- «вирус-инвестус»: рынок жилья рт покидают спекулянты, но искушенные комбинаторы живы всегда
- Ассортимент на рынке новостроек упал на треть, апрель без новых проектов
- Динамика регистрации дду в республике татарстан, шт. сделок
- Динамика цен на вторичное жилье в казани, руб./кв. м
- Загородные девелоперы запасаются землей на сезон-2022 и зимние ожидания
- Золотые метры: подешевеет ли жилье в казани в 2021 году
- Спасибо инфляции и набиуллиной: рост ключевой ставки подхлестнул рынок жилья
- Справка
- Стоимость недвижимости в казани в мае 2022 г. на росриэлте
- Суммарно
- Цена новостроек растет, а на вторичке уступают уже до 800 тыс. с квартиры
- Цены на квартиры в казани: сравнительный анализ динамики цен на недвижимость по сегментам
- Недвижимость казани в цифрах: итоги января 2022 года. новости
«вирус-инвестус»: рынок жилья рт покидают спекулянты, но искушенные комбинаторы живы всегда
С первички уходят спекулятивные инвесторы, отмечают эксперты рынка недвижимости. Остаются три категории клиентов:
- покупают для себя;
- желают сохранить деньги;
- берут под сдачу в аренду.
Новая тенденция на рынке — превращение инвесторами двух-трехкомнатных квартир на непопулярных первых этажах в «шуваловки». По словам директора «Этажи-Казань», агентство стало чаще проводить такие сделки. Как это выглядит? Собственник трехкомнатной квартиры поделил 97 кв.
м на 6 студий площадью от 11 до 22 кв. м: в каждой по окну, микрокухне и санузлу. В компании уточнили, что на первом этаже разрешено менять расположение «мокрых» точек — внизу подвал, но на верхних этажах уже нельзя. В итоге студию площадью 11 кв.
В раздробленных «шуваловках» формально продают долю в одной квартире. Если владелец решил продать такую «студию», то сначала предлагает метры совладельцам квартиры с преимущественным правом выкупа. Если те письменно отказались, то собственник продает долю посторонним людям, но по цене, предложенной соседям.
Новая тенденция на рынке — превращение инвесторами двух-трехкомнатных квартир на непопулярных первых этажах в «шуваловки»
Ассортимент на рынке новостроек упал на треть, апрель без новых проектов
Витрина первичного рынка Казани продолжает сокращаться. Число квартир и апартаментов, выставленных на продажу в новых ЖК Казани, уменьшилось на 28% до 4,5 тыс. лотов по сравнению с началом 2022-го, отмечает Ирина Доброхотова — управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Год назад на рынке новостроек столицы РТ предлагали на 42% лотов больше.
По информации аналитиков bnMap.pro, структура предложения в новостройках столицы Татарстана выглядит так:
- 38% — двухкомнатные квартиры средней стоимостью 9,8 млн рублей, 162 тыс. рублей за квадратный метр;
- 37% — «однушки» средней стоимостью 7,5 млн рублей, 178 тыс. рублей за квадратный метр;
- 18% — «трешки» средней стоимостью 13,5 млн рублей, 149 тыс. рублей за квадратный метр;
- 5% — студии по 5,5 млн рублей, 199 тыс. рублей за квадратный метр;
- 2% — многокомнатные квартиры средней стоимостью 13,4 млн рублей, 132 тыс. рублей за квадратный метр.
Первичная продажа квартиры от юрлица физлицу в Казани составляет 96% сделок. Оставшиеся 4% — сделки между юрлицами.
К концу I квартала доля сделок с ипотекой на рынке новостроек снизилась на 1% до 79% в сравнении с январем. «Тем не менее это по-прежнему один из самых высоких показателей по городам-миллионникам России», — говорит Доброхотова, добавив, что средний срок обременения по жилищному кредиту в Казани доходит до 19 лет.
За апрель ни один застройщик не взял разрешения на строительство в столице РТ. Для сравнения: в марте исполком Казани выдал строителям 10 разрешений, несмотря на заявления о заморозке новых проектов.
К уже описанным в предыдущем обзоре объектам добавился 10-этажный ЖК на улице Серова, который возведет компания генерального директора «Трансюжстрой», депутата Казгордумы Рустама Рамазанова. Два объекта на улице Островского построит «Камастройинвест» другого депутата Казгордумы — Делюса Сиразетдинова.
В Константиновке башенные краны планирует выставить АО «Алтын» Александра Зиновьева — судя по цепочке связанных компаний, речь идет об интересах ГК «ПИК». Наконец, разрешение на стройку двух этапов жилого комплекса на Окольной улице получил застройщик «Бриз» Андрея Белякова — и тут уже начал расти монолитный скелет будущих домов.
Вот-вот наступит май, и прогнозы на последний весенний месяц упираются в заседание Центробанка 29 апреля, сходятся во мнении эксперты. «Средняя ставка по ипотеке на вторичке в 12–13% годовых всколыхнет рынок и даст дополнительный импульс поддержки для отрасли, — говорит Галлямов.
— Если подобного не произойдет, то значительных улучшений на рынке вторичной недвижимости не ожидаем». Помимо этого, майские праздники традиционно скажутся на снижении деловой активности из-за длинных выходных, добавляет Галяутдинова. Не пугают длинные майские выходные владельца ЖИКа: «Каникулы — это для бюджетников, а стройка как работала, так и работает. Для нас нет выходных».
Динамика регистрации дду в республике татарстан, шт. сделок
То есть по факту количество сделок снизилось, но выросла стоимость продажи квартир и заметно увеличилось число ипотечных сделок. 2021-й стал рекордным не только по динамике роста стоимости жилья, но и по объемам выданных кредитов. Рост ипотеки, по сравнению с 2020 годом, составил 46%.
Динамика цен на вторичное жилье в казани, руб./кв. м
Первичный рынок по итогам 2021 года демонстрирует цены на 16% выше, чем рынок вторичного жилья. За последние четыре года это самый значительный разрыв в цене.
Влияние на рост цен оказывали несколько факторов:
- доступные ипотечные программы;
- повышение роста цен на строительные материалы и рабочую силу.
Доступность ипотечных продуктов, благодаря низкой ставке ЦБ, привела к повышенной покупательной способности среди желающих улучшить свои жилищные условия потребителей. Объем предложения рынка новостроек не смог угнаться за спросом и тормозил продажи повышением стоимости.
Загородные девелоперы запасаются землей на сезон-2022 и зимние ожидания
Спрос на земельные участки в Казани за месяц вырос на 53%, а в Татарстане — на 42% до 8,9 тыс. сделок. «Осенью земельные участки покупают застройщики, чтобы начать новые проекты в предстоящий строительный сезон», — объясняет резкий рост числа регистраций договоров купли-продажи под конец осени Мухетдинов.
Как на рынок повлияли «ковикулы»? В нерабочие дни Росреестр не прекращал регистрацию сделок — жесткие ограничения – 2020 там повторять не стали, не повлиял на число сделок и объявленный 11 октября «куардаун», разве что труднее стало пройти в МФЦ, но электронная регистрация позволяет туда не ходить.
«Спрос даже вырос, так как у людей, которые не работали, появилось свободное время для поиска жилья», — говорит об эффекте «ковикул» Галлямов.
В заключение — прогнозы экспертов на ноябрь – декабрь 2021 года. #Суварстроит ожидает в ноябре роста продаж на 23% относительно октября. «Конец года — период активизации сделок на рынке недвижимости», — подчеркнула коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова.
«Цены высоки, ипотека будет дорогой. Поэтому, скорее всего, спрос, который мог бы уйти на будущее, закроют в текущем году, — прогнозирует директор агентства недвижимости „Этажи-Казань“ — Что случится в начале 2022 года, сказать сложно, но наверняка появится некая стагнация рынка».
Нет и предпосылок для падения стоимости жилья до конца года. «Цена будет расти в пределах 5–10 процентов — не так ощутимо, как в конце прошлого года», — отмечает председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
По итогам октября можно уверенно утверждать: из-за скачка инфляции люди ускорили вложения в недвижимость. Судите сами: ставки по вкладам в банках сейчас максимально составляют 7–8% годовых, что едва покрывает инфляцию. Курсы доллара и евро нестабильны, рассчитывать на высокий доход, вкладывая в валюту, вряд ли приходится.
Золотые метры: подешевеет ли жилье в казани в 2021 году
По мнению игроков рынка недвижимости, спрос на жилье в Казани в текущем году снизится. Однако предпосылок для снижения цен, которые в 2020-м выросли на 10-20%, отсутствуют. Максимум, удорожание может замедлиться
«В период пандемии подскочила стоимость квадратного метра. По росту цен Казань оказалась на 3 месте по стране, уступив Москве и Санкт-Петербургу. Мы, как министерство строительства, ратуем за соблюдение баланса между ценами и спросом. Перекос в сторону цен приведет к кратному уменьшению продаж, а у населения сократятся возможности для покупки квартир. Мы всегда говорим застройщикам: посмотрите, насколько актуальны и обоснованы цены. Они могут работать в течение определенного периода, а в перспективе отрицательно скажутся на спросе и предложении», – сказал замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев на круглом столе о развитии рынка жилья и ипотеки.
Сегодня портал Urbanus.ru опубликовал совместный с аналитической платформой BnMAP.pro рейтинг доступности жилья, в котором столица Татарстана заняла последнюю строчку. Для покупки квартиры в среднем сегменте казанцам понадобится 152 зарплаты.
В рейтинг вошло девять городов: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Уфа, Краснодар и Тюмень. Лидером стал Краснодар, где, в среднем, для покупки жилья понадобится 78 зарплат. В первую тройку также вошли Тюмень и Уфа.
Дешевле не будет
Руководитель Абсолют Банка в Казани Ольга Васянина сообщила, что средняя стоимость жилья в столице РТ за год увеличилась на 12-20%. На начало марта 2021 года средняя цена на вторичном рынке составила 94 тысячи рублей, в новостройках – порядка 108 тысяч.
«В итоге новостройка, которая будет готова к заселению через полтора-два года, стоит сегодня дороже точно такой же по метражу и этажности готовой квартиры. Кроме того, в новостройке еще надо будет вложиться в ремонт. Это еще минимум 10-15% от стоимости жилья», – сказала Васянина.
По ее словам, среди районов Казани самым престижным и дорогостоящим является квартал возле центра семьи «Казан», ограниченный улицами Чистопольской, Сибгата Хакима, мостом Миллениум и ул. Декабристов. Средняя стоимость квадратного метра новостроек там приближается к 150 тысячам рублей, на вторичном рынке – свыше 100 тыс. рублей за м².
«Даже в хрущевках на этой «золотой миле» метр стоит более 90 тысяч рублей. На втором месте – исторический центр, Вахитовский район», – сказала руководитель Абсолют Банка в Казани.
По ее словам, средний чек по ипотеке за год на готовые квартиры вырос с 2 -2,2 млн рублей до 2,8-3 миллионов. Однако причиной послужил не только рост стоимости жилья, но уменьшение суммы первоначального взноса, а также выбор заемщиков в пользу более просторных квартир. На первичном рынке средний ипотечный чек за год не изменился и составляет 4 млн рублей.
«Наш опыт показывает, что пока это предел финансовой нагрузки, который может позволить себе среднестатистический ипотечный заемщик при покупке квартиры в новостройке в Казани», – сказала Васянина.
По мнению топ-менеджера, предпосылок для снижения цен на жилье в 2021 году нет. В лучшем случае, их рост замедлится до 7-10% в год.
«Новостройки точно не подешевеют. Главные причины – переход на эскроу-счета, удорожание стройматериалов и рабочей силы. Вторичка будет расти в цене постепенно, но после завершения госпрограммы летом 2021 года возможен заметный скачок стоимости», – сказала Васянина.
Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «ФЛЭТ» Наталья Ильина отметила, что лидирующие позиции по продажам в 2020 году заняли застройщики, которые в рамках совместных с банками программ предлагали клиентам субсидированные ставки по ипотеке, которые были еще ниже, чем по льготной программе. В целом, спрос на квартиры был высоким, и количество продаж возросло в 4 раза, по сравнению с предыдущим годом.
Цены на жилье, по ее словам, в истекшем году росли стремительно. «Бывали моменты, когда мы одобряли клиента, и нужно было выходить на сделку, но цена изменялась таким образом, что первоначальный взнос клиента оказывался недостаточным», – рассказала Ильина.
Игра на понижение
Стоимость жилья категории «стандарт» к концу 2020 года возросла с 80-90 тыс. рублей до 115-130 тысяч. «Сейчас в городе нет цен в 100 тыс. руб. за кв. м², нас это очень беспокоит. В пригороде Казани цены составляют 120-130 тыс. за кв. м². Цены жилья комфорт класса достигают 150 тысяч за кв. м². Поэтому без субсидированных ставок в рамках программ банков и застройщиков нам в этом году будет туго. Поскольку эйфория прошла, все, кто хотел купить квартиры, сделали это, люди будут подходить к покупке жилья более расчетливо, избирательно, выбирая программы и застройщиков, оставаясь с теми, кто будет бороться за клиентов», – сказала Ильина.
Ее точку зрения поддержали представители банков, заявившие о необходимости совместных с застройщиками программ, дающих возможность для дополнительного снижения ставок. Руководитель управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан «ПАО Сбербанк» Леонид Захаров рассказал, что в 2020 году у стройкомпаний появилась возможность задействовать и механизм проектного финансирования.
«В результате, мы можем посчитать эффективную ставку по проектному финансированию, снизить ставку по ипотеке, которая, например, по программе для семей с детьми составляет 0,7%, на весь срок кредита она может достигать 3,3%. Это выгодно застройщику, позволяя ему экономить средства, что, в итоге, скажется на цене. Эти инструменты будут внедряться. Мы работаем над расширением пула партнеров и программ, которые позволят клиентам не переплачивать и приобретать жилье по приемлемой цене в удобном месте», – сказал он.
3 марта президент РТ Рустам Минниханов заявил журналистам, что, несмотря на снижение ипотечных ставок за последние годы и их госсубсидирование в рамках различных программ, кредитная нагрузка для населения остается непосильной, а жилье – недоступным. Например, по программе под 6,5% на выплату процентов у заемщиков уходит существенная сумма. По мнению руководителя региона, необходимо дальнейшее снижение ставок.
«У нас отрицательная демография. В этом нет ничего удивительного: молодая семья не имеет шансов купить квартиру. Нужны доступное арендное жилье, низкие ставки по ипотеке», – сказал Минниханов.
Руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк» Вероника Никитина рассказала, что для повышения доступности жилья в ПСБ реализуется программа ипотеки для военных, которые являются зарплатными клиентами банка, где ставки составляет 3,99% годовых. «Мы готовы масштабировать этот проект. В некоторых регионах ведется работа по созданию таких же льготных условий для сотрудников бюджетных организаций», – сказала Никитина.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Вероника Чаброва рассказала, что в 2020 году жителям республики было предоставлено 15,8 тысяч жилищных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи в данном сегменте выросли на 38% – до 35,3 млрд руб. На приобретение готового жилья было выдано 6,7 тысяч займов на 14,4 млрд рублей ( 3%). На покупку недвижимости в строящихся домах оформлено 4,4 тысяч кредитов на сумму 12 млрд рублей ( 45%). «Мы в рамках совместных программ субсидирования с региональными застройщиками предлагаем выгодные условия жилищного кредитования, где предоставляется скидка на ставку по ипотеке», – сказала Чаброва.
Пандемия и цены
Представители застройщиков отметили, что, помимо льготной ипотеки, спровоцировавшей повышенный спрос на жилье, рост цен обусловлен подорожанием строительных материалов и услуг, сложностями с привлечением рабочей силы на стройки из-за закрытых границ и так далее. Начальник отдела продаж строительной компании ЮИТ в Казани Екатерина Ибрагимова отметила, что индексация цен на жилье была в пределах 20%. В конце года образовался дефицит предложения.
«Сейчас мы ждем старта продаж в новых проектах, поскольку потребители по-прежнему желают улучшить жилищные условия», – сказала Ибрагимова.
Заместитель генерального директора ООО «Ак Барс Девелопмент» Руслан Сагитов отметил, что цель программы льготной ипотеки – не рост спроса на недвижимость, а возможность улучшения жилищных условий для населения.
«Драйвером рынка стало желание людей улучшить жилищные условия. Безусловно, льготная ипотека стимулировала спрос на недвижимость – люди просто стремились воспользоваться данным инструментом поддержки. благодаря данной программе для многих стартом стала не однокомнатная, а двухкомнатная квартира. Но при этом важно учитывать, что цены не просто выросли с появлением такого выгодного продукта, как льготная ипотека. Рынок столкнулся с логистическими проблемами у поставщиков сырья, возникшие из-за пандемии, сложностями с привлечением трудовых ресурсов на стройки из-за закрытых границ. Например, возросла цена на арматуру и другие строительные материалы. Все это повлияло на стоимость строительства», – сказал Сагитов.
Спасибо инфляции и набиуллиной: рост ключевой ставки подхлестнул рынок жилья
Рынок новостроек РТ после пяти месяцев относительной стагнации в октябре принялся ставить рекорды. По данным Росреестра РТ, за месяц число зарегистрированных договоров долевого участия в Казани и Татарстане взлетело на 50% по сравнению с провальным для продавцов жилья сентябрем — до 1,6 тыс. сделок. Продажи вторички в Казани выросли в октябре на 35% до 6,4 тыс. сделок, а в Татарстане — на 21% до 8,4 тысячи.
Резкий скачок сделок эксперты объяснили двумя причинами:
Секрет рекордов рынка жилья в октябре кроется в ипотечных сделках по одобренным ранее низким процентным ставкам. Сертификаты банков с согласием на предоставление ипотечного кредита с зафиксированной в нем ставкой действуют 3–4 месяца.
Именно дешевая летняя ипотека дала покупателям возможность вскочить в уходящий вагон стремительно дорожающего жилья. В октябре число ипотечных сделок в РТ и Казани выросло в 2 раза до 8,9 тысячи. По словам коммерческого директора #Суварстроит Эльвиры Галяутдиновой, в этой компании за месяц доля сделок с ипотекой выросла на 10%, а относительно октября 2020 года — на 2%. В этом октябре #Суварстроит продал на 40% больше квартир, чем в сентябре, и на 28% больше, чем в октябре 2020-го.
Директор СМУ-88 Наиль Галеев говорит, что в октябре продажи компании, в отличие от всего рынка, находились на среднем уровне по причине дефицита предложения. «Но в ноябре мы запустили продажи второй очереди ЖК „Яратам“ и уже отыграли это падение», — подчеркнул Галеев.
Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, пытаясь сдержать разогнавшуюся до 8% годовых инфляцию, анонсировала повышение ключевой ставки до 8,3% и заявила, что она вернется в диапазон 5−6% не раньше середины 2023 года. Собственно, этот фактор и придал в октябре ускорение ипотечным покупкам.
Именно дешевая летняя ипотека дала покупателям возможность вскочить в уходящий вагон стремительно дорожающего жилья
Повышение ключевой ставки не сразу влияет на ипотечные проценты, сходятся во мнении эксперты. Они ожидают ощутимого роста ставок по ипотеке в январе – феврале 2022 года. Но подготовка уже идет. Например, Сбер проигнорировал сентябрьский рост ставки, но в начале ноября поднял ипотечные ставки на вторичку до 10,1% годовых (со скидками 9,5%).
Ипотека на новостройки в Сбере подросла до 8,4% годовых. На первичном рынке до 1 июля 2022-го также работает программа льготной «путинской» ипотеки под 7% годовых и суммой кредита для регионов до 3 млн рублей. Застройщики и банки-партнеры предлагают ставки и вовсе от 0,01% годовых, выгодные кредитные предложения по-прежнему остаются и для семей с детьми.
Покупателей, по словам наших экспертов, еще устроят ипотечные ставки в 9–10% годовых. Но ипотека под 11% годовых уже окажется доступна далеко не всем. Возврат ставок к 13–14% годовых практически исключит кредитование людей с низкими доходами.
Впрочем, эксперты не прогнозируют существенного падения спроса на ипотечные кредиты. «Текущая процентная ставка — это не приговор. Если среднерыночная упадет, то клиент просто рефинансирует кредит, — говорит директор „Этажи-Казань“ Марат Галлямов. — Спрос на ипотеку будет, так как жилье не дешевеет».
Справка
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».
Стоимость недвижимости в казани в мае 2022 г. на росриэлте
В мае 2022 г. мы проанализировали цены в Казани наквартиры, дома, земельные участки, офисы, торговые площади, аренду однокомнатных квартир, аренду офисных помещений, аренду торговых площадей. Расчет проводился автоматически по нашей собственной методике. Были учтены цены из объявлений, размещенных на Росриэлте пользователями в последние 3 месяца. Оценку достоверности данных вы можете провести самостоятельно. Для этого мы отмечаем количество объявлений, участвующих в расчете: чем их больше, тем выше достоверность данных.
Так как средние цены расчитываются ежемесячно, то все данные представлены в динамике: отмечено изменение цены в Казани за месяц, с начала года и за год. В архиве вы можете найти данные за конкретный год/месяц.
Мы предоставляем возможность сравнить цены на недвижимость Казани с другими городами.
Суммарно
Статистика для квартир с разным количеством комнат
| Комнат | Цена за квартиру, руб.. | к апрелю | Цена за м2, руб.. | к апрелю | Процент объявлений в базе |
| 1-комн. | 8 665 770 | -1,19% | 254 270 | -0,11% | 47,9% |
| 2-комн. | 12 310 405 | 0,74% | 225 207 | 1,13% | 35,25% |
| 3-комн. | 16 424 518 | -0,85% | 207 893 | 1,35% | 14,16% |
| 4-комн. | 27 799 587 | 11,44% | 214 626 | 11,1% | 2,68% |
Цена новостроек растет, а на вторичке уступают уже до 800 тыс. с квартиры
На фоне предварительных итогов апреля март, о результатах которого отчитался Росреестр по РТ, можно сказать, был вполне мирным месяцем на рынке недвижимости Казани и Татарстана. Покупатели жилья в минувшем месяце стремились к одному — успеть. За март число покупок квартир в новостройках столицы РТ по сравнению с февралем выросло в 1,5 раза — до 2,9 тысячи.
Цены на квартиры в казани: сравнительный анализ динамики цен на недвижимость по сегментам
Добавить объявлениеЛичный кабинетНедвижимость казани в цифрах: итоги января 2022 года. новости
В конце января 2022 года на вторичном рынке жилья г.Казани наиболее высокие цены предложений зафиксированы в Вахитовском районе (в среднем 176,8 тыс. рублей за 1 кв.м) и в Ново-Савиновском районе (в среднем 146,3 тыс. рублей за 1 кв.м). Наиболее низкий уровень средних цен предложений на вторичном рынке жилья наблюдается в Авиастроительном и Кировском районах г.Казани (в среднем 119,1 и 114,0 за 1 кв.м соответственно).
В сегменте «улучшенки» средняя цена 1 кв.м. в конце января 2022 г. зафиксирована на уровне 143,6 тыс. рублей. В сегментах «ленинградки» и «хрущевки» средняя цена 1 кв.м. составляет соответственно 128,8 тыс.руб. и 114,0 тыс.руб.
В целом на вторичном рынке жилья г.Казани, по данным Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан analitik-expert.ru, цена 1 кв.м. составляет в среднем 140,2 тыс. рублей, что превышает значение аналогичного показателя предыдущего месяца на 2,64%. На первичном рынке жилья средняя цена 1 кв.м. составила 147,2 тыс. рублей ( 1,94% по сравнению со значением предыдущего месяца).
«Недвижимость Казани в цифрах» – проект аналитической группы «Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан www.tatre.ru». Статистическая база формируется на основе анализа объявлений, публикуемых в открытом доступе на отраслевых сайтах, включая Tatre.ru, Domofond.ru
