Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2014 года

Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2014 года Аналитика

По мнению ceo компании

strategy and development дмитрия земскова, если ориентироваться на статистику
2008-2009 года, то при сохранении в ближайшие полгода негативной ситуации с
российской экономикой и снижении реальной средней цены на первичном рынке на
5-7% число разорившихся девелоперов может составить 8-10%. а при падении
средних цен на 15-20% число таких компаний может достигнуть 20-25%.

Объемы предложения
квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием
предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение
снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие
пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами. Типичная для многих
городов картина наблюдается в Санкт-Петербурге (рис. 6).

http://www.bn.ru/uploads/gazeta/2022_12/2(19).jpg
Рис. 6.
Динамика объема предложения жилых помещений в Санкт-Петербурге

В Москве в 2022 году,
несмотря на снижение темпов роста доходов населения, в результате весеннего и
осеннего всплеска активности рынка было зарегистрировано (рис. 7) 162 тыс. сделок
купли-продажи/мены на вторичном рынке жилья (рост на 23,7%), 24 тыс. договоров
участия в долевом строительстве (рост на 22,7%), 43,2 тыс. договоров ипотеки (рост
на 22,4%).

Примечания: с 2022 года – с учетом присоединенных территорий и
сделок мены.

Рис. 7. Ежегодный объем
купли-продажи/мены квартир, количество ипотечных сделок и зарегистрированных
ДДУ на рынке жилой недвижимости Москвы

Необходимо оговориться,
что динамика количества зарегистрированных ДДУ не вполне корректна. Как сообщили в Москомстройинвесте,
список добросовестных застройщиков, составленный на основе отчетности за IV
квартал 2022 года, насчитывает 139 строительных компаний столицы.

В Московской
области общее число зарегистрированных прав на жилье в декабре тоже резко
выросло – на 66,2% от ноября. Рост зарегистрированных договоров участия
в долевом строительстве составил 92,7%.  Рост числа ипотечных договоров в сравнении с предыдущим
месяцем составил 27,8%. 

Эксперты
компании «Метриум Групп»9: «Официальная статистика Росреестра
довольно точно отражает ту ситуацию, которую мы имеем сегодня на рынке недвижимости.
Новостройки пользуются большой популярностью, количество заключенных ДДУ в
конце года активно увеличивалось, в то время как темпы роста рынка ипотечного
кредитования и “вторички” существенно замедлились.

Впрочем, ближе к
весне 2022 года мы ожидаем снижение активности покупателей на первичном рынке,
и тогда все три показателя скорректируются относительно друг друга и будут
плавно снижаться. Говорить о том, насколько продолжительным будет этот спад,
пока довольно сложно.

Многое будет зависеть от того, примет ли Правительство РФ
какие-то меры для спасения рынка ипотеки. Если покупатели будут иметь
возможность брать более-менее доступные кредиты на покупку жилья, то и весь
рынок недвижимости будет ощущать себя относительно неплохо».

Ценовая ситуация на рынке
жилой недвижимости

Основные показатели
динамики вторичного рынка жилья городов России приведены в табл. 1. Данные
представлены аналитиками рынка недвижимости, которые выполняют сбор,
верификацию и обработку данных по единой методике, рекомендованной РГР.

В исследованной выборке
представлены 38 городов и один регион (Московская область, по которой
приводятся осредненные данные по 85-90 населенным пунктам), в том числе 24
города – региональные центры и 14 районных центров. По численности населения в
выборке представлены Москва (около 12 млн человек)

, Московская область с
суммарным городским населением около 6 млн человек, 10 городов-миллионников, 9
городов с населением свыше 500 тыс. человек, 7 городов с населением от 200 до
500 тыс. человек, 4 города с населением менее 200 тыс. и 6 – менее 100 тыс.
человек (суммарно – 42,4 млн человек).

В течение года на
вторичном рынке жилья городов выборки наблюдалась колебательная стабильность. В
Москве к ноябрю цены поднялись на 6,5%, в Санкт-Петербурге на 6,1%, в
Краснодаре на 7,9%. Но в декабре, когда вследствие недоверия населения к
состоянию банковско-финансовой сферы возник ажиотажный спрос на жилье и
ипотеку, годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской
инфляции)

, в Самаре – 10,4%, в Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%. Годовойприрост составил от 2 до 7% в Новосибирске (6,8%), Смоленске (6,6%), Мособласти
(6,0%), Тольятти
(5,7%)

, Ростове-на Дону (4,9%), Кирове (4,9%),
Екатеринбурге (4,7%), Казани (4,6%), Владимире (4,6%), Чебоксарах (4,3%), Барнауле
(3,1%), Кемерово (2,7%), Иркутске (2,0%). В то
же время цены по итогам года снизились на 3-9% в Сургуте (-9,4%)

, Перми
(-3,9%), Тобольске (-9,4%), Тюмени (-2,9%), Твери (-2,2%). Причем, даже в тех
городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2022 года (Тюмень,
Тверь, Тобольск, Стерлитамак), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.

Таблица 1. Цены на
вторичном рынке жилья городов России в 2022 году

Город

Численность населения, тыс. чел.

Средняя удельная цена предложения в
декабре, тыс. руб./кв. м

Изменение к дек. 13, %

2022

2022

2022

1

Барнаул

691,1

48,1

48,3

49,8

3,1

2

Владимир

350,5

51,3

52,7

55,1

4,6

3

Воронеж

1003,6

48,1

48,8

52,0

6,6

4

Екатеринбург

1429,4

70,1

72,8

76,2

4,7

5

Иркутск

606,1

57,3

59,7

60,9

2,0

6

Ишимбай
(Респ. Башкортостан)

68,0

33,4

38,4

38,4

7

Жигулевск
СО***

60,0

н/д

32,6

34,3

5,2

8

Казань

1176,2

61,2

63,7

66,6

4,6

9

Кемерово

540,1

50,2

52,1

53,5

2,7

10

Кинель
СО***

55,5

н/д

29,8

40,0

13,4

11

Киров

508,1

43,3

48,5

50,9

4,9

12

Краснодар

871,2

48,2

52,0

56,4

8,5

13

Красноярск

1017,2

59,0

61,0

61,4

0,7

14

Москва

11979,5

203,0/195,5*

203,3

226,6

11,5

15

Московская
обл.

5800,0**

84,3

88,2

93,4

6,0

16

Новокуйбышевск
СО***

112,3

41,5

46,6

12,3

17

Новосибирск

1523,8

59,1

61,4

65,6

6,8

18

Октябрьск
СО

27,2

н/д

21,6

20,7

-4,2

19

Оренбург

571,8

49,6

51,0

50,9

-0,2

20

Отрадный
СО***

47,8

28,7

34,7

20,9

21

Пермь

1013,9

53,4

54,7

52,6

-3,9

22

Ростов-на-Дону

1103,7

62,8

63,0

66,1

4,9

23

Рязань

527,9

46,2

45,8

48,0

4,8

24

Салават
(Респ. Башкортостан)

160,0

39,3

39,4

38,3

-2,8

25

Самара

1171,7

55,8

58,5

64,6

10,4

26

Санкт-Петербург

5128,0

95,0

96,0

103,0

7,3

27

Смоленск

331,0

46,3

48,1

51,3

6,6

28

Ставрополь

412,3

34,9

35,5

39,0

9,9

29

Стерлитамак
(Р. Башкортостан)

275,8

40,3

43,8

44,0

0,4

30

Сургут
(Тюм. об.)

340,0

85,6

87,0

78,5

-9,4

31

Сызрань
СО***

182,3

н/д

31,1

38,8

24,8

32

Тверь

408,9

57,8

56,1

54,8

-2,2

33

Тобольск
(Тюм. о)

110,0

46,1

51,1

49,2

-3,7

34

Тольятти
СО

719,1

43,5

45,7

48,3

5,7

35

Тюмень

657,0

59,4

65,7

63,8

-2,9

36

Ульяновск

638,1

39,9

42,3

43,5

2,8

37

Чапаевск
СО***

73,4

н/д

23,1

28,9

25,1

38

Чебоксары

475,5

48,1

48,7

50,8

4,3

39

Шахты
(Рост. об.)

237,6

30,3

30,9

34,2

10,7

Примечание: * В числителе – Старая Москва, в знаменателе – Большая Москва.

** Московская область –
численность городского населения.

*** В малых
городах вследствие ограниченного объема предложения квартир наблюдается
высокая волатильность среднемесячных цен.

Данные о первичном рынке
собраны по 14 городам (табл. 2).

На первичном рынке жилья
городов выборки также наблюдалась стабильность, причем колебания средних
удельных цен скорее вызывались не скачками спроса, а изменением структуры
предложения по классам качества предлагаемых объектов и их стадиям
строительства.

Наибольший прирост цен (выше
накопленной инфляции 11,4%)в Самаре (17,8%),Казани (15,6%),Ставрополе
(13,5%). В Рязани (9,5%), Перми (7,9%), Екатеринбурге (7,7%), Воронеже (5,9%)
рост цен составил от 6 до 10%. Снизились цены в Стерлитамаке (-3,9%), в
остальных городах выборки незначительный прирост.

