Сокращение сделок и снижение цен: что происходит на рынке недвижимости Кубани – Деловая Газета.Юг

Сокращение сделок и снижение цен: что происходит на рынке недвижимости Кубани  – Деловая Газета.Юг Аналитика

Почему выросли цены на недвижимость в краснодаре?

По мнению экспертов на рост цен влияет множество факторов, которые между собой взаимосвязаны. 

В первую очередь это спрос на рынке недвижимости в связи с тем, что начала работать льготная ипотека. Льготная ипотека была запущена для поддержки застройщиков, а не для людей, но те люди, которые успели купить недвижимость на старте этой программы, пока застройщики не успели смекнуть, что можно поднять цены, выиграли от этого.

Общее снижение ключевой ставки ЦБ, ставок по вкладам и другим финансовым инструментам, тоже сыграли не малую роль. Эти условия повлияли на то, что впервые за много лет на рынок недвижимости начали активно возвращаться инвесторы, которые хотели сохранить свои средства и переводили их с депозитов в недвижимость.

Еще одна причина это новая система, связанная с эскроу-счетами. Когда застройщикам приходится открывать кредитную линию у банка. Застройщик  строит за счёт заемных средств,  взятых у банка и платит % за пользование этими средствами, и этот процент застройщики тоже вложили в себестоимость кв.м.

Дольщики кладут деньги в банк на эскроу-счёт, а застройщик не может получить эти деньги, пока не сдаст дом в эксплуатацию-это сделано для борьбы с обманутыми дольщиками, чтобы история не повторялась. Поэтому банки тоже не теряют, они кредитуют застройщиков, которых обязывает к этому закон и зарабатывают. Деньги дольщиков с эскроу-счетов они так же используют и преумножают свою прибыль.

Так же на повышение цен влияет рост уровня миграции на Юг и увеличение стоимости рабочей силы, связано это с пандемией, когда начали закрывать границы, начался отток «гастарбайтеров», так как наши не готовы за такие же деньги работать, за которые они работали, соответственно затребовали выше, отсюда опять же повышение цен за кв.м. Из-за ажиотажного спроса на недвижимость, поднялись цены на строительные материалы.

В итоге за все платит конечный потребитель, тот, кто покупает жилье.   

Дорожать бесконечно всё не может. что происходит с рынком недвижимости в краснодаре?

ЖК «Новый город» в Юбилейном микрорайоне считается престижным

За полтора года цены на недвижимость в краевой столице выросли в среднем в два раза. Если раньше небольшую однокомнатную квартиру в развитом районе города можно было купить примерно за 2 миллиона рублей, то теперь придется выложить в два раза больше.

Портал analitik-expert.ru решил разобраться с тем, что происходит, и поговорил с риелторами и теми, кто в последнее время покупал и продавал свое жилье.

На этот вопрос журналисту портала analitik-expert.ru ответил руководитель риелторского агентства «Мир недвижимости» Тимофей Давыденко. По его мнению, всё началось год-два назад с пандемии коронавируса. Дело в том, что не все заводы, которые поставляют и изготавливают стройматериалы, продолжили работать. Часть закрывалась на карантин, а некоторые предприятия его не пережили. Так как спрос остался прежним, цены начали расти. Кроме того, фирмам было выгодно продавать товары за границу в валюте, поэтому стоимость стройматериалов увеличилась и у нас. В среднем в два раза.

— На внутреннем рынке ажиотаж и спрос породили поднятие цен. Потому что смысл на внутренний рынок продавать металл или дерево, если можно выгоднее продать за рубеж? — рассуждает Давыденко.

Старый фонд в центре Краснодара

Эксперт по недвижимости Игорь Мокин тоже говорит о резком скачке цен, однако считает, что сейчас подорожание немного сбавило обороты. В целом осенью спрос на жилье уменьшился в 4–5 раз по сравнению с летом.

Почему растут цены? По мнению Мокина, это связано с высокой миграцией населения в Краснодарский край, а также с эскроу-счетами — застройщик берет деньги не у дольщиков, как раньше, а у банка, и платит ему проценты. Это безопаснее, однако строительные компании все эти расходы закладывают в стоимость жилья.

Сейчас в Краснодаре самые непопулярные районы — это окраина, считает Давыденко. Там квадратный метр жилья стоит примерно 100 000 рублей, в районе психбольницы или поселке Яблоновском в Адыгее можно найти примерно за 80 000 рублей.

Самые популярные районы — те, где развита инфраструктура: школы, садики, больницы, рынки, транспорт и так далее. Это центр города, Черемушки, Юбилейный и Фестивальный микрорайоны. Там квадратный метр жилья в новом фонде стоит примерно 150 000–200 000 рублей за квадратный метр. В старом фонде (хрущевки и девятиэтажки) квартиры значительно дешевле — примерно 100 000–120 000 рублей за квадрат.

Проспект Чекистов в Юбилейном микрорайоне

— Домам по 40–50 лет, ремонтов, как обычно, нет. Поэтому ценник, на мой взгляд, должен быть примерно одинаковый. Без разницы, где находится хрущевка или девятиэтажка. Такие дома нравятся бабушкам и дедушкам, а молодежь жить не хочет. Поэтому там определенный контингент живет, — считает Давыденко.

По новому фонду цены зависят в том числе от того, когда дом строили — до или после подорожания. В центре и ЮМР за квадратный метр придется отдать 180 000–200 000 рублей, в Черемушках и ФМР — примерно 150 000–180 000 рублей, в микрорайонах Гидростроителей и Комсомольском — около 140 000 рублей.

Дополнительный анализ:  Работа социологом аналитиком в России

— Эти цены достаточно условные, я объясню, почему. Некоторые продавцы вторички могут опустить цену, поторговаться. Это в том случае, если им реально нужны деньги и человек продает, чтобы что-то сделать: переехать в другой город, закрыть текущие вопросы и так далее. Тот, кто хочет продать квартиру, чтобы купить другую, естественно, он мониторит рынок. В шоке от поднятия цен, он тоже задирает цену, поэтому складывается такая ситуация, — объяснил директор агентства недвижимости.

Типичная хрущевка в Черемушках

Важно понимать, что стоимость жилья зависит не только от района, но и от самого жилого комплекса. Если резюмировать по районам, то по ценам всё осталось как и прежде: дороже всего в центре, ФМР, ЮМР и ЧМР. Что касается ЖК, то здесь дорогими считаются «Тургенев», «Седьмой Континент», «Большая Таманская», «Октябрьский», «Центральный», «Большой», а также дома на Кубанской набережной, ЖК «Новый город» в ЮМР и другие.

Элитные многоэтажки на Кубанской набережной

Чаще всего сейчас покупают квартиры на Западном и Восточном Обходах, в районах ККБ, Шанхая, улицы Петра Метальникова, поселка Российский, Энки, Красной Площади и Немецкой Деревни.

Давыденко объяснил это тем, что там построили очень много недвижимости. Ее покупали приезжие, у которых был ограничен бюджет, а о городе они знали мало. Прожив пару лет, люди поняли, что пора переезжать в районы с более развитой инфраструктурой. Именно поэтому в этих районах сейчас очень популярна схема купи-продай.

— Во-первых, там цена хорошая, а на центр далеко не у каждого есть деньги. Во-вторых, приезжие узнают достопримечательности города, свою привязку к работе, школам. Ведь, когда люди переезжают, им никто не говорит, например, что в местных школах по 20–40 первых классов, а когда они с этим сталкиваются, то понимают, что надо что-то менять. Поэтому окраина у нас сейчас продается чаще, но я не скажу, что она популярнее. Самые популярные районы: центр, ФМР, ЧМР, ЮМР и стадион «Краснодар».

Популярный ЖК «Светлоград» на Западном Обходе

Вид на старую часть Юбилейного микрорайона

Краснодарка Виктория рассказала, что в мае 2020 года решила купить квартиру и тоже задумалась о вторичке. Тогда в России только появилась льготная ипотека, а недвижимость еще не успела скакнуть в цене. Но всё оказалось сложнее — ипотечная программа распространялась только на жилье от застройщиков. Поэтому в том же месяце девушка стала обладательницей однокомнатной квартиры площадью 37 квадратных метров на окраине Фестивального микрорайона.

Помимо основной площади, в квартире есть ленточный балкон. Из минусов — черновая отделка, а сдачи дома пришлось ждать полгода. На таких условиях жилье обошлось девушке примерно в 2,4 миллиона рублей. Сейчас, спустя полтора года, на сайтах по продаже недвижимости в этом жилом комплексе стоимость однокомнатных квартир выросла до 4–4,5 миллиона рублей.

— Я не хотела покупать жилье в первичке и платить ипотеку. Получалось же, что, пока дом строится, у меня и квартиры нет, и деньги каждый месяц отдавать надо. Но льготные условия распространялись только на покупку у застройщика. Изначально у меня были мысли дождаться сдачи дома, продать квартиру чуть дороже и купить себе жилье в другом районе. Как раз думала немного накопить за это время. Но теперь я не знаю, что делать. С одной стороны, хорошо, что цены выросли — смогу продать почти в два раза дороже. С другой — а что я теперь куплю за эти деньги?

Новый ЖК на окраине Фестивального микрорайона

Спрос на частные дома в Краснодаре увеличился после карантина, когда люди были вынуждены сидеть в маленьких квартирах. В это время активизировались предприниматели, которые начали массово выкупать поля и строить коттеджные поселки на сотни домов. Частные дома сейчас также возводят на дачах и СНТ.

Давыденко рассказал, что сейчас популярностью пользуются дома на 80–100 квадратных метров на 3–4 сотках земли:

— Цена была приятная, в районе 4 миллионов рублей. На эти деньги можно купить либо хорошую однокомнатную квартиру, либо маленькую двухкомнатную. Разумеется, в сравнении с квартирой частный дом выглядит привлекательнее. Есть, конечно, нюансы: их строили из самых дешевых стройматериалов, и неизвестно, сколько они простоят, плюс отсутствие инфраструктуры. Но это особо не смущает ни приезжих, ни местных. Всем руководит цена. Люди сломя голову стали скупать такие домики.

Частный сектор в пригороде Краснодара

— Дорожать бесконечно всё не может. Я уже вижу, что на середину сентября всё немного остановилось. Такой спешки и горячки нет ни у кого, — считает руководитель «Мира недвижимости» Тимофей Давыденко.

По его мнению, сейчас не нужно бояться продавать или покупать жилье, но нужно понимать, какая у человека конечная цель. Например, на данный момент хорошо покупать — продавцы готовы торговаться, с ними можно найти золотую середину. Если же квартиру нужно продать, то главное — не задирать ценник, делать скидки и хорошую рекламу.

Дополнительный анализ:  Лучшие Системы бизнес-аналитики (BI) - 2022, список программ

ЖК «Панорама» возле стадиона «Краснодар»

— К Новому году будет поднятие цен, оно ежегодное и создано искусственно, то есть не зависит от кризиса. Это происходит потому, что к концу декабря все самые дешевые объекты раскупают, чтобы встретить праздники в новой квартире. Соответственно, продавцы недвижимости видят активность тех, кто еще не успел купить жилье, и решают поднять цены.

Эксперт по недвижимости Игорь Мокин тоже согласен с тем, что перед Новым годом спрос снова вырастет и цены никто сбрасывать не будет. Хотя сейчас вторичка немного подешевела.

Многоэтажки в районе «Баскет-холла»

Олег считает, что нужно подождать, пока цены более-менее зафиксируются. Инвестор предполагает, что более понятной ситуация станет после Нового года, когда очередные жилые комплексы откроют продажи. В таком случае может произойти обратный эффект — на рынке будет слишком много квартир в уже сданных домах и к ним прибавятся новые. Тогда застройщики будут вынуждены, хотя бы искусственно, но удерживать баланс и снижать цены.

Вид на Краснодар

Окраина Фестивального микрорайона

Дома в Фестивальном микрорайоне

ЖК «Большой» в центре Краснодара

В Краснодаре до сих пор много недостроев

Дефицит кадров

Директор макрорегиона Юг популярного сервиса по поиску работы Ирина Веретенникова:

«Количество вакансий в Южном федеральном округе в сфере «Строительство/Недвижимость» за год выросло на 9 %, число резюме показало положительную динамику в 7 %. При этом средний уровень конкуренции среди соискателей составил два-три человека на место.

Отмечу, большая часть компаний ЮФО (44%), ведущих свою деятельность в сфере строительства и недвижимости, готовы рассматривать кандидатов с опытом работы от года до трёх лет, около трети работодателей приглашают специалистов с опытом от трёх до шести и более.

Только четверть работодателей отрасли готова принимать на работу начинающих профессионалов – эта цифра в два раза меньше, чем по рынку в целом. Возможно, это связано с тем, что в данной области специалисты нужны «здесь и сейчас» и, зачастую, нет достаточного количества времени для того, чтобы обучать сотрудника всем нюансам работы «с нуля». Особенно это касается инженерных специальностей и руководящих позиций.

Интересно, что основная часть соискателей строительной сферы имеет достаточный профессиональный багаж знаний и навыков. В 67 % резюме заявлен опыт работы от 6 до 15 лет и более. Причём тех, кто имеет опыт работы от 15 лет, – самая многочисленная категория – 26 %.

Соискателей с опытом работы до 3 лет лишь 15 %. Это означает, на рынке есть специалисты, способные удовлетворить запросы работодателей в аспекте опыта. Другой вопрос, что не всегда предложения компаний совпадают с ожиданиями кандидатов, в первую очередь, по зарплате».

Ждать падения не стоит

Илья, а как вы относитесь к мнению, что на протяжении долгого времени цена на жилье в Краснодаре была несправедливо занижена и теперь застройщики хотят взять реванш?

– Действительно, мы считаем сегодняшнюю цену весьма высокой, однако это происходит на фоне того, что на протяжении нескольких лет она была неоправданно низкой, с такой ценой застройщикам было очень сложно возводить качественные объекты. Сейчас берется курс на комплексное развитие территорий с социальной инфраструктурой, с более качественными параметрами объектов – для этого нужно достаточно высокая цена на жилье.

Кстати, если сравнить наши цены с другими городами-миллионниками, то в любом из них цены на недвижимость будут ощутимо выше, чем в Краснодаре, даже после нынешнего подорожания. В Екатеринбурге, Казани, например, цена в среднем порядка 100 тыс. руб. за кв.

м, во Владивостоке – 150 тыс. руб. за кв. м. То есть у нас цены на недвижимость остаются более доступными, чем в других крупных городах. Поэтому такой уровень цен, как сегодня, застройщики, судя по всему, считают справедливым – и ждать их отката на прошлогодние значения не стоит.

Что касается Западного обхода, то рост цен, который там сегодня происходит, связан с его быстрым развитием, ведь еще несколько лет назад никто не стал бы всерьез думать о покупке там жилья. Но сейчас он активно формируется: в прошлом году туда зашли несколько крупных инвесторов, реализующих проекты с качественными жилыми объектами.

Застройщики пользуются моментом

Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд»:

– Я считаю, что кто-то из застройщиков просто пользуется моментом для извлечения максимальной прибыли. В чем особенность нынешнего момента? Это и окончание программы льготной ипотеки: люди хотят успеть приобрести жилье, пока программу не отменили. К тому же власти довольно жестко стали требовать от застройщиков обеспечивать свои проекты комплексной инфраструктурой. Сегодня построить одну-три свечки в поле — этого мало, там должны быть школы, детсады, поликлиники, зеленые зоны.

Эксперту вторят сами застройщики. Вот что думает Дмитрий Луценко, руководитель отдела продаж строительной компании DOGMA:

– Недостаточно просто построить дома, поставить детские качели и скамейки: покупатели становятся более требовательными и выбирают комплексы с благоустроенной территорией, современными детскими и спортивными площадками.

Дополнительный анализ:  «Статистика – как фонарь для пьяницы: можно опереться, но не осветить путь». Зачем нужна хоккейная аналитика - Hockey Books - Блоги -

– Из-за отсутствия комплексных проектов власти приостанавливают деятельность стройфирм, отзывают разрешения на строительство, – продолжает Сидоркин. – А изменить, согласовать новый проект, получить разрешение – на это потребуется как минимум несколько месяцев, у кого-то больше.

А покупать нечего! На одну квартиру выстраивается очередь из желающих ее приобрести. Естественно, застройщики этим пользуются. И сегодня уже кое-кто приравнял цены на Западном обходе к центру города. Месяц назад там еще можно было взять квартиры по 64-67 тыс. рублей за кв. м, а сейчас порядок цен – между 80-90 тыс. рублей за кв. м, в зависимости от стадии готовности.

Растут не по дням

Вслед за новостройками дорожает и «вторичка».

«Бывает, что цена меняется прямо перед самой сделкой. Например, собственник продаёт квартиру, чтобы купить другую. Тот владелец поднимает цену, собственник, соответственно, тоже, – рассказывает старший эксперт одного из краснодарских агентств недвижимости Екатерина Кремнева.

Так произошло с одними из моих клиентов. Они выбрали трёхкомнатную квартиру, заключили предварительный договор, отдали задаток, а собственник тянул со сделкой. Через месяц он вообще заявил, что передумал продавать. За это время аналогичные квартиры подорожали на полмиллиона рублей.

По словам Екатерины, несмотря на резкий скачок цен, спрос на квартиры не снизился, а наоборот – увеличился.

«Те инвесторы, у которых на руках миллион рублей, покупают долгострои – это объекты, которые по каким-то причинам не были сданы в срок, – поясняет риелтор. – Но это рискованно. Нужно хорошо разбираться в рынке недвижимости, чтобы вложить деньги в те объекты, которые точно будут достроены и сданы.

Такого давно не было!

Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости:

– Цены на жилье в первом квартале этого года действительно взлетели, причем произошло это во всех сегментах рынка жилья и во всех районах – начиная от центра города и заканчивая пос. Северным и Знаменским. Обусловлено это несколькими факторами. Прежде всего, вступлением в окончательную силу корректировок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и в результате сокращения числа застройщиков со 100 до 30.

Предложений на рынке жилья стало меньше, а желающих переехать в Краснодар не убавилось. И теперь, я предполагаю, нас ожидает рост до 150-200 тыс. руб. за кв. м. Правда, Москву мы не догоним – там цена приблизилась к 500 тыс. руб. за квадрат. При этом первичка однозначно будет дороже – просто потому, что ее предлагать станут меньше, но вторичка, как всегда бывает, за ней подтянется. Что касается отмены льготной ипотеки – да, она подстегнула рынок, но, я считаю, не оказала решающего влияния.

По мнению эксперта, свою роль в повышении цены, особенно в приморских городах, может сыграть и принятый закон о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под застройку. Взять Анапу: теперь вырубать виноградники под жилые районы запретят – а значит, жилья станут строить меньше и оно вырастет в цене. При том, что сегодня спрос на Анапу, Геленджик, Новороссийск уже высокий.

Но стал ли такой рост для риелторов неожиданностью?

– Пожалуй, да, – признает Ольга Долгополова. – Сейчас на начальном этапе застройщики продают жилье в среднем по 90-120 тыс. руб. за кв. метр, год назад было 50-60 тыс. руб. за кв. метр, можно сказать, что за год цены выросли в полтора, а то и в два раза. Когда такое было? И такая тенденция по всем районам города.

Цифры и перспективы

Краснодар, Сочи и Анапа попали в рейтинг самых желанных городов России для переезда. Традиционно в лидерах Москва, Санкт-Петербург, а также южные города. Россияне стали чаще выбирать для переезда Краснодар, Сочи и Анапу. Спрос на них за год вырос в два раза, сообщило агентство «Авито. Недвижимость».

По данным компании MACON, в первом квартале этого года цены на жилье в Краснодаре выросли на 6%, это довольно существенный рост за небольшой промежуток времени, учитывая, что в предыдущие годы он колебался в пределах 10% за год, сегодня цена в среднем порядка 80 тыс. за кв. м.

При этом в зависимости от района диапазон цен составил от 60 тыс. руб. за кв. м. до 100 с лишним тыс. руб. за кв. м. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются центральная часть улицы Кубанонабережной, Фестивальный и Юбилейный микрорайоны – там цена может быть значительно выше средних значений.

Существенным фактором подорожания недвижимости стало начало работ по продлению трамвайной линии в микрорайон Московский. В ближайших планах администрации города – продление трамвайной ветки в ГМР и Восточно-Кругликовский район, что также будет способствовать росту там цен.

Александр Мадовский, заместитель директора  департамента строительства администрации Краснодара:

– После принятых в 2022 году корректировок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве все эксперты прогнозировали рост цен на жилье, связанный прежде всего с банковским кредитованием и уже заложенной в себестоимость процентной ставкой.

Этот прогноз оправдался. Что конкретно повлияло на рост цен сейчас? Само собой – подорожание стройматериалов и льготная ипотека. Но с 1 июля мы, как и  ряд других регионов, отказываемся от этой программы. Еще одна причина – переход к новым градостроительным реалиям, а именно к комплексной застройке, обеспечение объектов социальной инфраструктурой.

Застройщики самостоятельно либо объединившись проектируют и строят эти объекты за свой счет. От выполнения этого требования зависит и выдача разрешения на строительство жилищных комплексов. В результате это привело к ограничению строящихся квадратных метров, снижению предложения, а в итоге способствовало росту цен на жилье.

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector