Эксперты предрекли Московскому региону распродажу жилья | Новости | Известия | 23.04.2021

Эксперты предрекли Московскому региону распродажу жилья | Новости | Известия | 23.04.2021 Аналитика

Исследования рынка недвижимости и аналитика от миэль

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов россии*

ГородПредложение
(тыс. кв.м)
Доля
вакантных
площадей
(%)
Численность
населения
на 1 января 2021 года
(тыс. человек)
Оборот
розничной
торговли
в 2021 году
(млрд руб.)
Запрашиваемая
ставка аренды
(руб./кв.м/год)**
  Москва137005,9200106615,53600
  Санкт-Петербург32163,871661697,03600
  Екатеринбург10501,74325,27 1078,23900
  Новосибирск10602,42788,85473,43700
  Самара5726,93193,51613,63200
  Казань4814,73894,28843,93400
  Ростов-на-Дону47510,14220,45880,43900
  Нижний Новгород40033234,75696,93200
  Воронеж3931,72333,77516,63200
  Краснодар3850,25603,421306,93600
  Челябинск2547,93493,04492,43700
  Пермь1742623,12502,33400
  Красноярск1578,72876,50511,13200
  Владивосток12461913,043754800
  Уфа1104,54063,29841,13000

* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 100 000 кв.м (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, для которых указаны совокупные данные по городу и области).

** Triple net – арендные ставки на стандартные склады класса «А» без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будет выше на 20-35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования.

Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, так комментирует сегодняшнюю ситуацию: «На рынке складской недвижимости наблюдается увеличение объемов строительства. По всей России доля built-to-suit проектов растет, а спекулятивное строительство ведётся в относительно умеренных объемах.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» в Московском регионе может начать осторожный рост в связи с уменьшением предложения блоков площадью 20 000 – 30 000 кв.м в складах класса «А», при этом в регионах России мы не ожидаем роста запрашиваемых ставок аренды на склады класса «А».

Доля вакантных площадей в Московском регионе и Ленинградской области продолжит снижаться. В регионах России напротив, в связи с планами многих компаний по строительству собственных складских комплексов, доля вакантных площадей в перспективе 2-3 лет может вырасти за счет освободившихся площадок после переезда складов.

Дополнительный анализ:  Математика для Data Scientist: необходимые разделы / Блог компании Plarium / Хабр

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank

Эксперты предрекли московскому региону распродажу жилья

Завершение программы льготной ипотеки, а также повышение ипотечных ставок, в том числе и за счет роста ключевой ставки Банка России, приведет к снижению спроса на квартиры в новостройках Московского региона. Соответствующий прогноз обнародовал сервис поиска жилья «Синица» на своей странице в Facebook.

Эксперты отмечают, что уже сейчас идет процесс «вымывания спроса» будущих периодов.

«Подобный эффект можно было наблюдать осенью 2020 года, когда после принятия решения о продлении льготной ипотеки отмечалось снижение количества сделок. В этом году, скорее всего, на рынке произойдет более серьезное и более длительное снижение», — говорится в сообщении.

Аналитики считают, что во втором квартале 2021 года ожидается сохранение высокого уровня спроса со стороны ипотечных покупателей. Также возможен всплеск интереса за месяц-полтора до отмены программы льготной ипотеки.

По данным экспертов, цены продолжат расти, но менее активно, чем в первом квартале этого года.

Они считают, что, скорее всего, застройщики постараются успеть вывести на рынок новые проекты до завершения программы льготной ипотеки, поэтому «можно надеяться на рост активности девелоперов».

Загвоздка, по данным сервиса, состоит в том, что при повышенном спросе сохраняется дефицит предложения. В границах старой Москвы экспонируется 1,63 млн кв. м жилья, что является пятилетним минимумом. В Новой Москве в среднем выставлено на продажу 416 тыс. кв. м. В Подмосковье зафиксировали снижение объемов предложения, где за год доля экспонируемых квартир в ближнем поясе области упала на 36%.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group, сообщил «Известиям», что в массовом сегменте действительно ожидается некоторая стабилизация спроса после отмены программы по субсидированию ипотеки в России.

Он согласился с тем, что в связи с этим «ожидается огромный спрос во II квартале» перед отменой госпрограммы.

«Насколько уменьшится спрос, будет уже зависеть от того, как себя поведут банки в вопросе предоставляемых ипотечных кредитов. Если банки будут лояльны к ставке кредита, то спрос может быть сглажен. При резком увеличении ставки по ипотеке будет спад спроса», — добавил он.

Шибаев допустил, что в целом Федеральный закон №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в части проекционного финансирования «дает много гарантий банкам по объекту залога (будущей квартиры), что позволяет немного снижать средние ипотечные ставки».

Программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% запустили в апреле 2020 года, она должна была завершиться 1 ноября 2020 года. В конце октября правительство продлило ее до 1 июля 2021 года.

Президент России Владимир Путин 15 февраля поручил кабмину совместно с ЦБ представить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев также возможность снижения процентной ставки по этой программе для семей с двумя и более детьми.

Центробанк 19 марта впервые с декабря 2021 года повысил ключевую ставку на 0,25 б.п. — до 4,5%. 23 апреля регулятор должен в очередной раз скорректировать ставку. Эксперты ожидают, что ее могут повысить на 0,25–0,50 п.п.

Складской рынок россии: предварительные итоги iii квартала 2020 года – newretail

10 сентября 2020 года на XVI Ежегодной складской конференции Knight Frank специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank презентовали предварительные итоги III квартала 2020 года на рынке складской недвижимости России.

К одному из основных трендов можно отнести смещение спроса на складские площади в регионы России – по прогнозам аналитиков, объем сделок до конца 2020 года может достигнуть 800 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2021 году. Также стоит отметить неравномерный ввод нового предложения: в Московском регионе и Ленинградской области объемы ввода сократились, тогда как в регионах России отмечен рост в 3,6 раза.  

Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 годаКонстантин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает: «Мы с вами стали свидетелями очень быстрого восстановления спроса на складские площади после снятия карантинных ограничений и уже выходим на значения 2021 года, в первую очередь благодаря двум сегментам – e-commerce и продуктовому сетевому ритейлу. 

Что касается предложения, то в 2021 году ожидается резкое увеличение ввода площадей в связи с оживлением спекулятивного строительства после паузы во время карантина, а также благодаря строительству складов под клиентов по сделкам, заключенным в 2020 году». 

Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 годаГлеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, подтвердил: «Мы полностью согласны с теми трендами, которые обозначили аналитики компании Knight Frank. Все, что мы услышали в их выступлении относительно Московского региона – будто калька с того, что происходит на объектах, находящихся под управлением УК MLP. 

Показатель вакантных площадей по группе после выхода из карантина снизился и находится на уровне 2,3%, для наших объемов это практически нулевое значение. На некоторых объектах мы можем разместить не более одного арендатора, в моменте можем предложить несколько небольших блоков. При этом мы ощущаем активный спрос, который дает нам уверенность, что сделки по этим площадям будут закрыты уже в ближайшее время. Относительно прогноза, мы уверены, что нарастающий спрос со стороны e-commerce и продуктового ритейла будет опережать ввод складов и в этом, и в следующем году».

Дополнительный анализ:  Кудрину намекнули на его собственную вину за экономические проблемы РФ - ИА REGNUM

Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 годаКомментирует Захар Вальков, исполнительный директор компании Radius Group: «В условиях карантина активнее начал развиваться online-ритейл. В связи с возросшим спросом многим e-commerce компаниям пришлось арендовать дополнительные площади для хранения и обработки своих товаров. Почти половина всех заключенных сделок по аренде складов в первом полугодии 2020 года пришлась на компании из данного сегмента – это и фулфилмент-операторы, и маркетплейсы, и непосредственно сами online-ритейлеры. 

В целом основной объем сделок от e-commerce компаний в первом полугодии 2020 года пришелся на спекулятивную аренду. В частности, в первом квартале наша компания заключила сделку по аренде почти 18 тыс. кв. м в индустриальном парке “Южные Врата” с ведущим фулфилмент-оператором Marschroute, который обслуживает компании из сегмента e-commerce. Уже в мае мы заключили сделку с компанией “ВсеИнструменты.ру” объемом 15 тыс. кв. м, с последующим расширением до 25 тыс. кв. м. Клиент планирует использовать наш склад для своего интернет-магазина, а также для развития собственного маркетплейса».


Читайте также: В сегменте коммерческой недвижимости лучше других пандемию пережили склады


Предложение и ввод 

По прогнозам аналитиков Knight Frank, 52% или около 700 тыс. кв. м качественных складских площадей будут введены в эксплуатацию по итогам 2020 года в Московском регионе, 11% или 150 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 37% или около 500 тыс. кв.  м – в других городах России. Совокупный показатель введенных по итогам 2020 года складских площадей может составить около 1,35 млн кв. м, что на 25% меньше аналогичного показателя по итогам 2021 года. 

Во многом снижение нового строительства в России связано с сокращением ввода новых объектов в Московском регионе, где по итогам 2021 года был введен в эксплуатацию почти 1 млн кв. м. Часть девелоперов из-за пандемии скорректировали планы по новому строительству и перенесли ввод в эксплуатацию части своих объектов на 2021 год. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области и в других регионах России планируемый объем нового строительства сохранится на уровне прошлого года.

Объем предложения качественных складских площадей

по итогам 8 месяцев 2020 года

Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

В Москве и Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года будет введено в эксплуатацию 461 тыс. кв. м, что в целом соответствует значениям 2021 года (450 тыс. кв. м). Крупнейшими объектами, которые ввелись в эксплуатацию в 2020 году, являются распределительный центр компании Wildberries (2-я и 3-я очереди) площадью 92 тыс. кв. м и логопарк «Софьино», корпус 3.2 площадью почти 50 тыс. кв. м.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2020 года введено всего 12 тыс. кв. м складских площадей, что в 8 раз ниже аналогичного показателя в 2021 году. Однако, как уже отмечалось ранее, основной объем ввода новых объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области запланирован на вторую половину года, что позволит увеличить суммарный объем ввода до 150 тыс. кв. м.

В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по предварительным итогам III квартала будет введено в эксплуатацию 384 тыс. кв. м, что в 3,6 раза больше, чем за аналогичный период в 2021 году (105 тыс. кв. м). Крупнейшими введенными объектами стали складской комплекс «АВС-электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), распределительный центр Wildberries в Казани (50 тыс. кв. м), распределительный центр компании «Почта России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м).

Динамика ввода складской недвижимости в РФ


Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

Крупнейшие складские объекты, запланированные к вводу

до конца 2020 года

Источник: Knight Frank Research, 2020

Вакансия 

На фоне стабильного, несмотря на пандемию, спроса на качественные складские объекты и небольшие объемы нового, в том числе спекулятивного, строительства доля вакантных площадей в Московском регионе продолжает снижаться. По предварительным итогам III квартала 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе составит 2,2%, сократившись с начала года на 0,5 п.п. В абсолютном выражении в Московском регионе свободно 349 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области вакантно 97 тыс. кв. м, доля вакантных площадей составляет 2,6%, что на 0,1 п.п. ниже показателя 2021 года.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2020 года доля вакантных площадей в Московском регионе останется на текущем уровне – 2,2%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель продолжит снижаться и составит 2,5%. 

Динамика доли вакантных площадей


Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

По предварительным итогам III квартала 2020 года в регионах России доля вакантных площадей составит 5,6% или 500 тыс. кв. м, увеличившись с начала года на 0,7 п.п. Несмотря на увеличение количества сделок в регионах, которое мы наблюдаем с 2021 года, доля вакантных площадей в регионах растет, что связано также с тем, что ряд сделок проходит в формате built-to-suit. 

Помимо этого, увеличение доли вакантных площадей связано с ростом ввода новых (в том числе и спекулятивных) объектов в регионах в 3,6 раза, которые пока не успели найти своего арендатора. При этом данные в регионах варьируются: например, в Самаре доля вакантных площадей составляет 10,7%, а во Владивостоке свободных качественных складских площадей нет. 

Дополнительный анализ:  Аналитика мобильной рекламы myTarget за 3 квартал 2019 года

Индикаторы рынка складской недвижимости в регионах РФ


Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

Ставки аренды 

Ставки аренды во всех регионах России продолжают свой рост, отмечающийся с начала 2021 года. По предварительным итогам III квартала 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе выросла на 1% и составила 4 000 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. 

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель почти равен значениям в Московском регионе и составляет 3 950 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В регионах России средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 4% и достигла 3 750 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

Наиболее высокий уровень средней запрашиваемой ставки аренды в регионах был зафиксирован во Владивостоке – 4 900 руб./кв. м/год triple net, в Хабаровске – 4 200 руб./кв. м/год triple net и Красноярске – 4 200 руб./кв. м/год triple net. Данный уровень ставок объясняется дефицитом готовых качественных проектов в этих регионах. Средний уровень операционных платежей для складских площадей в России находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды, руб./кв. м/год

 
Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года 
Источник: Knight Frank Research, 2020
Запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей

Спрос 

По предварительным итогам III квартала 2020 года в Московском регионе общий объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составил 885 тыс. кв. м, что в целом соответствует показателям прошлого года (904 тыс. кв. м). Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, по итогам этого года будет арендовано и куплено около 1,2 млн кв. м, что меньше, чем по итогам 2021 года (1,56 млн кв. м). 

Снижение объема сделок в Московском регионе объясняется отчасти смещением спроса в регионы. При этом аналитики Knight Frank не ожидают дальнейшего снижения объема сделок, а прогнозируют, что он стабилизируется на уровне 1,2-1,5 млн кв. м в год.

Динамика сделок по аренде и покупке складов в Московском регионе


Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

По предварительным итогам III квартала 2020 года лидером в структуре сделок в Московском регионе является сегмент онлайн-торговли, на который приходится 46% арендованных и купленных складских площадей. Этот показатель является рекордным для компаний данного сегмента. Согласно прогнозам Knight Frank, по итогам 2020 года он скорректируется в сторону уменьшения, но его доля и влияние на рынок по-прежнему будут велики. 

Вторым по объему складских сделок является сектор розничной торговли, который также активно наращивает свои складские площади в Московском регионе – его доля составляет 22% от всего объема сделок.

Крупнейшие сделки по предварительным итогам 9 месяцев 2020 года в Московском регионе прошли с участием компаний из сектора онлайн-торговли: компания «ВсеИнструменты.ру» арендовала 182 тыс. кв. м в комплексе «PNK Домодедово», OZON – 155 тыс. кв. м в складском комплексе «Ориентир Запад», а также продуктовый ритейлер X5 Retail Group – 89 тыс. кв. м в складском комплексе на Новорижском шоссе в 7 км от МКАД. Стоит отметить, что все указанные сделки прошли по схеме built-to-suit с последующей арендой.

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей 

в Московском регионе по предварительным итогам III квартала 2020 года

Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 8 месяцев 2020 года были заключены сделки аренды/продажи складских и производственных помещений общей площадью 185 тыс. кв. м, что на 12% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (204 тыс. кв. м).

В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам отчетного периода были заключены сделки общей площадью 418 тыс. кв. м, что на 86% больше, чем за аналогичный период прошлого года (225 тыс. кв. м). Столь высокий показатель является подтверждением тенденции смещения спроса на качественные складские объекты в регионы России. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года в регионах России будет арендовано и куплено примерно 800 тыс. кв. м качественных складских площадей.

Динамика сделок по аренде и покупке в регионах России (без учета Московского региона и Ленинградской области)

 
Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

По предварительным итогам III квартала 2020 года наибольшую долю в структуре спроса в регионах России занимают компании из сектора розничной торговли – их доля в общем объеме сделок составляет 75%, увеличившись по сравнению с концом 2021 года сразу на 55 п.п. Именно компании из данного сектора и провели крупнейшие сделки, которые прошли на рынке за рассматриваемый период. Компания «Камелот-А» (сеть «Ярче») арендовала 49,3 тыс. кв. м в «ПЛТ Толмачево», а компания Fix Price арендовала 44 тыс. кв. м в логопарке «Сибирский». Обе сделки прошли в Новосибирске. Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, по итогам 2020 года доля компаний из сектора розничной торговли сократится, но они по-прежнему будут лидерами по спросу на склады в регионах России в 2020 году.

Распределение сделок в регионах России 

в зависимости от типа арендатора по итогам 8 месяцев 2020 г.

Складской рынок России: предварительные итоги III квартала 2020 года
Источник: Knight Frank Research, 2020

Обзор подготовлен аналитиками международной консалтинговой компании Knight Frank.

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector