Сергей Николаев: на рынке недвижимости Новосибирска создали искусственный дефицит | ЧС-ИНФО

Сергей Николаев: на рынке недвижимости Новосибирска создали искусственный дефицит | ЧС-ИНФО Аналитика

Далеко ли от центра

Центральный район Новосибирска довольно неоднородный. Часть комплексов расположена в более удаленных от площади Ленина локациях, например, много новых проектов в Ипподромском микрорайоне.

Два «расцветая» в центре

Первый комплекс — «Расцветай на Шамшиных» более демократичный. Однокомнатную квартиру можно купить по цене от 4,35 млн руб. Проекты этого застройщика отличает стабильно высокое качество строительства, использование качественных стройматериалов и инженерии, благоустройство прилегающей территории и достойная отделка экстерьера дома и его общественных помещений.

В отделе продаж застройщика рассказали, что покупатели ценят, что в доме на Шамшиных всего 146 квартир против 300 в домах других застройщиков. Ценное преимущество — достойная обеспеченность дома парковочными местами, 1:2. «В доме разумная для центра квартирография, — комментирует представитель компании.

В новостройке «Расцветай на Шамшиных» кроме обычных квартир будут доступны квартиры с террасами. Учтены все детали для комфортного проживания: точка wi-fi во дворе, при въезде в парковку работает система распознавания автомобильных номеров, видеонаблюдение во дворе и в лифтах, система телеметрии для автоматической передачи показаний приборов учета квартир, многоступенчатая система грязезащиты, розетки на лоджиях.

При строительстве ГК «Расцветай» применяет исключительно качественные материалы и технологии строительства: монолит с кирпичным заполнением, наружные и внутренние кирпичные стены, фасад из высококлассного облицовочного кирпича, современные инженерные решения. Квартиры сдаются с качественной чистовой самоотделкой.

Второй проект — «Расцветай на Ядринцевской» — дом класса «бизнес-лайт». Здесь анонсирован клубный этаж с квартирами свободной планировки и высотой потолка до 3,6 м. При этом в доме можно купить квартиру комфортной площади в 89 кв.м. 

«Расцветай на Ядринцевской» — единственный строящийся многоэтажный дом в радиусе 800 метров от площади Ленина. Дом будет оснащен интеллектуальными опциями для безопасности и комфорта: wi-fi во дворе и холле 1 этажа; предусмотрены видеодомофоны, с возможностью управления через приложение на смартфоне; современная система открывания с помощью ключ-карты, «умные» счетчики; бесшумные скоростные лифты, сейфы для хранения ключей от автомобилей для «семейных» машиномест.

Изюминка проекта «Расцветай на Ядринцевской» — места общего пользования на первом этаже, выполненные по авторскому дизайн-проекту. По задумке застройщика общие пространства — это не просто элемент дома, это часть жилой среды, комфортной и статусной. Лобби первого этажа разделено на функциональные зоны, где можно отдыхать, принимать гостей, работать и проводить деловые встречи и переговоры.

Все продумано до мелочей: входные группы оснащены прозрачными дверями, сквозь которые видно происходящее во входной зоне и во дворе, оформление этажей выдержано в неоклассическом стиле в теплых оттенках. Для создания современного пространства мест общего пользования используются качественные дорогие материалы, как при отделке респектабельных отелей. К примеру, на всех этажах дома «Расцветай на Ядринцевской» применен широкоформатный керамогранит производства Испании.

«Безусловная привлекательность этих проектов заключается в их месторасположении и интересных планировочных решениях, — комментирует перспективу объектов Григорий Якобсон. — «Расцветай» — надежный застройщик. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить список реализованных проектов. Строят быстро, строят качественно. Нет сомнений, что новые дома будут возведены в срок».


Максим Марков, директор по развитию «Елка Девелопмент»:

— В Центральном районе под инвестирование подходят практически все квартиры. Чаще берут 1-2 комнатные, в целом этот механизм будет интересен, пока ощутим рост стоимости. Сейчас в среднем по рынку рост стоимости новостроек составляет 11,6% в год, а у основательных застройщиков, к которым относится и ГК «Расцветай», рост достигает 20% год. Во втором полугодии несмотря на пандемию, мы не видим падения цен на квартиры, при этом был всплеск инвестиционного интереса к квартирам в марте и апреле. Часть потенциальных покупателей высоколиквидного жилья хранят средства для инвестирования в валюте, и колебания курса повышают привлекательность рублевых сделок.

