Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку (нюансы)

Если работодатель возмещает работнику проценты на погашение ипотечного кредита, то в случае его рефинансирования с данных сумм необходимо уплатить страховые взносы

30 октября 2017

Минфин России разъяснил, что при заключении работником договора займа, целью которого является погашение полученного ипотечного кредита, то есть целевым назначением такого займа фактически не является приобретение или строительство жилого помещения, то основание для освобождения возмещения работодателем процентов по данному займу, отсутствует (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 22 августа 2017 г. № 03-03-06/1/53645).

Напомним, что в целях налогообложения прибыли организаций в составе расходов на оплату труда налогоплательщик-работодатель вправе учитывать расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам на приобретение или строительство жилого помещения. Такие расходы признаются в размере, не превышающем 3% суммы расходов на оплату труда (п. 24.1 ст. 255 Налогового кодекса).

Таким образом, данное положение применяется работодателем при возмещении соответствующих затрат работников по займам, имеющим целевое направление, – приобретение или строительство жилого помещения.

В свою очередь объектом обложения страховыми взносами для плательщиков страховых взносов – организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физлиц, в частности, в рамках трудовых отношений (п. 1 ст. 420 НК РФ).

База для начисления страховых взносов для плательщиков страховых взносов – организаций определяется как сумма выплат и иных вознаграждений, предусмотренных п. 1 ст. 420 НК РФ, начисленных плательщиками страховых взносов за расчетный период в пользу физлиц, за исключением сумм, указанных в ст. 422 НК РФ (п. 1 ст. 421 НК РФ).

Узнать, в каких случаях налоговая выгода будет признана необоснованной, можно в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы»стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Так, не подлежат обложению страховыми взносами суммы, выплачиваемые организациями своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по займам на приобретение или строительство жилого помещения (п. 13 п. 1 ст. 422 НК РФ).

Однако в случае рефинансирования ипотечного кредита страховые взносы с таких сумм придется уплатить.

ипотека,
налоги, сборы, взносы,
НДФЛ,
недвижимость,
социальная сфера,
страховые взносы,
трудовые отношения,
физлица,
юрлица,
Минфин России

Налоговые вычеты и ипотека

Вычет применительно к налогу на доходы физических лиц заключается в том, что зарплата и другие доходы при расчете НДФЛ уменьшаются на расходы, связанные с покупкой жилья. Если же НДФЛ был уплачен, то он возмещается из бюджета (в части, которая считалась по налоговой ставке 13%).

Вычет на покупку жилья ограничен по величине — он не может быть больше 2 000 000 руб., при этом учитываются стоимость недвижимости и некоторые другие расходы (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Дополнительно предоставляется вычет на проценты по кредиту, взятому специально для покупки жилого объекта (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Подробнее о том, как вернуть НДФЛ, см. в материале «Порядок возмещения (возврата) НДФЛ при покупке квартиры».

Ипотека — такая форма кредитования, при которой банк предоставляет заемщику кредит на покупку недвижимости под залог этого недвижимого объекта. Ипотечный договор целевой, он содержит указание на конкретный жилой объект. Соответственно, уплаченные по ипотеке проценты можно учесть в составе налогового вычета. То, что купленная в ипотеку квартира до полного расчета с банком находится в залоге, на порядке вычета не сказывается.

Ипотечный кредит обычно предоставляется на 10, 20 и более лет. Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен по сроку. Получать возмещение НДФЛ налогоплательщик может несколько лет, пока кредит не будет погашен или общая сумма банковских процентов не превысит предельную величину, которая составляет 3 000 000 руб.

Два вида вычетов

Имущественный вычет до 2014 года предоставлялся на покупку только 1 квартиры, по этому же объекту можно было заявить и вычет на проценты. С начала 2014 года условия налогового вычета по ипотеке радикально изменились (федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ). И в старой, и в новой редакциях имеется запрет на повторный вычет, но применяется он по-разному.

Фактически сейчас действуют 2 разных вида вычета. По ипотеке, оформленной до 2014 года, применяется старый порядок. Обновленные правила вычета на ипотеку действуют в отношении договоров, заключенных в 2014 году и позже. Рассмотрим эти различия подробнее.

Налоговый вычет на проценты по ипотеке «по-старому»

Важная черта налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку до поправок — в законодательстве было указание, что вычет может быть предоставлен в отношении лишь 1 объекта. Цена квартиры и проценты по ипотеке были составляющими 1 вычета, поэтому получить возмещение НДФЛ с процентов допускалось только при условии заявления вычета на квартиру (письмо Минфина от 24.02.2015 № 03-04-05/8507).

То обстоятельство, что налогоплательщик изъявил желание возместить налог за квартиру, является основанием для последующего ежегодного обращения за вычетом на проценты, уплачиваемые банку. Расходы на проценты возмещаются без ограничения суммы в течение всего срока ипотеки. Налогоплательщик, который до вступления законодательных поправок обращался за возмещением НДФЛ на проценты, продолжает заявлять вычет в том же порядке, как и раньше.

Рассмотрим ситуацию, когда налогоплательщик заявил имущественный вычет по квартире в ипотеку в 2013 году, но почему-то не заявил вычет на проценты. В 2015 году можно заявить вычет на проценты за текущий год, а также за пропущенные годы, но не более 3 лет (п. 7 ст. 78 НК РФ). Доказательствами права на вычет станут договор, где указано, на какой объект израсходованы кредитные средства, и документ о том, что на покупку этой квартиры предоставлялся вычет. В качестве такого документа, например, может служить налоговая декларация 3-НДФЛ, по которой был возмещен НДФЛ.

В дальнейшем вычет по уплаченным процентам можно заявлять ежегодно до полной выплаты кредита. Действующее ограничение общей суммы ипотечных процентов в данном случае не применяется, потому что оно распространяется только на жилые объекты, приобретенные после 2014 года. Закон 212-ФЗ на вычеты, относящиеся к 2013 и более ранним годам, не распространяется. Следует, однако, учитывать, что разъяснения компетентных органов применительно к подобным ситуациям отсутствуют.

Налоговый вычет по ипотеке по новым правилам

После принятия поправок к Налоговому кодексу, вступивших в силу с 2014 года, право вернуть НДФЛ на проценты не зависит от желания и возможности налогоплательщика использовать вычет на квартиру. При этом процентный вычет предоставляется однократно, только по одному объекту.

Налоговый кодекс не ограничивает количество кредитных договоров, главное — чтобы они были целевыми. Если вдобавок к ипотеке у гражданина имеется также и целевой заем, вычет можно заявить на проценты по обоим договорам. Однако для использования «нового» вычета договоры ипотеки и договоры на покупку квартиры должны быть заключены позднее 1 января 2014 года.

Отвечая на вопросы плательщиков НДФЛ, Минфин обратил внимание, что, если гражданин ранее уже использовал вычет на приобретение жилья, а после 2014 года приобрел еще одну квартиру по ипотеке, он вправе воспользоваться «процентным» вычетом. Единственное условие: при возмещении НДФЛ в связи с прошлой покупкой в сумме вычета не должны учитываться проценты, ведь этот вычет — однократный (письма от 16.12.2014 № 03-04-05/64922 и от 20.02.2015 № 03-04-05/8148).

Подробнее об изменениях в порядке получения вычетов см. в этом материале.

О нюансах применения имущественных вычетов рассказали эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Путеводитель.

Документы для получения налогового вычета по ипотеке

Получить возмещение НДФЛ можно на основании документов, которыми подтверждаются расходы налогоплательщика и его право пользоваться вычетом.

Названные в перечне копии документов представляются в налоговый орган при первом обращении за вычетом. В последующие годы, обращаясь за вычетом на очередную сумму процентов за год, нужно представить только подтверждающие документы по пункту 1 перечня. Повторно представлять в налоговую инспекцию бумаги, которые вами уже представлялись ранее, не требуется (письмо Минфина от 07.06.2013 № 03-04-05/21309).

Куда обратиться, чтобы получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры по ипотеке?

Законодательство предлагает налогоплательщику на выбор 2 различных способа получения вычета:

Вариант 1. В налоговой инспекции. Нужно дождаться конца года и представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ). Декларацию с целью получения вычета представляют по установленной форме в течение года. К ней надо приложить подтверждающие документы, перечисленные в предыдущем разделе. Налоговый орган проведет камеральную проверку декларации и приложенных документов (это может занять до 3 месяцев) и затем перечислит НДФЛ на счет налогоплательщика в банке.

Если доходов на полную сумму вычета в текущем году недостаточно, остаток неиспользованного вычета переносится на следующий год. Следовательно, через год налогоплательщик снова представляет 3-НДФЛ — на неиспользованный остаток вычета и сумму вновь образовавшихся расходов на проценты. Эта процедура повторяется ежегодно, пока НДФЛ не будет возмещен в полагающемся объеме.

Как написать заявление работодателю о предоставлении имущественного вычета, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите бесплатный демо-доступ к К+ и переходите в Готовое решение, чтобы узнать все подробности данной процедуры.

О получении вычета по уведомлению см. в материале «При получении от работника заявления на имущественный вычет ранее удержанный НДФЛ можно вернуть».

Итоги

• Налогоплательщик имеет право на имущественные вычеты со стоимости квартиры и дополнительно с процентов по ипотеке.
• Вычет на проценты по ипотеке предоставляется только на 1 объект стоимостью не более 3 000 000 руб.
• Вычет на ипотечные проценты можно получить независимо от вычета на покупку квартиры.
• Налогоплательщики, возмещающие НДФЛ на проценты по ипотеке с 2013 года и ранее, продолжают применять прежний порядок вычетов.
• Вычет возможно получить в налоговом органе — по налоговой декларации или у работодателя — на основании специального уведомления.

Вопрос

Компания компенсирует оплаченные работниками проценты по их договорам ипотечного кредитования. Подлежат ли обложению НДФЛ и страховыми взносами эти выплаты?

Ответ

Компенсация затрат на проценты, уплаченные сотрудником по ипотечному кредиту, не облагается НДФЛ, если договор заключен на приобретения жилья, компенсация учтена при расчете налога на прибыль, выплата не превышает 3% от общих расходов на оплату труда.

Компенсация затрат на проценты, уплаченные сотрудником по ипотечному кредиту, не облагается страховыми взносами в полном объеме.

Обоснование

Компенсация затрат на проценты, уплаченные сотрудником по кредиту, освобождается от НДФЛ, если:

• договор заключен на приобретение и (или) строительство жилья;
• сумма компенсации включена в состав расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль;
• выплата не превышает 3% от общей суммы расходов на оплату труда по организации (п. 40 ст. 217, п. 24.1 ст. 255 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.10.2017 N 03-04-06/64194).

Из суммы, превышающей этот лимит, надо исчислить и удержать НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Объектом обложения страховыми взносами для их плательщиков-организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые плательщиками в пользу физических лиц, в частности в рамках трудовых отношений (п. 1 ст. 420 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 НК РФ база для начисления страховых взносов определяется как сумма выплат и иных вознаграждений, предусмотренных п. 1 ст. 420 НК РФ, начисленных плательщиками страховых взносов за расчетный период в пользу физических лиц, за исключением сумм, указанных в ст. 422 НК РФ.

Суммы, выплачиваемые организациями своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения, поименованы в пп. 13 п. 1 ст. 422 НК РФ.

Таким образом, компенсация процентов по ипотеке не облагается страховыми взносами в полном объеме. Причем данное освобождение не зависит от применяемого работодателем налогового режима и источника финансирования (см. Письмо Минфина России от 27.12.2017 N 03-11-11/87360). Кроме того, в силу пп. 14 п. 1 ст. 20.2 Закона N 125-ФЗ указанная компенсация не облагается страховыми взносами по травматизму.

Ипотека и страховые взносы

Коллективным договором организации было предусмотрено, что работникам и пенсионерам (бывшим работникам общества), пожелавшим улучшить свои жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья с применением механизма ипотечного кредитования, предоставляются дотации в виде частичного возмещения затрат на уплату первого взноса, а также процентов по ипотечным кредитам. Организация, полагая, что данные дотации являются выплатами социального характера, не включила их в базу для начисления страховых взносов. Орган ПФР страховые взносы доначислил. Кто прав в данной ситуации?

Представители ПФР не согласились с позицией организации в отношении частичной компенсации работникам первоначального взноса, указав, что поскольку названные выплаты отсутствуют в перечне выплат, исключенных из расчета страховых взносов по Закону № 212-ФЗ, а также в связи с тем, что они непосредственно связаны с трудовой деятельностью работников (применяются по приказу директора к работникам, которые вносят значительный трудовой вклад в решение задач, стоящих перед предприятием), и доначислили ей страховые взносы.

В соответствии с пп. 13 п. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ суммы, выплачиваемые организациями (ИП) своим работникам на возмещение затрат на уплату процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения, не подлежали обложению страховыми взносами. Аналогичные нормы теперь содержатся в пп. 13 п. 1 ст. 422 НК РФ. Следует учитывать: для того, чтобы воспользоваться данной преференцией, организация должна документально подтвердить, что имело место именно возмещение затрат на уплату процентов по займу, выданному работнику с целью приобретения (строительства) жилья (Постановление АС СКО от 20.09.2016 по делу № А32-1080/2016).

Организация обратилась в суд и выиграла дело (см. Определение ВС РФ от 16.02.2017 № 309 КГ16-20478). Выводы судей основывались на следующем (по понятным причинам в судебном решении содержатся ссылки на не действующий в настоящее время Закон № 212-ФЗ):

• наличие трудовых отношений между работодателем и его работниками само по себе не указывает на то, что все выплаты, которые начисляются работникам, представляют собой оплату их труда;
• в отличие от трудового договора, который в соответствии со ст. 15, 16 ТК РФ регулирует именно трудовые отношения, коллективный договор согласно ст. 40 ТК РФ регулирует социально-трудовые отношения;
• выплаты социального характера, основанные на коллективном договоре, не являющиеся стимулирующими, не зависящие от квалификации работников, сложности, качества, количества, условий выполнения самой работы, не считаются оплатой труда работников (вознаграждением за труд);
• выплаты социального характера, выплата которых не связана с процессом труда, обложению страховыми взносами не подлежат.В итоге арбитры на всех этапах рассмотрения дела поддержали организацию, признав, что дотации в виде частичного возмещения затрат работникам на уплату ими первоначального взноса, внесенного по ипотечному кредиту, не подлежат обложению страховыми взносами. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении АС УО от 02.09.2016 по делу № А07-25614/2015.