Россияне вдвое сократили интерес к жилью в турции но сохранили лидерство

Данные: Бюро статистики Турции (TURKSTAT)

После рекордных показателей 2022 года на рынке недвижимости Турции наступила “черная” полоса: количество сделок падает, интерес со стороны иностранных инвесторов снизился, при этом абсолютно неясно, каких перспектив стоит ожидать дальше. Чтобы лучше разобраться в ситуации, REALTING проанализировал, как развивался рынок недвижимости Турции за последнее десятилетие и почему начало 2023 года буквально выбило почву из-под ног у этого рынка.

В 2022 году в Турции отмечался небывалый рост цен на жилье. Часть экспертов, делая прогнозы на 2023 год, ожидала снижения цен, т.к. повышенный спрос не мог продержаться так долго. Однако Турция продолжает возглавлять мировые рейтинги по росту цен на недвижимость. Застройщики уже рассказали, чего можно ожидать от рынка недвижимости в следующем году. Мы собрали актуальную аналитику, чтобы показать, как и почему будет меняться стоимость жилья в Турции в 2024 году.

Общая ситуация на рынке недвижимости Турции в 2024 году

Оценка рынка недвижимости за первый квартал года

Тенденции, наблюдаемые на рынке недвижимости Турции в первом квартале 2024 года, весьма примечательны. Рост цен на жилье, особенно в крупных городах, привлекает внимание инвесторов. Дома в туристических регионах, таких как Стамбул, Измир и Анталья, являются одними из популярных вариантов как местных, так и иностранных покупателей.

Влияние иностранных инвесторов на турецкий рынок и возможности получения турецкого гражданства

В последние годы интерес иностранных инвесторов к рынку недвижимости Турции возрос. В частности, инвестиции в недвижимость, которые напрямую приводят получение турецкого гражданства стало привлекательным вариантом для многих иностранных инвесторов. Такая ситуация способствует росту цен на недвижимость, особенно в таких городах, как Стамбул, Анталья и Бурса.

Почему жилье в Турции популярно у россиян

Приобретение недвижимости в Турции дает возможность получения гражданства этой страны, к тому же сама процедура оформления относительно несложная для иностранцев. «Процедуры прозрачны и менее бюрократизированы по сравнению с некоторыми другими странами, что снижает порог вхождения для покупателей», — говорит руководитель отдела инвестиций Demir Holding Яна Моторнюк. По словам эксперта, недвижимость в Турции является более доступной по цене, чем в большинстве европейских стран.

Турция — давно сформированный рынок для россиян, подобно европейскому: территориальная близость к России, масштабный турпоток, климат, море и сравнительно с Европой более доступный уровень жизни и цен на недвижимость стимулируют спрос со стороны россиян, добавляет руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow.

Турция все еще выдает гражданам России паспорта за инвестиции в недвижимость. Для значительной доли инвесторов это является решающим фактором, и они вкладывают деньги именно в Турцию, несмотря на недавнее повышение минимального порога (с $50–70 тыс. до $200 тыс.) стоимости недвижимости для получения ВНЖ, говорит основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева.

Согласно данным турецкой аналитической платформы оценки недвижимости Endeksa, по состоянию на конец ноября 2023 года в Турции годовой прирост цен на жильё составляет 25,6% в долларах США. Средняя по Турции цена квадратного метра жилья составила 810 долларов, что на 12% больше, чем в июле 2023 года, когда стоимость квадратного метра составляла 723 доллара при курсе 1 $ = 26,7 ₤. Средняя цена одного объекта жилой недвижимости выросла и составила в ноябре 102 тыс. долларов против 94 тысяч долларов в июле 2023 года. При этом средний срок возврата инвестиций в жильё — 16 лет.

Темпы роста стоимости аренды увеличиваются вслед за ценами на жилье: в ноябре 2023 года аренда в долларах подорожала на 42% по сравнению с арендой годом ранее, а относительно ноября 2021 года рост составил 66,4%.

Несмотря на достаточно высокую инфляцию национальной валюты, цены на недвижимость в Турции за последние 2 года выросли больше, чем доллар по отношению к турецкой лире. Это связано с тем, что стоимость недвижимости в инвестиционно привлекательных локациях привязана к доллару или евро.

По данным за ноябрь 2023 года цены на жильё в Турции в долларах выросли на 25% за год и на 65% за 2 года. Однако в крупных городах Турции темп роста цен на недвижимость ещё стремительнее превышает темпы инфляции и курсовые изменения лиры.

В июле 2023 года были опубликованы данные о статистике по рынку недвижимости Турции. В июле продажи турецкой недвижимости выросли на 16,7% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года и составили 109 548 объектов. Несмотря на снижение продаж в первые 7 месяцев года на 17,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (675 327 объектов), наблюдается постепенный рост в долгосрочной перспективе. Таким образом, продажи жилья в 2023 году превысили аналогичный период января-июля 2021 года на 2,2%.

Жилье в Стамбуле
3 461 объявление на Tranio

Стамбул занял первое место с самой высокой долей продаж недвижимости, — 14,4% (15,7 тысяч объектов). За ним следуют Анкара (9,7 тысяч) и Измир (5,2 тысячи) с долей 8,8% и 4,7% соответственно.

Отдельные дома и виллы пользуются наибольшей популярностью у покупателей. Их продажи впервые выросли на 10,3% в июле по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составили 31 641 объект.

Топ-5 покупателей среди иностранцев, приобретающих жилье в Турции, остался неизменным. Россиянам принадлежит первое место по количеству приобретенного жилья: число сделок выросло на 5% по сравнению с предыдущим месяцем и на 112% по сравнению с июлем 2021 года. В июле российские граждане приобрели 772 объекта недвижимости в Турции. За ними следуют граждане Ирана, совершившие 272 сделки, граждане Ирака — 204, граждане Украины — 146 и граждане Казахстана — 113.

Продажи недвижимости иностранцам в июле составили 2,6% от общего объема продаж. Однако продажи жилья иностранцам в июле снизились на 28,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составили 2 801 объект. Анталия заняла первое место среди популярных мест приобретения жилья иностранцами (996 объектов), за ней следуют Стамбул (832 объекта) и Мерсин (263).

По словам Елены Милишенковой, коммерческого директора Tranio, период снижения цены — хорошее время для покупки недвижимости в хорошей локации, так как она всегда растёт в цене. Цены на строительство в Турции привязаны к доллару, поэтому не подвержены колебаниям курса лиры. Также, для тех, кто хочет получить «золотой паспорт», важно не затягивать с выбором и инвестициями из-за изменений в законодательстве и паспортных программах.

Руководитель отдела продаж Tranio в Турции Павел Тимошенко добавил, что локальный спрос на недвижимость растет, что гарантирует рост цен в скором времени и обеспечивает ликвидность актива. Низкая доля иностранного спроса защищает рынок от внешнеэкономических и политических изменений. Также, турецкий рынок недвижимости поддерживается демографическим ростом, что гарантирует продолжение роста спроса и цен.

Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Покупатели выбирают вторичное жилье чаще

С 2013 по 2018 годы сделок со вторичной недвижимостью было незначительно больше, чем с первичной – распределение было 50/50: в среднем на “вторичку” приходилось 53% всех сделок, а на “первичку” – 47%. Тенденция изменилась в 2019 году, когда количество сделок со вторичной недвижимостью выросло на 9 п.п. По итогу 2022 года со вторичной недвижимостью было совершено 69% сделок,  а в 1 полугодии 2023 года – 70%. При этом, в 2022 году и в 1 полугодии 2023 около 20% сделок со вторичной недвижимостью было совершено с привлечением кредитных средств и 80% с использованием собственных. Рассматривая первичный рынок, наблюдается аналогичная ситуация, но стоит учесть, что банки одобряют ипотеку только в случае, если объект готов и введен в эксплуатацию.

Говоря про покупку новостроек и объектов вторичного рынка стоит учесть риски в обоих случаях. Покупка объекта на первичном рынке в Турции в основном всегда подразумевает долевое строительство на стадии котлована; в таком случае следует тщательно выбирать застройщика, обратить внимание на репутацию строительной организации и уже сданные объекты недвижимости. Плюсом долевого строительства является ввод в эксплуатацию объекта с ремонтом, а также его расположение в новом жилом комплексе с уже развитой инфраструктурой.

Кстати строительство в Турции дорожает уже несколько лет и причин для снижения его стоимости нет. По данным TURKSTAT за май 2023 года индекс стоимости строительства увеличился практически на 48% в годовом исчислении; больше всего увеличилась стоимость строительных материалов и оплаты труда. Важно учесть, что после землетрясения сфера строительства подвергается жесткому контролю и регулированию со стороны государства. 

К плюсам покупки объекта недвижимости на вторичном рынке можно отнести то, что есть возможность осмотреть квартиру или дом перед покупкой. Однако в случае покупки объекта на вторичном рынке нужно помнить о вероятности  юридических рисков связанных с наличием обременения на квартиру. Торг в Турции – это часть культуры, поэтому покупая недвижимость от собственника можно получить скидку в разумных пределах.

Падение или спад ажиотажного спроса

Опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты считают, что резкое уменьшение количества сделок по покупке жилья в Турции с участием иностранцев ожидаемо и закономерно.

Причинами такого падения стали несколько факторов. Во-первых, в Турции продолжается политическая нестабильность, даже на муниципальных выборах борьба между партиями остается очень острой. Во-вторых, турецкая лира сейчас одна из самых волатильных мировых валют, что провоцирует высокие темпы инфляции в стране, объясняет управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. В-третьих, повышение минимального инвестиционного порога вложений в недвижимость для получения ВНЖ с $70 до $200 тыс. отпугнуло многих покупателей.

На спад интереса к недвижимости Турции, по словам управляющего директора Russia Sotheby’s International Realty Татьяны Емельяновой, повлияли инфляция турецкой лиры и неконтролируемый рост цен. Эксперт также упоминает повышение порога входа для получения ВНЖ до $200 тыс. и новые правила сдачи жилья в краткосрочную аренду.

«Спад ощущается только в сравнении с ажиотажным спросом на фоне событий 2022 года и в начале 2023 года. Повышение минимальной суммы сделки для получения ВНЖ подняло средний чек покупки и закономерно сократило их количество», — добавляет руководитель отдела инвестиций Demir Holding Яна Моторнюк. Эксперт замечает, что на часть россиян оказывают влияние новости об экономической нестабильности в Турции.

Но среди потенциальных покупателей достаточно тех, кто понимает, что стоимость жизни в Турции «в долларах» практически не растет. И для иностранных инвесторов эта страна остается привлекательной для вложений, говорит Моторнюк.

Сколько жилья в Турции купили россияне в предыдущие годы

• 2015 год — 2036 лотов;
• 2016 год — 1224 лота;
• 2017 год — 1331 лот;
• 2018 год — 2297 лотов;
• 2019 год — 2893 лота;
• 2020 год — 3078 лотов;
• 2021 год — 5379 лотов;
• 2022 год — 16 312 лотов;
• 2023 год — 10 560 лотов.

Какое жилье россияне покупают Турции

В зависимости от региона россияне приобретают разные типы жилья. Для жизни в Стамбуле российский покупатель предпочитает современные резиденции закрытого типа, где имеется вся необходимая инфраструктура. Стоит отметить популярность вилловых комплексов или отдельно стоящих вилл в Бодруме, а Анталийское побережье концентрирует свой потенциал в небольших домах-сите на берегу моря, говорит Яна Моторнюк.

В Анталии и Алании покупателей из России интересуют в основном апартаменты, а также растет спрос на виллы. В Мерсине россияне приобретают преимущественно апартаменты, добавляет Денис Перковский.

Индексы качества жизни городов

Качество жизни в разных городах Турции является важным фактором, влияющим на стоимость инвестиций в недвижимость. Возможности бизнеса и развлечений Стамбула, природные красоты Измира и туристическая привлекательность Бодрума повышают стоимость недвижимости в этих регионах.

Рекомендуемые города для инвестиций в Турции

Стамбул остается крупнейшим и наиболее экономически активным городом Турции. На рынке недвижимости Анатолийской стороны, особенно Кадыкёй, Ускюдар и Аташехир; Районы Бешикташ, Сарыер и Бакыркёй являются одними из самых популярных регионов на европейской стороне.

Самые ценные районы Стамбула

Цены на недвижимость в этих регионах предлагают инвесторам высокий потенциал доходности как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Новые транспортные проекты и усилия по урбанизации еще больше увеличивают ценность этих регионов.

Измир, жемчужина Эгейского региона, в последние годы стал излюбленным местом как местных, так и иностранных инвесторов. Рынок недвижимости в Измире привлекает внимание, особенно в таких регионах, как Алсанджак, Каршияка и Борнова.

Тенденции развития недвижимости в Измире

Эти регионы повышают ценность для инвесторов благодаря развивающейся инфраструктуре и транспортным сетям. Кроме того, туристические районы прибрежных районов Измира также очень предпочтительны для инвестиций в летнюю и курортную недвижимость.

Любимые инвестиционные регионы Измира

Алсанджак и Каршияка идеально подходят для инвестиций как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Борнова и Бука входят в число регионов, которые привлекают внимание своей близостью к университетам и молодому населению.

Бодрум, популярное место отдыха Муглы, является одним из самых популярных мест для роскоши. инвестиции . Такие регионы, как Ялыкавак, Гюмюшлюк и Тюркбюкю на полуострове Бодрум, выделяются своими виллами с видом на море и проектами элитного жилья.

Лучшие районы для инвестиций в Бодруме

В то время как Ялыкавак привлекает внимание своей пристанью и роскошными магазинами, Гюмюшлюк известен своей природной красотой и спокойной атмосферой. Тюркбюкю славится своими роскошными ресторанами и пляжами.

Влияние туризма на рынок недвижимости

Туризм является важным фактором на рынке недвижимости Бодрума. Рынок аренды жилья на время отпуска оживлён и обеспечивает высокую прибыль, особенно в летние месяцы.

Прогнозы на 2024 год

Эксперты ожидают, что рост цен на недвижимость в Турции продолжится. На это есть ряд причин:

— Удорожание себестоимости строительства

Производственные затраты в строительстве выросли в 2021 году до 150%. Это было связано с последствиями пандемии и ростом курса валют. В 2022 году из-за военного конфликта на Украине возник глобальный сырьевой кризис, который привел к удорожанию строительства на более чем 170%. В 2023 году рост цен на арматуру составил 41%, на бетон – 134%, на цемент – 147%.

Возросли расходы и на рабочую силу. В июне текущего года президент Турции повысил минимальную оплату труда на 34%. А за последние полтора года МРОТ поднялся на 169%. Соответственно выросли зарплаты всех участников процесса: от проектировщиков и инженеров, до рабочих и водителей.

— Падение производства

Еще с прошлого года отмечается снижение темпов строительства. Число выданных лицензий в 2022 году снизилось примерно на половину относительно 2021 года. Это означает, что в 2023-2024 годах количество новостроек заметно уменьшится.

При этом из-за удорожания строительства и роста курса валют в текущем году, некоторые застройщики ушли с рынка. Часть строительных компаний стали подрядчиками на государственных стройках. Их направили восстанавливать жилой фонд на юго-востоке Турции, где в феврале случилось землетрясение. Другие строительные фирмы направили свои силы за рубеж – в страны Европы, где можно больше заработать.

Таким образом, дефицит недвижимости будет только прогрессировать.

— Цены на землю продолжают расти

В крупных городах и на популярных курортах остается все меньше свободных участков, пригодных для строительства. По законам рынка, собственники повышают цены на землю.

Провинцией с самым высоким ростом цен на землю стала Анкара. За последний год стоимость земель под строительство в Анкаре выросла на 92%. За Анкарой следуют Анталия, где годовое изменение стоимости земли увеличилось на 80%. Третье место делят Бурса и Измир, где рост составил 74%.

Цены на жилую недвижимость в Турции продолжат расти в 2024 году. Вложение в турецкое жилье по-прежнему остаются выгодным инвестиционным инструментом.

Компания Mayalanya работает на рынке турецкой недвижимости с 2005 года. Мы подберем вам ликвидный объект в кратчайшие сроки, поможем оформить гражданство или ВНЖ и возьмем ваше жилье под управление.

Ежегодно в Турции совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью

На основании данных Turkish Statistical Institute о сделках купли-продажи недвижимости.

Турцию можно признать одной из стран с наиболее развитым сектором туристических услуг. Тем не менее,Турция – это не только туристическая, но и индустриальная страна с одной из сильнейших мировых экономик.  Развитая городская и международная транспортная инфраструктура, мягкий климат, многонациональное население, возможность ведения бизнеса, а также сравнительно простая и прозрачная процедура покупки недвижимости обеспечивают стабильный спрос на квартиры и дома как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев. 

Ежегодно с 2013 по 2022 год в Турции совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью. Наиболее заметный рост по количеству сделок произошел в 2015 и 2020 годах – оба раза на 11%. В остальные годы наблюдаются лишь незначительные изменения в пределах 5%. Стабильное количество сделок с недвижимостью демонстрирует устойчивость рынка к внешним экономическим и политическим изменениям.

2020 год — лидер по количеству сделок, несмотря на начавшуюся пандемию, – показатель приближался к значению 1,5 млн сделок. Росту в этот год способствовало снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию. Это подтверждает и структура сделок по способу финансирования покупки недвижимости. Так, в 2020 году 38% сделок было совершено с использованием заемных средств. Для сравнения, в 2018 и 2019 годах с использованием ипотеки было приобретено 20% и 25% объектов соответственно. Т.е. по сравнению с предыдущим периодом в 2020 году было совершено на 13 п.п. сделок больше с использованием ипотеки.

Помимо этого, в 2019 году изменились условия получения Турецкого гражданства через покупку недвижимости: сумма покупки жилья снизилась в 4 раза с $1 млн до $250 тыс. Это событие также повлияло на повышение спроса со стороны иностранцев.

Следствием февральского землетрясения в Турции стало снижение количества сделок. В январе 2023 года было совершено более 97 тыс. сделок купли продажи, в феврале 2023 – около 80 тыс (падение составило 18%). Показатель 1 полугодия 2023 года не смог достичь уровня аналогичного периода за 2022 год – разница в 160 тыс. сделок или 22%.

Количество иностранных покупателей снижается

С 2016 года доля сделок купли-продажи жилой недвижимости с участием иностранных граждан постоянно увеличивалась (за исключением 2020 года — по причине ковидных ограничений). По итогу 2022 года 5% от всех совершенных сделок были совершены с участием иностранцев. 

В 1 полугодии 2023 почти 3,5% от всех сделок с недвижимостью года было совершено с участием иностранных граждан. За 6 месяцев чаще всего в Турецкую недвижимость инвестировали граждане России, Ирана, Ирака, Украины, Казахстана и Германии. Причем в 2020 и 2021 годах россияне расположились на третьем месте по количеству транзакций с недвижимостью – на них пришлось 7% и 9% сделок соответственно от всех совершенных сделок с иностранцами. В 2022 году граждане Российской Федерации совершили на 15 п.п. больше сделок с турецкой недвижимостью, чем в 2021 году и стали лидерами среди других национальностей; как итог –  24% от всех совершенных сделок с иностранцами. Причем пик активности пришелся на 4 квартал – более 7 тыс. сделок. Вероятнее всего связано это  с желанием получить вид на жительство или гражданство Турции, т.к. туристическая виза позволяет находиться в стране только от 30 до 90 дней. 

Но стоит отметить, что с 2022 года правительство Турции ужесточило правила получения гражданства и ВНЖ через владение недвижимостью: гражданство теперь можно получить после покупки недвижимости на сумму не менее $400 тыс. (ранее $250 тыс.), а ВНЖ “выдают” после приобретения недвижимости на сумму не менее $75 тыс. для популярных провинций (Стамбул, Анталия и т.п.) или $59 тыс. для остальных регионов.

Анализируя данные TURKSTAT с 2015 года по продаже жилой недвижимости иностранцам, можно сказать, что чаще всего дома и квартиры покупали граждане Ирана, Ирака, Саудовской Аравии, России, Германии, Казахстана и Украины.

Самыми популярными регионами для покупки недвижимости с 2013 года остаются Стамбул, Анкара, Анталья, Измир, Бурса. 

На данный момент сложно судить о перспективах развития рынка недвижимости Турции. Волна миграции в страну спровоцировала стремительное повышение цен на продовольственные товары, услуги, аренду недвижимости, а землетрясение и отказы в ВНЖ для многих экспатов послужили окончательной причиной для принятия решения о необходимости покинуть страну. При этом покупка жилья в собственность с соблюдением законодательно установленных условий не всегда предоставляет инвесторам возможность получить вид на жительство и гражданство в курортной стране, плюс не является доступным вариантом для большинства иностранцев. Что будет происходить на рынке недвижимости Турции в дальнейшем, будет во многом зависеть от миграционной политики государства и уровня инфляции.

Турция выдаёт гражданство за инвестиции в недвижимость

Высокий спрос иностранцев обусловлен также программой гражданства за инвестиции: по разным оценкам от 22% до 38% покупателей из-за рубежа рассчитывают на получение гражданства Турции за инвестиции в недвижимость. Чтобы претендовать на паспорт Турции, инвестор может приобрести один или несколько объектов недвижимости с общей кадастровой стоимостью от 400 тысяч долларов. При этом нет ограничений по типу объектов: можно покупать квартиры, дома, коммерческие помещения или земельные участки. В течение 60 дней после покупки недвижимости инвесторы получают ВНЖ, а через 9-12 месяцев выдаётся паспорт гражданина Турецкой Республики.

Однако постановлением Управления иммиграции от 16 октября 2023 года нижний предел продажи жилья для получения ВНЖ был увеличен с 75 тыс. $ до 200 тыc. $. По этой причине были основания полагать, что за повышением порога для получения ВНЖ последует и повышение для получения гражданства за инвестиции, который был установлен на уровне 400 тыс. $. Так, согласно новому регламенту, с начала 2024 года нижний предел получения «золотого паспорта» увеличится до 600 тыс. $.

Благодаря специальной партнёрской программе Tranio с российскими банками можно выгодно приобрести недвижимость в ипотеку, что дополнительно обеспечит скидку от застройщика 10-15%. Таким образом, если у вас нет свободных 600 тыс. $ для закрытия сделки сразу, банк-партнёр предоставит нужную сумму.

Павел Тимошенко

руководитель отдела продаж в Турции.

Возможности и риски на рынке недвижимости Турции

По состоянию на 2024 год рынок содержит различные возможности и риски для инвесторов. В этот период проекты городской трансформации и развивающиеся туристические регионы, особенно в крупных городах, предлагают высокий потенциал доходности. Новые проекты жилья и коммерческих помещений в таких городах, как Стамбул, Измир и Бодрум, создают привлекательные возможности, предлагая инвесторам различные варианты. Кроме того, растущий интерес иностранных инвесторов и стратегическое расположение Турции делают рынок недвижимости еще более динамичным.

Однако наряду с этими возможностями существуют и некоторые риски. Колебания рынка требуют от инвесторов осторожности. Изменения стоимости недвижимости, особенно в периоды экономической нестабильности, могут повлиять на ваши инвестиционные решения. Кроме того, чрезмерное строительство и незапланированная урбанизация в некоторых регионах могут негативно повлиять на стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе. Чтобы минимизировать такие риски, инвесторам следует регулярно следить за анализом рынка и консультироваться с мнениями экспертов. В результате рынок недвижимости Турции в 2024 году предлагает как риски, требующие тщательного исследования, так и различные возможности, которые необходимо оценить.

Региональное развитие и стоимость недвижимости

Региональные инфраструктурные проекты, новые транспортные линии и работы по преобразованию городов играют важную роль в увеличении стоимости на рынке недвижимости. Такие проекты, как новые линии метро и аэропорты, особенно в больших городах, повышают стоимость недвижимости в окрестностях.

Статистика продаж недвижимости в Турции

Май 2024: Резкий рост продаж недвижимости

По данным Турецкого института статистики TÜIK, в мае 2024 в стране было продано 110 588 объектов недвижимости. Доля сделок с иностранными инвесторами составила 1,9%.

По сравнению с апрелем 2024 года, в мае количество сделок купли-продажи недвижимости выросло сразу на 46%. Причина такого резкого скачка — страна вернулась к активной деловой жизни после затишья в апреле, который получился наполовину нерабочим из-за праздников и выборов.

Лидер по продажам Стамбул, а средняя цена квадратного метра в мегаполисе достигла 47 000 лир (это около 1450 долларов США). 

По сделкам с иностранными инвесторами в мае снова лидирует Анталья (797 сделок из из 2064). Благодаря жаркому лету сохраняется повышенный спрос на недвижимость в прибрежных районах как среди иностранцев, так и на внутреннем рынке. После Антальи на втором месте по продажам иностранцам остается Стамбул, а на третьем — Мерсин. 

Самые активные покупатели — граждане РФ, Украины, Германии, Казахстана, Саудовской Аравии, США и Великобритании.

Что будет с рынком дальше и какие события влияют на спрос и стоимость — смотрите в полной версии авторского отчета от Astons о состоянии рынка недвижимости Турции.

Пока сезон лишь начался, у инвесторов большой выбор курортных объектов. Но в летние месяцы интересные предложения найти будет сложнее, поэтому предлагаем изучить эту подборку курортных комплексов в Анталье, Бодруме и Аланье прямо сейчас.

Динамику изменений на рынке недвижимости Турции легко отследить по архиву авторских аналитических отчетов Astons. 

Получите персональную консультацию

Менеджер Astons подробно расскажет о всех аспектах получения гражданства или ВНЖ Турции за инвестиции в недвижимость, поможет подобрать подходящий объект, будет сопровождать вас в процессе от начала и до получения всех документов и ключей.

Maslak, Eski Büyükdere Street No:27 Maslak Orjin Business Center, Sarıyer/İstanbul

Информация, доступная на этом веб-сайте в любой форме, предназначена только для информационных целей, не следует воспринимать это как совет или побуждение к действию. Пожалуйства, не игнорируйте консультации с профессиональными юристами и специалистами, полагаясь лишь на изложенную на этом сайте информацию. Специалисты Astons будут рады ответить на любые ваши вопросы.

Наиболее популярные города Турции

Вопреки тому, что в Турции зафиксировано снижение количества сделок среди российских граждан в 2023 году по сравнению с 2022 годом (когда был достигнут пик — наивысший уровень спроса за всю фиксированную историю), на долгосрочной перспективе наблюдается увеличение. В 2023 году количество сделок выросло на 158% по сравнению с 2021 годом. Средний бюджет на покупку недвижимости составил 250 тысяч евро.

Так в январе-июле продажи жилья иностранцам снизились на 43,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 22 тыс. объектов недвижимости, почти повторив показатели января-июля 2021 года, которые составляли около 25 тыс. объектов. В долгосрочной же перспективе наблюдается рост: в январе-июле 2020 года продажи жилья иностранцам оказались на 29,6% меньше и составили 17 тыс. объектов.

В июле продажи недвижимости иностранцам составили 2,6% от всех продаж летнего месяца, по данным статистического ведомства Турции. В среднем доля покупок иностранцев в сделках с жилой турецкой недвижимостью в 2022 году составила 4,5%, а в 2021 году этот показатель составлял 3,9%. В Турции очень сильный внутренний рынок недвижимости, наибольшая доля покупок всегда совершалась гражданами Турции. Лишь в последние годы покупки иностранцев составляют 2-4%. Для сравнения, в 2017 году лишь 1,5% покупок было совершено иностранцами.

Общий рост продаж турецкой недвижимости — хороший знак для инвесторов. Локальный спрос растёт, что гарантирует рост цен в скором времени и обеспечивает ликвидность актива. Доля иностранного спроса при этом традиционно мала, что тоже хорошо для инвестора, поскольку это защищает рынок от внешнеэкономических и политических изменений.

Павел Тимошенко

руководитель отдела продаж в Турции

Самые популярные у иностранных покупателей города можно оценить по количеству сделок январе-июле 2023 года:

Недвижимость в Анталии
4 718 объявлений на Tranio

Высокий уровень инфляции и нестабильная ипотечная система

В последние годы уровень инфляции в стране существенно повысился, поэтому кредитную систему можно охарактеризовать как нестабильную. С 2021 года около 80% сделок купли-продажи проходят с использованием собственных средств. Только 2013 и 2020 годы можно отметить высоким уровнем использования заемных средств – около 40%. В 2013 году инвестиционная привлекательность турецкой недвижимости заметно выросла, цены на недвижимость продемонстрировали рост, а ставки на ипотечные кредиты снизились. 

К особенностям ипотеки в Турции в 2023 году стоит отнести: срок кредитования до 15 лет, обязательное наличие поручителя с турецким гражданством, минимальный первоначальный взнос 25%.При досрочном погашении кредита придется заплатить пеню 2% от оставшейся суммы. Ставки находятся в диапазоне от 6 до 18% годовых в зависимости от валюты кредитования, банка и иных условий.

Еще одним вариантом приобретения недвижимости при условии отсутствия полной суммы покупки является рассрочка от девелоперов и застройщиков. 

Сравнительный анализ городов для инвестиционных целей

Инвестиционные затраты и ожидаемая прибыль

В таких городах, как Стамбул, Измир и Бодрум, инвестиционные затраты и ожидаемая доходность варьируются в зависимости от региона, типа недвижимости и рыночных условий. В целом, хотя Стамбул требует более высоких первоначальных инвестиций, Бодрум и Измир предлагают инвестиционные возможности по более доступным ценам.

Анализ рынка покупки, продажи и аренды недвижимости

Рынок купли-продажи и аренды каждого города имеет свою внутреннюю динамику. Хотя спрос на аренду жилья и коммерческих площадей в Стамбуле высок, Бодрум и Измир выделяются на рынке летней и отпускной аренды.

Где россияне приобретают жилье в Турции

Первое место в списке популярных направлений в выборе приобретения жилья у россиян занимает Стамбул. Богатое историческое и культурное наследие, международный хаб для бизнеса и инвестиций благодаря географическому положению, а также активно развивающаяся инфраструктура — это все о городе на Босфоре, говорит Яна Моторнюк. В первую тройку также, по ее словам, входят Анталия и Алания.

Популярен и Мерсин — альтернатива Антальи и Алании за счет более низкой стоимости на недвижимость. После роста цен в указанных локациях часть спроса переместилась в более доступный Мерсин, который территориально граничит с Аланией и является прибрежной локацией, объясняет Денис Перковский.

Популярны у россиян Бодрум и Ялова на берегу Мраморного моря примерно в часе езды от Стамбула, его еще называют здравницей Ататюрка. Дело в том, что в Ялове расположены термальные источники. Вокруг них развита курортная инфраструктура — отели, термы и бассейны, добавляет Татьяна Агеева. По словам эксперта, в последнее время инвесторы распробовали его. Например, в феврале этого года город Ялова занял четвертое место по продажам недвижимости иностранцам — сразу после Стамбула, Анталии и Мерсина.

Спрос на недвижимость в Турции стабильно высокий

Представители строительной отрасли и специалисты по недвижимости Турции прогнозируют, что спрос со стороны иностранцев останется высоким в 2023 и 2024 годах. Интерес иностранцев с одной стороны имеет инвестиционную составляющую (недвижимость в Турции дорожает в долларовом эквиваленте) и миграционную составляющую (в Турции действуют программы гражданства и ВНЖ за инвестиции в недвижимость).

В 2024 году в Турции планируется окончание строительства и введение в эксплуатацию ряда транспортных инфраструктурных проектов: железнодорожные скоростные линии и новые ветки метро в Стамбуле. Благодаря развитию мегаполис притягивает всё больше жителей: как местных из других регионов Турции, так и экспатов из стран Ближнего Востока, Европы и СНГ.

​​За 7 лет Стамбул сильно изменился, например, в вопросе транспортной доступности. Метро здесь есть не везде, поэтому станция в 10-15 минутах от дома пешком является отличным показателем. Открытие наземного метро Marmaray существенно упростило жизнь, связав азиатскую и европейскую части города.

В этом году появилось быстрое и очень удобное метро от центра до нового аэропорта Стамбула (лучший вариант для жарких дней, когда стоять в пробках особенно тяжело). Также, в азиатской части Стамбула открылось метро, связывающее район Чекмекой и побережье мраморного моря.

Елена Мутлу

менеджер по работе с партнёрами в Турции

Что будет со спросом на жилье в 2024 году

Эксперты считают, что, несмотря на ужесточение условий, интерес российских покупателей к турецкой недвижимости в 2024 году сохранится на уровне 2021 года и даже, возможно, превзойдет показатели трехлетней давности.

Руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский говорит, что спрос на Турцию изменится в объеме, но все сохранится на высоком уровне, так как страна оттягивает на себя и часть европейского спроса россиян. Наличие понятных и доступных форм расчетов, возможности получения гражданства за покупку жилья, прямое авиасообщение и очень ограниченное число альтернатив на рынке зарубежной недвижимости — залог стабильного интереса к стране, уверен эксперт.

«Интерес к турецкой недвижимости меняется волнами — от снижений к взлетам и наоборот. Это происходит из-за изменений в законодательстве и внешнеполитической ситуации. Но спрос на жилье в Турции со стороны россиян в любом случае останется не только в этом году, но и потом. Ведь Турция — привлекательная курортная страна с удобной средой для жизни», — добавляет генеральный директор компании «ГЖА.рф» Алексей Котлов.

Спрос на турецкое жилье приобретает качества европейского: рост среднего чека, удлинение срока принятия решения, повторные сделки. То есть при сокращении количества самих покупателей спрос будет поддержан финансовым объемом инвестиций на одного покупателя. Дополнительной основой спроса является и набирающий обороты интерес к коммерческой недвижимости в этой стране, резюмирует Денис Перковский.

Наиболее перспективные регионы

Стамбул

Стамбул — это крупнейший экономический, финансовый, туристический и культурный центр, здесь находится один из самых крупных авиахабов мира. Согласно официальной статистике, за 2022 год в мегаполисе было продано 259 654 объекта жилой недвижимости (17,5% от количества сделок по всей стране).

В ноябре 2023 года в Стамбуле традиционно самая высокая доля продаж — 16,2% (15,2 тысячи объектов). Больше половины продаж пришлись на европейскую сторону города, и лишь 30% — на азиатскую, где обычно предпочитают селиться турки. За 2021 год население города увеличилось на 378 тысяч человек за счёт иностранцев и внутренней миграции. Стабильный многолетний прирост населения обеспечивает высокий спрос на аренду и покупку жилья от конечных потребителей.

В мае 2023 года спрос на вторичное жильё вырос на 10,5% к тому же месяцу прошлого года, сообщает издание Hürriyet Daily News со ссылкой на данные Стамбульского научного центра BETAM (Bahçeşehir University’s Economic and Social Research Center). Сейчас в Турции, и в Стамбуле в частности, соотношение сделок на первичном и вторичном рынке примерно 30% к 70%, а Москве и Дубае — почти наоборот, примерно 60% к 40%. Это говорит о наличии в Турции спроса от конечных потребителей и лёгкой перепродаже недвижимости после получения паспорта. Тенденцию связывают с ростом потребности в жилье со стороны местного населения после февральского землетрясения.

Аналитики центра BETAM также отметили, что сократилось время экспозиции объектов — в Стамбуле средний срок размещения объявления о продаже квартиры составляет всего 46 дней, что говорит о высокой активности покупателей жилья. То есть продажа недвижимости совершается за 1,5 месяца. Тогда как в крупных городах России срок продажи начинается от полугода.

Новостройки же быстрее растут в цене и их проще сдать в аренду — как в краткосрочную, так и в долгосрочную. В Стамбуле сохраняется дефицит жилья, что стимулирует рост цен за квадратный метр и арендных ставок. В городе арендная плата за год повысилась на 12% (ноябрь 2022 — ноябрь 2023).

В новостройках центральных районов Стамбула цены на элитное жильё достигают 14 000 долларов за м². Также в центральных районах есть большой выбор нового жилья с современным ремонтом в диапазоне от 4 500 до 8 000 долларов за м².

Ускоряется строительство альтернативы проливу Босфор — канала Стамбул. Местные власти рассчитывают, что новый транспортный канал превратит Турцию в логистическую сверхдержаву. После того как власти утвердили план зонирования вблизи канала, недвижимость здесь дорожает быстрее, чем в среднем по стране.

Жилье в Стамбуле
3 461 объявление на Tranio

Провинция Анталья

Провинция Анталья застраивается рекордными темпами. Это видно из статистики разрешений на строительство: за III кв. 2022 года в Анталье выдано 1 412 разрешений на строительство, что лишь в 2,5 раза меньше, чем в провинции Стамбул, хотя по численности населения Стамбул превосходит Анталью в 6 раз. После пандемии туристическая отрасль восстановилась, поток туристов в Анталью в 2023 году превысил показатели 2019 года.

Всё это делает Анталью самой популярной у иностранцев провинцией Турции для покупки недвижимости и открытия бизнеса. Хотя, конечно, по абсолютному количеству иностранцев Анталья уступает Стамбулу, но если сравнивать долю по численности населения — то абсолютный лидер. Более 30% всей недвижимости, которую покупают в Турции иностранцы, приходится на провинцию Анталья. За последние 5 лет в Анталье было продано более 90 тыс. жилых объектов иностранцам. Граждане России, Ирана, Ирака и Германии занимают первые места среди покупателей недвижимости в этом городе. Хотя первые места по количеству сделок занимают россияне и иранцы, в сумме больше всего недвижимости покупают граждане европейских стран, в частности Германии, Швеции, Норвегии, Великобритании, Ирландии, Франции, Австрии и Дании.

Провинция Бодрум

Интересно отметить, что Бодрум занимает место в топ-10 направлений Турции для инвестиций в недвижимость и представляет собой наиболее роскошный курорт Турции как для местных жителей, так и для иностранных инвесторов.

Привлекательность Бодрума заключается в его разнообразии: здесь можно найти как бюджетные апартаменты для аренды, так и роскошные отели, которые получили одобрение Forbes и Business Insider. Все эти варианты размещения предоставляют услуги «всё включено», а также широкий спектр спа-салонов и велнес-услуг. Инвесторам также предоставляется возможность выбора из различных форматов недвижимости в зависимости от их инвестиционных целей.

Цены на жильё в Бодруме для продажи в ноябре 2023 года выросли на 41,9% по сравнению с данными за ноябрь предыдущего года. Средняя стоимость недвижимости для продажи составляет 444 тысячи долларов, а средняя площадь жилой недвижимости, выставленной на продажу, составляет 142 м². В ноябре 2023 года средняя стоимость одного квадратного метра остановилась на уровне 3129 долларов, что превышает данные 2022 года на 31% и данные 2021 года — на 55,4%. Прогнозируемый срок окупаемости инвестиций составляет 25 лет. Наибольшими темпами окупаемости в ноябре 2023 года отличились следующие районы: Дерекой, Якакей, Гельбаши, Чифтлик, Мумджулар.

Цены на жильё на полуострове Бодрум продолжают расти в большинстве районов. Учитывая средние показатели, наибольший прирост цен на жильё в нояре 2023 года был замечен в районах Еникей, Торба, Яхши, Тюрккуюсу, Гюверджинлик.

Анализ рынка недвижимости Турции в 2024 году

2024 год выделяется как один из поворотных моментов для рынка недвижимости Турции. Этот анализ был подготовлен, чтобы пролить свет на процессы принятия решений инвесторами. Быстро меняющийся рынок недвижимости Турции вызывает повышенный интерес со стороны местных и иностранных инвесторов. В этом контексте мы рассматриваем наиболее подходящие города и регионы для инвестиций в недвижимость в широкой географии от Стамбула до Измира, от Бодрума до Анталии. В свете таких важных факторов, как экономическая динамика, тенденции развития недвижимости и инвестиционные затраты, мы подробно рассмотрим, почему 2024 год является важным годом для инвестиций в турецкий рынок недвижимости и какие города выделяются среди них. Это руководство станет ценным ресурсом для тех, кто хочет сделать осознанные и выгодные инвестиции в рынок недвижимости Турции.

Анализ рынка и советы инвесторам

Для инвесторов рынок недвижимости Турции 2024 года выделяется как область, полная возможностей и требующая тщательного анализа. В этот период очень важно правильно читать рыночные условия и действовать стратегически. Сначала подробно изучите экономическую и социальную динамику региона, в который вы планируете инвестировать.

Такие факторы, как рост населения региона, транспортные проекты и развитие инфраструктуры, напрямую влияют на стоимость недвижимости. Также оцените преимущества и риски различных типов недвижимости, например, жилой, коммерческой или земельной, в зависимости от цели инвестиций.

Время инвестирования также является решающим фактором. Макроэкономические индикаторы, такие как экономические циклы, процентные ставки и рыночные тенденции, помогут вам определить идеальное время для инвестиций. Как инвестор, обретение способности быстро адаптироваться к изменениям на рынке увеличит ваш успех в долгосрочной перспективе. Наконец, обращение к экспертам и консультантам местных рынков недвижимости позволит вам получить глубокие знания о региональных особенностях и событиях. Эти советы и анализ помогут вам сделать осознанные и выгодные инвестиции в рынок недвижимости Турции в 2024 году.

Что следует учитывать при инвестициях в недвижимость

При инвестировании в недвижимость следует учитывать такие факторы, как местоположение, развитие инфраструктуры, транспортные средства и будущие перспективы региона. Также важно решить, в какой тип недвижимости вы будете инвестировать (жилая, коммерческая, земельная и т. д.) и будут ли инвестиции долгосрочными или краткосрочными.

Подходящее время и динамика рынка для инвестиций

Следование рыночным тенденциям и определение правильного момента являются ключом к успеху в инвестировании в недвижимость. Макроэкономические факторы, особенно экономические циклы и процентные ставки, оказывают большое влияние на инвестиционные решения.

Ситуация на рынке недвижимости Турции

За последние месяцы отмечается снижение показателей продаж недвижимости. Казалось бы, вслед за падением спроса, должна снижаться и цена. Однако здесь все не так однозначно, и ситуацию могут объяснить только сами застройщики.

Президент Стамбульской ассоциации строителей (İNDER) Назми Дурбакайым заявил, что на строительном рынке Турции наступил беспрецедентный период.

«В строительном секторе нет серьезного предложения. Большое количество компаний ушло с рынка. Если производство было высоким, а спрос снижался, происходило снижение цен. Однако производства нет, снижения цен я не ожидаю. Его не может быть, ведь расходы на строительство не снизились, рост продолжается. В прошлом это было в руках компаний, они могли немного снизить цену. Сейчас, когда компании скорректировали свои позиции в соответствии с затратами, цены начали расти», — рассказал журналистам Назми Дурбакайым.

Застройщики подчеркивают, что цены на жилье не снизятся без удешевления земли.

Сколько стоит жилье в Турции

По данным Demir Holding и аналитической платформы Endeksa, средняя цена 1 кв. м жилья в Турции по итогам прошлого года составила 117,9 тыс. руб. ($1,25 тыс.), что на 11,82% больше, чем в 2022 году. Средняя стоимость лота по стране составляет 12,27 млн руб. ($130 тыс.).

• В Стамбуле стоимость однокомнатной квартиры составляет 23,58 млн руб. ($250 тыс.). Средняя цена двухкомнатной квартиры — 33 млн руб. ($350 тыс.).
• В Алании средняя цена на однокомнатную квартиру составляет 11,32 млн руб. ($120 тыс.). Двухкомнатные стоят в среднем 15,1 млн руб. ($160 тыс.).
• В Анталии однокомнатная квартира стоит в среднем 11,32 млн руб. ($120 тыс.), а двухкомнатная — 17,93 млн руб. ($190 тыс.).
• В Мерсине однокомнатная квартира стоит в среднем 4,72 млн руб. ($50 тыс.), двухкомнатная — 7,08 млн руб. ($75 тыс.).

«Цены могут варьироваться в зависимости от конкретного района в каждом городе, а также от характеристик недвижимости (новостройка или вторичное жилье) и других факторов», — замечает Яна Моторнюк.

Обзор рынка жилья в 7 провинциях Турции с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости

Итоги уходящего года

Турция продолжает занимать лидирующие позиции по росту цен на недвижимость в различных рейтингах. Например, портал Global Property Guide проанализировал рост цен в 62 популярных странах мира. Во втором квартале 2023 года стоимость жилья в стране с поправкой на инфляцию выросла на 41,70%. Другие страны «отстают» по этому показателю с большим отрывом.

Второе место заняла Северная Македония с ростом в 18,32%. Третье — Дубай в ОАЭ, где цены на жилье выросли на 14,56%. Далее идут Пуэрто-Рико (+12,88%) и Грузия (+12,46%). В Испании недвижимость подорожала на 5,63%, в Таиланде – на 3,1%.

Исследования показали, что с учетом инфляции цены на жилье выросли только в 20 из 62 стран.

В некоторых странах Европы недвижимость, напротив, упала в цене. В числе аутсайдеров оказались Швеция (-20,17%), Латвия (-15,15%), Германия (-14,48%) и Франция (-4,42%).

Сильнее всего за последний год цены выросли в крупных городах, таких как Анкара, Стамбул и Измир. Средняя цена на жилье в Турции значительно превысила прежний порог, в крупных городах эта цифра увеличилась до 3 млн TL. ($106,8 тыс).