Как изменился спрос на офисы в Москве из-за пандемии — аналитика

Как изменился спрос на офисы в Москве из-за пандемии — аналитика Аналитика
Содержание
  1. Минфин россии рассказал, на основании чего объекты недвижимости могут быть признаны административно-деловыми центрами
  2. Аналитика офисов – аренда и продажа офисов в москве от компании cbre
  3. Аренда и продажа апартаментов и офисов в комплексе москва-сити
  4. Аренда офиса в административном здании в москве. снять помещение под офис в административном здании
  5. Вакансии субаренды, вышедшие на рынок в 2020 г. в разбивке по секторам
  6. Все административные здания москвы на карте, аренда и продажа помещений от собственника
  7. Динамика объемов сделок купли-продажи офисов
  8. Ежегодный ввод торговых площадей в россии, тысяч кв.м
  9. Зависимость обеспеченности торговыми площадями и количества заражений covid-19
  10. Заметна ли тенденция перераспределения фокуса бизнеса на регионы?
  11. Инвестиции в коммерческую недвижимость
  12. Коммерческий сегмент
  13. Компании заняли выжидательную позицию
  14. Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2021-2020 годах
  15. Меры поддержки рынка жилого и нежилого строительства
  16. Новое офисное строительство, класс а, в и в- (кв. м)
  17. Новое строительство
  18. Новое строительство складов, класс а и в, тысяч кв.м
  19. Объем купленных и арендованных складских площадей, московский регион
  20. Пандемия и падение спроса на офисы
  21. Предложение
  22. Прогноз: бума аренды не будет два-три года
  23. Рынок жилой недвижимости
  24. Рынок офисной недвижимости
  25. Рынок складской недвижимости
  26. Рынок торговой недвижимости
  27. Спрос
  28. Средняя ставка аренды в московском регионе, склады класса а, рублей за кв.м в год
  29. Ставки
  30. Тенденции
  31. Управление недвижимостью
  32. Аналитика рынка коммерческой недвижимости на arendator ru

Минфин россии рассказал, на основании чего объекты недвижимости могут быть признаны административно-деловыми центрами

По мнению Минфина России, для признания здания (сооружения, строения) административно-деловым центром исходя из вида разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования, присвоенный земельным участкам, на которых расположены соответствующие объекты, должен содержать информацию о том, что участок предназначен для размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения. Такой вывод содержится в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 августа 2021 г. № 03-05-04-01/54930 “Об уплате налога на имущество организаций в отношении административно-деловых центров“.

Финансисты отметили, что виды разрешенного использования земельных участков определяется в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2021 г. № 540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” (абз. 3 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса). При этом разрешенное использование земельных участков может признаваться действительным и без зависимости от его соответствия упомянутому Классификатору (п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2021 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“). В связи с этим ведомство считает возможным в отношении этих земельных участков применять утратившие силу Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39).


Вправе ли законодательные (представительные) органы субъектов РФ устанавливать и изменять налоговую базу по налогу на имущество организаций? Узнайте из материала “Налог на имущество организаций” в “Энциклопедии решений. Налоги и взносы” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!


Таким образом, как указало ведомство, для признания здания административно-деловым центром достаточно наличия одного основания в виде разрешения использования земельного участка для размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Напомним, что в отношении данных объектов законом субъекта РФ налоговая база по налогу на имущество организаций может определяться исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Аналитика офисов – аренда и продажа офисов в москве от компании cbre

§

§

Аренда и продажа апартаментов и офисов в комплексе москва-сити

Аренда офиса в административном здании в москве. снять помещение под офис в административном здании

Академический

Алексеевский

Алтуфьевский

Арбат

Аэропорт

Бабушкинский

Басманный

Беговой

Бескудниковский

Бибирево

Бирюлево Восточное

Бирюлёво Западное

Богородское

Братеево

Бутырский

Вешняки

Внуково

Внуковское, поселение

Войковский

Вороновское, поселение

Воскресенское, поселение

Восточное Дегунино

Восточное Измайлово

Восточный

Выхино-Жулебино

Гагаринский

Головинский

Гольяново

Даниловский

Десёновское, поселение

Дмитровский

Донской

Дорогомилово

Замоскворечье

Западное Дегунино

Зюзино

Зябликово

Ивановское

Измайлово

Капотня

Киевский, поселение

Клёновское, поселение

Кокошкино, поселение

Коньково

Коптево

Косино-Ухтомский

Котловка

Краснопахорское, поселение

Красносельский

Крылатское

Крюково

Кузьминки

Кунцево

Куркино

Левобережный

Лефортово

Лианозово

Ломоносовский

Лосиноостровский

Люблино

Марушкинское, поселение

Марфино

Марьина Роща

Марьино

Матушкино

Метрогородок

Мещанский

Митино

Михайлово-Ярцевское, поселение

Можайский

Молжаниновский

Москворечье-Сабурово

Московский, поселение

Мосрентген, поселение

Нагатино-Садовники

Нагатинский Затон

Нагорный

Нижегородский

Ново-Переделкино

Новогиреево

Новокосино

Новофёдоровское, поселение

Обручевский

Орехово-Борисово Северное

Орехово-Борисово Южное

Останкинский

Отрадное

Очаково-Матвеевское

Первомайское, поселение

Перово

Печатники

Покровское-Стрешнево

Преображенское

Пресненский

Проспект Вернадского

Раменки

Роговское, поселение

Ростокино

Рязановское, поселение

Рязанский

Савёлки

Савёловский

Свиблово

Северное Бутово

Северное Измайлово

Северное Медведково

Северное Тушино

Северный

Силино

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Сосенское, поселение

Старое Крюково

Строгино

Таганский

Тверской

Текстильщики

Тёплый Стан

Тимирязевский

Троицк, поселение

Тропарёво-Никулино

Филёвский Парк

Фили-Давыдково

Филимонковское, поселение

Хамовники

Ховрино

Хорошёво-Мнёвники

Хорошёвский

Царицыно

Черёмушки

Чертаново Северное

Чертаново Центральное

Чертаново Южное

Щаповское, поселение

Щербинка, поселение

Щукино

Южное Бутово

Южное Медведково

Южное Тушино

Южнопортовый

Якиманка

Ярославский

Ясенево

§

Академический

Алексеевский

Алтуфьевский

Арбат

Аэропорт

Бабушкинский

Басманный

Беговой

Бескудниковский

Бибирево

Бирюлево Восточное

Бирюлёво Западное

Богородское

Братеево

Бутырский

Вешняки

Внуково

Внуковское, поселение

Войковский

Вороновское, поселение

Воскресенское, поселение

Восточное Дегунино

Восточное Измайлово

Восточный

Выхино-Жулебино

Гагаринский

Головинский

Гольяново

Даниловский

Десёновское, поселение

Дмитровский

Донской

Дорогомилово

Замоскворечье

Западное Дегунино

Зюзино

Зябликово

Ивановское

Измайлово

Капотня

Киевский, поселение

Клёновское, поселение

Кокошкино, поселение

Коньково

Коптево

Косино-Ухтомский

Котловка

Краснопахорское, поселение

Красносельский

Крылатское

Крюково

Кузьминки

Кунцево

Куркино

Левобережный

Лефортово

Лианозово

Ломоносовский

Лосиноостровский

Люблино

Марушкинское, поселение

Марфино

Марьина Роща

Марьино

Матушкино

Метрогородок

Мещанский

Митино

Михайлово-Ярцевское, поселение

Можайский

Молжаниновский

Москворечье-Сабурово

Московский, поселение

Мосрентген, поселение

Нагатино-Садовники

Нагатинский Затон

Нагорный

Нижегородский

Ново-Переделкино

Новогиреево

Новокосино

Новофёдоровское, поселение

Обручевский

Орехово-Борисово Северное

Орехово-Борисово Южное

Останкинский

Отрадное

Очаково-Матвеевское

Первомайское, поселение

Перово

Печатники

Покровское-Стрешнево

Преображенское

Пресненский

Проспект Вернадского

Раменки

Роговское, поселение

Ростокино

Рязановское, поселение

Рязанский

Савёлки

Савёловский

Свиблово

Северное Бутово

Северное Измайлово

Северное Медведково

Северное Тушино

Северный

Силино

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Сосенское, поселение

Старое Крюково

Строгино

Таганский

Тверской

Текстильщики

Тёплый Стан

Тимирязевский

Троицк, поселение

Тропарёво-Никулино

Филёвский Парк

Фили-Давыдково

Филимонковское, поселение

Хамовники

Ховрино

Хорошёво-Мнёвники

Хорошёвский

Царицыно

Черёмушки

Чертаново Северное

Чертаново Центральное

Чертаново Южное

Щаповское, поселение

Щербинка, поселение

Щукино

Южное Бутово

Южное Медведково

Южное Тушино

Южнопортовый

Якиманка

Ярославский

Ясенево

§

Академический

Алексеевский

Алтуфьевский

Арбат

Аэропорт

Бабушкинский

Басманный

Беговой

Бескудниковский

Бибирево

Бирюлево Восточное

Бирюлёво Западное

Богородское

Братеево

Бутырский

Вешняки

Внуково

Внуковское, поселение

Войковский

Вороновское, поселение

Воскресенское, поселение

Восточное Дегунино

Восточное Измайлово

Восточный

Выхино-Жулебино

Гагаринский

Головинский

Гольяново

Даниловский

Десёновское, поселение

Дмитровский

Донской

Дорогомилово

Замоскворечье

Западное Дегунино

Зюзино

Зябликово

Ивановское

Измайлово

Капотня

Киевский, поселение

Клёновское, поселение

Кокошкино, поселение

Коньково

Коптево

Косино-Ухтомский

Котловка

Краснопахорское, поселение

Красносельский

Крылатское

Крюково

Кузьминки

Кунцево

Куркино

Левобережный

Лефортово

Лианозово

Ломоносовский

Лосиноостровский

Люблино

Марушкинское, поселение

Марфино

Марьина Роща

Марьино

Матушкино

Метрогородок

Мещанский

Митино

Михайлово-Ярцевское, поселение

Можайский

Молжаниновский

Москворечье-Сабурово

Московский, поселение

Мосрентген, поселение

Нагатино-Садовники

Нагатинский Затон

Нагорный

Нижегородский

Ново-Переделкино

Новогиреево

Новокосино

Новофёдоровское, поселение

Обручевский

Орехово-Борисово Северное

Орехово-Борисово Южное

Останкинский

Отрадное

Очаково-Матвеевское

Первомайское, поселение

Перово

Печатники

Покровское-Стрешнево

Преображенское

Пресненский

Проспект Вернадского

Раменки

Роговское, поселение

Ростокино

Рязановское, поселение

Рязанский

Савёлки

Савёловский

Свиблово

Северное Бутово

Северное Измайлово

Северное Медведково

Северное Тушино

Северный

Силино

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Сосенское, поселение

Старое Крюково

Строгино

Таганский

Тверской

Текстильщики

Тёплый Стан

Тимирязевский

Троицк, поселение

Тропарёво-Никулино

Филёвский Парк

Фили-Давыдково

Филимонковское, поселение

Хамовники

Ховрино

Хорошёво-Мнёвники

Хорошёвский

Царицыно

Черёмушки

Чертаново Северное

Чертаново Центральное

Чертаново Южное

Щаповское, поселение

Щербинка, поселение

Щукино

Южное Бутово

Южное Медведково

Южное Тушино

Южнопортовый

Якиманка

Ярославский

Ясенево

Вакансии субаренды, вышедшие на рынок в 2020 г. в разбивке по секторам

Предложение субаренды увеличилось почти вдвое за последние 3 месяца 2020 года. Так, на конец III квартала показатель составлял 44 000 кв. м, а на конец года – уже 84 000 кв. м. Наибольшую активность в роли арендодателей в текущем году показывали банковские структуры, консалтинговые организации и компании нефтегазового сектора.

Все административные здания москвы на карте, аренда и продажа помещений от собственника

Помещения от 45 до 580 кв.м. под любой вид бизнеса! Свободное назначение.  Высокая посещаемость.

7 (495) 727-11-41, доб. 2252

Динамика объемов сделок купли-продажи офисов

Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным.

В целом, динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается. Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity. Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.

По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.

Дополнительный анализ:  Личный опыт: бизнес-аналитик Мария Сахарова – Блог – Ясно

Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.

Ежегодный ввод торговых площадей в россии, тысяч кв.м

В 2021 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2020 года. Причем в регионах мы увидим значительное количество крупных объектов площадью более 40 000 кв. м, тогда как в Москве фокус сместится на небольшие торговые центры.

Средний размер торгового центра на стадии строительства в регионах составляет 38 000 кв. м, а в Москве почти в два раза меньше – 21 000 кв. м. Рынок Москвы начал развиваться раньше и поэтому на каждую следующую фазу развития выходит раньше на 2-3 года. По регионам России фокус девелопмента также со временем будет смещаться к малоформатным объектам.

Зависимость обеспеченности торговыми площадями и количества заражений covid-19

Как изменится рынок торговых центров? Пандемия усилит существующие тенденции на рынке. Посещаемость торговых центров пока не восстановилась до уровня 2021 года, но потребители приходят более мотивированными на покупку. Торговые объекты отмечают более высокую конверсию по сравнению с показателями прошлого года.

Ключевой задачей торговых центров в текущем году и на более долгосрочной перспективе станет укрепление этой лояльности и поддержка интереса аудитории.

В связи с ограничениями на работу, развлечения оказались одним из самых пострадавших сегментов. Операторы были полностью закрыты и не имели возможности уйти в онлайн. Аналитики ожидают, что после снятия ограничений доля развлечений в составе торговых центров продолжит расти.

Каждому торговому центру предстоит определить свою уникальность, отличие от соседних или подобных проектов и донести эти идеи до своей целевой аудитории. Таргетированная коммуникация с покупателем и омниканальность важны как для ритейлеров, так и для торговых центров.

Региональные российские города в большей степени ощутили негативный эффект пандемии. В 2020 году впервые за историю наблюдений доля Москвы в общем строительном объеме превысила долю регионов. Однако в этом году строительная активность вновь вернется в региональные города.

В связи с пандемией увеличилось количество переносов сроков открытий торговых центров на более поздние сроки. Однако большинство переносов пришлось на региональные города, в меньшей степени затронув Москву. В регионах по итогам года было запущено на 40% торговых площадей меньше, чем прогнозировалось в начале 2020 года, тогда как в Москве отклонение составило всего 18%.

Заметна ли тенденция перераспределения фокуса бизнеса на регионы?

В сегментах строительной отрасли ситуация с децентрализацией инвестиционной активности существенно различается. Так, сегменты, зависящие от ресурсных или природных факторов, такие как строительство объектов сельского хозяйства, пищевой промышленности (в том числе в сфере переработки сельхозпродукции и рыбодобывающей отрасли) или промышленных объектов для горнодобывающей промышленности, традиционно тяготеют к аграрным и богатым полезными ископаемыми регионам.

Для этих сегментов вопросы децентрализации практически не актуальны, а ключевыми факторами развития в первую очередь являются отраслевые программы государственной поддержки и государственная политика в сфере доступа бизнеса к природным ресурсам.

Некая децентрализация в промышленном строительстве возможна в подсегменте строительства новых объектов мусороперерабатывающей отрасли (сортировочные и мусоросжигательные комплексы). С постепенным продвижением реализации нацпроекта «Экология» и программы «Чистая среда» в России должна быть создана распределенная сеть объектов мусоропереработки, пик формирования которой, по оценкам INFOLine, должен прийтись на 2025-2030 гг.

В то же время, в сегменте коммерческого строительства, по результатам мониторинга инвестиционной активности INFOLine, не отмечается существенного смещения фокуса инвесторов на региональные рынки. Ключевые проекты, агрегирующие основную долю инвестиций в сегменте, как и ранее сосредоточены преимущественно в Московском регионе, Санкт-Петербургской агломерации и городах-миллионниках.

Заметная децентрализация и перераспределение фокуса инвестактивности на регионы возможно в том случае, если Правительству и Минстрою удастся продвинуть реализацию нацпроекта «Жилье и городская среда» и добиться начала развития региональных рынков жилищного строительства.

В таком случае новые региональные центры жилищной застройки создадут потребность в дополнительных объектах социальной и коммерческой инфраструктуры, что в свою очередь проведет к децентрализации строительного рынка. Однако в настоящее время, с учетом активной реализации программы реновации жилья в Москве, консолидация активности инвесторов на Московском регионе только усиливается.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В 2020 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость оказались предсказуемо низкими. Свой вклад в снижение внесла и девальвация рубля. Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в ближайшие годы емкость инвестиционного рынка будет составлять 3-4 млрд евро.

Объём инвестиций в российскую недвижимость в 2020 году снизился на 22% по сравнению с 2021 годом. Сумма инвестиционных сделок с недвижимостью составила в 2020 году 2,7 млрд евро. Аналитики прогнозируют объем инвестиционного рынка России в 2021 году на уровне 3,5 млрд евро.

Коммерческий сегмент

Рынок недвижимости получил существенный ущерб в течение 2020 года. Большая часть коммерческой недвижимости в Москве была арендована бизнесом, связанным с реальным клиентским потоком: рестораны, кафе, салоны красоты, салоны бытовых услуг, фитнес-центры, кинотеатры. Эти заведения не смогли платить аренду по докризисным ставкам, а многие компании вовсе перешли грань банкротства.

Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений. Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.

Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%. На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места.

По мнению экспертов Knight Frank, на ситуацию повлиял сложившийся дефицит свободных качественных офисных площадей уже к началу 2020 года. После чего противопандемические меры затормозили ввод офисных строений. Так, в первой половине 2020 года ввод в эксплуатацию офисов составил 61 000 квадратных метров, что почти вдвое меньше показателей первой половины 2021 года.

Доля свободных площадей класса «А» составила 8,9%, тогда как в классе «В» — 6,7%. Вторая половина 2020 года показала востребованность офисов «В» класса, как наиболее доступных. При этом следует ожидать спрос на них и в 2021 году. Заметный на сегодняшний день тренд гибкого рабочего пространства, тенденция которого в ближайшие несколько лет будет только развиваться, продолжит вносить дисбаланс на рынке офисной недвижимости, и концепция «офис, как сервис» будет набирать популярность следующие несколько лет.

Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%. Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты. Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих.

Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.

В пандемию в приоритет ставятся возможность безопасно провести время, заняться работой в защищенном пространстве. При этом потребительская активность перешла практически полностью в онлайн-сегмент. Следовательно, популярное ранее времяпрепровождение в крупных торговых центрах становится все менее необходимым.

Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов. Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений.

Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.

Компании заняли выжидательную позицию

По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, режим удаленный работы и ограничения, связанные с пандемией, стали причиной того, что многие компаний заняли выжидательную позицию, что и привело к снижению объема сделок.

Многие компании стали оптимизировать офисные пространства. Например, небольшие компании, арендовавшие площади в бизнес-центрах классов В /-, из-за ухудшения экономических условий стали сокращать затраты на аренду и отказываться от занимаемых площадей, добавил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.

«Часть крупных компаний, арендующие более 5 тыс. кв. м в высококачественных зданиях в премиальных локациях, вследствие перевода части работников на удаленную работу также стараются оптимизировать расходы на аренду, предлагая часть своих площадей в субаренду», — отметил он.

Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2021-2020 годах

Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса «А» составил 180-450 тысяч рублей за кв. м, в бизнес-центрах класса «В» – 100-300 тысяч рублей за кв. м (все цены не включают НДС).

По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2021 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.

Дополнительный анализ:  Предоставление лицензии на использование Программного обеспечения ИПС «ДОФИН-4» в конфигурации «ДОФИН-АНАЛИТИК» | тендер №31806086611 лот №1

После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2021 года.

В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:

  • освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;

  • заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;

  • автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;

  • льготная ставка по ипотеке до 4,5%;

  • субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;

  • приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;

  • поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».


Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.

Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации

Название предприятия

Расположение

Направление деятельности

Объем застройки в м2 (на 01.10.2020)

ГК «ПИК»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

6 780 725

ПАО ГК «ЛСР»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

3 244 371

ГК «Setl Group»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

2 449 849

ГК «Самолет»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 459 895

ГК «ИНГРАД»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 384 296

СК «ЮгСтройИмпериал»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

1 096 546

ГК «Главстрой»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 090 413

ГК ФСК

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 068 786

Группа «Эталон»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

925 705

ГК «Гранель»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

901 097

ГК «ЮСИ»

Ставропольский край, г. Ставрополь

Строительство жилых и нежилых зданий

898 456

ГК «ССК»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

881 216

ГК «МИЦ»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

878 766

Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

850 409

ГК «MR Group»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

785 018

Группа «ЦДС»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

739 559

ГК «КОРТРОС»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

710 771

ГК «ИНТЕКО»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

664 060

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома. 

Второе место рейтинга отдано петербургской компании ПАО ГК «ЛСР». В сферу деятельности крупнейшего строительного холдинга РФ входит не только возведение и развитие жилых и нежилых зданий, но и производство железобетонных конструкций, кирпича, цемента, цемента, щебня и прочих материалов.

На третьей позиции рейтинга находится финансово-промышленный холдинг «Setl Group», чей объем застройки на 1 октября 2020 года составил 2 449 849 квадратных метров. Компания занимается строительством в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Также в сфере ее интересов находится консалтинг, девелопмент и брокеридж.

Новое офисное строительство, класс а, в и в- (кв. м)

Несмотря на то, что 2020 год был экстраординарным и строительные работы были на некоторое время заморожены, показатель нового строительства близок к докризисному уровню и превышает пессимистичный прогноз середины года на 24%. В новом строительстве 2020 года превалируют офисные площади класса А – они составляют 79% от годового значения.

Объём нового строительства в 2021 году составит по прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield около 250 000 кв. м.

Структура предложения на офисном рынке изменилась. В 2020 году на рынок вышло 76 000 кв. м субаренды, что превышает показатель 2021 года в 1,5 раза. Общее предложение субаренды на конец года составило 84 000 кв. м или 3,8% от общего вакантного предложения.

Новое строительство

Прирост новых площадей в 3 квартале 2020 г. составил 80 тыс. кв. м., и это на 70% меньше прошлогодних показателей.  В целом к концу года ожидается введение в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м. – в условиях пандемии многие собственники переносят сроки запуска объектов.

Новое строительство складов, класс а и в, тысяч кв.м

В целом по 2020 году удалось отыграть сокращение нового строительства во II квартале и достичь показателя, сопоставимого с результатами 2021-2021 гг.Спрос в 2020 г. на готовое предложение среди ритейлеров и логистических операторов поддержит высокую долю (60%) спекулятивного строительства в 2021 г.

В 2021 году в структуре спроса в регионах России будут доминировать офлайн ритейл-операторы, активно развивающие онлайн направление. Пока только наиболее крупные онлайн игроки рассматривают возможность развиваться в регионах.

2020 год показал, что активнее всего развивали онлайн-формат в регионах те компании, которые уже имели офлайн магазины, при этом онлайн-операторы в 2020 г. делали акцент на развитие и оптимизацию складских площадей столичного региона. В 2021 г. структура спроса сохранится.

Общая ситуация на складском рынке будет характеризоваться стабилизацией спроса, так как многие компании закрыли свои потребности в складских площадях на 2020-2021 гг. Самые крупные игроки онлайн торговли обратили своё внимание на регионы. Можно ожидать, что в перспективе 2-3 лет спрос со стороны этой категории арендаторов будет расти.

Объем купленных и арендованных складских площадей, московский регион

Ставка аренды на склады остается стабильной. В 2021 году в Московском регионе аналитики Cushman & Wakefield ожидают номинальный рост ставок аренды, соответствующий уровню инфляции.

Пандемия и падение спроса на офисы

По оценкам JLL, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в третьем квартале 2020 года на офисном рынке Москвы, снизился более чем в 2,5 раза по сравнению с аналогичным показателем 2021 года и составил 149 тыс. кв. м. «Это минимальное квартальное значение с 2006 года», — отметили аналитики. В целом за январь—сентябрь 2020 года объем спроса достиг 622 тыс. кв. м.

Несмотря на общее падение спроса, объем сделок аренды в гибких пространствах вырос. Согласно расчетам JLL, по итогам третьего квартала показатель составил 18 тыс. кв. м. Это практически в два раза выше аналогичного показателя 2021 года.

Снижение спроса на офисном рынке Москвы привело к увеличению доли вакантности и снижению арендных ставок в некоторых локациях. По данным JLL, по итогам третьего квартала она выросла на 0,8 п. п., до 11,5%.

Общее снижение спроса на офисном рынке Москвы подтвердили аналитики Cushman & Wakefield. По их подсчетам, в третьем квартале 2020 года объем сделок аренды и купли-продажи составил 390 тыс. кв. м. Это почти на 40% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (615 тыс. кв. м).

По данным Colliers, объем спроса в третьем квартале 2020 года составил 329 тыс. кв. м и стал самым низким за последние 3-4 года. За девять месяцев 2020 года суммарный объем сделок составил 843 тыс. кв. м, что на 38% ниже результата за аналогичный период 2021 года, когда за январь-сентябрь было сдано и куплено 1,3 млн кв. м офисных площадей.

Падение спроса на офисы связано с влиянием пандемии коронавирусной инфекции COVID-19. Компании сокращают арендуемые офисы, новые сделки из-за условий неопределенности пока почти не заключаются.

Предложение

Общий объем рынка офисных помещений Москвы составил 21,3 млн. кв. м, из них:

  • 22% — объекты класса А;
  • 38% — объекты класса Б ;
  • 40% — объекты класса Б-.

В 3 квартале 2020 на рынок вышли четыре новых комплекса — 8-й офисный корпус городского квартала «Арена Парк», бизнес центр «Калибр Парк», БЦ на Нагорной ул. 20, стр. 7, БЦ  «РСТ Семеновский».

По анонсам девелоперов до конца года можно ожидать ввод в эксплуатацию еще 240 тыс. кв.м площадей, большинство из которых относится к А-классу. При этом запуск других объектов с высокой стадией готовности, напротив, отложен на 2021 г.

Прогноз: бума аренды не будет два-три года

Эксперты считают, что ситуация неопределенности на рынке офисной недвижимости сохранится до конца 2020 года, основные показатели не будут менять свой вектор. Согласно прогнозу JLL, по итогам 2020 года общий спрос на офисном рынке Москвы впервые с 2009 года не превысит 1 млн кв. м.

Среди столичных компаний потребность оптимизации офисных пространств отмечает каждая вторая, но далеко не все из них осуществят эти планы, отметила директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. «В целом, если речь идет о возможности сокращения площадей, то компании в рамках оптимизации будут стремиться к уменьшению офисов на 20–30%», — добавила она.

Дополнительный анализ:  CBAP и CCBA. Мой путь к сертификации по бизнес-анализу от IIBA

Бума аренды в ближайшие два-три года в Москве не будет в связи с оптимизацией рабочих пространств, согласна руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. «Но по истечении двух-трех лет мы ожидаем всплеска спроса — прежде всего на большие штаб-квартиры — как результат консолидации компаний», — прогнозирует эксперт.

Рынок жилой недвижимости

Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Сфера аренды, являясь наиболее гибкой и адаптивной, мгновенно отреагировала на внешние изменения, снизив ставки до 20%. Это, в частности, вызвало снижение доходов собственников.

Сегмент аренды загородного жилья, в противовес, мгновенно увеличил ставки. Особенно подорожало жилье премиум-класса. Это обусловливается желанием людей покинуть крупные города и с комфортом переждать неблагоприятный период.

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости.

Сфера продаж городской недвижимости – квартир – активно росла до наступления карантина. Причиной этому стала денежная девальвация. Продавцы, ожидая повышение ставок по ипотеке, старались повысить цены на жилье. Но наступление карантина ввело рынок сначала в состояние стагнации, а после в кризис с падением сделок на 44% в мае 2020 года.

Рисунок 1 – Динамика цен на городское жилье в новостройках за квадратный метр 

nedvizh_img1.jpg

Рынок офисной недвижимости

В течение прошедшего года произошёл заметный, но не критичный рост вакансии площадей до 12,1% ( 3,3 п.п. по сравнению с 2021 г.). В 2021 году показатель незначительно скорректируется вниз. К концу 2020 года строительная активность восстановилась, и объем нового строительства оказался выше пессимистических прогнозов середины года. В 2021 году показатель останется на том же уровне.

Объем сделок с недвижимостью в 2020 г. оказался меньше показателя 2021 г. на 25%. В 2021 году ожидается восстановление спроса на офисы, однако индикатор не достигнет уровня предыдущих лет. При этом предложение субаренды офисных площадей продолжает увеличиваться. На конец 2020 года уровень субаренды составляет 3,8% от общей офисной вакансии.

По предварительным данным объём нового строительства в Москве офисных площадей класса А, В и В- в 2020 году составил 241 000 кв. м. Количество свободных площадей на конец прошедшего года – около 2,2 млн кв. м (12,1%). Общее количество арендованных и купленных площадей на столичном офисном рынке составило около 1,54 млн кв. м.

Критического снижения офисных индикаторов не произошло. Изменения коснулись структуры предложения, расстановки сил в сегменте и предпочтений потенциальных арендаторов. 2021 год продолжит этап трансформаций, при этом показатели останутся на уровне, сравнимом с 2020.

Расположение офиса по-прежнему важно, но фокус смещается с географии на наличие комфортной городской среды. Прошедший год привнес существенное изменение в жизнь офисных сотрудников – у них появилась новая опция работы из дома или другого комфортного места (коворкинг и т.п.).

Теперь для работников важно скорее не географическое расположение офиса, а локация с точки зрения сопутствующей инфраструктуры. Все чаще девелоперы заявляют о планируемых к строительству объектах премиального качества, расположенных за границами ТТК Москвы.

Однако успехом у потенциальных арендаторов будут пользоваться лишь те из них, где, несмотря на территориальную удаленность, сотрудники почувствуют ту же атмосферу и смогут получить те же сервисы, что и в центре мегаполиса. Таким образом, центр города продолжит привлекать арендаторов офисов своей атмосферой и широким спектром объектов инфраструктуры, а те бизнес-кластеры, которые смогут воссоздать это ощущение, смогут расширить свой пул арендаторов.

Рынок складской недвижимости

В 2021 году новое строительство складских площадей превысит показатель 2020 года на 28%. Такая динамика связана с высокой инвестиционной активностью, спросом на готовое предложение и новые форматы складов. Складской рынок ожидает стабилизация спроса после пиковых показателей 2020 г.

Реальный рост ставок аренды в Московском регионе соответствует среднеевропейскому уровню.

Объём нового строительства складских площадей в Москве и Подмосковье в 1-4 кварталах 2020 года составил 809 000 кв. м. Уровень вакантных складских площадей в классе А находится на уровне 3,5%. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А – около 4 100 рублей за кв. м в год.

В 2021 году складской рынок сохранит баланс. После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес-процессов. Высокая доля спекулятивного строительства складов удовлетворит потребности в расширении тех компаний, которые еще не успели это сделать.

Пиковый спрос 2020 года создал предпосылки для увеличения темпов строительства в 2021 г. В этом году аналитики ожидают роста ввода новых складских площадей на 28% в сравнении с показателем 2020 года.

Рынок торговой недвижимости

Новое строительство торговых площадей (торговые объекты от 15 000 кв. м торговой площади) в Москве в 2020 году составило около 232 000 кв. м. В 2021 году объём нового строительства объектов такого формата в Москве ожидается в объёме 200 000 кв. м.

Отсутствие жестких ограничений во вторую волну пандемии позволило торговым центрам Москвы к концу года сохранить относительно стабильную долю свободных площадей на уровне 9% ( 1,4 п.п. к декабрю 2021 года). Дальнейший рост вакансии торговых площадей вероятно придется на начало 2021 года.

Посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года, однако некоторые объекты отмечают высокую конверсию. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2021 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2021 года.

Рынок торговой недвижимости смог адаптироваться под изменившиеся условия – в 2020 году не наблюдалось массовых закрытий и уходов с рынка, в большинстве случаев собственникам и ритейлерам удалось пересогласовать условия договоров аренды. Вероятно, после завершения периода скидок на арендную плату, ритейлеры будут принимать решения об оптимизации бизнеса.

Аналитики сопоставили обеспеченность торговыми площадями и количество заражений COVID-19. В регионах России, где обеспеченность торговыми центрами составляет ниже 100 кв. м на 1000 жителей, среднее число заражений составляет 1659 человек на 100 000 тысяч жителей.

Более обеспеченные регионы, где на 1000 жителей приходится 100-200 кв. м торговых площадей, число заражений оказалось на 27% ниже. Особняком стоят суперагломерации (Московская и Санкт-Петербургская с прилегающими областями) с их сверхвысокой плотностью.

Спрос

Вполне закономерно, что в сложившейся экономической ситуации спрос на высококачественные офисы упал, и в 3 квартале темпы высвобождения площадей выросли: -120 тыс. кв. м по сравнению с -92 тыс. кв. м во 2 квартале. Свои позиции пока относительно удерживают помещения класса Б , более доступные по условиям и ставкам по сравнению с классом А.

Несмотря на осторожность арендаторов, было заключено и несколько крупных сделок по аренде: собственники понимают сложность ситуации и готовы на гибкие условия для новых якорных арендаторов.

Динамика чистого поглащения

Средняя ставка аренды в московском регионе, склады класса а, рублей за кв.м в год

В Московском регионе высокая доля спекулятивного складского строительства в 2021 г. будет способствовать сохранению баланса на рынке и удержанию реального роста ставок аренды. Номинальный рост ставки составит 3,7%, показатель достигнет значения в 4 250 рублей за кв. м в год, но с учетом прогноза инфляции по России на 2021 г. (3,7%), арендные ставки остаются стабильными в реальном исчислении.

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield

Ставки

Несмотря на все пертурбации рынка, существенного снижения ставок пока не произошло:

  • В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам сентября достиг 26 600 руб. за кв. м в год ( 0,7% по отношению ко 2 кварталу);
  • В классе Б — 18 700 руб. за кв. м в год (-1,5%);
  • Класс Б- при этом продемонстрировал стабильный рост ставок: 16 600 руб. за кв. м в год ( 12% за 6 месяцев).

Тенденции

Темпы снижения арендных ставок на рынке пока сдерживаются дефицитом площадей в удачных локациях и низким объемом нового ввода. На этом «играют» и собственники – так, владельцы объектов класса А, расположенных в популярных и востребованных районах, пока не торопятся улучшать коммерческие условия для арендаторов.

При этом основная цель компаний-арендаторов – сохранить свой бизнес и штат сотрудников, снизив затраты. Чтобы добиться этой цели, широко используется формат удаленной работы, а также перевод части сотрудников в коворкинги. Очевидно, что формат офисных пространств будет меняться уже в ближайшее время.

В 4 квартале 2020 г мы ожидаем увеличение количества вакантных площадей. Восстановление баланса спроса и предложения возможно при конструктивном диалоге собственников и арендаторов – и это важная задача для всех игроков рынка офисной недвижимости.

Управление недвижимостью

Более 56 проектов в различных направлениях

Аналитика рынка коммерческой недвижимости на arendator ru

По итогам I полугодия 2020 г. средний уровень вакантности на центральных улицах Москвы увеличился за
12 месяцев на 2,2 п.п . (7,5% в I полугодии 2020 г. против 5,3% в I полугодии 2021 г.), а за квартал на 1,1
п.п . (7,5% во II квартале 2020 г. против 6,4% в I квартале 2020.

§

§

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий