Экономический прогноз для России на 2016 год от аналитиков

Экономический прогноз для России на 2016 год от аналитиков Аналитика

Возвращение к традиционной модели городов, геттоизация спальных районов

  • Pictogram voting support.svg  Переход от многоэтажной микрорайонной застройки обратно к традиционной среднеэтажной квартальной застройке. В Западной Европе и США массовое строительство микрорайонов началось после Второй мировой войны, но уже в 1970-е годы было свёрнуто, так как такой тип застройки был признан некомфортным, затратным по содержанию и вообще проблемным (микрорайоны на Западе строились в основном как социальное жильё для бедных, и как следсвтие, часто превращались в гетто с высоким уровнем преступности). В Советском Союзе, где была крайне острая нехватка жилья, строительство микрорайонов продолжилось и после 1970-х, и продолжается в современной России до сих пор. Но к середине 2021-х гг. обеспеченность жильём в стране достигла показателя в 1 комнату на человека, и можно считать, что в наиболее остром виде жилищная проблема снята. Теперь людям нужно не любое жильё, а хорошее и качественное жильё, что подразумевает качественную городскую среду, уютные дворы, приятную архитектуру. В Москве в 2021-е годы наиболее прогрессивные застройщики уже начали строить вместо микрорайонов жилые кварталы или, по крайней мере, нечто среднее. Эта тенденция будет расти и распространяться на всю страну.[33] С другой стороны, переход от микрорайонной застройки к квартальной далеко не всегда сопровождается снижением этажности новых домов — нередко строятся кварталы высокой этажности (больше 14 этажей), которые, по-мнению главного архитектора Москвы, являются дворами-колодцами, что нравится не всем.
    • Pictogram voting support.svg  Ускорение развития и реконструкции городских центров. Программы реконструкции улиц и перестройки городов будут сконцентрированы в первую очередь на городских центрах, поскольку именно здесь инвестиции будут давать наибольший для города эффект.
    • Pictogram voting support.svg  Реконструкция старых промышленных территорий. Население будет стараться переезжать поближе к центру, и одним из наиболее доступных способов строительства нового жилья будет редевелопмент старых промышленных территорий — так называемого «ржавого пояса» Москвы, Петербурга и других городов. Многие старинные производства окончательно будут закрыты или перенесены на новые площадки за городом, а заводские здания будут снесены либо перестроены под жильё.
    • Pictogram voting support.svg  Рост доходов от туризма и бизнеса в центрах городов. Реконструкция городской среды и частично застройки, создание полноценных современных общественных пространств и повышение концентрации населения приведут к активизации туризма, [34] культурной жизни и сферы услуг во многих городских центрах (особенно сильно могут выиграть исторические города, где осталось много старинной застройки).
    • Pictogram voting oppose.svg  Обесценивание квартир в некоторой части микрорайонов, в том числе в сравнительно новых домах. Речь идёт о микрорайонах на «отшибе», со слабой транспортной и прочей инфраструктурой, низким качеством жилья. Люди уже не смогут выгодно перепродать то жильё, за которое им порой приходилось десятками лет выплачивать ипотеку. Причём в новейших микрорайонах, построенных в пригородах Москвы и Петербурга в 2000-е и 2021-е годы, жильё может подешеветь даже больше, чем в старых советских, расположенных ближе к центру и с большей вероятностью попадающих под будущие программы реновации. Пункт выглядит спорным т.к 1) Москва и Петербург были и в обозримом будущем останутся главными точками притяжения в стране(см.выше), и перелома этого тренда не наблюдается. 2) В крупных городах активно строится транспортная и прочая инфраструктура, пусть и нередко с запаздыванием. Со строительством инфраструктуры качество жизни в новых районах улучшается, что очевидно, если посмотреть на старые районы в ретроспективе. Признаков того, что инфраструктура внезапно перестанет строиться, не видно. 3) Низкое качество жилья, само по себе, еще не означает обесценивание жилья — чтобы это понять, достаточно посмотреть, к примеру, на Британию, где ни низкое качество жилья, ни обеспеченность жильем в 1.5 раза выше российской не мешают громадным ценам на недвижимость. Возразить на возражение можно следующее. Пункт выглядит скорее не спорным, а наоборот мягким. Потому что вероятно обесценение не только отдельных районов но и в целом жилья. И оно не только будет происходить но и уже давно происходит. Скажем за 10 лет с 2008-го года накопленная инфляция составила 104 %. А цены на жилье в Москве за это же время поднялись только на 25 %. То есть реальная стоимость жилья за это время снизилась в 2,04/1,25 = 1,62 раза, то реально жилье в Москве обесценилось на 100 — (100/1,62) = 38,2 %. В том числе за последние два года в реальном выражении стоимость жилья упала на 17 % (в том числе из-за ускорившегося ухудшения демографии) [35][36]. С другой стороны, этот тренд не может идти до бесконечности, т.к обеспеченность жильем в Москве была и останется низкой, что естественным образом ограничивает возможность дальнейшего снижения цен, а с другой стороны по этой же ссылке говорится что люди могут просто перестать хотеть иметь больше 20 кв метров на человека, которые у них уже есть. В некоторых богатых и успешных городах обеспеченность жильем вдвое меньше чем в Москве. Что касается Британии, то там население выросло за последние 10 лет на 10 % (на 6 млн человек), но и в российских крупных городах тоже население растет сравнимыми(если не бОльшими) темпами — так что сравнение корректно. Да, по статистике численность населения Москвы действительно растет темпами около 1 % в год, что сравнимо с темпами роста численности населения Британии. Петербург растет даже большими темпами последние 10 лет: 1,5 % в год. Компенсируя предыдущее снижение численности населения. За 28 лет Петербург вырос на 6 %. То есть средние темпы роста населения за 28 лет были 0,2 % в год (и в Петербурге из-за более быстрого роста населения последние 10 лет и цены на жилье в реальном выражении упали за последние 10 лет меньше чем в Москве). Впрочем, последние три года темпы роста населения Петербурга снизились до 1 % в год. Остальные миллионники последние 10 лет растут темпами меньшими чем Британия или падают [37]. В четрырех миллиониках России население уже сокращается, при этом в Самаре и Нижнем Новгороде сокращается темпами 0,5 % в год. [38]. По статистике мигрантов в Россию сейчас едет все меньше. А ехали они прежде всего в Москву. Спрос на жилье создают не только постоянные жители но и временные, которые плохо учитываются в статистике. Чтобы сдать временным жителям в аренду жилье сначала кто-то должен его купить. В Москве в этом году завершится период естественного прироста населения и начнется естественная убыль. Которая поначалу будет компенсироваться миграцией, а потом начнется сокращение населения Москвы. Динамика численности населения не единственный фактор влияющий на стоимость жилья. Но это очень сильный фактор, который не возможно игнорировать. При сильном сокращении численности населения стоимость менее качественного жилья может падать вплоть до нулевых отметок. Если темпы ввода жилья превышают темпы роста спроса на него, то цены будут падать. Это неизбежно. А темпы роста неудовлетворенного спроса складываются из потребности (желания людей иметь больше квадратных метров) увеличение численности покупателей. Неудовлетворенный спрос реализуется если у покупателей есть еще и средства этот спрос удовлетворить. Но если скажем люди хотят 10 литров молока в день. Заставить постоянно покупать их 20 литров молока в день практически невозможно, даже если продавать молоко практически бесплатно. Поэтому если просто рост населения не поспевает за темпами роста строительства цены в реальном выражении будут падать. Что и происходит. Тем более если население начнет еще и сокращаться и параллельно еще и не хотеть жить в жилье большей площади (при постарении населения), а то и наоборот хотеть жилье меньшей площади чтоб проще и дешевле его было содержать (например, меньше мыть полов и протирать пыль).
    • Pictogram voting oppose.svg  Превращение некоторых спальных районов в социальные гетто — места концентрации беднейших слоёв населения с высоким уровнем преступности. Это именно то, что произошло с европейскими и американскими микрорайонами в 1970-е и 1980-е годы, которые во многих случаях оказались заселены преимущественно мигрантами из Африки и Ближнего Востока / афроамериканцами и латиноамериканцами либо наиболее бедными и асоциальными представителями «белого» населения. В России геттоизация по национальному признаку вряд ли достигнет такой же глубины, как в Европе и США (гораздо меньше расовые и этнические отличия в населении), но масштаб социальной геттоизации со временем будет подниматься до западного уровня. Более обеспеченное население со временем просто выедет в более комфортные районы, а люди с наименьшими доходами останутся в старых спальных микрорайонах, где будет хуже благоустройство, выше преступность, выше уровень алкоголизма и наркомании, менее престижные школы и так далее. Пункт может быть актуален только для городов с избытком жилья в хорошей транспортной доступности, где обеспеченному населению в принципе есть куда переезжать без потери в качестве жизни и времени пути на дорогу. Появятся ли такие города в России, пока непонятно.
    • Pictogram voting oppose.svg  Обезлюдение окраинных районов в быстро теряющих население городах. Во многих малых или даже средних городах, где в отсутствие достаточного числа современных рабочих мест население будет падать, многие районы будут почти полностью покинуты людьми, и в перспективе просто расселены, чтобы сэкономить на их содержании. Оставшееся население переедет в центр либо уедет из города.
Дополнительный анализ:  Десять самых важных технологий и открытий 2021 года | РБК Тренды
Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector