Цены на жилье растут но объем предложений на рынке до сих пор не может насытить спрос

Цена продажи квартир в Омске

Данный индекс недвижимости показывает динамику изменения цен по продаже квартир в Омске и позволяют накладывать на неё данные других графиков.

Статистика обновляется Restate.ru в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели, исходя из более,чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России. Использование графиков и данных возможно только с гиперссылкой или согласием редакции.

Рассчитываем по параметрам:

Омск. Квартиры (вторичный рынок). Квартиры. Продажа. Цена за м²

Динамика средних цен

Индикаторы рынка недвижимости — числовые параметры, показывающие динамику (рост или падение) цен на квартиры, офисы, загородные дома, земельные участки и коммерческие помещения.

Свяжитесь с нами, если у вас возникли вопросы или предложения по поводу аналитики на Restate.ru. Мы будем рады вам помочь!

Специалисты по недвижимости рассказали, что будет с ценами на жилье в Омске

Эксперты не ждут в нынешнем году резких скачков стоимости жилой недвижимости в городе.

Что будет с ценами на жилье в Омске в 2024 году, в какие месяцы выгоднее всего покупать квартиру, и от чего зависит рост или снижение стоимости недвижимости. Город55 узнал ответы на эти вопросы. Специалисты по недвижимости дали прогноз на текущий год.

Рекорд по антиспросу

В феврале 2024 года на рынке недвижимости в Омске наблюдается стагнация, говорят эксперты. Это связано как с временем года, так и с экономической ситуацией в стране.

«У нас есть такое понятие, как деловой сезон — с сентября по декабрь включительно. В это время всегда спрос растет. Меньше всего продаж в январе–феврале и летом. Сейчас продажи также снизились в связи с тем, что ключевая ставка поднялась. От этого зависит процент по ипотеке. А ипотека — главный драйвер спроса», — рассказал директор агентства недвижимости «Метры» Денис Крахоткин.

В настоящее время ключевая ставка Центробанка России составляет 16%. Последнее повышение произошло 15 декабря на 100 базисных пунктов. Ключевая ставка — это главный инструмент денежно-кредитной политики государства. В России он работает с сентября 2013 года. От ключевой ставки ЦБ зависят ставки по облигациям, депозитам и кредитам, в том числе и ипотечным.

«Сейчас рекордное время по антиспросу на рынке вторичного жилья. Процент по ипотеке завышен. По сути, банки регламентируют сейчас этот рынок. Повышенный спрос всегда с сентября по декабрь. Январь — короткий месяц, по нему сложно судить. В феврале–марте обычно начинается повышение спроса», — поделился специалист по недвижимости агентства «Миард» Василий Стародубцев.

Предыдущие 3 года отметились ростом цен на недвижимость. Только за 2023 год средняя стоимость квадратного метра в омских «вторичках» выросла на 21% — с 79,9 тысяч до 97,1 тысяч. Тенденция актуальна для всех регионов страны.

«Сейчас фаза, которую можно характеризовать, как стабилизация после роста. Рынок вторичного жилья достаточно насытился. Учитывая рост цен за последние 3 года, объем предложений, доход населения, доступность квартир с точки зрения роста ипотечной ставки. Ставка высокая — доступность снизилась. Поэтому рынок сейчас стабилизировался после трехлетнего бурного роста», — сообщил аналитик Российской гильдии риэлторов Максим Репин.

Острожные прогнозы

Специалисты по недвижимости не ждут в этом году больших взлетов и падений цен на жилье.

«На нынешний год могу сказать, что, скорей всего, цены снизятся процентов на 15. Это в первом полугодии. А после этого, по комментарию Эльвиры Набиуллиной о снижении ключевой ставки, цены могут подняться. Цены прежними уже никогда не будут», — сообщил Денис Крахоткин.

Прогнозы сбываются не всегда. Порой поведение рынка не может предсказать никто.

«Если вспомнить 2019 год, когда начиналась пандемия, произошел очень жесткий скачок цен, который никто не прогнозировал. Вообще цены росли всегда, если посмотреть график с 1991 года, то в этом можно убедиться. Промежуточные падения небольшие бывают, но тенденция всегда вверх. Если ставка будет падать, то цена не будет снижаться, а может и вверх пойти. Опять же нас ждут президентские выборы. И информация вокруг них будет влиять на рынок. Я все-таки считаю, что год-два цены будут стоять на месте», — рассказал Василий Стародубцев о рынке вторичного жилья.

Отметим, 1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. 2023 год стал рекордным для рынка ипотеки — россияне оформили жилищные кредиты почти на 8 трлн руб.

Что касается новостроек, то в Омске наблюдается дефицит нового жилья. Цены при этом на него достаточно высоки. За год стоимость квадратного метра в городских новостройках увеличилась на 18%. В декабре 2023 года она составляла 128,5 тысяч рублей.

«Сейчас в Омске строят по 220-250 тысяч квадратных метров жилья в год. В 2007 году строили около 1 млн квадратных метров. При этом в настоящее время на сайтах объявлений выставлено около 600 предложений в новостройках. Это мало для города-миллионника. Будем больше строить — цены будут меньше подпрыгивать вверх», — поделился Максим Репин.

Ранее Город55 рассказывал, как накопить на первоначальный взнос. Россиянам советуют не брать кредит, а собирать на взнос постепенно своими силами.

#Евгений Игишев#Спецпроекты#Недвижимость#Омск#Прогнозы#Ипотека#Дефицит#Недвижимость 1MI#Новостройки#Цены на жилье

В Омске впервые за годы бурного роста затормозились цены на новостройки

За месяц квадратный метр подорожал всего на 0,3%

В Омске замедлился рост цен на недвижимость. Об этом NGS55.RU рассказали эксперты «Яндекс.Недвижимости», которые составили топ крупных городов России по этому показателю. Так, цена за квадратный метр в марте 2024 года составляла в среднем 124 тысячи рублей, за месяц он подорожал на 0,3%. В топ-3 по медленному росту цен на новостройки также вошли Волгоград (+0,4%) и Москва (+0,5%). Всего эксперты исследовали 22 города.

По их информации, сейчас цена за квадратный метр на вторичке превышает 100 тысяч рублей, а в новостройках приближается к 125 тысячам рублей. За год вторичка подорожала на 18%, а новостройки — на 11%.

Судя по информации Росстата, который публикует среднюю стоимость квадрата в Омской области по кварталам, в последний раз цена на новостройки снижалась во втором квартале 2020 года (тогда она составляла 44 168 рублей), в дальнейшем же она только росла, достигнув к четвертому кварталу 2023 года 105 811 рублей.

Эксперты «Яндекс.Недвижимости» рассказали, что больше всего в Омске подорожали двухкомнатные квартиры:

— В Омске в марте двухкомнатные квартиры стоили в среднем 7,9 млн рублей, а год назад почти на миллион дешевле, подорожание составило около 14%. Для сравнения, трехкомнатные квартиры прибавили всего 8,5% за год и сегодня стоят около 9,7 млн рублей. На ценообразование во многом влияет структура рынка новостроек: сейчас в Омске строятся 40 новых проектов, и половина из них является жильем класса комфорт, бизнес и элит, на эконом и стандарт приходится лишь 19 проектов из 40.

В «Яндекс.Недвижимости» добавили, что трешки сейчас выгоднее покупать на вторичном рынке. В среднем одна такая квартира обойдется в 6,4 млн рублей. Средняя цена за двушку — около 5 млн рублей, за однокомнатную — 3,74 млн рублей, а за студию — 3,5 млн рублей.

Эксперты также посмотрели, в каком из районов Омска сейчас самые дорогие квартиры. Лидер — Советский округ (158 тысяч рублей за квадрат), далее идет Центральный округ (156 тысяч) и Кировский округ (122 тысячи).

В прошлом году в РБК рассказали, что аналитики «Авито.Недвижимости» определили Омск на первое место среди крупных городов по темпу роста цен на жилье. Они связали это с высоким спросом, который с 2022 года увеличился на 80%.

Напомним, что ещё осенью мы наблюдали наплыв среди покупателей жилья в Омске со стороны жителей других регионов. Почитайте, почему омской недвижимостью стали интересоваться москвичи и краснодарцы.

Чтобы стабилизировать в Омске разрыв между новостройками и вторичным рынком, нужно строить в три раза больше. Тогда цена остановится и начнет падать. 

В Региональном центре по связям с общественностью Омская гильдия риэлторов провела экспертную дискуссию на тему «Рынок жилья в регионе: общие тенденции и перспективы. Анализ профессионалов».

Александр КАЮКИН, директор ООО «Ледон-недвижимость»: «Чтобы стабилизировать в Омске разрыв между новостройками и вторичным рынком, нужно строить в три раза больше»:

— В плане предложения на вторичном рынке жилья по окончании первого полугодия 2023-го Омск показал плюс 5,5%. Санкт-Петербург, Екатеринбург и Уфа меньше росли, чем Омск. Лидеры в стране: Челябинск, Красноярск – центры регионального характера.

В марте 2022 года мы увидели резкое падение объема предложений на вторичном рынке в Омске: неопределенность заставила большое количество людей снять свои квартиры с продажи. После этого рынок маленечко успокоился, начал прирастать, достигнув пикового значения в сентябре прошлого года.

В течение этого года максимальное количество предложений было 7123. Начиная с февраля, объем предложений на вторичке падает наряду с ростом цены – все укладывается в классическую экономическую теорию. Динамика июля и августа также является положительной по цене и отрицательной по объему предложения.

Общий суммарный прирост предложений первичного и вторичного рынка за 8 месяцев этого года составил 13,04%. Объем сделок уменьшился в апреле и мае, по разным оценкам, от 30 до 45%. Не берусь сказать за новостройки, думаю, у них все было хорошо, но на вторичном рынке отмечалась такая динамика.

Самый большой объем на рынке, естественно, показали двухкомнатные квартиры – 37%, потом трехкомнатные – 30%, на последнем месте однокомнатные. Такой тренд наблюдается достаточно давно. Обычно структура рынка складывается последовательно по количеству комнат, у однокомнатных самый большой объем предложений. Здесь мы видим диспропорцию. На мой взгляд, она связана с тем, что в кризисный момент строилось меньше больших квартир. Сегодня отложенный спрос дает возможность застройщикам предложить квартиры именно большей комнатности.

Самым дорогим в плане цены предложения остается Центральный округ. Следом за ним идет Кировский округ – самый большой на текущий момент, становящийся все более и более привлекательным, в нем продается каждая четвертая квартира в Омске. Предполагаю, что по своим ценовым характеристикам Кировский округ скоро обойдет Центральный.

Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке растет, но если мы подставим в график то, чего здесь не хватает, он будет уже не так весел. Хотел бы напомнить, что в 2009 году, когда произошел кризис американских деривативов, падение цены составило в среднем 40%, объема рынка – до 60%. Падение происходило в течение полутора лет: рынок недвижимости, как правило, инертный, быстро на нем ничего не происходит. И вот то, что мы сегодня наблюдаем: изменение ключевой ставки, рост первоначального взноса по льготной ипотеке, ужесточение требований Центробанка по рискованным кредитам – все это отразится на цене предложения. В статистике мы это увидим только в начале следующего года.

На рынке новостроек соотношение по комнатности примерно такое: на две однокомнатные приходится две двухкомнатные и одна трехкомнатная квартира. Очень мало – всего 2% – многокомнатных, хотя спрос на них есть.

Если мы посмотрим на цены первого полугодия предложений на рынке новостроек, то увидим, что в июне небольшая корреляция вниз пошла, но тренд остается положительным – июль-август показал прирост. На сегодняшний день средняя цена по реальным живым новостройкам приближается к 130 000 рублей за кв. м Самый дорогой округ – Советский (129 200 рублей за кв. м), затем идет Ленинский (122 200 рублей за кв. м).

Общий объем предложения на рынке новостроек очень низкий, для того чтобы переломить положительную динамику роста цены. Если объем не будет увеличиваться, останется таким же, рост цены неизбежен. А если встанет спрос, застройщики смогут оперативно снизить цену в пределах 25% для того, чтобы поддержать необходимые темпы строительства и завершить текущие проекты. Чтобы стабилизировать в Омске разрыв между новостройками и вторичным рынком, нужно строить в три раза больше. Тогда цена остановится и начнет падать.

Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС»: «Омск способен потреблять больше жилья, но для этого нам нужны совсем другие возможности и предложения банков»:

— В активно строящихся регионах, таких, как Москва, Сочи, Новосибирск, уже более 20% предложений на рынке объектов, которые только что были первичными, до 5 лет возрастом. То есть у них застройщики конкурируют сами с собой, вернее, со вторичным рынком, тем, что они только что продали в инвестиционных сделках. Это уже сильно придерживает какие-либо колебания в цене первички. И безусловно, у них совсем другое кредитное плечо, совсем другая возможность перекредитоваться. Поэтому они строят более уверенно и более масштабно. Это очень сильно отличает наши рынки: Омск в этом плане совсем другой город. Очень много лет у нас накапливался дефицит новостроек, поэтому я думаю, город способен потреблять больше, но для этого нам нужны, конечно, совсем другие возможности и предложения банков.

В Сибирском федеральном округе Омск замыкал нижнюю часть рынка по уровню цен – в Томске, хотя он меньше Омска, цены на жилье выше. В этих условиях инвесторы, видя, что маржинальность здесь ниже, заходили в уровне цен гораздо выше, чем предлагают омские застройщики. Тренд на более высокие цены предложений от иногородних застройщиков сыграл на то, что омский рынок начал расти гораздо быстрее по сравнению с рынками в более крупных регионах.

С начала этого года омский рынок прибавил 10-12%. Надеемся, что тренд будет продолжаться, пускай неспешно, но последовательно. За 8 месяцев 2023-го введено в эксплуатацию 492 тысячи кв. м, только 128,9 тысяч кв. м из них многоквартирные дома.

Мы видим, как меняется настроение рынка жилья в этом году: в октябре 2022-го профессионалы (62% опрошенных экспертов) говорили о том, что квартиры будут стоить дешевле. Сегодня такой прогноз дают менее 30%.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор АН «НовоСтрой-КПД Плюс»: «У меня вызывает опасения ипотечный пузырь, который рано или поздно может лопнуть»:

— В августе-сентябре мы получили очередной бум: выгребли практически все. Население боится за деньги, поэтому пытается спрятать деньги в квартиру, автомобиль (кому не хватает на квартиру) и бытовую технику.

Лично у меня опасения вызывает ипотечный пузырь. Можно долго говорить о том, что закредитованность в Нидерландах 96%, в Германии 93% и так далее, поэтому 80%-я закредитованность россиян – это не так страшно, как могло бы быть. Но не забывайте, в какой стране мы живем. Наша экономика очень сильно зависит и от курса доллара, и от курса евро, и от цены на нефть и так далее, очень много факторов. Ипотечный пузырь может рано или поздно лопнуть.

Цены на жилье будут расти. Я как-то предлагал Александру Геннадьевичу посчитать стоимость квадратного метра не в рублях, а в курятине. Средняя цена в 2016 году, после того как Крым стал наш, составляла порядка 50 тысяч рублей за кв. м. Цена курятины на тот момент была порядка 70 рублей за кг. Сегодня средняя цена кв. м, пускай 110 тысяч рублей – удорожание примерно на 120%. Курятина почти 400 рублей за кг – удорожание в 4 раза. Поэтому недвижка минимум в два раза увеличится в цене по отношению к другим продуктам, которые не являются субсидированными с точки зрения государства.

Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Сибирское Бюро Новостроек» (ГК «Стройбетон»): «Не удивлюсь, если в конце года цены на панельное жилье будут примерно такими же как на дома 20-й серии»:

— С января по сентябрь 2023 года стоимость цемента повысилась на 17%, щебня – на 33%, металла – от 60% до 80%. И это я еще не упоминаю удорожание ж/д поставок. Поэтому мы увеличили цены в ЖК «Амурский-2» на дома 20-й серии за год на 23% – удивили людей, но такова жизнь. И цены снижаться не будут.

Немножко придерживаем уже готовые квартиры. Посмотрим, что будет в конце года: не удивлюсь и вас прошу не удивляться, если цены на панельное жилье будут примерно такими же, как на дома 20-й серии. Нам чуть лучше, чем другим застройщикам, потому что наши квартиры покупают по федеральным программам по расселению ветхого и аварийного жилья.

Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты “Коммерческие вести» от 4 октября 2023 года.

Новый год мы, как всегда, встречаем наполненными ожиданиями. Конечно, прежде всего, эти ожидания связаны с более благополучной жизнью. Возможно ли это в 2024 году? Мы спросили у экономиста Максима Мизи, что будет дальше с ценами на продукты, топливо и недвижимость.

— Максим Сергеевич, как увеличатся наши расходы в наступившем году? Нас уже предупредили о росте цен на некоторые товары, но из-за чего это происходит?

— С 1 января выросли акцизы на все виды товаров, в том числе дизельное топливо — плюс 417 рублей за тонну. Это вызовет рост цен на продукцию сельского хозяйства, логистику и ЖКХ. Также экспортные пошлины на нефть и топливо заменили повышенным НДПИ (налогом на добычу полезных ископаемых. — Прим. ред.), а это уберет защиту внутренних цен от скачков стоимости на топливо за рубежом. Поэтому топливные кризисы, по типу того, что случилось осенью 2023 года, могут участиться. С 1 февраля на 15 копеек за километр увеличат тарифы по системе «Платон», что сделает логистику дороже. По оценкам производителей, с начала года она добавит + 5–20% к цене товаров из-за роста цен на автомобильную технику и лизинговые платежи, аренду складов (до 40%) и зарплату дефицитным дальнобойщикам (до 50%).

— У нас всё чаще говорят о проблеме дефицита кадров. Как это отразится на экономике и конкретно на ценах в 2024 году?

— В 2023 году произошел существенный рост заработных плат в промышленности — около 16%, во многом из-за дефицита кадров в этой отрасли. Остальные отрасли будут вынуждены также повышать зарплаты, чтобы кадры не утекали на более доходные рабочие места. Рост заработных плат в первую очередь влияет на цены услуг и аренду жилья, поэтому значительный рост МРОТ (на 18,5%), выплаты военным и дальнейший рост зарплат приведут к росту этих цен.

— Есть вероятность, что цены в ближайшие месяцы перестанут расти? Что должно произойти, чтобы это случилось?

— Рост цен, вызванный скачком валютного курса, может растянуться до марта 2024 года. Цены по широкому кругу товаров вряд ли будут снижаться, может только замедлиться их рост. Но это произойдет лишь после адаптации к повышенным тарифам и заработным платам, то есть в конце 2024 — начале 2025 года.

— Да, основной рост ожидается с 1 июля — опережающими темпами, на 2,5 года вперед. К счастью, мы видим, что зарождается тренд на пересмотр тарифов на электроэнергию, топливо и мусор, по крайней мере президент уже выступил с таким предложением. Но пока готовимся к резкому скачку цен, и в Омске это будет ощущаться довольно сильно, т. к. темпы роста тарифов у нас одни из самых высоких в России. Тарифы увеличивают в соответствии с обоснованиями, которые предоставляют ресурсоснабжающие компании. Как экономист я могу сказать, что в себестоимость можно заложить практически любую цену, раздув статьи расходов. Если на конкурентном рынке производители соперничают между собой за деньги потребителя и предлагают определенное качество по наименьшей цене, то тариф определяют ресурсоснабжающая организация, пытающаяся завысить себестоимость, и РЭК. Где найдется баланс между ними? Этот вопрос очень актуален для России. Если тарифы не пересмотрят, это даст дополнительный импульс инфляции.

— А что-то может подешеветь? Какие товары?

— Подешеветь могут сезонные сельхозтовары, как это было с гречкой, которая в 2023 году упала в цене на 29%. Автомобили прошли фазу дефицита: у дилеров начали накапливаться запасы машин, которые они могут продавать со скидками. Поскольку дилеры закупали автомобили в кредит и теперь им нужно как можно быстрее реализовать товар, чтобы заплатить банку меньше процентов.

К тому же АВТОВАЗ запускает свое производство на отечественных, китайских и турецких компонентах, что, опять же, может снизить дефицит автомобилей. Но тут не нужно сбрасывать со счетов курс валюты, который может еще вырасти и привести к удорожанию запчастей.

— А что будет с ценами на жилье? Есть надежда, что оно подешевеет?

— Вторичное жилье на фоне высоких ипотечных ставок действительно может немного упасть в цене из-за снижения спроса. И с новостройками это может случиться после сокращения программ господдержки. У застройщиков сейчас порядка 70% нереализованного жилья в новостройках. Его нужно продавать, чтобы пускать эти деньги в новую стройку. Пока есть льготная ипотека, люди готовы заходить под 8% годовых, но после ее ограничения разница между ценами на первичку и вторичку может начать сокращаться. На вторичке можно будет торговаться, и поскольку желающих купить будет мало, продавцы будут готовы уступать. Конечно, снижение цен на недвижимость будет небольшим, в пределах 10%. Всё-таки нужно учитывать, что бетон, металл и рабочая сила дорожают.

— На протяжении всего прошлого года у нас повышали ключевую ставку. Не все россияне понимают, как работает этот инструмент. Объясните, пожалуйста, доступным языком, зачем это делается и как может повлиять на укрепление экономики. Есть вероятность, что скоро ее начнут снижать?

— Повышением ключевой ставки Банк России борется с повышенным кредитным спросом населения. То есть вместо того, чтобы взять в кредит китайский автомобиль, вы предпочтете сберечь деньги на депозите. Соответственно, у нас упадет импорт и укрепится рубль, что приведет к снижению темпов инфляции. Но это происходит небыстро, временной лаг от повышения ставки составляет 3–12 месяцев. Сейчас мы видим эффект от повышения до 12%, а полный эффект от повышений ставки до 16% ожидается только к марту. Поэтому снижать ее раньше марта-апреля просто нет смысла. Все товары, которые вы видите на полках магазинов, складах и в перевозках, взяты в кредит. Оборотные средства предприятий кредитуются банками под ключевую ставку + 2–3%, т. е. если летом нужно было платить банкам около 10%, то сейчас 18,5%. Разумеется, все издержки будут со временем переложены в цены, а банки отчитаются о рекордных прибылях. Чем дольше останется высокой ставка, тем больше будет давление на цены. К несчастью, это очень простой инструмент с сильным побочным эффектом в виде торможения экономики. В арсенале у Центробанка есть гораздо более тонкие приемы.

— А повышение уровня МРОТ на 18% — это хорошо или плохо для потребителя?

— Рост цен и рост зарплат связаны друг с другом не напрямую. Зарплаты должны быть связаны с производительностью труда, т. е. мы повышаем человеку зарплату больше уровня инфляции в том случае, если он создал больше продукта. Иначе работодатель вынужден поднимать зарплату условному охраннику почти на 20%, хотя он не приносит выручки, в результате его зарплата будет переложена в рост цен. Производительность труда — это основной фактор повышения заработных плат в реальном выражении, без него всё будет превращаться в инфляцию, но для этого нам нужна низкая процентная ставка или льготное кредитование производственников под закупку оборудования. Один современный обрабатывающий центр замещает до 39 рабочих мест образца 80-х годов, при этом заработная плата управляющего им высококвалифицированного специалиста будет более 100 тысяч рублей. Повышение МРОТ будет стимулировать работодателей заниматься производительностью труда, сокращая неэффективные рабочие места.

— Говорят, что после повышения ключевой ставки в банках ажиотаж — люди пошли открывать вклады. Это рационально в нынешних условиях? Сейчас на счете в банке деньги выгоднее держать, чем, например, в облигациях?

— Я бы не сказал, что облигации перестали быть выгодными. У меня большая часть сбережений в облигациях федерального займа. Это очень надежно. Что касается депозитных вкладов, то действительно, сейчас очень интересные условия, редко когда проценты превышают инфляцию. Проблема в том, что, открывая депозит, вы теряете мобильность капитала, то есть не можете использовать деньги, если у вас возникла в этом внезапная необходимость. Вы фиксируете высокую ставку либо на 2 года, либо на 3 месяца. Но много ли дохода вы получите за эти три месяца? А если вы откроете вклад на два года, а потом решите, например, поменять валюту сбережений, то вы потеряете все проценты — так это устроено. Облигации лишены этой проблемы, там ежедневно начисляется купонный доход. Вы можете зафиксировать допустим 11% купонного дохода на 5–10 лет, и сама облигация вырастет к моменту погашения до номинала, что даст дополнительные 30%. Получается, что ту инфляцию, которую вы будете за это время наблюдать, вы частично отобьете.

При этом Омская область существенно отстает от других регионов страны по объемам ввода жилья. В областном центре в год сдают менее пятисот тысяч «квадратов» — для миллионного мегаполиса это крайне мало.

Исправить ситуацию власти пытаются с помощью крупных иногородних девелоперов — две компании уже зашли в регион, на очереди третья. Вложения исчисляются десятками миллиардов рублей. Так, например, «Кварталы Драверта» предполагают к 2025 году возвести на левобережье Омска 22 объекта общей площадью 375 тысяч квадратных метров. Но стоит ли все это строить, если «квадраты» не востребованы? Специалисты полагают, что да.

— Статистика по непроданным квартирам в Омске сформирована не совсем корректно, — убежден член комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Максим Репин. — Она учитывает только показатели новых застройщиков, которые в регион пришли совсем недавно, пока еще ничего толком не построили и продать не успели. Столичные компании активно привлекают заемные деньги и возводят жилье в основном на эти средства, а их клиенты покупают квартиры по договорам долевого участия. Именно такие продажи попали в рейтинг.

А вот местные застройщики в статистику не вписались, хотя объемы у них больше, чем у новых инвесторов. Дело в том, что омские компании, как правило, строят на свои деньги. Последние пятнадцать лет банки фактически их не кредитовали. Застройщики реализуют квартиры по мере полной готовности домов по договорам купли-продажи. То есть по сути новое жилье фиксируется уже как вторичное и продается после ввода дома в эксплуатацию. И из-за такой региональной специфики не попадает в статистику столичных экс-пертов. А цены на вторичку в Омске были выше, чем на новостройки.

С приходом крупных игроков ситуация изменилась.

— Иногородние компании зашли в регион со столичными ценами. Потом, из-за отсутствия спроса, стали применять скидки. Стоимость «квадрата по акциям» снизилась до девяноста тысяч рублей. Но рынок есть рынок. Местные застройщики были вынуждены поднимать цены до среднего уровня. В результате с начала пандемии жилье в омских новостройках подорожало почти вдвое — за январь-июль 2023 года на 8,8 процента. И по темпам ценового взлета Омск показал один из наиболее высоких показателей в стране, — поясняет Максим Репин.

По словам эксперта, в Омске есть основания для стабильного развития жилищного строительства — архитектурная школа, профильные образовательные учреждения, отраслевые культура и традиции, а также земельные площади для реализации новых проектов. И омичи строят довольно качественное жилье.

— Спрос на новостройки колоссальный. Если в целом по стране в расчете на душу населения в год возводят 0,71 квадратных метра жилья, то в Омске — 0,22. При этом половина данного объема приходится на малоэтажные частные дома и дачные коттеджи. В результате по объемам строительства город-миллионник недостойно занимает 66-67 место, — приводит цифры Максим Репин.

Возможно, конкурентный рынок исправит эту ситуацию. Сейчас он заставляет строителей уделять все больше внимания качеству жилья. Если прежде основной проблемой местных застройщиков были сложности и расходы при подключении к центральным коммуникациям, то теперь их заботят фасады, отделка, благоустройство дворов. Уже на этапе проектов они изучают коммерческий спрос, определяют, что разместится на первых этажах (например, детсад, аптека, кофейня, турбюро, спортзал), и возводят офисы с учетом требований предпринимателей.

У омичей растет интерес к жилью с отделкой. Новоселы осознают, что пока будешь делать ремонт, стоимость материалов может вырасти многократно, и выбирают самый оптимальный вариант.

В Омске прошла Всероссийская научно-практическая конференция «Управление развитием территорий: стратегия, тактика, регулирование, перенастройка». Специалисты обсудили проблемы строительной отрасли, реформы ЖКХ, возможности для обновления коммунальной инфраструктуры в городах России, способы избежать конфликтов в сфере градостроительных, земельно-имущественных и лесных отношений. Федеральные и региональные эксперты поделились идеями и опытом привлечения финансовых ресурсов в проекты комплексного развития территорий. Были подняты вопросы систематизации строительной статистики, обновления законодательства и другие темы.

Рассчитываем по параметрам:

Омск. Квартиры в новостройках и жилых комплексах. Квартиры (вторичный рынок). Квартиры. Продажа. Цена за м²

Динамика средних цен

Индикаторы рынка недвижимости — числовые параметры, показывающие динамику (рост или падение) цен на квартиры, офисы, загородные дома, земельные участки и коммерческие помещения.

Эксперты дали прогноз цен на жилье в Омске после отмены льготной ипотеки

В последние пару месяцев рынок недвижимости «нагрелся» из-за повышенного спроса ипотечную программу с господдержкой, считают специалисты.

С 1 июля в России перестанет действовать льготная ипотека. Программу планировали свернуть уже несколько раз. Причин несколько. В настоящий момент ключевая ставка в 16% значительно выше льготной ставки ипотеки в 8%. Разницу погашает государство из бюджетных средств. Также глава Центробанка Эльвира Набиуллина не раз замечала, что льготная ипотека разогнала цены на рынке первичного жилья. К тому же, в России продолжит работать семейная ипотека, где ставка может быть еще ниже — 6%.

Город55 выяснил, что станет с ценами на жилье в Омске после отмены льготной ипотеки. Директор компании «Метры» Денис Крахоткин говорит о снижении цен на вторичном рынке.

«Цены начинают падать. Люди хорошо торгуются, дисконт достигает 20%. Новостройки сильно снижаться не будут. Скорее всего, останутся на тех же цифрах. Связано это с тем, что сейчас застройщики поднабили свои эскроу-счета, учитывая панику перед 1 июля. Сделок стало на 20% больше. Застройщики за период господдержки, за эти 4 года, нормально продали жилья. Деньги на строительство и материалы у них есть. Цены в ближайшее время они снижать не будут. Деньги у застройщиков на год-два точно есть», — считает Денис Крахоткин.

Справка. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором размещаются деньги дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора долевого участия.

Также Денис Крахоткин отметил, что из-за отмены льготной ипотеки вырастет спрос на индивидуальное жилое строительство. Банки выдают сельскую ипотеку по ставке 3%. Один человек может взять до 6 млн рублей, супруги — до 12 млн.

Спрос на покупку жилья в последние пару месяцев ставил рекорды, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

«Нет определенности, что будет с семейной ипотекой и ипотекой с господдержкой. В последние пару месяцев был жуткий ажиотаж. Большинство из тех, кто планировал покупку жилья, ускорились, чтобы „запрыгнуть в последний вагон“. В целом по России прирост ипотечных заявок составил 44% относительно апреля, а в первую половину июня — еще на 20% больше относительно мая. Часть банков прекратили выдачу даже одобренных заявок, не хватило ресурса», — рассказал Сергей Зайцев.

Специалист считает, что спрос на новостройки в ближайшее время снизится на 15-20%. Рынок будет остывать. Однако, многое также будет зависеть от ключевой ставки.

«Риторика такая, что инфляция растет. Вполне вероятно, что Центробанк продолжит повышение ключевой ставки, либо сохранит на том же уровне (в настоящее время размер ключевой ставки составляет 16% — прим. ред.). Но и инфляция была отчасти разогнана дешевой льготной ипотекой. Возможно, отмена программы притормозит инфляцию», — рассказал Сергей Зайцев.

Каких-либо резких изменений уровня цен на жилье в ближайшее время в «Этажах» не ждут.

С начала 2024 года в Омской области ввели в эксплуатацию 324 076 квадратных метров жилья

Падение цен на недвижимость — явление несбыточное. Об этом говорит статистика.

«С середины 90-х годов цены на недвижимость ни разу не падали. Незначительные колебания были, — рассказал специалист по недвижимости компании „Миард“ Василий Стародубцев. — Да, льготная ипотека заканчивается. Но людям нужны акции, которые будут их мотивировать на покупку недвижимости. Правительство объявило, что до 2030 года Россия будет застраиваться полностью. Те люди, которые не попадут по критериям в семейную ипотеку, все равно через год-два будут что-то покупать. Значит для них придумают что-то еще. Посмотрим».

По данным сервиса МЛСН, по итогам мая 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Омске составила 118,7 тысяч рублей, на вторичном рынке — 110,2 тысячи рублей.

«Покупатели говорят: „Как так? Новостройка стоит 7-9 млн“. Имею в виду двухкомнатные квартиры. Но люди должны привыкать. В ближайшее время серьезных изменений не жду. Мне кажется, ближе к концу года Центробанк понизит ключевую ставку, чтобы сдвинуть продажи вторичного жилья. А „вторичка“ и новостройки взаимосвязаны», — заключил Василий Стародубцев.

Таким образом, эксперты сходятся во мнении, что резких скачков цен на недвижимость в ближайшее время не предвидится. Специалисты считают, что в будущем на смену льготной ипотеке придут другие программы. А пока стоит, как минимум, подождать очередного решения Центробанка по ключевой ставке. Заседание совета директоров ЦБ состоится 26 июля.

#Евгений Игишев#Общество#Омск#Омская область#Россия#Центробанк#Жилье#Эльвира Набиуллина#Банки#Рынок недвижимости#Льготная ипотека#Сельская ипотека#Застройщики

Жилье 

28 июн, 09:53 

Омск стал первым в рейтинге миллионников по росту цен на новостройки

Первую тройку городов-миллионников, где за год заметнее всего подорожало жилье на первичном рынке, составили Омск, Казань и Ростов-на-Дону. Москва на четвертом месте рейтинга