Падение цен на квартиры, дорогая ипотека, рост спроса на вторичку — что ждёт рынок недвижимости к концу года – Недвижимость – Новости Санкт-Петербурга – Фонтанка.Ру

Падение цен на квартиры, дорогая ипотека, рост спроса на вторичку — что ждёт рынок недвижимости к концу года - Недвижимость - Новости Санкт-Петербурга - Фонтанка.Ру Аналитика

Золотая панель

О ценовом затишье на вторичном рынке жилья свидетельствуют данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По сравнению с декабрем 2020-го темпы роста цен в январе 2021-го упали в пять раз: стоимость «вторички» за первый месяц года увеличилась на 0,7 процента, а еще месяц назад этот показатель достигал 3,5 процента.

По наблюдениям аналитиков, заметнее всего за январь подорожали квартиры в типовых панельных домах — на 1,6 процента, до 187,3 тысячи рублей за квадратный метр. В среднем жилье во всех панельных и блочных домах прибавило в цене 1,4 процента, в монолитных и кирпичных — 0,3 процента.

Среди округов города лидерами роста цен стали Западный, Юго-Западный и Северо-Западный — там «квадрат» подорожал более чем на 1,5 процента. Тем временем Центральный округ, где сосредоточен основной объем дорогих квартир, ушел в минус: местные квадратные метры в среднем подешевели на 0,3 процента, до 330,9 тысячи рублей.

«Прошлый год запомнился рекордным ростом цен на жилье на фоне глубокого экономического кризиса, — отмечают в ИРН. — Драйверами спроса и, соответственно, подорожания недвижимости были дешевая ипотека и банковские вкладчики, искавшие новые инструменты сохранения капитала в связи с обвалом ставок по депозитам. Однако ажиотаж не может длиться вечно — уже в середине осени покупательская активность пошла на спад».

Вопреки общепринятому мнению о том, что меньше чем за 10 миллионов рублей в столице ничего не купишь, самые недорогие квартиры в границах «старой» Москвы (без учета лотов в Троицком и Новомосковском округах) предлагаются по цене от 6 миллионов рублей (в расчет не берутся также «серые» предложения долей, подозрительных микроквартир и прочие с сомнительным юридическим статусом).

По данным агентства «НДВ-Супермаркет недвижимости», бюджет в 6-7 миллионов позволяет приобрести в Москве квартиру площадью 24-32 квадратных метра, расположенную в панельной пятиэтажке одного из спальных районов прямо около МКАД, далеко от метро. Столь дешевые объекты, как правило, располагаются на первых и последних этажах, в них нет балконов и лоджий.

«Это недвижимость с какими-либо нюансами, с которыми покупателям придется мириться», — предупреждают риелторы. За 8 миллионов уже можно купить однокомнатную квартиру площадью 35-38 квадратных метров в «интересной локации» — например, в Бабушкинском районе, в Кузьминках, на Рязанском проспекте, в Текстильщиках, Чертаново.

Рынку недвижимости обещают падение цен

Россию ждет ипотечный бум второй год подряд, несмотря на безудержный рост цен на недвижимость. Такие ожидания транслируют Банк России и ВТБ. С другой стороны, искусственный интеллект предсказал, когда цены на жилье в России прекратят увеличиваться и начнут наконец падать. Что ждать от рынка недвижимости в этом году?

Банк России ожидает по итогам текущего года роста ипотечного кредитования в стране примерно на 20%, сообщил глава департамента обеспечения банковского надзора Александр Данилов. В прошлом году ипотека увеличилась на 21,4%. То есть регулятор ждет фактически повторения ипотечного бума в стране. 

Дополнительный анализ:  Статистика Ютуб канала: 6 сервисов проверки 2021

Рынок ипотеки может побить рекорд прошлого года, не исключает в интервью агентству «Прайм» зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. «Общий объем продаж ипотеки в России по итогам года может превысить 5,4 трлн рублей. Даже по сравнению с рекордным 2020-м рынок может вырасти примерно на четверть», – сказал он.

Тем временем эксперты гадают, когда же закончится этот безудержный рост цен на недвижимость, который частично нивелировал выигрыш от льготной ипотечной госпрограммы.

Цены на жилье перестанут расти уже в ноябре 2021 года, вычислил искусственный интеллект Realiste. Именно к этому моменту россияне станут медленнее покупать жилье по завышенным ценам. Ноябрь 2021 года станет поворотным для российского рынка недвижимости, заявил Алексей Гальцев, основатель IT-компании Realiste.

Согласно расчетам искусственного интеллекта Realiste, ноябрь 2021 года станет концом «рынка продавца» и началом «рынка покупателя». Цены на недвижимость замрут на какое-то время, а через четыре-пять месяцев продавцы и девелоперы пойдут на уступки и можно будет получить скидку в 10% или даже 15%.

«В таком случае есть реальный шанс, что рыночная цена на недвижимость в некоторых районах крупных городов опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года (с ноября 2021-го до ноября 2022 года)», – отмечает Гальцев.

Однако эксперты ждут иной ситуации на рынке недвижимости в этом году. В повторение ипотечного бума прошлого года они не верят. «Судя по статистическим данным, в этом году объем выданных ипотечных кредитов будет ниже показателей прошлого года, и рост 20%, который прогнозирует ЦБ РФ, вряд ли будет достигнут», – считает Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets. Потому что цены на жилье с начала 2020 года выросли значительно, тогда как покупательская способность, наоборот, снизилась.

«Количество выданных кредитов продолжает расти год от года в среднем на 35-40%, но темп прироста в месячном выражении начинает снижаться на 8-9%. Это не значит, что ипотечных кредитов стали брать меньше. Просто прошел былой ажиотаж, нынешними ипотечными ставками уже трудно удивить, и ситуация на рынке начинает выравниваться», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Хотя за оставшиеся две недели до окончания льготной ипотеки по старым правилам, будет отмечаться рост сделок, потому что люди будут стараться успеть запрыгнуть в уходящий поезд. «Не исключено, что увеличится и средняя сумма кредита, так как цены на недвижимость продолжают расти, а доходы нет: на московском рынке средняя сумма кредита выросла уже на 26% и составила 6,2 млн рублей против 4,9 млн рублей год назад, а срок кредитования – на 6,8% и составил 20,1 лет против 19,1 лет год назад», – отмечает Кузнецова.

«Ипотечный всплеск подходит к концу. Против продолжения бума – частичная отмена льгот по ипотеке», – говорит Егор Дахтлер, аналитик «БКС Мир инвестиций». С 1 июля текущего года меняются условия льготной ипотеки – максимальный размер кредита составит 3 млн рублей вместо выдаваемых ранее 12 млн рублей.

Дополнительный анализ:  Аналитики отметили рост предложения новостроек в Старой Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость

Для столичного региона это означает фактическое закрытие программы, поскольку при существующих рыночных ценах данная сумма слишком мала, говорит заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Например, для покупки квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей потребуется внести первоначальный взнос размером 50%, хотя формально он составляет 15%.

«Кроме того, количество качественных заемщиков в экономике уменьшается. В прошлом году доходы населения не росли. При этом задолженность клиентов возросла, поэтому банки вряд ли будут готовы кредитовать заемщиков в таком же темпе», – указывает Дахтлер.

Собственно, спад ажиотажного спроса на ипотеку и перенос льготной программы из столичных городов в регионы (из-за снижения суммы кредита до 3 млн рублей) может действительно поспособствовать остановке роста цен на жилье, которые сильно выросли с начала 2020 года. «В среднем по стране недвижимость на первичном рынке подорожала в полтора раза. В крупнейших российских городах рост стоимости квадратных метров составил почти 30% к июню 2020 года и 17,3% к началу 2021 года, только за май этого года квартиры выросли в цене на 2%. И эта тенденция продолжается из-за роста стоимости строительных материалов, некоторые из них выросли в цене в два-три раза к прошлому году», – отмечает Деев.

С начала прошлого года средние цены по всем сегментам выросли на 25% в Москве и Новой Москве, подчеркивает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ супермаркет недвижимости». За год средняя цена квадратного метра на квартиры в старой Москве выросла на 34%, при этом объем предложения сократился на 32%, указывает Кузнецова.

Остается главный вопрос: сбудется ли расчет искусственного интеллекта об остановке роста цен в ноябре и дальнейшее их снижение вплоть до 30%? Ожидания участников рынка и экспертов неоднородны.

«Сильного снижения цен на новостройки и на вторичное жилье ждать не стоит – даже при сокращении спроса девелоперы вряд ли будут снижать цены, так как при росте затрат это приведет к потере прибыли», – категоричен Деев. «Избыточный спрос по отношению к недостаточному предложению будет приводить к повышательному ценовому тренду, поэтому снижения цен ожидать не приходится. Хотя рост цен замедлится. В среднем по рынку можно ожидать прирост порядка 3-4% в месяц», – считает Кузнецова.

«Никаких точных подтверждений того, что цены на недвижимость перестанут расти именно в ноябре этого года – нет. Тем более, что в конце года всегда наблюдается высокая покупательская активность», – считает Сергей Ковров. И все же эксперт не исключает небольшой стагнации цен в начале следующего года. «Возможными причинами могут стать падение рубля, снижение стоимости строительных материалов (арматуры и стали), а также в случае стабилизации эпидемиологической ситуации – приток рабочей силы из ближнего зарубежья», – говорит эксперт. По его словам,

Дополнительный анализ:  Стоимость нефти падает перед заседанием ОПЕК - ПРАЙМ, 28.06.2021

если цены и снизятся, то коррекция будет небольшая – на 5-10%, не больше.

Валерий Кочетков ждет стабилизации, а затем и снижения цен на 5-7% на многокомнатные квартиры в столичном регионе. А вот квартиры малой площади – однокомнатные и студии – вряд ли начнут дешеветь, так как спрос на них сохранится. Эксперт не исключает, что застройщики начнут строить больше жилья с небольшой площадью: «двушки» по метражу станут как стандартные «однушки» сегодня. Это связано с новыми правилами льготной ипотеки. 

А вот Егор Дахтлер из «БКС Мир инвестиций» считает вполне реальным сценарием падение цен на недвижимость. «Можно посмотреть на 2021 год, когда мы видели, что население понесло все свои сбережения в недвижимость – и рост цен был достаточно высоким в 2021-2021 годах, а потом был откат цен на 20-30% в зависимости от сегмента. С учетом того, что сейчас население несло не сбережения, а ипотечные деньги, откат цен видится вполне реальным», – говорит он. А вот насколько именно цены снизятся, спрогнозировать пока тяжело. 

Смотрите ещё больше видео на YouTube-канале ВЗГЛЯД

Ряды редеют

Найти можно, но не без труда: объем предложения вторичного жилья в Москве минимальный с 2021 года — не более 36,5 тысячи объектов, подсчитали в «МИЭЛЬ» (соответствующий обзор есть в распоряжении «Ленты.ру»). За год предложение уменьшилось более чем на 40 процентов (еще в декабре 2021-го на рынке экспонировалось около 60 тысяч квартир).

Согласно подсчетам специалистов «ИНКОМ», по итогам прошлого года экспозиция в массовых сегментах жилья сократилась на 30 процентов, в отдельных районах столицы ажиотаж «съел» до 48 процентов предложения. Из-за этого потенциальным покупателям порой крайне сложно подобрать подходящую квартиру.

«Есть причина, повлиявшая на сокращение числа именно многокомнатных объектов, — рост спроса за счет покупателей, переходящих с первичного рынка жилья на вторичный», — поясняет руководитель аналитического центра «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. По его словам, в сегменте новостроек просторных квартир не хватает, тем временем спрос на многокомнатные лоты на «первичке» по итогам 2020-го вырос почти на треть. Разочарованные покупатели нацелились на «вторичку» и успешно раскупили самые привлекательные варианты.

Урезанное предложение препятствует снижению цен до приемлемого для покупателей уровня, констатируют риелторы: продавцы не идут на уступки, понимая, что выбирать особо не из чего. Дисконты по Москве не превышают 100 тысяч рублей, а в Подмосковье — 50 тысяч, утверждают в «МИЭЛЬ». Такую скидку специалисты называют психологически комфортной для продавца и покупателя.

«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки, — поясняют они. — Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя. Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет».

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector