Обвал фондового рынка на фоне роста геополитической напряженности может придать дополнительный импульс рынку недвижимости, который всегда считался тихой гаванью для инвесторов. Но только при условии, что финансовая «болтанка» продлится недолго и не закончится вводом жестких санкций в отношении отечественной экономики – финансовые ограничения, скорее всего, приведут к существенному подорожанию стоимости заимствований и, соответственно, к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости, который очень сильно зависит от доступности кредитных средств.

В начале 2022 г. рост цен на квартиры в московском регионе продолжился, хотя и более медленными темпами, чем в конце 2021-го. Новое предложение, объем которого значительно увеличился по сравнению с концом прошлого года, выходит на рынок по более высокой стоимости – продавцы, привыкшие за последние два года к постоянному подорожанию жилья, явно боятся продешевить.

По данным аналитического центра www.analitik-expert.ru, за январь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,4% и достигла 249 150 руб. Напомним, в декабре столичный метр подорожал на 1,9% относительно ноября.

Так как рубль в январе подешевел относительно мировых валют, в долларовом выражении московские квартиры потеряли 1,3% своей стоимости: по итогам января цена 1 кв. м составляет $3 290.

Если рассматривать ценовую динамику в разрезе отдельных сегментов, то видно, что на московском рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, спросом пользуется самое дешевое жилье: среди типов недвижимости лидирует старая панель, однушки показали себя лучше двушек и трешек, а всю верхнюю половину географического рейтинга, если не считать дорогого ЗАО, занял демократичный восток Москвы и районы за МКАД. С другой стороны – наверстывают упущенное дорогие сегменты, которые в предыдущие месяцы дорожали медленнее дешевых. Поэтому в разрезе комнатности больше всего прибавили многокомнатные квартиры, а современный монолит-кирпич и престижный Западный округ выросли в цене больше, чем рынок в среднем.

(www.irn.ru) РУБ USDEURЯнв 22Дек 21
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)219 065 2,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)223 589 1,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)236 217 1,4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)251 882 1,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)266 187 0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)254 016 1,7%
Все панельные и блочные дома226 290 1,6%
Все монолитные и кирпичные дома257 362 1,2%
(www.irn.ru) РУБ USDEURЯнв 22Дек 21
Центральный округ385 886 1,4%
Юго-Западный округ282 233 1,3%
Западный округ274 105 2,0%
Северо-Западный округ258 486 0,6%
Северный округ242 875 0,9%
Южный округ226 092 0,8%
Северо-Восточный округ225 206 1,7%
Восточный округ224 264 2,5%
Юго-Восточный округ213 481 1,9%
Все районы старой Москвы за МКАД197 933 1,5%

Падение отечественного фондового рынка на 25-30% после заявлений лидеров США и Европы о грядущем нападении России на Украину (которые Россия постоянно опровергает) может оказаться на руку столичному рынку недвижимости. Московское жилье всегда выступало в качестве защитного актива в период катаклизмов на финансовых рынках, поэтому в ближайшие месяц-два можно ожидать притока средств в недвижимость. Как следствие, несмотря на то, что рынок недвижимости перегрет и ценовая коррекция давно назрела, стоимость жилья может еще подрасти.

Однако дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года. В случае введения новой порции жёстких санкций в отношении отечественной экономики Центробанк будет вынужден для защиты рубля резко поднять ключевую ставку, которая за прошлый год и так выросла на 4,25 п.п. Если ставка увеличится еще хотя бы на 1,5 п.п. и достигнет 10%, рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13-14% годовых, при том что, по мнению банкиров, заградительным является уровень в 12%. При такой стоимости кредитов программы субсидирования ипотеки – основной драйвер спроса на новостройки в настоящее время, станут слишком дорогими для застройщиков и неоправданно рискованными для банкиров – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки». Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60-70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на «вторичке» снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%. Но самое худшее – не исключены проблемы с достройкой объектов на ранних стадиях, так как кредиты для застройщиков тоже подорожают, а продажи резко упадут.