По итогам мая стоимость квадратного метра на вторичном рынке больше всего выросла в Подмосковье. Область – самая дешевая локация московского региона, и, на фоне резкого роста цен в «старой» и Новой Москве в последний год, подмосковным квартирам еще есть куда дорожать. Чего не скажешь о Новой Москве, где средняя стоимость метра уже обогнала цены на жилье в некоторых районах «старой» Москвы, в том числе расположенных внутри МКАД.

В 2020 г. и I квартале 2021 г. Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры. Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае «старая» Москва вышла вперед. По данным аналитического центра www.analitik-expert.ru, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали на 0,9% до 178 700 руб. за кв. м в среднем, тогда как в «старой» – на 1,6% до 221 300 руб. Цены в Новой Москве, фактически, уперлись в потолок: в районах «старой» Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, – 172 160 руб. за кв. м. Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва сумела обогнать даже некоторые внутримкадные районы: например, в районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175 100 руб., в Бирюлево, Восточном и Западном, – 169 000 руб. – см. Рейтинг районов и метро Москвы по ценам на квартиры.

Квартиры в Московской области по итогам мая прибавили в цене 2,3%, средняя стоимость метра составила 118 700 руб. по индексу analitik-expert.ru.

Рост цен на вторичное жилье по большей части носит догоняющий характер – сегменты, ранее отстававшие от рынка, теперь наверстывают упущенное. И если в «старой» Москве в роли «догоняющих» всегда выступают дорогие сегменты, то в Новой Москве и Подмосковье картина не такая однозначная, так как «дорогие» квартиры за МКАД сравнимы по стоимости или дешевле бюджетных предложений внутри МКАД. И часто служат альтернативой последним. Как следствие, «замкадный» спрос обычно сосредоточен в прилегающих к МКАД районах, застроенных относительно новым жильем, – весьма дорогих, по местным мерам. И именно они лидировали по темпам роста цен в прошлом году – см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 2020 года».

Тем не менее в период прошлогоднего ажиотажа и в «старой» Москве, и в Новой, и в Подмосковье быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. Соответственно, теперь во всех локациях трехкомнатные квартиры обгоняют однокомнатные по темпам роста цен. По тем же причинам в Новой Москве второй месяц подряд лидирует бывший аутсайдер – Троицкий округ, а в Подмосковье средняя зона подтягивается к ближней.

Но в целом за МКАД ситуация на рынке, конечно, более смешанная, чем в «старой» Москве. Например, дальнее Подмосковье, в последние месяцы наверстывавшие отставание от более близких к столице зон, по итогам мая вновь опустилось на последнее место в географическом рейтинге. А в Новой Москве среди типов жилья в лидеры по темпам роста цен вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 г., и по итогам I квартала 2021 г.

(www.irn.ru)МоскваНовая МоскваПодмосковье
Старая и типовая советская панель 1,4% 3,2%
Современная панель 1,3% 1,5% 1,2%
Старый и типовой советский кирпич 2,0% 3,0%
Современный монолит-кирпич 2,1% 0,3% 2,3%
(www.irn.ru)МоскваНовая МоскваПодмосковье
Однокомнатные квартиры 1,4% 1,0% 1,9%
Двухкомнатные квартиры 1,5% 0,4% 2,5%
Трехкомнатные квартиры 1,7% 1,4% 2,5%
(www.irn.ru)Май 21Апр 21
Центральный округ345 308 1,6%
Юго-Западный округ249 480 1,6%
Западный округ242 879 1,6%
Северо-Западный округ230 434 2,4%
Северный округ215 589 0,9%
Восточный округ202 460 2,2%
Южный округ201 559 2,0%
Северо-Восточный округ199 180 2,1%
Юго-Восточный округ188 239 1,5%
“Дорогое” и “дешёвое” жильё
(www.irn.ru)
МоскваНовая МоскваПодмосковье
Индекс стоимости “дорогого” жилья0,0% 0,5% 3,1%
Индекс стоимости “дешевого” жилья 1,4% 1,1% 3,4%
Индекс расслоения1,91,42,4

Высокий спрос на квартиры и, соответственно, рост цен поддерживает изменение монетарной политики Центробанка. Два раза повысив ключевую ставку, ЦБ дал рынку четкий сигнал – длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти. Покупатели это прекрасно поняли и устремились за квартирами.

Как следствие, остаточный рост цен на вторичном рынке жилья продолжается, но в первую очередь за счет сегментов, которые отставали от рынка ранее. Наибольший потенциал для ценового роста имеет Подмосковье, как самая доступная локация. В отличие от области, в Новой Москве цены уже находятся на максимуме, вплотную приблизившись, а местами и обогнав стоимость жилья в спальных районах «старой» Москвы.

Также по теме: