В июле 2023 года на вторичном рынке петербурга подорожали все квартиры кроме самых больших

«Теперь покупателям нужна не просто квартира, а комплексный проект с развитой инфраструктурой. Клиенты все больше внимания уделяют и наличию магазинов, кафе, пекарен, отделений банков, аптек, пунктов выдачи в шаговой доступности», — отметила коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская.

Другой тренд — увеличение спроса на квартиры с европланировками. Такое формирование пространства, по словам Наталии Коротаевской позволяет жителям проводить совместный досуг в большой кухне-гостиной, но при этом оставляет в жилой зоне собственное место для каждого члена семьи. Соответственно, заинтересованность покупателей в классических вариантах уменьшилась с 24% до 19% от общего объема продаж.

Туманные перспективы

Ужесточение условий по льготному кредитованию, по мнению экспертов, окажет негативное влияние на объемы спроса в следующем году. По данным Ольги Трошевой, порядка 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн руб. Средний размер кредита составляет 8,5-9 млн руб. Это значит, что при сокращении суммы по льготной программе до 6 млн многим покупателям придется увеличивать первый взнос в два раза как минимум, чтобы взять кредит на льготных условиях. «В группе риска квартиры с двумя и более комнатами, а это порядка 30% в спросе», — подчеркнула Ольга Трошева.

Застройщики, со своей стороны, продумывают варианты финансовых схем для поддержки спроса. «Уже в I квартале 2024 года начнут появляться программы рассрочки на первый взнос от застройщиков, новые варианты комбинированных ипотечных программ», — предположила Елена Петропавловская. При этом покупка квартиры на первичном рынке, по ее расчетам, все равно останется более доступной по сравнению со вторичным, и часть спроса «перетечет» со «вторички» из-за фактически заградительных ставок по ипотеке, которые сегодня составляют 16-17%.

Само существование льготных программ в недалеком будущем вызывает сомнение у некоторых экспертов. «Будущее льготных программ мглисто. Чуть ли не ежедневные в течение текущего года новости о том, что льготные ипотечные программы «купируют», отбивают хоть сколько мотивированное желание у профессионалов рынка давать прогнозы в этом направлении на будущий», — подчеркнул Станислав Александров.

Другие эксперты настроены более оптимистично. «Последние изменения говорят о движениях государства в сторону сокращений льготных программ. Но мы считаем, что все равно будут найдены меры поддержки покупателей недвижимости. Возможно, будут разработаны специальные программы для молодежи и молодых семей, IT-ипотеки и др.», — сказала Наталия Коротаевская.

«Льготные программы будут продлены, — убеждена Елена Петропавловская. — По крайней мере, те из них, которые являются адресными — это семейная ипотека, IT, арктическая ипотека. Изменения условий льготных программ (например, по первому взносу, кредитному лимиту), конечно, снижают их привлекательность. Но при полной отмене таких программ рынок бы фактически встал».

«Важно помнить, что рынок новостроек и строительство — это образующая отрасль экономики, и ее приостановка сильно ударит по экономике в целом, — добавила Оксана Пономаренко. — Поэтому даже если льготные программы в нынешнем виде завершат свое действие в июле 2024 года, то им, скорее всего, найдут альтернативу».

Пока все указывает на то, что реализуется сценарий постепенного сворачивания льготной ипотеки и перехода к адресным программам, прогнозирует Сергей Софронов. «То есть перечень льготных заемщиков будет расширен разными категориями, прежде всего, из бюджетной сферы. В таком случае это означает дополнительное регулирование рынка», — уточнил он.

Резервы спроса

Прогнозы как по спросу, так и по предложению на будущий год достаточно сдержанные. «Красочных перспектив для роста благосостояния покупателя на будущий год сегодня незаметно. Высокая общая инфляция ожидаема, она будет и на «стройке», с ней ожидаем и рост стоимости недвижимости, но он инфляцию не догонит, а в валюте этот рост продолжит свое падение», — отметил Станислав Александров.

По словам Ольги Трошевой, возможно значительное снижение объема вывода новых проектов на рынок и сокращения предложения. С точки зрения спроса эксперт видит на рынке некоторый ресурс: «По нашим прогнозам, на фоне меняющихся условий по ипотеке, можно ожидать  некоторую активизацию инструментов рассрочки от застройщиков. Также Петербург привлекателен не только для петербуржцев, поддержат спрос и региональные покупатели, на которых приходится уже более 40% сделок», — сказала она.

В первой половине 2024 года, пока будут действовать льготные ипотечные программы, даже на новых условиях, рынок первичной недвижимости будет все равно расти, полагает Оксана Пономаренко. Вторичный рынок, по ее словам, просядет, поскольку ставки по ипотеке без льгот могут вырасти до 17-20%. «Поэтому инвесторам стоит переключиться с продаж на сдачу в аренду: она будет востребована», — рекомендует эксперт.

Предпосылок для снижения цен на недвижимость эксперты не видят. «Во-первых, себестоимость строительства растет, а во-вторых, качественные проекты всегда пользуются спросом», — подчеркнула Наталия Коротаевская.

Как заметил Сергей Софронов, сокращение спроса ввиду изменений по льготной ипотеке и приостановка роста предложения будут происходить параллельно, и это внушает определенный оптимизм. «Прежде всего, значение имеет баланс спроса и предложения. Пока ничего не указывает на то, что этот баланс будет нарушен», — заключил он.

В течение года цены на вторичном рынке Петербурга неуклонно снижались – понемногу, не более 0,5% в месяц. Так продолжалось до лета. Но в июне, а затем и в июле вторичное жилье стало дорожать. Сейчас средняя цена предложения квадратного метра типового жилья в Петербурге составляет 190 269 рублей за квадратный метр. За 12 месяцев индекс цен предложения снизился на 3%. Продолжится ли рост, начавшийся летом – зависит от того, как повлияет на спрос ухудшение условий по ипотеке (увеличение ставок).

Незначительный рост средних цен отметили также аналитики портала Bn.ru. Эксперты «ПИА Недвижимость» фиксируют заметное сокращение предложения.

На первичном рынке цены падали заметнее, и за год с 12% до 6% сократилось отставание «вторички» от новостроек (рис. 1). В спальных районах разрыв уменьшился с 26% до 20%. Сильнее всего подешевело жилье в Кировском районе: минус 10% за год, а также в Красногвардейском (минус 9%) и Красносельском (минус 8%).

В июле подорожали все квартиры, кроме самых больших, а за год подешевели все типы квартир. За год вторичное жилье подешевело во всех районах, кроме Московского, и во всех категориях домов.

Количество вариантов в листингах постоянно снижалось, и за год уменьшилось на 24,5%. Самый популярный район — Приморский: в нем сосредоточено 24% предложения. В Выборгском районе – 12%, в Московском – 11%.

Структура предложения за год изменилась незначительно. Квартиры с числом комнат не более двух, как и год назад, составляют 70% предложения.

* Ценовой обзор не включает квартиры, расположенные на первом этаже. 
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок. 

По данным аналитического отдела ЦИАН, в I полугодии 2023 в петербургской агломерации было заключено 29,6 тыс. договоров долевого участия с квартирами и апартаментами, что на 20% меньше объема продаж за аналогичный период прошлого года и на 5% меньше, чем во втором полугодии 2022 года.

При этом, как уточнил генеральный директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group) , уже во втором квартале в Петербургской агломерации было реализовано около 17 тыс. квартир, что сопоставимо с показателями III-IV кварталов 2022 года — периода, когда наметился тренд на восстановление. «Начиная с марта текущего года, ежемесячный объем продаж превышал уровень в 5 тыс. сделок и показывал планомерный рост от месяца к месяцу. В итоге второй квартал 2023 года рынок завершил на позитивной ноте — прирост по отношению к первому кварталу составил 29%», — подчеркнул Олег Пашин.

Одновременно продолжается медленный рост активного предложения: покупателям доступен выбор из примерно 75 тыс. квартир и апартаментов. Это на 8% больше, чем в начале текущего года и на 24% превышает аналогичный показатель 2022 года, уточняет руководитель Циан.Аналитики . Спрос и предложение на петербургском рынке недвижимости достигли баланса, констатирует генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» .

В стремлении к большему: как меняется рынок недвижимости

Продление льготной ипотеки, отмена субсидированных ипотечных программ с околонулевыми ставками и недавнее повышение ключевой ставки Центробанком стали самыми значимыми факторами для строительной отрасли Санкт-Петербурга в первом полугодии 2023 года. Однако в совокупности они привели к долгожданной стабилизации рынка

«Рынок недвижимости сам по себе всегда стремится к равновесию, и отсутствие негативных и стресс-факторов обуславливают стабильность спроса», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» . В компании отмечают улучшение продаж от месяца к месяцу и не ожидают значительных колебаний.

О восстановлении спроса говорит и директор направления «Девелопмент» Hansa Group . И хотя, по его оценкам, в первом полугодии 2023 года спрос на жилье в Санкт-Петербурге просел на 30-40% по всем сегментам, сравнивать промежуточные итоги текущего года с другими периодами некорректно.

Об активном росте спроса на жилую недвижимость, особенно в готовых петербургских проектах, говорит и вице-президент Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург

Глава девелоперской компании «Арсенал» называет текущую ситуацию на рынке «умеренно стабильной». «Прошлогоднее падение продаж не усугубилось, но и взрывного роста спроса не наблюдается. Ни ухудшения, ни улучшения ситуации нет», — констатирует он.

К стабильности на рынке недвижимости, по мнению его участников, во многом привели действия Центробанка и правительства. Алексей Попов в качестве ключевых событий, определивших итоги первого полугодия, называет принятые в конце 2022 года решения о пролонгации льготной ипотеки, расширении семейной ипотеки и фактическую отмену ипотечных программ с околонулевыми ставками.

«Главным событием для отрасли стало сохранение льготной ипотеки на ближайшие полтора года, — говорит Алексей Белоусов. — Это самый сильный инструмент поддержки отрасли, и его действие заметно уже сейчас: цены стабилизировались, темпы строительства растут».

Еще одним важным фактором развития рынка недвижимости эксперты называют отмену субсидированных ипотечных программ с околонулевыми ставками. По оценкам Сергея Софронова, это прежде всего повлияло на доступность ипотеки, так как «ушли имевшиеся по таким программам меньшие платежи и меньшая общая переплата по таким кредитам».

День строителя 2023: Будущее Петербурга глазами девелоперов

Субсидированная ипотека помогала людям решить часть проблем, в особенности связанных с невозможностью внести первый взнос, и ее отмена, вкупе с повышением требований к первоначальному взносу, как ни странно, обострила проблемы на вторичном рынке, указывает Арсений Лаптев. «Увеличение требований к первому взносу усложняет для потенциального покупателя «заход в ипотеку». Человек готов платить по кредиту, но для того, чтобы внести первый взнос, ему нужно продать имеющуюся недвижимость на вторичном рынке. А это сейчас очень сложно, так как предложение там значительно превышает спрос», — уточняет Арсений Лаптев.

Тем не менее, констатирует Сергей Софронов, тектонических потрясений для рынка эти события не принесли. «Спрос практически не просел, сама субсидированная ипотека была замещена другими программами. Например, появились программы траншевой ипотеки, позволяющие снизить нагрузку на заемщика на период строительства», — поясняет Софронов.

Для повышения доступности покупки жилья застройщики активно внедряют различные программы для покупателей. «Сегодня мы активно используем различные инструменты и партнерские программы для покупателей: совместные с банками программы субсидирования ипотеки, трейд-ин, а также собственные программы рассрочки», — говорит Сергей Титаренко.

«У нас фактически каждый месяц особенный, не похожий на другой по финансовым и другим условиям. Поэтому ориентироваться нужно на «здесь и сейчас», а сейчас мы фиксируем активизацию спроса».

директор направления «Девелопмент» Hansa Group

Но сохраняется и тесная связь колебаний спроса с донастройкой программ с господдержкой. «Сегодня мы видим, как покупательский спрос чувствительно реагирует на изменение ипотечных ставок и других условий кредитования, — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» . — Поэтому ключевыми факторами остаются ипотека и государственные меры поддержки. От того, как распределяется фокус внимания этой поддержки, зависит возможный рост сегментов. Например, с начала года была расширена «Семейная ипотека» — и уже к концу первого полугодия ее доля обогнала «Господдержку». Были смягчены условия IT-ипотеки — и за несколько месяцев эта программа выросла в два раза по количеству заключенных сделок».

Недавнее повышение Центробанком ключевой ставки до 8,5% — еще один серьезный фактор, степень влияния которого для петербургского рынка недвижимости станет понятной лишь в будущем. По мнению Владимира Ревенкова, это в конечном итоге приведет к росту ипотечных ставок, росту себестоимости строительства и цен на недвижимость в целом. «При этом регулятор не исключает дальнейшего повышения ставки, чтобы сдержать уровень инфляции, — напоминает Владимир Ревенков. — Для рынка и покупателя это явный сигнал к тому, что в ближайшей перспективе какого-то смягчения условий не предвидится».

Повышение ключевой ставки так или иначе отразится на ставках по кредитам как для застройщиков, так и для покупателей, что, в итоге, повлечет за собой повышение цен на жилье в среднесрочной перспективе, согласен Алексей Белоусов. По его оценкам, этот процесс может назреть не раньше, чем в начале 2024 года. «Цены поднимутся не быстро, так как сам цикл строительства носит длительный характер», — объясняет Алексей Белоусов.

В числе необычных трендов 2023 года эксперты выделяют трансформацию предпочтений покупателей в части квартирографии. Студии, долгое время лидировавшие по популярности, отдали пальму первенства однокомнатным квартирам. С 2018 по 2022 год на первичном рынке было продано 127 тыс. студий и 125 тыс. однокомнатных квартир, но начиная с середины прошлого года «однушек» в Санкт-Петербурге стало продаваться больше, подчеркивает Алексей Попов.

В январе-июне 2022 года доля студий в среднем на 18 п.п превышала долю однокомнатных квартир; сейчас же фиксируется обратное соотношение – в 2023 году однушек продается в среднем на 5 п.п. больше, уточняет аналитик. Алексей Попов объясняет это как изменением потребительского поведения – многие из тех, кто покупал студию как первое жилье, после нескольких лет жизни в нем решили улучшить свои жилищные условия, так и постепенным сокращением доли таких планировок в тех новостройках, которые выводились на рынок в 2022-2023 годах

По наблюдениям Дмитрия Ефремова, основной интерес к квартирам-студиям формируют инвесторы. Этому способствует относительно стабильная внешнеполитическая повестка, рост инфляции и высокая волатильность национальной валюты, которая способствовала возвращению инвесторов на рынок жилья.

ЖК «Северная долина», застройщик: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»
ЖК «Юнтолово», застройщик: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»
Проектные декларации данных ЖК на сайте наш.дом.рф

«Период с начала 2023 года характеризуется активным ростом спроса на жилую недвижимость в готовых петербургских проектах, и Группа «Эталон» демонстрирует хорошие результаты продаж квартир в своих сданных домах».

вице-президент Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург

«Самые востребованные — программы, позволяющие максимально снизить ежемесячный платеж при невысоком первоначальном взносе. Ипотечным бестселлером у покупателей «Петербургской Недвижимости» стала траншевая ипотека – во втором квартале ее доля в структуре ипотечных сделок компании превысила 40%».

генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group)

«Покупатели стремятся к большему метражу, однако, если такой возможности нет, то люди выбирают квартиру с кухней побольше».

коммерческий директор ГК «ПСК»

«Мы фиксируем постепенно растущий интерес к покупке многокомнатного жилья в наших комплексах. Этому способствует семейная квартирография проектов и модифицированные с начала года условия семейной ипотеки. Ее доля в сделках «Главстрой Санкт-Петербург» выросла до 45-50%».

начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»

Дмитрий Ефремов также отмечает постепенно растущий с начала этого года интересе к покупке многокомнатного жилья в проектах компании. «Этому способствует семейная квартирография наших жилых комплексов и модифицированные с начала года условия семейной ипотеки. Ее доля в сделках нашей компании выросла до 45-50%», — добавил он.

Изменились и общие критерии, по которым покупатели выбирают жилье, отмечают участники рынка. Помимо локации, покупатели оценивают масштаб застройки, общее количество квартир в проекте, разнообразие планировочных решений, фасады, благоустройство, а также инфраструктурное наполнение комплекса.

«Думаю, что создание гармоничной жилой среды будет приоритетной задачей для все большего числа проектов. Покупателям важны далеко не только квадратные метры, и постепенно девелоперы приходят к созданию продукта совершенно другого качества».

генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»

«Требования к комфорту распространяются за пределы квартиры — в масштабах двора, квартала, а нередко и дальше», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» .

К наиболее важным для покупателей сегодня факторам застройщики относят наличие развитых общественных пространств, грамотное зонирование и наличие необходимой социальной инфраструктуры в шаговой доступности.

Олег Пашин отметил еще один тренд, который только набирает обороты, но уже становится заметным. «Все больше застройщиков применяют в своих проектах «зеленые» решения, направленные на повышение экологичности жилой среды. Этот тренд все еще на начальной стадии, однако есть застройщики-локомотивы, которые несколько лет назад выделили экологию, как приоритетное направление для себя и уже сегодня демонстрируют реализованные проекты с внедренными эко-решениями», — сказал он.

«Есть проекты массовые, а есть желанные, в которых люди действительно хотят жить. Их ключевые признаки – удачная локация, развитая инфраструктура, интересная архитектура, удачные планировки и хорошая транспортная доступность».

Глава девелоперской компании «Арсенал»

Каждый застройщик при этом выбирает наиболее подходящую под его концепцию застройки локацию. Так, Группа «Эталон» в Петербурге, как и в других регионах присутствия, делает ставку на разные локации. «Мы продолжаем поиск и оценку перспективных площадок в Северной столице — как в исторических районах, так и на новых территориях, наращиваем портфель и расширяем ассортимент продаж, — отмечает Сергей Титаренко. — Выбор определяет совокупность рыночных факторов: локация, инфраструктура и экономика проекта». За последние два года Группа «Эталон» уже приобрела участки в Московском, Петроградском, Приморском и Пушкинском районах.

Арсений Лаптев считает перспективными для жилого девелопмента Приморский и Василеостровский районы. «В первом много парков и зеленых зон, мало многоэтажной застройки, что привлекательно для тех, кто хочет тихой размеренной жизни. У второго – богатая история и большое будущее в плане прироста новыми территориями», — объясняет Арсений Лаптев.

Hansa Group смотрит в сторону «северных, активно развивающихся районов». Владимир Ревенков также отмечает, что компания считает перспективными проекты точечной застройки в уже сложившихся локациях, в том числе близких к центру города.

Сергей Софронов, наоборот, видит хорошие перспективы у недвижимости комфорт-класса в районах комплексного освоения на юге Санкт-Петербурга.

Денис Заседателев считает перспективными для комплексного освоения Всеволожский район Ленобласти, а также локации на юге и юго-западе: Пушкинский район, территория между Ропшинским и Красносельским шоссе, Ломоносовский район Ленобласти. «Все будет зависеть от темпов развития инженерной и транспортной инфраструктуры. Чем они выше, тем активнее девелоперы будут выводить новые проекты», — подчеркнул Денис Заседателев. Среди локаций, обладающих потенциалом в черте города, он назвал намывные территории Васильевского острова и Приморский район в северной его части.

«Главстрой Санкт-Петербург» продолжает работу над новыми кварталами в рамках жилых комплексов «Северная долина» в Выборгском районе и «Юнтолово» в Приморском районе.

Отдельно эксперты выделяют бывшие промышленные территории Невского, Выборгского, Петроградского и Василеостровского районов, выходящие на набережные Невы. «Процесс редевелопмента в Петербурге идет довольно сложно из-за отсутствия единого плана развития таких территорий. Перспективы преобразования локаций «серого пояса» будут зависеть от принятых поправок в Генплан Санкт-Петербурга», — отметил Денис Заседателев. Однако, как отмечают эксперты, спрос на квартиры в таких проектах стабилен. А одним из перспективных направлений становится создание мультиформатной недвижимости, сочетающей функции жилья, бизнеса, коммерции и общественного пространства.

Рентабельность и технологии

Важным направлением работы строительного бизнеса в условиях дефицита и роста стоимости земельных участков становится не только грамотный выбор локации и проекта, но и повышение рентабельности. «Важно работать над ростом операционной эффективности и сохранением высокой рентабельности проектов, — говорит Сергей Титаренко. — Здесь Группе «Эталон» помогает акцент на технологическую трансформацию бизнеса, которая позволяет успешно конкурировать на рынке благодаря снижению себестоимости проектов».

При этом важно сохранить доступность недвижимости для покупателя. Сегодня, по словам Сергея Титаренко, этого можно достичь за счет оптимизации проектирования, внедрения цифровых продуктов и новейших технологий промышленного домостроения. Они позволяют существенно сократить сроки строительства и в будущем могут получить широкое применение.

Но пока, несмотря на положительную динамику, на рынке сохраняется неопределенность. «Итоговые показатели 2023 года будут зависеть от макроэкономической ситуации и возможных дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями», — заключает Дмитрий Ефремов.