Таблица 2. Цены на первичном
рынке жилья городов России в 2022 году

Город

Средняя удельная цена предло жения в
декабре, тыс. руб./кв. м

Изменение к дек. 13, %

Отклонение средней удель ной цены на
первичном рынке от вторичного, %

2022

2022

2022

1

Воронеж

43,2

43,9

46,5

5,9

52,0/46,5 = 11,8

2

Екатеринбург

57,5

60,8

65,5

7,7

76,2/65,5 = 16,3

3

Казань

50,9

49,4

57,1

15,6

66,6/57,1 = 16,6

4

Краснодар

40,2

42,8

43,9

2,6

56,4/43,9 = 28,5

5

Москва

230,3/205,5*

215,5

216,0

0,2

226,6/216,0 = 4,9

6

Московская
обл.

70,7

76,5

81,0

5,9

93,4/81,0 = 15,3

7

Новосибирск

51,3

51,7

54,6

4,4

65,6/54,6 = 20,1

8

Пермь

48,0

47,1

50,8

7,9

52,6/50,8 = 3,5

9

Рязань

36,2

37,0

40,5

9,5

48,0/40,5 = 18,5

10

Самара

48,5

49,4

57,0

17,8

64,6/57,0 = 13,3

11

Санкт-Петербург

85,0

90,5

96,5

5,5

103,0/96,5 = 6,7

12

Ставрополь

31,2

30,4

34,5

13,5

39,0/34,5 = 13,0

13

Стерлитамак

40,3

43,8

42,1

-3,9

44,0/42,1 = 4,5

14

Тюмень

50,4

55,9

57,0

2,0

63,8/57,0 = 11,9


Примечание: * В числителе – Старая Москва, в знаменателе – Большая Москва.

Данные табл. 1 и 2 демонстрируют,
что средняя удельная цена жилья на вторичном рынке выше, чем на первичном (в
Краснодаре – на 28,5%,в Рязани – на 18,5%,в Екатеринбурге, Казани, Мособласти, Самаре, Ставрополе,
Тюмени, Воронеже – на 12-17%, вСанкт-Петербурге,
Стерлитамаке, Перми – на 3-7%.

Эксперты так
комментируют ситуацию на рынке жилой недвижимости городов.

В Москве, как считает Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have, волатильность
цен связана с изменением структуры потребителей. Cреди европейских и
американских покупателей  снизилось количество финансовых специалистов, в
том числе по работе  со Сбербанком, ВТБ, Внешэкономбанком и
Россельхозбанком.

Сократился объем покупателей – специалистов промышленности по
производству высокотехнологичного оборудования для нефтегазовой сферы.  По ее мнению, спрос поддерживают
покупатели из Центробанка, занятые в разработке национальной системы платежных
карт – этот вопрос стал более чем актуален после того, системы VISA и
MasterCard заблокировали операции по карточкам банков, попавших под первый
пакет санкций.

Также выросло количество покупателей из крупных агрохолдингов,
таких как «Русагро», «Кубань», «УГМК-Агро» и др., которые от введения контрсанкций
только выиграли. Спрос поддерживают топ-менеджеры из сферы ВПК – после разрыва
отношений в военно-технической сфере с Украиной было решено закупать
комплектующие в российском НПО «Сатурн». Выросло количество покупателей из
Украины – первый заметный рост наблюдался примерно за полгода до марта 2022.

В Санкт-Петербурге, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень
Недвижимости», цены на вторичном рынке квартир подрастали в течение всего минувшего года. Главная особенность второго года стагнации для российского рынка
жилья заключалась в том, что за резкими оживлениями следовали почти
симметричные спады.

Большинство участников рынка и
аналитиков сходятся во мнении, что основная причина роста
спроса в конце 2022 года осталась той же, что и полгода
назад. Все дело в желании спасти накопления от растущей
инфляции на фоне
очередного витка ослабления отечественной валюты.

«Ажиотажа
нет. Есть небольшая активизация спроса со стороны тех людей, которые опоздали
перевести свои рублевые накопления в евро или доллары», – утверждает главный
аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.Участники рынка с экспертом согласны.

«Существенное снижение курса
рубля относительно иностранных валют вынуждают россиян вкладывать денежные
средства в покупку жилья. Потому в настоящий момент мы отмечаем всплеск спроса
на первичном рынке недвижимости», – констатирует директор департамента жилой
недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Из Новосибирска корреспондент
НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ сообщает, что весь год цены на
недвижимость вели себя атипично — росли в те месяцы, когда все обычно падает, и
наоборот. В частности, цены на жилье подскочили в феврале-марте на фоне
Олимпиады и валютного скачка из-за угрозы войны на Украине.

А вот осеннего
подъема не случилось, и все ждали, что будет только
хуже — но декабрьский рублевый обвал и резкий рост ипотечных ставок разогрел
почти впавший в зимнюю спячку рынок.Обвал рубля подстегнул новосибирцев покупать квартиры, в декабре
количество обращений выросло в 1,5 раза по сравнению с ноябрем.

Квартиры
покупали как новосибирцы, так и приезжие. Спросом пользовалось любое жилье,
кому что было доступно — от комнат до шикарных квартир. Казахстанцы, привыкшие
к ценам на недвижимость в долларах, приобретали жилье за наличные, потому что
после обесценивания рубля им это стало выгодно.

В последние дни декабря спрос
на жилье эконом-класса увеличился в 3 раза, в сегменте жилья бизнес-класса — в
2 раза. Ажиотажный спрос на недвижимость стимулировал ряд застройщиков
повышение цен, а некоторые строители остановили продажи.

Собственники квартир
поднимали цены и отказывались торговаться, а некоторые расторгали договоры с
агентствами, несмотря на то, что внесли задаток. В условиях резкого повышенного
спроса собственники чувствовали себя хозяевами положения. Покупатели даже не
торговались.

Перспективы
развития рынка жилья

Применительно к
моделированию рынка жилой недвижимости Москвы все макроэкономические и
отраслевые показатели пересчитывались с учетом фактического уровня в Москве в
2022 году (базовом) и региональных прогнозов на последующие годы.

Другие
макроэкономические и рыночные исходные данные (расслоение населения по доходам,
доля предъявленного спроса в зависимости от соотношения спрос/предложение,
денежный объем предложения ипотечных кредитов и др.) сохранялись по данным
базового 2022 года.

Расчеты проводились с
использованием математической модели функционирования локального рынка жилья. Результаты
расчетов представлены на рис. 8 а) и б).

Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2014 года
а)
первичный рынок б) вторичный рынок

Рис. 8. Прогноз спроса, предложения,
поглощения квартир и динамики цен на первичном и вторичном рынке Москвы

Итак, в 2022 году
прогнозировалось продолжение стадии стабильности на рынке жилья Москвы. Этот
прогноз в основном подтвердился, за исключением более высоких фактических
данных по показателям объема поглощения и цен на вторичном рынке в декабре.

В 2022-2022 годах
прогнозируется рецессия на рынке жилой недвижимости Москвы: замедление темпов
роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. Спрос
сравняется с предложением на первичном рынке – в 2022, на вторичном – в 2022
году.

Экспертные прогнозы в
основном близки к рассчитанному по модели.

Ильдар Шайхутдинов,
председатель отраслевого отделения Общероссийской общественной организации
«Деловая Россия», генеральный директор Института финансового развития бизнеса, считает, что с учётом кризисных явлений в экономике, в 2022 году
многие компании зафиксируют убытки, что ограничит их доступ к банковскому
финансированию. Это отрицательно скажется на темпах роста объемов
строительства.

Генеральный директор ФРК «Этажи» Ильдар Хусаинов (Тюмень)подтверждает,
что в 2022 году вся сфера
недвижимости находится в зоне потенциального риска.

Однако, он уверен, что государство не даст совершиться
каким-либо непоправимым действиям. Первое, почему этого не произойдет, –
это социальный вопрос. Никаких обманутых дольщиков не должно быть, потому что
власть в регионе сильная, вопрос контролирует.

Риск у какого-то
застройщика разориться, может, и есть, но емулибо финансово помогут, либо выкупят квартиры по какому-то демпингу.Сложности не начались в «черный вторник»:
экономика под вопросом уже года полтора.

Сейчас просто активная фаза пошла. Прогнозирую уменьшение спроса, и в этой ситуации принципиально важно,
смогут ли застройщики снизить цену. В последние рабочие дни 2022-го года у нас
был полный зал посетителей, все покупали, и так по всей России.

Председатель совета
директоров группы компаний RRG Денис Колокольников считает, что спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости в первом квартале 2022 года будет неуклонно падать.

Существенная доля
компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по
развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что, естественно, приведет к
продолжающемуся падению спроса на качественные офисы, склады и торговые
помещения.

Ожидать  появления новых проектов в
2022 году особо также не приходится. Понятно, что сейчас, ввиду полной
экономической неопределенности, выходить на рынок с какими-то масштабными
планами слишком рискованно. Крайне негативно повлияет на девелоперский бизнес и
повышение ключевой ставки ЦБ до 17%: за счет роста стоимости кредитов повысится
стоимость реализации проектов.

Однако, есть и другие
предсказания.

Так, предварительные
оценки агентства Standart & Poor’s говорят о том, что в 2022-2022 годах реальные
цены (скорректированные на инфляцию потребительских цен) будут падать на фоне
ослабления экономики и замедления темпов роста доходов домохозяйств.

Анализ показывает, что по
итогам 2022 года не требуется корректировка прогноза полугодовой давности ни в
сторону понижения, ни в сторону повышения.

Г.М.
Стерник Г.М., 30.01.2022.

Дополнительный анализ:  100 крупнейших финансистов России — Татцентр.ру
Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector