В крыму падает спрос на вторичное жилье и дорожают новостройки

Из студий в коттеджи: что ждет рынок недвижимости Крыма

Из студий в коттеджи: что ждет рынок недвижимости Крыма

недвижимость в крыму

жилье в крыму

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

недвижимость в крыму, крым, надежда буйлова, наталья карнова, мнения, жилье в крыму, жилье, экономика, экономика крыма, новости крыма

Ипотека приблизилась к запретительным значениям

По словам шеф-редактора агентства экономической информации «Прайм» Натальи Карновой, около 70-80% сделок в стране совершаются по ипотеке в рамках льготных программ и господдержки. При этом изменение условий выдачи таких кредитов привело к замедлению продаж жилья в новостройках и на вторичном рынке.

«Рыночная ипотека с учетом повышения ключевой ставки начинается от 17%. Фактически такие условия являются заградительными, так как большинство людей не могут купить квартиру на таких условиях», – считает Карнова.

Кроме того, первоначальный взнос, если говорить о льготной ипотеке, существенно вырос и составляет не 15-20%, а 30% более. В результате людям необходимо накопить значительную сумму, чтобы получить саму возможность взять ипотечный кредит. Это снижает объем выдачи ипотечных займов. Аналитики также прогнозируют существенное замедление в секторе жилищного кредитования в большинстве регионов страны.

По оценкам агентства «Эксперт РА», объем выдачи по итогам текущего года в России может сократиться на треть – до 5,4 трлн рублей в абсолютном выражении, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015 году. Прогнозируемый совокупный объем портфеля жилищного кредитования прибавит не более 13% и достигнет 20,6 трлн рублей к концу 2024 года. Для сравнения, за 2023 год объем выдачи по ипотечному кредитованию прибавил 62% и составил 7,8 трлн рублей.

Такую позицию разделяет руководитель аналитического центра госкорпорации «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Он предполагает, что в текущем году банки выдадут около 1,3 млн ипотечных займов на сумму 4,5 — 4,7 трлн рублей.

«Снижение по итогам года составит около 35% по числу выдач и до 40% по объему. Совокупный ипотечный портфель достигнет 19,5 трлн рублей, рост ожидается в пределах 7% к 2023 году», — считает Гольдберг.

По оценке замдиректора бизнес-юнита Циан Михаила Кочерова, объем выдачи ипотеки может сократиться до половины и вернуться к уровню 2020 года. Улучшения обстановки при соблюдении ряда условий можно ожидать только во второй половине года.

«Со второй половины года можно ожидать снижения ключевой ставки, поэтому вторичный рынок начнет «оттаивать». Вместе с тем после июля свернут льготную ипотеку на новостройки, что приведет к снижению выдач в новостройках, — сказал Кочеров – В итоге вторая половина года будет чуть-чуть живее первой, но не особенно сильно. Если же Центробанк поднимет ключевую ставку, то коррекция рынка в целом может дойти и до 40 — 50%».

Специалисты Банка России также подтверждают замедление активности на рынке индивидуального жилищного кредитования (ИЖК) по итогам февраля. По их данным, кредитные организации предоставили 95,6 тысяч рублевых ИЖК на сумму 332,8 млрд рублей, что ниже показателей февраля 2023 года на 16,7 и 21,2% по количеству и объему соответственно.

Помимо ужесточения условий выдачи кредитов, на покупательскую активность в сфере недвижимости влияют существенно возросшие цены.

«Золотые» квадраты жилья

Стоимость жилья в Крыму сопоставима с расценками в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках, говорит Наталья Карнова. По ее данным, квадратный метр новостроя в Симферополе стоит от 130 до 300 тысяч рублей, на ЮБК от 170 до 350 тысяч. На вторичном рынке цены немного ниже — от 150 до 200 тысяч рублей в Симферополе и от 170 до 250 тысяч рублей на ЮБК.

«По этой причине многие приобретают вторичное жилье. Даже невзирая на какие-то недоработки и недочеты дома, – отметила Карнова. – Квартиру на вторичном рынке зачастую можно купить уже с мебелью и ремонтом. И таким образом сократить расходы».

Аналитическая корпоративная группа приводит свои цифры: цена на новостройки в Ялте по итогам марта составила в среднем 192 тысячи рублей за метр, а в центральной части города – превысила 300 тысяч рублей. Вторичное жилье доступнее: в среднем 220 тысяч за «квадрат», в центре — чуть более 300 тысяч рублей.

«В Симферополе стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от 110 до 160 тысяч рублей, в зависимости от района. На вторичном рынке — от 130 до 160 тысяч за «квадрат», – уточнили аналитики.

По их оценкам, рост цен в Крыму за месяц составил около 3%. Эксперт в сфере недвижимости и инвестиционных технологий Надежда Буйлова в свою очередь отмечает, что с начала года стоимость жилья в регионе выросла в среднем на 5-7%. При этом специалисты сходятся во мнении, что данное подорожание – вовсе не предел, и снижения цен ожидать не следует.

Жилье в Крыму дешеветь не будет

Наталья Карнова прогнозирует, что некоторое замедление продаж на первичном и вторичном рынках, которое ожидается в большинстве регионов страны, не коснется полуострова.

«Крым остается одним из инвестиционных регионов. Также это рекреационный регион, каких в России не так много. Многие выбирают этот район для жизни, либо приобретают жилье для последующей сдачи в аренду. И этот тренд сохранится», — заверила эксперт.

По ее оценке, первыми подорожают наиболее востребованные студии и однокомнатные квартиры с небольшой площадью. Кроме того, их всегда можно выгодно перепродать. Устойчивый спрос на такое жилье повлечет подорожание, в зависимости от ситуации, на 15% и более. Данную точку зрения разделяет большинство порошенных экспертов, с тем отличием, что многие склоняются к подорожанию на 20% и более. И рекомендуют до лета завершить сделки по приобретению жилья тем покупателям, которые еще подпадают под условия льготных ипотечных программ.

Коттедж доступней, больше и дешевле

На фоне дороговизны квартир в первичном и вторичном сегментах и ужесточения условий выдачи ипотеки, специалисты прогнозируют повышение спроса на апартаменты, строящееся индивидуальное жилье и коттеджи.

Для Крыма это перспективно в первую очередь из-за высокого уровня газификации в регионе, а также действующем законе о газификации садовых товариществ с господдержкой. Также среди преимуществ — климат и темпы развитие инфраструктуры даже в отдаленных районах.

Привлекательности индивидуальному жилью добавляет и тот факт, что возможность использования средств материнского капитала в апреле была расширена на реконструкцию домов блокированной застройки – таунхаусов и дуплексов. Это позволит семьям с детьми приобретать и увеличивать площадь таких домов за счет пристроек. Реконструкцию можно провести как самостоятельно, так и с привлечением подрядной организации. Развитию спроса также способствует расширение льготных ипотечных программ на строительство индивидуального жилья.

Более того, по данным Дом.РФ, в июле 2024 года планируется запуск единой ипотечной программы на индивидуальное жилищное строительство. В агентстве отметили, что сейчас ее условия обсуждаются в министерствах и ведомствах, но по предварительной информации, они будут сходны с условиями семейной ипотеки.

«Рост спроса на коттеджи наблюдается не первый год. В 2023 году объем сделок в данном сегменте вырос почти на треть», – сообщил Карнова и выразила мнение, что и в 2024 году тренд сохранится.

Современные коттеджи можно рассматривать как в качестве инвестиции, так и возможности долгосрочного проживания, отметила эксперт. Они тем более актуальны в условиях снижения доступности отдыха за границей для большинства россиян.

«В первую очередь востребованы коттеджи, расположенные на берегу моря, на ЮБК. Но расположенные в горных районах также пользуются спросом», – уточнила Карнова. И добавила, что с точки зрения инвестора лучше присмотреться к удаленным от моря объектам, так как по мере развития туризма и реализации инфраструктурных проектов они будут дорожать опережающими темпами.

Надежда Буйлова рекомендует инвесторам обратить внимание и на апартаменты. Они дорожают значительно медленнее, чем квартиры, кроме того, стоимость такой недвижимости в Крыму значительно ниже, чем в Сочи. Приятным бонусом для покупателя может стать так называемая траншевая ипотека от застройщика или рассрочка на выгодных условиях.

Отложенный спрос или когда ждать подъема рынка недвижимости

По мнению Натальи Карновой, спад на рынке недвижимости продлится до конца года. После этого произойдет некоторая коррекция, однако рассчитывать на повторение показателей продаж 2023 года не следует.

«Ипотечные ставки на существующем уровне сохранятся до конца года, поэтому увидим спад продаж и снижение спроса, но сформируется и отложенный спрос, – уточнила эксперт. – Людям будет необходимо решать жилищный вопрос. В результате через два – четыре года увидим некий бум на рынке жилья».

Но на протяжении этого времени цены на жилье в Крыму продолжат расти, наравне с Санкт-Петербургом, Москвой и другими крупными городами. Основным драйвером продаж станет семейная ипотека. Причем высока вероятность, что государство будет субсидировать первый взнос, что позволит расширить действие программы на большее число семей.

В 2021 год застройщики и риелторы Крыма активно меняли ценники на квартиры, так как они пользовались спросом. Многие вкладывали сбережения в недвижимость у моря, сыграла роль и льготная ипотека, а малое количество предложений на рынке новостроек лишь подогревало цены.

Только за второе полугодие 2021 года цены на малогабаритные квартиры в Крыму подскочили на 40 — 50 процентов. В начале 2022 года в Севастополе и Ялте однокомнатные квартиры в новых домах стоили от восьми миллионов рублей. Цена росла с января 2021 до марта 2022 года. После рынок ненадолго замер в связи с политическими событиями и началом специальной военной операции России на Украине.

К концу 2022 года, как отмечали эксперты «ИНФОРМЕРа», договоров было заключено на 60 процентов меньше, чем раньше, что отразилось и на ценах.

Более половины квартир в 2022 году в Крыму и Севастополе было продано в ипотеку. В декабре их доля составила 70 процентов. В основном покупали однокомнатные и студии, а средний бюджет покупки составил 7,1 миллиона рублей.

По словам опрошенных «ИНФОРМЕРом» специалистов в сфере недвижимости, в 2022 году в среднем снижение цены составило около 6 %. Так, стоимость однокомнатной квартиры была 4,8 миллиона, двухкомнатной — около 6 миллионов, трешки — 7,2 миллиона рублей.

Сегодня в Крыму и Севастополе после незначительного падения начало дорожать жилье. Эксперты ожидают стабильного роста до итоговых 10% за несколько лет.

В Севастополе средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости выросла с 148 200 до 149 600 рублей. Квадратный метр в новостройке стоит 150 000 рублей, что на 9 тысяч рублей меньше, чем в январе.

В июле средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке достигла 5 миллионов 700 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры — 10 миллионов 600 тысяч рублей, трехкомнатной – 19 миллионов рублей.

Цены на вторичном рынке недвижимости в Севастополе – 6 миллионов 350 тысяч, 7 миллионов 600 тысяч, 9 миллионов 500 тысяч рублей соответственно.

Стоит отметить, что вторичка была и будет обладать высокми конкурентным потенциалом на рынке недвижимости. В отличие от продавцов вторичного рынка девелоперы новостроек не могут так играть с ценой, так как она зависит от себестоимости строительства, ставок по проектному финансированию и обязательств перед кредитными учреждениями.

По прогнозам экспертов «ИНФОРМЕРа», цены в 2023 году будут планомерно расти не менее чем на 2,5–3% в квартал, соответственно, рост показателя за год составит не менее 10%. К сведению, в городах Крыма цены растут очень быстро. В Керчи — на 12% за год, в Симферополе — на 14%. Дешевеет только Ялта — почти -13%.

Севастополь вошёл в число шести городов России, где стоимость квадратного метра на вторичном рынке в первом квартале упала. Но, считают аналитики, больше жильё дешеветь в известных условиях не будет.

Жилье в Крыму: когда лучше покупать и продавать

Жилье в Крыму: когда лучше покупать и продавать

недвижимость в крыму

жилье в крыму

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

недвижимость в крыму, жилье, жилье в крыму, ипотека, мнения, надежда буйлова, крым, строительство

По итогам декабря цены на квадратные метры в Крыму показали незначительное снижение в пределах трех-четырех процентов. При этом средняя стоимость жилья в новостройках Севастополя колеблется в районе 137 тысяч рублей за квадрат, в Симферополе, в зависимости от расположение и класса жилого комплекса, от 130 до 300 тысяч рублей, на Южном берегу цены традиционно выше — от 170 до 350 тысяч рублей за квадратный метр. Вторичный рынок «тянулся» за новостроями, в том числе на фоне херсонских сертификатов. По данным на середину января, в Симферополе вторичка продается в пределах 150 до 200 тысяч рублей, на Южном берегу – от 170 до 250 тысяч рублей за квадратный метр.

Сделок меньше, цены выше

В январе число сделок существенно сократилось по сравнению с последним кварталом прошлого года. Однако данный тренд – сезонное явление и не приведет к дальнейшему удешевлению жилья, считает эксперт в области недвижимости Надежда Буйлова.

«Традиционно осень и период перед Новым годом является временем роста продаж. С одной стороны застройщики привлекали покупателей различными акциями, с другой спрос подогревали новости об изменении ключевой ставки и сворачивании льготных ипотечных программ», – уточнила Буйлова.

При этом анализ предложения показывает, что застройщики с начала года подняли цены в среднем на 8-10%. То есть, цены выросли, ипотечные ставки повысились, многие застройщики свернули субсидирование ставок до 3-5% по семейной ипотеке и до 5,6% по ипотеке с господдержкой.

Девелоперы объясняют это ужесточением условий финансирования проектов со стороны банков, а также удорожанием строительных материалов и повышением заработных плат сотрудникам. Однако есть еще один фактор, позволяющий застройщикам повышать цены – введение моратория на строительство в некоторых районах. Таким образом компании, которые уже получили разрешение на строительство, будут иметь дополнительную возможность диктовать цены.

Новостройки в Крыму

По данным руководителя направления вторичной и загородной недвижимости крупной электронной интернет-площадки Сергея Еремкина, на первичном рынке жилья в Крыму объем предложения квартир в новостройках постоянно растет: плюс 1,6% по отношению к итогам четвертого квартала прошлого года и плюс 37,6% за год. В то же время спрос в сравнении с декабрем не изменился, а за год интерес к первичной недвижимости повысился на 14,2%. По отношению к итогам четвертого квартала средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 1,3%, а за год она увеличилась на 18,2% – с 7,1 млн рублей до 8,4 млн рублей.

«Таким образом, сейчас в Крыму особенно активно развивается сегмент новостроек: здесь растут предложение, спрос и цены. Даже в условиях повышения ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке у «первички» есть преимущество перед вторичным рынком — льготные ипотечные программы», – считает Еремкин.

Он выразил мнение, что в следующие полгода спрос и цены на первичном рынке будут двигаться с той же динамикой, в том числе за счет перетока в этот сегмент покупателей с «вторички». В то время как на вторичном рынке недвижимости, где наблюдается ослабление спроса, предпосылок к увеличению спроса и цен нет.

Вторичное жилье

По данным электронной площадки по продаже недвижимости, в январе в Крыму на вторичном рынке недвижимости объем предложения квартир сократился на 3,4% в сравнении с декабрем 2023 года. При этом за год, по отношению к предыдущему январю, экспозиция увеличилась на 6%.

«Спрос на вторичное жилье в Крыму сократился как в сравнении с итогами четвертого квартала (-13,2%), так и за год (-25%). За месяц особенно заметно снизился спрос на 3-комнатные квартиры – минус 16,5%», – продолжил Еремкин.

Несмотря на это, средний ценник на «вторичке» повышается, в том числе из-за того, что доступные по стоимости варианты быстрее уходят. В то время как более дорогие лоты, наоборот, накапливаются. Например, в сравнении с декабрем предложение увеличилось только в категории квартир с 4 комнатами и более (+2%). В результате за год средняя стоимость вторичных квартир увеличилась на 24% – с 5,8 млн рублей до 7,2 млн рублей, а за последний месяц показала рост в три процента.

Спрос на вторичное жилье постепенно падает, соглашается эксперт Буйлова. При этом собеседница отметила, что снижение интереса ко вторичному жилью объясняется также более дорогой ипотекой. Средняя процентная ставка в этом сегменте составляет 16-17%, а первоначальный взнос поднялся до 30%.

Поддержать вторичный рынок уже не смогут и херсонские сертификаты. В декабре их выдача была завершена, сейчас происходит их дореализация. После того, как закончатся сертификаты, цены на вторичном рынке несколько снизятся.

Ипотека с господдержкой и изменение ключевой ставки

Эксперты склоняются к тому, что цены на недвижимость продолжат расти, несмотря на отмену части программ с государственной поддержкой. Семейная ипотека в том или ином формате будет продолжена, равно как сохранятся ИТ-ипотека, военная ипотека и еще ряд действующих программных продуктов, считает Буйлова. Это необходимо в том числе для поддержания строительного рынка.

«Ипотека с господдержкой под восемь процентов может быть отменена этим летом. Высока вероятность, что ей постараются воспользоваться все, кто не реализовал свое право, – добавила Буйлова. – В этой связи даже в межсезонье спрос на новостройки может быть выше, чем в предыдущие годы».

Еще один из вероятных среднесрочных сценариев, который отразится на рынке новостроек в Крыму – постепенное снижение ключевой ставки Банком России. Очередное назначено на 16 февраля 2024 года. Но это не гарантирует улучшения ситуации с ценами. Дело в том, что банки учитывают кредиты, которые были выданы по более высоким ставкам. И каждый заемщик имеет право рефинансировать ипотеку через полгода после ее получения, продолжила Буйлова. Если регулятор примет решение в пользу ее снижения, то финансовые организации может захлестнуть лавина заявлений на рефинансирование ипотечных займов. Это может стать серьезной нагрузкой для банков.

Эксперты не исключают значительного скачка цен на недвижимость в Крыму после восстановления авиасообщения. Спрос на крымское побережье будет значительным – в пределах 30-40%. В этой связи специалисты рекомендуют не откладывать приобретение жилья, несмотря на относительно высокую его стоимость и не самые комфортные условия ипотеки, резюмировала Буйлова.

За 10 месяцев в Крыму построили почти миллион квадратных метров жилья, что на 15,9% превышает прошлогодний объем. Эксперты утверждают, что стоимость «квадрата» растет, спрос постепенно восстанавливается, и эти тенденции в ближайшее время сохранятся. При этом вторичный рынок показывает более высокую динамику.

Построили больше

По оперативным данным, в январе—октябре 2023 года в Крыму построили 988,5 тыс. кв. м общей площади жилых помещений, что на 15,9% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. За октябрь 2023 года — 51 тыс. кв. м жилья — на 37,4% меньше, чем годом ранее. Об этом «G» сообщили в Росстате.

Согласно исследованию консалтинговой компании MACON, активный рост объемов строительства в последние годы наблюдается в Ялте. «По данным на сентябрь 2023 года, в стройке находится более 500 тыс. кв. м жилой и апартаментной недвижимости. В прошлом году рост составил 38%, а в текущем — 33%. Новые проекты выходят на условиях проектного финансирования»,— рассказали в компании.

В Севастополе, по данным федеральной службы государственной статистики, за 10 месяцев 2023 года построили 332,9 тыс. кв. м общей площади жилых помещений, что на 37,7% меньше, чем за аналогичный период предыдущего; за октябрь 2023 года — 40 тыс. кв. м жилья — минус 0,1% в сравнении с октябрем прошлого года.

«Республика Крым — стремительно развивающийся регион Российской Федерации, где привычная застройка обретает облик концепции «город в городе» со всей социально-бытовой инфраструктурой и комфортной средой для жизни, рекреации и отдыха: от современных школ, детских садов и поликлиник до туристско-рекреационного кластера для круглогодичного отдыха и оздоровления»,— отмечает генеральный директор ООО «СЗ «СДК»» Тимур Власенко.

Директор по маркетингу КГ «Таврида Девелопмент» Юлия Евдокимова добавляет, что уникальная природа, чистое море, целебный воздух также являются важными критериями при выборе курортной недвижимости на полуострове.

В Ялте цены растут, в Севастополе падают

В первой половине ноября средний ценник в новостройках Крыма, предложения в которых представлены на «Авито Недвижимости», составляет 8,1 млн руб., что на 17,6% больше, чем годом ранее. По данным аналитиков, подорожание квартир наблюдается в Ялте, Евпатории, Феодосии. А вот в Севастополе и Симферополе квартиры подешевели — на 0,8% и 2% соответственно.

Средняя стоимость вторичной квартиры на полуострове за год увеличилась на 19,3%: с 5,7 млн до 6,8 млн руб. Больше всего квартиры подорожали в Керчи (+32,5%) и в Симферополе (+31%).

По словам участников рынка, инвестировать в недвижимость Крыма по-прежнему выгодно — стоимость квадратного метра растет не только год от года, но и от месяца к месяцу в соответствии с этапами строительства. Так, ГК «Таврида Девелопмент» реализует проекты бизнес-, премиум- и делюкс-классов на территории Южного берега Крыма. «В нашем строящемся проекте стоимость индексируется в месяц в среднем на 7%»,— утверждает Юлия Евдокимова.

Спрос на новостройки вырос на треть

Коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов рассказал, что на первичном рынке недвижимости Крыма объем предложения квартир увеличился за счет ввода нового объема жилья — на 57% в годовом выражении, при этом почти в три раза выросло число студий. «Динамика по крупным городам разнонаправленная. Экспозиция заметно увеличилась в Ялте (+103,7%), Евпатории (+35,8%), Феодосии (+27,6%), а также Севастополе (+16%). Почти на 50% сократился объем предложения в Симферополе и на 25,4% — в Керчи. Спрос на новые квартиры в Крыму за тот же период усилился на 34,6%»,— отмечает господин Попов.

Тимур Власенко обращает внимание, что при выборе объекта недвижимости современному покупателю важна общая концепция проекта, где бы учитывались интересы разных возрастов: семей с маленькими детьми, пожилых людей, студентов и молодых пар. «Клиент отдает предпочтение проектам, где планируется строительство деловой, парковой или развлекательной инфраструктуры,— районам, где он может получить весь спектр услуг, не выходя за пределы территории»,— утверждает господин Власенко. Он также отмечает увеличение предложения двухкомнатных и трехкомнатных лотов.

С экспертом соглашается руководитель проектов группы компаний «ИнтерСтрой» в Республике Крым Дмитрий Макуха. «Конечно, инициаторы проектов заранее изучали такие тенденции, и результат такого анализа мы можем увидеть в любом общедоступном агрегаторе недвижимости в виде увеличившегося количества предлагаемых к покупке квартир евроформата, двух-, трехкомнатных квартир в нескольких вариациях и с разным наполнением (два или даже три с/у, гардеробные, мастер-спальни, патио)»,— отмечает эксперт.

Тимур Власенко добавляет, что в связи с переизбытком предложения однокомнатных квартир и студий конечному потребителю важны функциональность и грамотное использование каждого квадратного метра. «В приоритете евроформат: просторные кухни-гостиные, мастер-спальни, постирочные и гардеробные комнаты, несколько санузлов»,— констатирует эксперт.

Дмитрий Макуха обращает внимание, что прибрежная недвижимость пользуется твердым спросом у жителей материковой части России, так как по качеству жилье на полуострове не уступает недвижимости Краснодарского края. При этом квадратный метр жилья на Кубани значительно дороже крымского.

А вот в Симферополе, Бахчисарае большинство клиентов компании — местные жители. «Зачастую используются финансовые инструменты в виде льготной/семейной ипотеки, и это является не трендом, а жизненной необходимостью, ведь обеспеченность жилым метром в Крыму составляет 21 кв. м на одного жителя республики, что значительно ниже показателей остальных регионов. Если учесть в этой статистике жилой фонд, приобретенный в курортно-рекреационных целях неместными жителями, то наш показатель даже ниже 20 кв. м. Это и есть подспорье для роста в нашей сфере. Нам нужно стремиться к цифре 35 кв. м на одного жителя»,— считает Дмитрий Макуха.

Вторичка набирает темпы

По данным «Авито Недвижимости», в годовом выражении спрос на вторичном рынке жилья Крыма вырос значительно, на 44%. Положительная динамика наблюдается во всех городах республики, особенно в Евпатории (+60,5%). Наименее заметно спрос вырос в Севастополе (+8%).

В первой половине ноября объем предложения вторичных квартир увеличился на 8,5% в сравнении с тем же периодом 2022-го. Особенно заметно в продаже выросло количество студий (+23,5%). По крупным городам республики динамика разнонаправленная. В некоторых городах экспозиция за год увеличилась — это Евпатория (+49%), Ялта (+17,8%), Феодосия (+5,4%). В других она, наоборот, сократилась — это Керчь (20,2%), Симферополь (13,6%), Севастополь (0,9%).

«Мы отмечаем, что первичный и вторичный рынки недвижимости Крыма активно развиваются. В двух этих сегментах за год спрос увеличился весьма значительно. Соответственно, и первичная, и вторичная недвижимость подорожали во всех крупных городах республики (в Севастополе и Симферополе динамика на первичке отрицательная, но совершенно незначительная). Так что на данный момент перспективы развития у рынка недвижимости Крыма хорошие»,— считает Николай Попов.

Участники рынка надеются на продление действия ипотечных программ. «Их переформатирование в адресные либо по географическому сценарию произвело бы отрицательную революцию в строительной сфере»,— говорит Дмитрий Макуха.

Юлия Евдокимова уверена, что стоимость недвижимости на полуострове в ближайшее время будет расти и спрос сохранится. «Когда внешнеполитические обстоятельства будут урегулированы, цены поднимутся еще выше. Крым — неоспоримо богатый регион, здесь строятся современные проекты жилых комплексов, развивается инфраструктура. Все эти факторы будут способствовать притоку покупателей»,— считает госпожа Евдокимова.

Несмотря на непростые времена для экономики, рынок недвижимости Крыма не замирает ни на день: жители полуострова активно покупают жильё как в старых, так и в едва построенных домах. Изменится ли ситуация в 2024-м году? О том, что будет происходить с крымской недвижимостью в ближайшее время, ForPost рассказал управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.

Плавно вверх и резко вниз

В ушедшем году основной тренд на недвижимость Крыма задавал неизменно растущий внешний и внутренний спрос. По словам эксперта, остановить его не смогли ни чрезвычайные происшествия на полуострове, ни атаки дронов и беспилотников. В результате стоимость крымского жилья заметно подросла.

«На основе роста покупательского спроса мы зафиксировали увеличение цены на все сегменты жилой недвижимости. Для примера, ценник на типовую двухкомнатную квартиру на вторичном рынке вырос по итогам года на 8%. То же самое произошло и с жилыми домами, и с земельными участками», — поделился Илья Пичуев.

Эта тенденция оставалась неизменной на протяжении 11 месяцев. Однако уже в декабре сферу недвижимости потрясли серьёзные изменения, которые, уверен собеседник издания, переломили ход игры. Речь идёт об изменении ключевой ставки и правил льготного ипотечного кредитования граждан.

На первоначальный взнос может не хватить и двух миллионов.

Упёрлись в потолок  

Ключевая ставка Центробанка начала расти ещё в августе, и меньше чем за полгода подскочила с 12% до 16% годовых. Вслед за ней вверх устремились и кредитные ставки российских коммерческих банков. По словам аналитика, в одном из популярных банков Крыма с 26 декабря 2023 года ипотеку без льгот и господдержки стали предлагать под 17% годовых.

«Это для обычного покупателя, по сути, заградительный предел, потолок. Выше ставить нельзя, потому что уже никто не возьмёт, хотя и сейчас переплаты получаются космические», — объяснил Илья Пичуев.

Читайте по теме: Новая ключевая ставка оставит крымчан без машин и квартир

Такие изменения вынудили россиян чаще обращаться к форме льготной ипотеки с государственной поддержкой, по которой часть процентной ставки покрывает государство. Однако и здесь последовали ограничения: по новым правилам, первоначальный взнос на льготный жилищный кредит составляет 30% от общей суммы вместо 20%.

По сути, бюджет россиян «зажали» со всех сторон: потребительский кредит требует запредельных переплат по проценту, а льготная ипотека предполагает наличие пары лишних миллионов в кармане. В результате спрос на жильё в кредит в России медленно гаснет уже сейчас. 

«Стоит понимать, что львиную долю рынка недвижимости занимают именно ипотечники. Для «вторички» это примерно 50-60% рынка, для «первички» — чуть ли не 70%», — поделился данными эксперт.

Снизив число ипотек, правительство добьётся падения общего спроса на жильё.

По словам Ильи Пичуева, введённые ограничительные меры направлены именно на уменьшение числа ипотечных кредитов. В будущем это остудит спрос на весь рынок российской недвижимости. Следом теоретически придёт и снижение цен, добиться которого не могут уже давно.

Читайте по теме: Чего крымчанам ждать от новой ставки по льготной ипотеке

Поэтому, по мнению аналитика, 2024 год в Крыму должен пройти под знаком уменьшающегося ценника на квартиры и дома.

«Мы ожидаем лёгкого снижения цен. Сейчас цены на вторичном рынке достигли 150 тысяч рублей за квадратный метр. Для местного покупателя это слишком много. Но если спрос уйдёт, то предложение станет адекватным», — объяснил Илья Пичуев.

Также эксперт заметил, что рассчитывать на возвращение прежних условий после стабилизации рынка недвижимости не стоит. Крайне маловероятно, что льготная ипотека вновь будет доступна всем, наоборот — шаг за шагом государство пытается вывести её в русло адресной помощи.

Например, вместо сниженной ставки для сотрудников IT-сферы гипотетически может появиться льгота для многодетных, малоимущих, а также учителей и врачей.

Читайте по теме: Как изменится налог на крымские дома и квартиры в 2024 году

Напомним, недавно крымчане столкнулись с новой проблемой. При переоформлении приобретённых квартир или домов оказывалось, что они существуют только на бумаге. ForPost разобрался в том, как на полуострове появляется «виртуальное» жильё.

Несмотря на прогнозы экспертов, ожидающих некоторое снижение цен на недвижимость в Крыму, рынок демонстрирует устойчивый рост. Об этом сообщила специалист по недвижимости Надежда Буйлова в интервью «Вести Крым».

Льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека и ипотека с государственной поддержкой, играют ключевую роль в увеличении спроса на новое жилье. Эти программы делают приобретение недвижимости более доступным для широкого круга покупателей, пояснила эксперт.

По мнению Буйловой, уже к лету цены на недвижимость в Крыму могут вырасти еще на 10-15%. 

Сейчас в Симферополе средняя цена за квадратный метр составляет около 170 тысяч рублей, в некоторых домах цены достигают 200 тысяч рублей. На южном берегу Крыма — до 350-400 тысяч рублей за квадрат.

Южный берег Крыма традиционно пользуется наибольшим спросом среди покупателей жилья. Вторичный рынок также показывает рост, чему способствуют херсонские сертификаты, пояснила Буйлова.

Среди покупателей недвижимости в Крыму в основном — жители самого Крыма, Краснодарского края и Москвы, которые предпочитают приобретать апартаменты на берегу моря.

Что будет с ценами на «вторичку» в 2024 году?

По мнению гендиректора АН «ЦДН» Анатолия Пысина, более качественные квартиры (в хорошей локации и в нестаром приличном доме) если и подешевеют, то незначительно. А вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками, в не слишком престижных районах может резко обвалиться в цене, пишет «Циан».

«Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — считает эксперт.

Снижение цен предрекает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость». Он предполагает, что «вторичка» подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно и не раньше весны.

Рекордные итоги жилищного строительства в 2023 году в РФ

По данным Росстата, ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв. м, что является абсолютным рекордом в России и на 7,5% больше результата 2022 года. При этом введено в эксплуатацию 51,76 млн кв. м многоквартирных домов, что превысило на 13,7% аналогичный период прошлого года. Ввод индивидуальных жилых домов составил 58,68 млн кв. м, что также демонстрирует прирост относительно 2022 года.

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин отметил, что такие темпы строительства и ввода жилья обусловлены в том числе мерами государственной поддержки строительной отрасли.

«Объем запусков новых проектов долевого строительства в 2023 году составил 49,4 млн кв. метров. Это на 21% больше, чем в прошлом году», — уточнил он.

Теги по теме

В Симферополе однокомнатные малогабаритки подорожали за год на 26,5%

Цена «квадрата» вторичной недвижимости в Симферополе за год выросла на 26%

Симферополь вошел в число городов в РФ, где сильнее всего подорожало жилье в новостройках

В Севастополе квартиры в новостройках за 2023 год подорожали почти на 7%

В Симферополе аренда однушек подорожала на 20%

Крымчанин накопит на индивидуальный дом за 16 лет, севастополец — за 17

Несмотря на всю специфику последнего времени, крымский рынок недвижимости продолжает расти. В среднем за предыдущий месяц ценник на все виды жилья подрос на несколько процентов. О том, какие факторы формируют окончательную стоимость и стоит ли ждать снижения цены на недвижимость в ближайшее время, ForPost рассказал управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.

Как на дрожжах

В первом квартале 2024 года цены на крымскую недвижимость продолжили расти. Так, согласно данным Аналитической корпоративной группы, за период с января по апрель большая часть недвижимости в Симферополе, Ялте и Севастополе прибавила в стоимости. Только за март цена на многие позиции выросла от 0,1% до 5,7%.

«В текущем месяце средняя стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке по рассматриваемым микрорайонам Симферополя составила 162 792 руб./кв.м. В целом по рассматриваемым районам города наблюдается рост цен за текущий месяц на 2,8%», — сообщили аналитики в мартовском отчёте по крымской столице.

Лидерство по стоимости квадратных метров в Крыму продолжает удерживать Ялта: средний ценник на квартиру в южнобережном городе колеблется в районе 200 тысяч рублей за «квадрат», а земельная сотка обойдётся где-то в 1,6 миллиона рублей. Не отстаёт и стоимость земли в Симферополе. Согласно данным аналитиков, за март средняя цена на сотку в крымской столице выросла сразу на 5,7% и составила 638 тысяч рублей.

Побеспокоились и хватит

Однако для аналитиков сферы недвижимости очередной рост цен не стал чем-то удивительным. По словам Ильи Пичуева, крымский рынок сохранил тенденции, которые были обозначены ещё в прошлом году.

«Начиная с февраля 2022 года мы наблюдали снижение цены. В 2023 году ситуация стабилизировалась и даже наметился рост. В первом квартале 2024 год полностью подтвердил прошлогодний тренд, цена вновь «поползла» вверх», — пояснил эксперт.

Последние несколько лет одним из важных факторов формирования спроса, а, следовательно, и цены на крымскую недвижимость, оставалось проведение специальной военной операции. Именно оно, уверен Илья Пичуев, определило резкий перелом на рынке зимой 2022 года. Однако уже спустя 9-11 месяцев его влияние на рынок стало уменьшаться. К началу текущего года фактор спецоперации перестал беспокоить потенциальных покупателей.

При этом участки, выделенные для ветеранов военной операции, и «херсонские сертификаты», по словам эксперта, практически не сыграли роли в формировании текущей ситуации на рынке.

«Выдача земель и «херсонские сертификаты» влияют на крымский рынок в пределах пяти процентов, не более», — пояснил Илья Пичуев.

В надежде на чудо

Основным фактором, который сейчас решает судьбу цен на недвижимость, по словам аналитика, остаётся льготная ипотека. Внезапный рост ставки на этот тип кредитования в октябре 2023, как тогда рассказывал ForPost, был призван охладить ситуацию на рынке. На практике оказалось, что цена на жильё пока и не думает падать.

Впрочем, уже летом ситуация может измениться. Как объяснил Илья Пичуев, в июле текущего года общая программа льготной ипотеки должна прекратить своё существование. Останутся лишь адресные формы кредитования, например, программа льготной ипотеки для семей, которую продлили до 2030 года.

«Со сворачиванием льготной ипотеки ситуация с ценообразованием может поменяться кардинальным образом. Но сейчас предпосылок к снижению не наблюдается», — уточнил эксперт.

Похожего мнения придерживается и кандидат экономических наук Михаил Беляев. Ранее эксперт рассказал, как может измениться ставка семейной ипотеки и почему это простимулирует снижение цен на рынке недвижимости.

Несмотря на близость к военным действиям, воздушные атаки и ЧП, недвижимость на полуострове дешеветь не собирается

— Неужели все эти квартиры кто-то купит? — удивляются жители Симферополя, глядя как их небольшой город прирастает новыми микрорайонами со скоростью, достойной столицы. Огромные краны, рвущиеся в небо этажи — примета всех крымских регионов. После ввода в эксплуатацию Крымского моста в 2019 году стройка на полуострове стала такой же особенностью местного пейзажа, как горы или море. И даже после начала специальной военной операции ее темпы лишь слегка замедлились. Неужели покупателей не стало меньше, несмотря на воздушные атаки и близость боевых действий к полуострову? А цены почти равны московским? MSK1.RU разбирается в тонкостях крымской недвижимости и в том, как она изменилась за 10 лет после того, как Крым стал нашим.

— Строительство в Севастополе и Крыму идет активное, еще больше жилых комплексов в ближайших проектах, началось освоение западного побережья. И именно застройщики держат высокие цены, а за ними подтягиваются продавцы вторички, — объясняет директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская. — Да, рынок недвижимости чувствует себя не так хорошо, как до 2022 года, но сделки идут, спрос есть — людям нужно разъезжаться, съезжаться, расширяться из-за детей. А кто-то инвестирует в недвижимость, спасает рубли, а кто-то решает заняться сдачей жилья. Жизнь не замерла, и цены постепенно растут.

За 2023 год, по оценкам аналитиков крымского рынка недвижимости, стоимость квадратного метра в Крыму и Севастополе выросла в среднем на 7–8 процентов. Во многом спрос поддерживают государственные программы — различные варианты льгот на ипотеку, херсонский жилищный сертификат. Хотя сами переселенцы из Херсонской области ценами на полуострове шокированы.

— В Крыму вообще невозможно реализовать жилищный сертификат, — возмущается Сергей Аксененко в группе таких же, как он, переселенцев во «ВКонтакте». — На одного дают сертификат на 2 миллиона 928 тысяч рублей. В Крыму за 3 миллиона можно купить только сарай!

Обладателям сертификатов приходится объединяться с родственниками или искать доплату, если они хотят поселиться в курортных городах и поселках, где цены традиционно выше. Другие же потенциальные покупатели ждут 2 апреля, когда закончится срок реализации херсонских сертификатов, надеясь, что цены после этого пойдут вниз.

— Никаких предпосылок к тому, чтобы цены опустились, нет, — считает Алексей Рачков, глава агентства недвижимости «Причал 82», специализирующегося на недвижимости Южного берега Крыма. — И уход покупателей с херсонскими жилищными сертификатами рынок почти не заметит. Вместо них придут другие. Большинство ищут квартиры до 10 миллионов рублей, а такая недвижимость в дефиците, особенно на Южном берегу. Сейчас в Большой Ялте всего два новых жилых комплекса, где квартиры стоят дешевле 10 миллионов, и спрос на нее большой. Поэтому цены будут только расти.

— С февраля 2022 года число покупателей с материка уменьшилось, — говорит эксперт по недвижимости севастопольского агентства «Херсонес» Елена Николаева. — Но на их место пришли другие — с новых территорий. Возможно, они готовы потратить на недвижимость не такие большие суммы, как жители крупных российских городов, но желание и возможности у них есть.

Интерес «переселенцев» с новых территорий к квартирам и домам на полуострове не позволяет квадратным метрам дешеветь, наоборот, цены каждый год идут вверх. По данным экспертов агентства «Причал 82», курортная недвижимость южного берега Крыма — от Фороса до Алушты — неуклонно растет в цене. Те квартиры, что в прошлом году стоили 7–8 миллионов рублей, сейчас «уходят» за 10 миллионов.

По словам Алексея Рачкова, цена за один южнобережный квадратный метр достигла 300 тысяч рублей — и в обычных новостройках и в комплексах бизнес-, комфорт-, и премиум-класса. Разница в только метраже: большинство дорогих апартаментов начинаются от 100 квадратных метров, поэтому и цена на них 30–40 миллионов.

— А если заработает авиасообщение, то цены взлетят на 35–45 процентов, особенно в дорогом сегменте, — прогнозирует Алексей Рачков. — Людям с большими деньгами некомфортно добираться на поезде или на машине. Поэтому сейчас продажи супер-вилл немного приостановились, но всё равно сейчас на рынке есть достойные варианты. Если говорить о недвижимости, которой лет 12–15, есть роскошные дворцы за 1–1,5 миллиарда рублей. Что же касается новых современных вилл с панорамными окнами, модной отделкой, то сейчас в продаже 5 объектов по цене от 250 до 700 миллионов. Все продажи закрытые, и не каждого покупателя пригласят на просмотр. Но находятся желающие — только вчера мы подписала документы на продажу виллы за 250 миллионов. И покупатели таких объектов в последнее время не чиновники, хотя сложился именно такой стереотип. Бизнесмены в среднем 45 лет, из крупных российских городов, которые много и эффективно работают и вкладываются в недвижимость на родине.

Но большинство тех, кто мечтает поселиться у моря, хотят жить не в квартире, а в собственном домике. Пить утренний кофе на своей террасе под цветущей магнолией или раскидистым кедром.

— Земля сейчас приобретается очень активно. Особенно по программе семейной ипотеки с господдержкой, — рассказывает Наталья Массальская. — Берут небольшой участок, строят домик 60–70 квадратных метров. Получается, конечно, дольше и сложнее, но своя территория привлекает многих.

Особенно активно идет строительство индивидуальных домов вокруг Керчи и Феодосии, на Западном берегу Крыма, где цены на землю еще не так зашкаливают, как в Севастополе на Южном берегу. Здесь можно найти участки недалеко от моря за 350–500 тысяч рублей за сотку.

— В миллион рублей за сотку обойдется сегодня довольно средний участок земли на Южном берегу — на склоне, далеко от моря и коммуникаций, ведь свободной земли здесь почти не осталось, — рассказывает Алексей Рачков. — Но люди охотно покупают, рассуждая так: возьмем 4 сотки за 4 миллиона, построим небольшой домик из современных быстровозводимых материалов еще за 4 миллиона, и получится дешевле квартиры за 10 миллионов. Зато своя земля! И потом выясняется, что, в зависимости от уклона, нужно делать подпорные стены по цене от 3 до 5 миллионов. Или проводить дорогу. Или под участком проходит что-нибудь стратегическое — труба, которую нужно переносить по суду года два. Подводных камней огромное количество. Получается, что землю купили за 4 миллиона, вложили еще на 5–6 миллионов и это еще к строительству дома не приступали!