление недвижимостью: диспетчерский контроль, ведение документации, взаимодействие с регулирующими органами, регулярное инспектирование состояния объекта, включая исправность коммуникаций и оборудования. Многофункциональные центры
Основной фокус услуги — формирование пула арендаторов, дополняющих друг друга:
работа с торговой составляющей многофункционального комплекса;
формирование списка доходных объектов с учётом изменений рыночной среды и подбором арендаторов;
брокеридж.
Благодаря созданию комфортного пространства для жителей, сотрудников и посетителей МФК собственник получает стабильный арендный бизнес с гарантированной прибылью.
Торговая недвижимость
Сопровождение сделки в сфере торговой недвижимости включает предоставление консалтинговых услуг по вопросам аренды, продажи, реструктуризации, инвестирования. Важную роль играет изучение привычек потребителей и подготовка соответствующих аналитических материалов для ритейлера.

Выбирая консультанта, рекомендуется отдавать предпочтение крупным компаниям, имеющим опыт работы в различных торговых отраслях и секторах коммерческой недвижимости.
Стрит-ритейл
Специалисты предоставляют полный спектр услуг, сопровождая собственника, инвестора или арендатора на всех этапах:

подбор помещения под любой бюджет на торговых улицах Москвы с высокой проходимостью;
оценка различных параметров помещения: расположение, площадь и конфигурация, наличие по соседству объектов, которые негативно сказываются на репутации;
запуск проекта и его сопровождение на всех этапах до достижения финансовой стабильности;
поиск арендаторов или продажа торгового актива. Индустриальные и складские объекты
Арендаторам или покупателям требуется объективная оценка стоимости объекта или определение честной арендной ставки, а также сопровождение сделок по приобретению или аренде. Качественный и количественный анализ имеющихся на рынке предложений позволяет выбрать оптимальный вариант для размещения с учётом сформированных цепочек поставок.

Застройщики и собственники обращаются за помощью в подборе арендаторов/покупателей, ведении переговоров, формировании инвестиционных продуктов. Сопровождение при заключении договора помогает получить собственнику более выгодные условия, грамотно оформить документацию. Услуга управления недвижимостью позволяет передать поиск арендаторов и обслуживание объекта в руки профессионалов, сократив до минимума затраты своего времени. 
Представление интересов арендаторов
Представляя интересы арендатора, консалтинговая компания от своего имени взаимодействует с девелоперами, собственниками, управляющими компаниями.

Профессиональное сопровождение сделок может включать:

формирование стратегии развития бизнеса, нацеленной на расширение географического присутствия в РФ или выход на международные рынки;
анализ условий регионального рынка — оценку конкурентной среды при подготовке к выходу компании на новый уровень или к расширению присутствия в регионах; демографический анализ выбранной локации;
поиск площадей, сопровождение переговоров, содействие в получении выгодных условий при заключении договора аренды.
Услуга представления интересов арендатора может быть полезна как развивающимся игрокам, так и тем, кто только планирует выход на новые рынки.
Инвестиции в недвижимость и земельные активы
В сфере реализации инвестиционных проектов востребованы консультации по выбору локации, оценке потенциала существующей недвижимости, обеспечению максимальной доходности объектов.

Сопровождение продажи земельного участка или недвижимости направлено на реализацию объекта по максимальной рыночной стоимости. Поиск решений для повышения доходности объекта включает анализ активов, помощь в привлечении капитала в объекты.

Услуги для инвесторов по содействию в инвестировании и приобретении коммерческой недвижимости заключаются в определении рыночной стоимости инвестиционных активов, помощи в разработке инвестиционных стратегий и решений, в том числе после приобретения объекта.

Клиенты получают поддержку при инвестировании в недвижимость любого сегмента: торговые, индустриальные, гостиничные, офисные площади, земельные активы.

Предпринимателям оказывается помощь в привлечении инвестиционных средств — подбор предложений от банков, помощь в реструктуризации долговых обязательств.

Ведущий поставщик услуг по сопровождению любых сделок во всех сегментах  рынка недвижимости, консалтинговая компания CORE.XP, помогает оптимизировать портфель недвижимости, учитывая текущие изменения рынка и потребности вашего бизнеса.

Обратитесь к нашим специалистам и получите индивидуальную консультацию любым удобным вам способом: при личной встрече, по телефону или электронной почте.

Основным драйвером рынка выступают сделки с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

По данным «Анализа рынка продаж земельных участков в России», подготовленного BusinesStat в 2024 г,  в 2023 г численность сделок купли-продажи земельных участков в стране увеличилась на 18%: с 3,8 до 4,5 млн. Основным драйвером рынка выступали сделки с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Высокий спрос на земельные участки наблюдается с 2020 г, когда в период самоизоляции повысился интерес к загородному образу жизни. Привлекательные программы льготной ипотеки также стимулируют спрос. С 2020 г в России действует льготная ипотека с господдержкой, которую можно получить для покупки, либо строительства жилой недвижимости. В том числе, ее можно применить для покупки земельного участка под ИЖС или готового дома с участком. Также, с 2020 г в России реализуется программа «Сельская (земельная) ипотека» – льготная ипотечная программа, по которой можно взять кредит на покупку земельного участка и строительство на нем жилья, квартиры в новостройке, готового частного дома, а также на строительство жилья на уже имеющемся участке. Действие ипотеки распространяется на землю или жилье в сельской местности и в городах с населением не более 30 тыс человек.

Статья, 26 июня 2024

AnalyticResearchGroup (ARG)

На рынке ювелирных изделий в России продолжается заметный рост цен
При этом увеличение среднего чека, о котором сообщают ритейлеры – гораздо заметнее по сравнению с показателями роста цен, которые приводит официальная статистика.

Существенный рост цен на ювелирном рынке, о котором аналитики «AnalyticResearchGroup» писали в прошлом году, продолжается. Несмотря на некоторое замедление, темпы роста цен на ювелирные изделия по итогам 2023 года по-прежнему оставались высокими. Так, отпускные цены производителей на золотые изделия, которые в 2022 году подскочили почти на 60%, в 2023 году выросли на 23%. В сегменте серебряных изделий в 2022 году цены производителей выросли на 26%, в 2023-м – на 10%, т.е. меньше, чем в прошлом году, но все равно выше уровня официальной инфляции.

Статья, 26 июня 2024

BusinesStat

За 2021-2023 гг объем рынка лабораторной диагностики в России составил снизился на 14% до 413 млн исследований.
Резко снизилось число исследований на выявление коронавируса.

По данным «Анализа рынка лабораторной диагностики в России», подготовленного BusinesStat в 2024 г, в 2023 г объем рынка лабораторной диагностики в стране составил 413,2 млн исследований. По сравнению с уровнем 2021 г (482,7 млн исследований) показатель уменьшился на 14%. Основной причиной стало снижение числа исследований на выявление коронавируса. При этом спад сдерживался за счет постоянного спроса на «традиционные» исследования – клинический анализ крови, «госпитальная четверка» (выявление антител к ВИЧ, гепатитам В и С и сифилису), АЛТ (аланинаминотрансфераза), АСТ (аспартатаминотрансфераза), витамин D, глюкоза, Т4 (тироксин), ТТГ (тиреотропный гормон), ферритин.

Анализ земельного участка под строительство и девелопмент

Анализ земельного участка — это ключевой этап, предшествующий началу проектирования и строительства любого объекта недвижимости —  торгового центра, рынка, бизнес-центра, отеля, базы отдыха, производственно-складского комплекса, развлекательного парка и пр. — в рамках этого этапа определяется целесообразно ли застраивать участок и подходит ли локация для строительства определенного объекта недвижимости.

Виды анализа земельного участка

Существует два основных вида анализа земельного участка:

1. Определении наилучшего варианта использования и застройки земельного участка (Best use анализ)

2. Анализ земельного под строительство конкретного объекта недвижимости (например, под ТЦ или отель и т.д.)

Первый вариант позволяет определить, какой объект лучше всего строить на участке, то есть рассматриваются различные варианты застройки участка и выбирается лучший, а второй вариант предполагает рассмотрение строительства именно конкретного объекта недвижимости на участке, а не всех вариантов.

Когда нужен анализ земельного участка под конкретный объект, а не полный best use анализ.

Если заказчик наметил строить именно определенный объект недвижимости, например отель, и не собирается рассматривать другие варианты, то есть нужно определить подходит ли участок под строительство именно отеля.

Что включает анализ земельного участка под строительство конкретного объекта недвижимости.

Данный анализ может включать следующие разделы:

Анализ земельного участка включает множество составляющих, в зависимости от того, под что предполагается использовать участок. Так для торговых центров важен: автомобильный и пешеходный трафик, близость жилых домов, транспортная доступность и многое другое. Для бизнес центров ключевую роль играет окружение, инфраструктура,  транспортная доступность и другие факторы. Логистическим центрам и индустриальным паркам, крайне важно находится вблизи важных транспортных развязок, иметь возможность для беспрепятственного прибытия  грузовых автомобилей , а также располагаться не слишком далеко  от города.

Какой будет результат анализа участка

Заказчик поймет, целесообразно ли строить на участке конкретный объект недвижимости, который он планировал построить.

В процессе анализа будет определяется, нужен ли объект городу, каков будет спрос на аренду/покупку площадей или со стороны клиентов, есть ли сильные конкуренты и другие важные моменты. например, если речь идет о строительстве ТЦ, то нужно понять, будет ли объект востребован арендаторами (удастся ли их найти в достаточном количестве), будет ли люди посещать ТЦ и достаточно ли этого числа покупателей длс успешной работы объекта.

Каких ошибок позволяет избежать анализ участка перед строительством

В российской практике часто возникает ситуация, когда строительство объекта начинается без проведения предварительного маркетингового анализа, в результате строятся объекты, которые не удается заполнить арендаторами. Бывает и другая ситуация, когда объект удается сдать, однако, ввиду низкой посещаемости, на объекте формируется арендная ставка, которая не позволяет окупить вложения в строительство в короткие сроки и  делает строительство не рентабельным.

Исходя из нашей практики, можем сказать, что не менее 50% земельных участков, которые попадают нам на анализ под строительство того или иного объекта, не подходят для этого.

Наша группа компаний оказывает услуги по анализу земельных участков под строительство конкретных объектов недвижимости, а также услуги Best use (бест юз) анализа участков в Москве, регионах России и еще нескольких десятках стран ближнего и дальнего зарубежья. Мы имеем колоссальный опыт анализа всевозможных локаций, поэтому можем давать заключения с очень высокой точностью.

В действующем законодательстве отсутствует понятие «градостроительный потенциал» территории или земельного участка. В деловой среде под этим термином понимают совокупность градостроительных характеристик земельного участка, которые определяют возможность его дальнейшего развития. Анализ градостроительного потенциала территории — это один из самых первых и важных этапов реализации любого проекта, связанного со строительством.

Основной целью такого анализа является оценка возможности и целесообразности реализации проекта на конкретном земельном участке, с учетом (i) текущего правового режима участка, а также (ii) необходимых затрат (финансовых и временных) для приведения участка к целевым градостроительным характеристикам.

Нормативное регулирование градостроительной деятельности в современной России достаточно комплексное. В последние годы принимается множество шагов, направленных на упрощение процедур в сфере строительства и повышение их прозрачности. Несмотря на то, что многое уже сделано и ситуация меняется в лучшую сторону, единого источника информации о градостроительных характеристиках земельных участков все еще нет.

На этапе изучения перспективной площадки к наиболее полным источникам информации можно отнести выписки из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), которые можно запросить в местной администрации. Однако, по нашему опыту, не всегда удается получить такие выписки оперативно, и на этапе юридической проверки часто таких выписок в распоряжении команды нет.

На этапе проектирования к наиболее полным источникам информации можно отнести градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Однако на него нельзя полагаться полностью, поскольку зачастую ГПЗУ содержит лишь часть применимой информации, а иногда встречаются ошибки.

Таким образом, проведение самостоятельного анализа градостроительного потенциала земельного участка и последовательное изучение градостроительной документации проектной командой имеет существенное значение для получения наиболее полной информации о земельном участке.

Рассмотрим основные этапы такого анализа с точки зрения анализируемой градостроительной документации разного вида и будем двигаться от общих к более специфичным документам.

Документы территориального планирования (общепринятая аббревиатура — ДТП)

Назначение: содержат информацию о перспективном использовании территории, то есть о планах публичных образований (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) по использованию данной территории.

В ДТП можно найти информацию о:

Виды ДТП: схемы территориального планирования РФ и субъектов РФ в различных областях (транспорт, энергетика, высшее образование, здравоохранение и др.); схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы, единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (Единый документВозможность подготовки и утверждения данного документа предусмотрена Федеральным законом от 19 декабря 2022 года № 541-ФЗ, которым Градостроительный кодекс РФ дополнен новой статьей 28.1.).

Источники информации о ДТП: Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТПСистема доступна по ссылке: https://fgistp.economy.gov.ru/. Мы рекомендуем скачивать интересующие файлы для изучения.); ИСОГДГлава 7 Градостроительного кодекса РФ. Не всегда такие системы реализованы. В некоторых регионах и муниципальных образованиях доступны удобные для пользователя онлайн-системы (например, Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Казань), в других регионах такие системы существуют оффлайн, и информация из них предоставляется по запросу.; сайты местных администраций.

Нормативы градостроительного проектирования (общепринятая аббревиатура — НГП)

Назначение: устанавливают расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального и местного значения, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения. Например, сколько требуется образовательных или медицинских учреждений и как далеко они должны быть расположены от жилых кварталов.

Виды НГП: НГП подразделяются на региональные (РНГП) и местные (МНГП) и обычно используются уже на этапе проектирования. Однако содержащаяся в них информация может быть полезна и на начальном этапе для оценки того возможно ли реализовать на перспективной площадке задуманные технико-экономические показатели (то есть проверить реализуем ли бизнес-план проекта).

Источники информации об НГП: утвержденные РНГП и МНГП можно найти во ФГИС ТП, а также в справочно-правовых системах.

Зонирование территории

Зонирование территории для целей анализа градостроительного потенциала земельного участка следует понимать в широком смысле — это и градостроительное зонирование, которое определяется в правилах землепользования и застройки (общепринятая аббревиатура — ПЗЗ) и Едином документе, и иные способы зонирования в случаях, когда градостроительные регламенты из ПЗЗ не устанавливаются или не применяются (такие случаи указаны в частях 4-7 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).

Несмотря на то, что с момента принятия действующего Градостроительного кодекса РФ прошло почти 20 лет, до сих пор встречаются ситуации, в которых затруднительно установить действующий градостроительный режим территории. Чаще всего такие сложности возникают в случаях, когда градостроительные регламенты не устанавливаются или не применяются (например, сельскохозяйственные угодья, особо охраняемые природные территории, территории опережающего развития и др.).

В отличие от ДТП, которые определяют то, как территория будет развиваться в будущем (на перспективу), то ПЗЗ и иные документы по зонированию территории устанавливают что именно может быть размещено на конкретном земельным участке в текущий момент времени (виды разрешенного использования), а также могут устанавливать предельные параметры объектов и земельных участков (этажность, высотность, процент застройки, размеры участков и т. п.).

Если перспективная площадка не относится к исключениям, то необходимо проанализировать ПЗЗ, а прежде всего карты градостроительного зонирования и текстовую часть с описанием градостроительных регламентов территориальных зон и подзон, обозначенных на картах. Помимо территориальных зон на картах ПЗЗ можно найти информацию о границах населенных пунктов, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия, комплексного развития территории и иную информацию. Актуальную версию ПЗЗ следует искать во ФГИС ТП, а также на сайтах местных администраций (мы рекомендуем проверять оба источника).

Если перспективная площадка относится к случаям, когда градостроительные регламенты не устанавливаются или не применяются (то есть к исключениям из общего правила), то градостроительный режим устанавливается в иных документах, перечисленных в части 7 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ. Единого собрания таких документов нет, каждый случай необходимо рассматривать отдельно (например, изучить положение об особо охраняемой природной территории, проект планировки территории опережающего развития, лесохозяйственный регламент конкретного лесничества).

Комплексное развитие территории (общепринятая аббревиатура — КРТ)

Современный институт КРТ регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ, вступившей в силу в 2021 году.

Мы отмечаем его отдельно, поскольку решение о КРТ в отношении конкретной территории превалирует над генеральным планом и правилами землепользования и застройки, то есть вне зависимости от того, какие зоны и регламенты в них установлены, строительство будет осуществляться в соответствии с планом, предусмотренным в решении о КРТ. В том числе, попадание земельного участка в зону КРТ может приводить к возмездному изъятию земельного участка из частной собственности или расторжению договора аренды.

Выбирая площадку для строительства необходимо проверить нет ли у органов власти планов по комплексному развитию рассматриваемой территории. Информацию можно найти в следующих источниках:

Документация по планировке территории (общепринятая аббревиатура — ДПТ)

Назначение: ДПТ предназначена для того, чтобы детализировать градостроительный регламент для конкретной территории (выделить элементы планировочной структуры, установить границы территорий общего пользования и зоны размещения объектов капитального строительства, определить очередность строительства и границы земельных участков).

Важно различать значение уже утвержденной ДПТ, которая должна учитываться девелопером, а также ДПТ, которая разрабатывается специально под новый проект, без которой нельзя будет получить разрешение на строительствоЧасть 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ..

Виды ДПТ: проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ).

Источники информации о ДПТ: ИСОГД, сайты органов власти различного уровня.

Зоны с особыми условиями использования территории (общепринятая аббревиатура — ЗОУИТ)

С 2018 года запущена реформа, направленная на упорядочение регулирования о ЗОУИТ с целью определения единых правил их установления, изменения, прекращения, режима использования (ограничений) земельных участков, расположенных в ЗОУИТФедеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».. С учетом неоднократных продлений на текущий момент времени только к 2028 году планируется завершить реформу. К этом моменту информация обо всех ЗОУИТ должна стать публичной, а также должны появиться четкие и единообразные правила установления, изменения и прекращения различных ЗОУИТ.

Учитывая, что режим некоторых ЗОУИТ может быть вовсе несовместим с проектом либо существенно затруднять его реализацию, то выявление ЗОУИТ, в границах которых расположен участок имеет существенное значение.