Налоговые споры по договорам аренды и Обзор основных позиций судов в августе 2021 года

Судебная практика по договору аренды сформировалась в колоссальных объемах. Но периодически взгляды судов на тот или иной вопрос менялись. В материале мы осветим некоторые вопросы, которые часто задают об арендных отношениях.

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Позиции Верховного Суда РФ

При регистрации ДС к договору аренды заявитель обязан уплатить госпошлину за регистрацию сделки в ЕГРН, а не за внесение изменений в имеющуюся запись реестра
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2021 по делу №А13-4848/2020.

Арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации ДС к договору аренды и оплатил госпошлину за регистрационное действие «внесение изменений в записи ЕГРН о правах, ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества»1 в размере 1 000 рублей.
Росреестр возвратил заявление без рассмотрения в связи с тем, что заявитель не оплатил госпошлину в размере 22 000 рублей, предусмотренную за регистрационное действие «государственная регистрация прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом».

Суды трёх инстанций поддержали позицию заявителя, однако ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления.

Судьи ВС РФ не согласились с выводом нижестоящих судов о том, что дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы не является самостоятельным основанием возникновения права аренды и влечет лишь необходимость внесения изменений в запись ЕГРН.

ВС РФ указал, что ДС к договору аренды представляет собой сделку, подлежащую государственной регистрации, которая также является заключенной с момента такой регистрации и является неотъемлемой частью договора аренды, а также изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Тот факт, что при регистрации ДС к договору аренды в ЕГРН не вносится новая запись о сделке, а лишь изменяется существующая запись, по общему правилу не отменяет изложенного и не может служить основанием для вывод об уплате в рассматриваемой ситуации государственной пошлины как за «внесение изменений в запись ЕГРН».
На основании изложенного ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отказал Арендодателю в удовлетворении заявления.

Рассмотренный ВС РФ вопрос кажется достаточно простым с правовой точки зрения, поскольку аналогичная позиция была высказана Минфином в соответствующем разъяснении, которое было также проверено ВС РФ и признано законным.

Показательно, что помимо комментируемого дела ВС РФ также накануне рассмотрел аналогичный спор в деле №А13-2860/20206.

Мы полагаем, что подобное внимание ВС РФ к рассматриваемому вопросу связано с желанием окончательно сформировать практику и исключить иной подход судов и регистрационных органов.

При этом мы отмечаем, что через несколько дней после публикации анализируемого решения суды восприняли позицию ВС РФ и начали выносить судебные акты в соответствии с изложенным ВС РФ подходом.

Позиции кассационных судов

Необоснованный отказ арендодателя от снижения арендной платы за период действия ограничительных мер, исключающих пользование объектом аренды, может послужить основанием для снижения взыскиваемой суммы арендной платы за указанный период
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2021 по делу № А42-9928/2020.

Администрация предоставила в аренду здание, расположенное в парке для организации детского кафе.

На протяжении пяти месяцев Арендатор не платил арендную плату, ссылаясь на то, что в рассматриваемый период использование объекта аренды оказалось невозможным вследствие введения на территории субъекта ограничительных мер, направленных на противодействие распространения новой коронавирусной инфекции, в частности, связанных с ограничением посещения парков (со ссылкой на нахождение объекта аренды в парке), и запрет деятельности объектов общественного питания.

Суды двух инстанций взыскали арендную плату за соответствующий период и отклонили довод Арендатора исходя из норм специального Закона №98-ФЗ8, в соответствии с которым: (1) введение ограничительных мер не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы полностью, а также (2) Договор заключен сторонами 01.04.2020, то есть в период действия ограничительных мер, следовательно, Арендатор не имеет оснований для применения положений специального законодательства об отсрочке уплаты арендной платы.

Суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов в связи со следующим.  Процитированная судами статья Закона № 98-ФЗ также предусматривает право арендатора по договорам аренды недвижимости потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

При этом суд отметил, что из содержания указанной нормы не следует, что ее действие распространяется только на арендаторов по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности.

Данный довод обоснован судом ссылкой на разъяснения ВС РФ, в соответствии с которыми арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила обусловленная принятием органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Суд отметил имеющиеся в деле доказательства того, что Администрация никак не ответила на предложение Арендатора о заключении ДС об уменьшении арендной платы в рассматриваемый период, что, согласно позиции ВС РФ может послужить основанием для взыскания арендной платы в сниженном размере.

Возврат объекта аренды

Арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от факта приведения помещения в первоначальное состояние.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2021 по делу № А32-51267/2019.

Арендодатель обратился в суд с иском к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, а также убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения.

Суд первой и апелляционной инстанции с учетом корректировки расчета Истца удовлетворили исковые требования.

Суды установили, что Арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы. При этом суды исходили из того, что доказательства передачи Арендодателю объекта аренды в пригодном для использования состоянии ранее даты составления акта приема-передачи от 22.01.2020 Арендатором не представлены.

Арендатор подал кассационную жалобу, указав, что у судов отсутствовали основания для взыскания задолженности за период пользования помещениями с 01.09.2019 по 22.01.2020, поскольку в данный период Арендодатель уклонялся от приемки имущества.
Суд кассационной инстанции частично направил дело на новое рассмотрение.

Кассационный суд указал, что вывод нижестоящих судов о том, что неприведение помещений в первоначальное состояние порождает у Арендодателя право отказаться от приемки помещений, противоречит ст. 622 ГК РФ.

Из указанной нормы следует, что Арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого Арендатором помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от того привел ли последний названный объект в первоначальное состояние или нет.

Суд указал, что невозвращение помещения в состоянии, предусмотренном договором, является основанием для взыскания убытков, право на предъявление которых Арендодатель реализовал в данном деле, а не отказа в принятии помещения.

Полную версию Обзора можно прочитать по ссылке.

По всем вопросам обращайтесь:

Юристы Практики по разрешению споров компании Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP подготовили обзор основных позиций судов по договорам аренды в  августе 2021 года.

Позиция ВС РФПризнание договора аренды недействительным

При конкурсном оспаривании соглашения сторон об изменении валюты арендной платы необходимо сопоставить, каков стал объем обязательств должника после совершения оспариваемой сделки с объемом его обязательств, который был бы, если бы эта сделка не заключалась.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Создание арендодателем условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не исполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению «спокойного» владения

• Документ: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2021 по делу № А55-15074/2020
• Суть дела: Между Министерством и Фондом был заключен договор аренды земельного участка для комплексного развития территории. В 2015 году вид разрешенного использования земельного участка был изменен с зоны застройки среднеэтажными жилыми домами на зону предприятий и зону малоэтажной застройки индивидуальными домами. В 2019 году земельный участок снова был включен в территориальную зону среднеэтажной жилой застройки. Фонд, посчитав, что с 2015 по 2019 год использовать земельный участок для целей, предусмотренных договором аренды, было невозможно, обратился в суд с требованием о перерасчете арендной платы. Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении исковых требований отказали, указав, что по условиям договора Фонд был обязан подготовить проект планировки территории, поэтому не мог не знать о предстоящем изменении территориальной зоны, к которой относится арендуемый земельный участок. Более того, земельный участок был принят Фондом без каких-либо возражений, указывающих на невозможность его использования по целевому назначению, поэтому Фонд обязан был вносить арендную плату в спорный период. Кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в этот момент не осуществляет какого-либо предоставления. В рамках рассматриваемого спора суд кассационной инстанции отметил, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению спокойным владением и пользованием земельным участком, сданным в аренду. При этом арендодатель был недобросовестным, поскольку как на момент проведения торгов, так на момент заключения договоров аренды земельного участка и о комплексном освоении территории не мог не знать о планируемом изменении территориальной зоны. В связи с чем у суда имеется возможность отказа в защите его прав в соответствии с гражданским законодательством. Суд кассационной инстанции еще раз напомнил, что основная обязанность арендодателя по договору аренды сводится к обеспечению «спокойного» владения и пользования имущества. При этом нарушение такой обязанности освобождает арендатора от внесение арендной платы.

Действие договора аренды

Договор аренды имущества, находящегося в государственной собственности, не предполагает возможность автоматического возобновления на неопределенный срок

• Документ: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.08.2021 по делу № А40-121340/2020 (ссылка)
• Суть дела: Между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества. По соглашению к договору Общество имело право пользоваться имуществом без проведения аукциона до издания специального акта Правительства РФ, определяющего порядок сдачи имущества Учреждения в аренду. В 2015 году такой специальный акт был издан Правительством РФ. Полагая, что договор аренды прекратился, Учреждение обратилось в суд с требованием освободить арендуемое имущество и выплатить санкции, предусмотренные договором. Отказывая в удовлетворении иска, нижестоящие суды посчитали, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, поскольку договор не содержал оговорку об исключении правил о возобновлении. При этом Учреждение не предпринимало действий по ограничению использования Обществом арендуемого имущества. Суд кассационной инстанции не согласился с нижестоящими судами, указав, что аренда имущества, находящегося в государственной собственности, предполагает невозможность автоматического возобновления на неопределенный срок в силу особенностей регулирования такого вида аренды. При этом суд кассационной инстанции обратил внимание, что сами стороны поставили действие договора аренды под отменительное условие – издание специального акта Правительства РФ. В связи с этим договор аренды должен считаться прекращенным, а заключение нового договора возможно посредством проведения аукциона.

Пределы прав арендатора

Арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, поэтому он теряет право на получение арендной платы

• Документ: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.2021 по делу № А65-34852/2019
• Суть дела: Гражданин передал земельный участок ИП по договору аренды. Впоследствии из земельного участка в результате межевания произошло выделение двух новых земельных участков, в границах одного из которых находился объект недвижимости — водопроводные сети, принадлежащие Обществу. ИП обратился к Обществу с требованием оплатить стоимость пользования земельным участком. Поскольку Общество требование не исполнило, то ИП обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Суды двух инстанций иск удовлетворили, поскольку исходили из доказанности факта использования Обществом земельного участка, принадлежащего предпринимателю и наличия оснований для взыскания неосновательного обогащения. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, поскольку судами не были исследованы ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела. Во-первых, суды не рассмотрели возможность, что договор аренды земельного участка был исполнен только формально, не оценили право арендатора, не вступившего во владение, требовать платы с иных лиц, использующих земельный участок, в том числе, с Общества, чьи водопроводные сети находятся на спорном участке. Во-вторых, арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, поэтому он теряет право на получение арендной платы. А арендатору был передан земельный участок часть которого не могла быть использована. В-третьих, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, если такая передача не состоялась фактически, и арендатор не вступил во владение им, последний не может признаваться законным владельцем имущества, и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

PDF-версию обзора вы можете найти по ссылке.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

• неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
• отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

• Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
• Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

• ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
• участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
• в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Какие есть обзоры судебной практики по аренде?

ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.

Рекомендуем ознакомиться с актами высших судов:

• постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
• постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.

К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.

Аренда — это услуга или нет?

Аренда и возмездное оказание услуг — разные виды договоров, регулируются они отдельными главами ГК РФ и имеют своим содержанием отличные обязательства. Поэтому в гражданско-правовом смысле аренда абсолютно точно услугой не является. Впрочем, это как раз обычно не вызывает споров.

Спорным является определение аренды для «целей налогообложения». Налоговые органы долгое время настаивали на признании предоставления имущества в аренду реализацией услуг, и им это успешно удавалось. Вплоть до 2002 года, если вставал вопрос об аренде — услуга это или нет — судебная практика была на стороне налоговиков.

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Однако объективно услуга имеет признаки:

• представляет собой деятельность;
• потребляется в процессе ее получения;
• результат ее материального воплощения не имеет.

Ни одному из этих признаков арендные операции не соответствуют. Поэтому даже в налоговом смысле аренду нельзя признать услугой. И с 2002 года суды стали вставать на сторону налогоплательщиков.

Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Подробно аргументировали в дальнейшем эту позицию другие суды:

• ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
• ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 №А26-1286/03-25.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Немного об аренде предприятий

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

• Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
• Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).

Судебная практика по аренде нежилых помещений

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

• В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
• Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:

• часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
• другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

• Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
• Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
• По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
• По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу №  А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.

Ныне большинство таких споров связано с изменением арендной платы за землю из-за изменения нормативных актов, ее устанавливающих. Правила о неосновательном обогащении, в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, из-за чего произошло обогащение. Отметим также, что переплата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, рассчитывается по ставкам субъекта РФ (определение ВС РФ от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991).

Переплата, вызванная противоправными действиями арендодателя, может быть взыскана в качестве убытков. Суд удовлетворил требование арендатора, который был вынужден уплачивать арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе недвижимости (см. постановление АС МО от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Каждый раз, формируя позицию по тому или иному арендному спору, следует изучать судебную практику, причем именно своего округа, так как не все арбитражные суды страны едины в одних и тех же вопросах. Ориентироваться лучше на решения кассационной инстанции, поскольку нередко решения первой и апелляционной инстанций отменяются.