Инвестиции в жилье в центре

Квартиры с целью инвестиций в центре Новосибирска традиционно приобретают с двумя основными целями: первая — продать инвестиционную квартиру в момент сдачи дома или сдавать ее. С этой точки зрения вложения средств в недвижимость Центрального района — выгодный и беспроигрышный вариант: сейчас рост цен на квартиры в этой локации более чем в два раза превышает ставки по депозитам.

Новые проекты

Одна из самых интересных новинок на рынке недвижимости — два проекта ГК «Расцветай». Оба дома расположены в очень привлекательной локации: первый на Семьи Шамшиных, рядом с ТЦ «Москва», второй — на Ядринцевской, стабильно входящей в тройку самых престижных улиц с дорогими квартирами Новосибирска.

По мнению Максима Маркова, директора по развитию «Елка Девелопмент», объекты ГК «Расцветай» в Центральном районе интересны, в первую очередь, локацией. «Здесь будет и высокий спрос на квартиры и уверенный рост стоимости жилья», — говорит Марков.

ГК «Расцветай» на рынке с 2022 года. В портфеле 15 строящихся жилых объектов, 60 тыс. кв.м. сдано, 256 874 тыс. кв.м. — в фазе активного строительства. По данным аналитиков «Елка Девелопмент», по итогам прошлого года компания входит в пятерку рейтинга самых устойчивых застройщиков Новосибирска, занимая 6% всего рынка новостроек.

Дополнительный анализ:  Укрепляющийся рубль обрушит спрос на недвижимость и цены на стройматериалы: россияне перестанут покупать квартиры впрок, 2 августа 2021 — Novostroy.su

«Сейчас покупатели стали привередливы и разборчивы, много внимания обращают не только на местоположение и стоимость объекта, но и на качество строительства, — отмечает Оксана Орлова. — Использование хороших стройматериалов, отделка МОПов и придомовой территории.

Рынок недвижимости: рост ввода, ставки по ипотеке и изменение спроса

Эксперты рынка недвижимости Новосибирска – о тенденциях года, проблемах регуляторики и перспективах строительной отрасли

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости — о росте ввода жилья в регионе:

— Рост ввода жилья в 2022 году во многом объясняется эффектом низкой базы. Рынок отыгрывает серьезное падение 2022-18 годов. Плюс в Новосибирске значительный запас квартир в высокой стадии готовности, более 500 тыс. кв.м. Мы хорошо завершили прошлый год и будем иметь рост по вводу жилья в 2020 году.

Сейчас ведущая десятка застройщиков-лидеров продаж по числу ДДУ дает на новосибирском рынке практически половину (48%) всего ввода.

По сравнению с другими городами Новосибирск отличается большим числом застройщиков. В ближайшие годы рынок ждет укрупнение: местные лидеры наращивают долю на рынке и число проектов.

Иван Шмидт, министр строительства Новосибирской области — о планах на 2020 год и сложностях в отрасли:

— Мы по-прежнему занимаем первое место в Сибири и 11 место по России. В заделе у нас 1,3 тыс. квартир, 6,4 млн кв. м. Это те живые разрешения на строительство, которые на сегодняшний день выданы, и по которым у нас нет сомнений на ближайшие пару лет. В 2020 году планируем ввести 1,7 млн кв. м жилья. Это абсолютно выполнимый план.

Сейчас мы находимся в эпицентре сложностей в жилищном строительстве, идет снижение платежеспособного спроса. Второй момент — достижение цифр национального проекта и реформа в жилищном строительстве — вещи противоположные по определению. С одной стороны, мы должны увеличить количество вводимого жилья, а с другой мы должны реформировать строительный комплекс. Однако я считаю, что первый этап мы прошли достаточно успешно.

Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА-девеломент» — о конкуренции и трендах:

— Застройщики, которые раньше строили камерные жилые комплексы комфорт-класса, в этом году вышли в масс-маркет, став лидерами по темпам ввода. Это сделало агрессивной их маркетинговую политику. В Новосибирске закончилась конкуренция жилых комплексов. В одном комплексе есть квартиры разных типов — эконом-студия, просторная трешка и хайфлэт.

Конкуренция ушла на уровень продукта, рынок повысил требования к изучению жизненных сценариев покупателей: чем тоньше подстройка, тем лучше результат.

Изменения в 214-ФЗ выправят квартирографию: раньше застройщик нарезал студии, которые выкупались в инвестиционных целях, сейчас доля мелкоформатных квартир будет уменьшаться до приемлемого значения в 25%.

Ирина Гущина, эксперт рынка недвижимости — об эскроу и планировках:

— В Москве эскроу преподносится, как некая фишка: «Защищено эскроу». В Новосибирской области люди, скорее, опасались этого. При этом проекты, которые сейчас реализуются по эскроу, сильные: ключевые застройщики, хорошие локации. Покупатель обращает внимание на ипотечные ставки. В прошлом году было много введено специальных программ, как под определенные категории граждан, например, военнослужащие, семьи с детьми, так и под эскроу-проекты. В последнем случае банк предлагает низкую процентную ставку под проекты, которые сам банк и кредитовал. Но надо понимать, что в стоимость квадратного метра заложены и расходы по проектному финансированию, и снижение ставки. В целом покупатели выбирают район, застройщика, оценивают его репутацию. Так будет всегда. Они не выбирают — покупать по эскроу или нет.

На рынке в любом направлении правят всегда продажи. Если точно уловить спрос, понять, что нужно людям, уложиться в сроки ожидания, которые люди готовы ждать. Есть компании, которые научились точно считать и прогнозировать и смогли предлагать то, что востребовано.

Если говорить об эконом-классе, там застройщик крупного комплекса с однотипными домами и одинаковыми планировками создает сложности сам себе, по сути, он начинает конкурировать со своими инвесторами и жителями. Экономия на проекте, строительстве оборачивается рисками. Покупатель, который может выбрать, купить новостройку или чуть подороже квартиру в соседнем доме с ремонтом, часто делает выбор в пользу последнего варианта. Первые дома людьми были куплены дешевле, отсюда они могут «мешать» продажам застройщика. Разумные застройщики работают на большой ассортимент планировок и введение регулярных и постоянных улучшений от дома к дому.

Дополнительный анализ:  Профессия аналитик данных: подробный обзор

Юрий Коленко, эксперт Сибирского ГУ Банка России — о ставках по ипотеке:

— Отложенный во времени эффект от повышения ключевой ставки в сентябре и декабре 2022 года проявился в начале этого года. Вплоть до апреля ставки увеличивались и охладили спрос на ипотеку, с мая траектория изменилась. Вслед за снижением ключевой ставки Банка России, динамикой инфляции ставки вновь начали снижаться. В сентябре средняя ставка по новосибирскому рынку была на уровне 9,7%. В ближайшее время более четверти — 26% — банков, работающих в Новосибирской области, планируют смягчить условия по ипотеке, 74% намерены оставить их без изменений.

Баланс ипотечных сделок по-прежнему смещен в сторону вторичного рынка. В январе-сентябре доля ипотеки, направленной на первичный рынок, в Новосибирской области увеличилась за год до 30%

Павел Шутов, директор ООО «Сибирские жилые кварталы» — о трендах в сегменте премиального жилья:

— Премиальная аудитория хорошо осведомлена о качестве строительства и применяемых материалов, — это не первое их жилье. Многие по роду своей деятельности или строили, или имели отношение к строительству поэтому понимают ключевые вопросы связанные с качеством строительства. Какой конструктив здания, из чего сделаны стены, какой утеплитель, пластиковые окна или теплый алюминиевый профиль, какое оборудование и материалы для инженерии.

В нашем сегменте все больше покупателей хотят оптимизировать покупку квартиры — приобретается площадь которая действительно необходима для проживания, высокие требования к функциональности планировки. Наметилось более пристальное внимание к расходам на ЖКХ, большое желание экономить на тех вещах, которые нефункциональны.

Большую важность приобрел «вид из окна», наш покупатель хочет, чтобы из окна был вид на реку или сосновый бор. Поменялись и требования к окнам — нужны большие, панорамные витражные окна.

В 2022 году цена активно росла, был хороший спрос в первой половине года и рост затрат на строительство. В целом, цены на премиальное жилье — если брать успешные проекты — в среднем выросли на 8-10%.

Сейчас покупатель премиального жилья хочет не просто локацию. Это должен быть комплекс для жизни, однородная премиальная среда, где будут и дома, и территория соответствующего уровня, и премиальная инфраструктура–такого предложения в Новосибирске не хватает.

Ильдар Хусаинов, руководитель ФРК «Этажи» — о трендах в риэлторском бизнесе:

— Будущее риэлтерского бизнеса за IT-технологиями. Через пару лет компании, у которых не будет мобильного приложения, не смогут выдерживать конкуренции. Это касается и рынка недвижимости. Вероятно, в перспективе может произойти слияние финансов, риэлторского и IT-бизнеса.

Клиентами компаний недвижимости становится молодежь, привыкшая к гаджетам, поэтому чтобы соответствовать их ожиданиям, компаниям придется активно следить за новациями в IT-сфере и внедрять их в работу. Риэлторские услуги будут все больше и больше оцифровываться. Меняется и клиент, требуя большей мобильности и скорости решения процессов. Но главными всегда были, есть и будут люди.

Сергей николаев | гк «абажур»

В 2022 году строителям запретили напрямую продавать квартиры дольщикам. Теперь они обязаны получать проектное финансирование на каждый дом, а деньги покупателей до окончания строительства хранятся в банках на эскроу-счетах. Пока в Новосибирске по новой схеме строится только 60 из 400 домов. Но это уже сильно повлияло на рынок недвижимости. О первых результатах передела рынка новостроек ДАЛЕЕ…

Саммит застройщиков Новосибирска – ежегодное отраслевое событие, которое традиционно собирает лидеров отрасли жилищного строительства и участников рынка новостроек в одном зале. 22 марта 2022 года пройдет III Саммит застройщиков Новосибирска Дата и время проведения: 22 марта 2022 года 10.00-18.00 Место проведения: Новосибирск, Марриотт (ул. Орджоникидзе, д. 31) Организатор: Комитет по жилой недвижимости Новосибирского представительства РГУД На ДАЛЕЕ…

На саммите застройщиков Новосибирска, который состоялся в отеле Marriott 16 февраля, примяли участие около 50 крупнейших застройщиков Новосибирска и области, а также крупнейшие банки и агентства недвижимости региона. Заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев высказал сомнение относительно мер, предлагаемых в правительстве региона по решению проблем обманутых дольщиков. На саммите ДАЛЕЕ…

Аналитический обзор состояния рынка жилого многоэтажного строительства в Новосибирске август 2022 года Содержание: Ввод многоквартирных домов по месяцам (тыс. кв. метров) Средние значения цен на строящиеся объекты по районам города август 2022 год Динамика ввода квартир и продаж по ДДУ, НСО 8 месяцев Структура по месторасположению новых строек 2022 года Основные события и в строительной ДАЛЕЕ…

Дополнительный анализ:  ООО "ПФ АНАЛИТИК", ИНН 7810484169 - реквизиты, телефон, адрес, ОГРН, ОКПО, КПП, руководитель

Эксперт николаев назвал потенциальные долгострои в кировском районе новосибирска

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев назвал восемь объектов в Кировском районе Новосибирска, которые уже превратились или с высокой вероятностью могут превратиться в долгострои. Эксперт объяснил, что будет составлять списки таких объектов в каждом районе, чтобы помочь потенциальным покупателям избежать напрасных трат.

Долгострои являются одной из самых острых проблем строительной отрасли в Новосибирской области. Регион редко выпадает из пятёрки субъектов с самым большим числом сложных объектов, хотя по суммарному объёму строительства находится только на 13-м месте, отметил независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Достройка каждого проблемного дома требует огромных финансовых вложений. Из 32 таких домов, обозначенных мэрией Новосибирска в начале 2022 года, сдать в эксплуатацию удалось только семь, а из 30 домов из зоны риска — всего четыре.

«Всегда главными пострадавшими от действий недобросовестных или некомпетентных застройщиков остаются покупатели. Поэтому для помощи потенциальным покупателям мы начинаем серию публикаций о конкретных долгостроях по районам Новосибирска», — пояснил эксперт.

Николаев оговорился, что многие из вошедших в перечень объектов официально долгостроями не являются, но сроки ввода по ним уже нарушены минимум на три года.

По мнению Николаева, задумываясь о покупке квартиры в Кировском районе, следует особенно тщательно взвесить целесообразность приобретения в следующих объектах: в последней очереди ЖК на Сибиряков-Гвардейцев, 44/7; на Петухова, 12/4; В ЖК «Времена года» на Зорге, 229; на Зорге, 281; а также в четырёх домах ЖК «Рихард»; на Петухова, 74, в ЖСК «Держава» на Урманова и в доме на Чукотской, 1.

Фото Эксперт Николаев назвал потенциальные долгострои в Кировском районе Новосибирска 2

Всего в Кировском районе насчитывается больше 20 долгостроев, часть из них всё же завершают возводить. Например, в этом году ввели в эксплуатацию знаковый объект на улице Тульской.

Дома на Петухова, 12/4, Сибиряков-Гвардейцев, 44/7 и Чукотской, 1 сегодня в высокой степени готовности, но дольщики уже потеряли немалые суммы из-за задержки ввода, подытожил аналитик.

Фото Эксперт Николаев назвал потенциальные долгострои в Кировском районе Новосибирска 3

Напомним, что седьмой долгострой, сданный в Новосибирске последним на данный момент из числа проблемных объектов в 2021 году, ввели в эксплуатацию совсем недавно. Причём без подземной парковки. Николаев отметил, что дольщики по ряду признаков могли заранее понять, что жильё они получат с задержкой.

Эксперт николаев объяснил вытеснение новосибирской области из топ-10 по суммарному вводу жилья

Аналитик недвижимости Сергей Николаев объяснил, почему Новосибирская область стала одиннадцатой в России по объёму ввода индустриального жилья.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев прокомментировал позицию региона в общероссийском рейтинге ввода индустриального жилья.

По данным Росстата, с января по апрель 2022 года девелоперы Новосибирской области ввели в эксплуатацию 592,6 тысяч квадратных метров общей площади жилых помещений — такой результат позволил региону занять пятое место по объёму ввода индустриального жилья в России.

На первой позиции расположились застройщики Москвы — 1,73 миллиона квадратных метров, далее Московская область — 1,59 миллионов квадратных метров, закрыл тройку Санкт-Петербург — 1,31 миллиона квадратов, после него строчку занял Краснодарский край — 819,6 тысяч квадратных метров.

При этом по общему объёму ввода Новосибирская область расположилась на 11 месте с показателем 907,9 тысяч квадратов — это в 2,06 раза выше результатов 2021 года.

«Из топ-10 лидеров по суммарному вводу жилья регион неожиданно вытеснила Чеченская Республика с показателем 985,6 тысяч квадратов. В Чечне индивидуальное строительство составило 98,8% от суммарного ввода по республике», — отметил Сергей Николаев.

Эксперт дополнил: общий рост ввода жилья по России составил 58%.

«Для Новосибирской области малоэтажное строительство в целом и индивидуальное в частности является слабым звеном. В этом сегменте с показателем 315,3 тысячи квадратов область занимает 19 место в рейтинге регионов РФ. Даже внутри СФО Новосибирская область занимает второе место после Иркутской», —

обратил внимание аналитик рынка недвижимости.

По мнению Сергея Николаева, такое отставание связано сразу с комплексом проблем: дефицитом земельных участков, недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, а также чрезмерной концентрацией строительства в регионе.

Напомним, ранее эксперт по недвижимости объяснил, каким образом Красноярский край вытеснил Новосибирскую область из пятёрки регионов-лидеров по количеству ДДУ, зарегистрированных в первом квартале 2022 года.

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector