Анализ рынка жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса Москвы, I полугодие 2020 года

Основные тенденции в 2021 году

  • средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 263 180 руб. (+26,8% за год);
  • средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% за год);
  • объем предложения по количеству лотов увеличился за год на 6,1%, однако продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%, что говорит о выходе на рынок преимущественно компактных квартир;
  • в течение года наблюдалось активное восполнение текущей экспозиции на рынке, наибольшее увеличение количества предлагаемых квартир пришлось на август (+30,3% за месяц);
  • в 2021 году рынок пополнился 17 комплексами против 29 в 2020 году, завершились продажи от застройщиков в 15 проектах;
  • продолжается рост предложений с отделкой от застройщика: на конец 2021 года с отделкой под ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, еще 15,1% — с отделкой white box. Совокупно с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. за 12 месяцев).

Анализ рынка жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса Москвы, I полугодие 2020 года

ПАО Сбербанк использует cookie (файлы с данными о прошлых посещениях сайта) для персонализации сервисов и удобства пользователей. Сбербанк серьезно относится к защите персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Вы можете запретить сохранение cookie в настройках своего браузера.

Недвижимость

Всё о состоянии рынка недвижимости в России: средние цены, динамика ставок по ипотеке, количество сделок и выданных ипотечных кредитов

Воспользуйтесь поиском или примените фильтры, чтобы увидеть аналитику по интересным вам темам

Статистика

Исследования

Новости

Сервисы для аналитики

Мы следим за развитием строительной отрасли Москвы и Подмосковья и предлагаем ознакомиться с отчетами девелоперских и консалтинговых компаний, которые содержат аналитику рынка недвижимости – объем предложения, спрос, цены в конкретных локациях Московского региона и прогноз цен на недвижимость в Москве и области, а также прогноз рынка недвижимости в целом. Эксперты собрали, проанализировали и представили информацию в удобной для восприятия форме. Таблицы, графики и диаграммы позволяют систематизировать данные и отследить динамику. Здесь вы всегда найдете актуальные сведения о состоянии первичного рынка в 2022 году.

TORONTO, CANADA, March 7, 2022 – Colliers stands with the people of Ukraine, an independent country, and strongly condemns the invasion by the Russian military. These actions are indefensible and in complete contrast to the principles of democracy and freedom. We fully support all appropriate sanctions enacted by the international community and, in response to the gravity of Russia’s aggression, Colliers has discontinued its business in Russia and Belarus, effective immediately, after more than 28 years of operations. We thank our former colleagues and partners for their work over the years and wish them well as they navigate the future.

 “I am appalled and saddened by the unnecessary loss of life and the displacement of millions of Ukrainians from their home. We cannot and will not stand idly by. Our decision to exit Russia and Belarus is one we make with conviction,” said Jay Hennick, Global Chairman & Chief Executive Officer of Colliers.

Colliers continues to prioritize the safety and welfare of our people and clients in Ukraine, as well as in the broader Central & Eastern European region. As a result of this crisis, our affiliate office in Kyiv is closed and all business operations there have been suspended. We are focused on supporting our Ukrainian colleagues who remain in country, those who are seeking refuge, and the families of our people who have been affected. Our operations in neighbouring countries are actively providing temporary accommodation, monetary support and other necessities. We are moved by the outpouring of support from Colliers people around the world who have reached out to help in every possible way.

The company and members of senior leadership have made significant donations to the Ukraine Crisis Appeal via the International Committee of the Red Cross and other humanitarian charities. Colliers is also matching donations from our people through the Colliers Crisis Fund to maximize support toward humanitarian relief.

Дополнительный анализ:  Анастасия Тихонова: «Нам крупно повезло, что атаки APT пока еще не привели к массовым человеческим жертвам» / Хабр

TORONTO, CANADA, March 7, 2022 – Colliers stands with the people of Ukraine, an independent country, and strongly condemns the invasion by the Russian military. These actions are indefensible and in complete contrast to the principles of democracy and freedom. We fully support all appropriate sanctions enacted by the international community and, in response to the gravity of Russia’s aggression, Colliers has discontinued its business in Russia and Belarus, effective immediately, after more than 28 years of operations. We thank our former colleagues and partners for their work over the years and wish them well as they navigate the future.

 “I am appalled and saddened by the unnecessary loss of life and the displacement of millions of Ukrainians from their home. We cannot and will not stand idly by. Our decision to exit Russia and Belarus is one we make with conviction,” said Jay Hennick, Global Chairman & Chief Executive Officer of Colliers.

Colliers continues to prioritize the safety and welfare of our people and clients in Ukraine, as well as in the broader Central & Eastern European region. As a result of this crisis, our affiliate office in Kyiv is closed and all business operations there have been suspended. We are focused on supporting our Ukrainian colleagues who remain in country, those who are seeking refuge, and the families of our people who have been affected. Our operations in neighbouring countries are actively providing temporary accommodation, monetary support and other necessities. We are moved by the outpouring of support from Colliers people around the world who have reached out to help in every possible way.

The company and members of senior leadership have made significant donations to the Ukraine Crisis Appeal via the International Committee of the Red Cross and other humanitarian charities. Colliers is also matching donations from our people through the Colliers Crisis Fund to maximize support toward humanitarian relief.

TORONTO, CANADA, March 7, 2022 – Colliers stands with the people of Ukraine, an independent country, and strongly condemns the invasion by the Russian military. These actions are indefensible and in complete contrast to the principles of democracy and freedom. We fully support all appropriate sanctions enacted by the international community and, in response to the gravity of Russia’s aggression, Colliers has discontinued its business in Russia and Belarus, effective immediately, after more than 28 years of operations. We thank our former colleagues and partners for their work over the years and wish them well as they navigate the future.

 “I am appalled and saddened by the unnecessary loss of life and the displacement of millions of Ukrainians from their home. We cannot and will not stand idly by. Our decision to exit Russia and Belarus is one we make with conviction,” said Jay Hennick, Global Chairman & Chief Executive Officer of Colliers.

Colliers continues to prioritize the safety and welfare of our people and clients in Ukraine, as well as in the broader Central & Eastern European region. As a result of this crisis, our affiliate office in Kyiv is closed and all business operations there have been suspended. We are focused on supporting our Ukrainian colleagues who remain in country, those who are seeking refuge, and the families of our people who have been affected. Our operations in neighbouring countries are actively providing temporary accommodation, monetary support and other necessities. We are moved by the outpouring of support from Colliers people around the world who have reached out to help in every possible way.

Дополнительный анализ:  Внешний долг России: структура госдолга с 1993 по 2020 год

The company and members of senior leadership have made significant donations to the Ukraine Crisis Appeal via the International Committee of the Red Cross and other humanitarian charities. Colliers is also matching donations from our people through the Colliers Crisis Fund to maximize support toward humanitarian relief.

Компания «Метриум» оказывает полный комплекс информационно-аналитических услуг. Наши специалисты на постоянной основе проводят исследования первичного рынка жилья Московского региона с мониторингом уровня цен, коммерческих условий реализации, текущих акций и маркетинговых мероприятий по реализации проектов.

В современных условиях изменяющегося спроса и роста уровня конкуренции наличие актуальной информации о текущих тенденциях развития рынка и ценовой ситуации приобретает все более важное значение при реализации девелоперских проектов. В зависимости от стадии и этапа реализации проекта, регулярный мониторинг предложения и спроса на первичном рынке позволяет решить широкий перечень вопросов и задач, которые в дальнейшем определяют конкурентоспособность и успешность продаж жилого комплекса.

В качестве ключевых можно выделить следующие задачи, решение которых невозможно без актуальных данных по текущей рыночной ситуации и прогноза тенденций ее развития:

  • оценка инвестиционной привлекательности проекта и перспектив его реализации;
  • анализ наилучшего и наиболее эффективного сценария развития территории;
  • определение наиболее востребованных форматов жилья, их площади и оптимального соотношения в рамках проекта;
  • формирование конкурентоспособной ценовой политики и коммерческих условий реализации проекта;
  • прогноз динамики продаж и изменения уровня цен в процессе реализации и т.д.

Привлечение нашей компании для подготовки аналитического заключения по конкурентной среде проекта и перспектив его реализации позволит получить независимое экспертное мнение, которое может использоваться для принятия взвешенного управленческого решения либо стать частью презентации проекта перед потенциальными партнерами.

Сайт недвижимости «Метриум» содержит подробную информацию о текущем состоянии рынка московской недвижимости. Мы регулярно готовим и публикуем обзор цен на недвижимость в Московском регионе, чтобы вы всегда были в курсе и могли отслеживать динамику цен на квартиры и дома в Москве и Подмосковье!

Готовые исследования рынка новостроек от «Метриум» и исследования рынка коммерческой недвижимости от CBRE

Прогноз на 2022 год

«Инфляция и рост себестоимости будут вынуждать застройщиков идти на повышение цен, которое может быть даже не подкреплено активностью покупателей на рынке, — считает Надежда Коркка. — Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются из-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Мы прогнозируем, что несмотря на отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен на рынке продолжится, а ее динамика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%.

Главная задача, которую предстоит решить: как на таком «дорогом рынке» поддержать спрос. Платежеспособный спрос на первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Поэтому для долгосрочного повышения активности покупателей необходим устойчивый рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Этот процесс носит длительный и поступательный характер, но на горизонте 1,5 лет единственное «быстрое и действенное» решение — это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Удержание ставки на уровне 8-8,5% годовых способно нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков покрыть затраты на частное субсидирование ипотеки за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Это может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.

На наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования для всех участников процесса — государства, застройщиков, покупателей — станет очевидна к середине 2022 года. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скорее всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а уровень ставки будет не менее 8%. Мы прогнозируем, что даже при условии принятия мер по стимулированию спроса со стороны государства, количество сделок на первичном рынке Московского региона окажется на 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 года”.


1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

Дополнительный анализ:  AppsFlyer запустил Multi-Touch Attribution аналитику - AppTractor

2 Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.

Результаты первого полугодия 2020 г. показали разнонаправленную динамику развития сегментов. В бизнес-классе, несмотря на общий уровень социальной и экономической неопределенности в течение анализируемого периода времени, застройщики сохранили высокий уровень девелоперской активности: рынок пополнился 10 новыми проектами, что сравнимо с результатами I полугодия 2019 г. В сегменте премиальной недвижимости застройщики напротив заняли выжидательную позицию, в результате чего впервые за 3,5 года на рынке зафиксировано отсутствие старта продаж новых проектов.

Уровень спроса во II квартале ожидаемо снизился на фоне ограничительных мер, введенных в связи с пандемией в Москве. Однако, в бизнес-классе в полугодовом срезе данные по спросу сопоставимы с аналогичным периодом 2019 г. благодаря наличию ажиотажного спроса в I кв. 2020 года на фоне экономических колебаний. Новая программа льготного ипотечного кредитования также не дала сильно просесть сегменту в кризисное время. В сегменте премиальной недвижимости количество сделок сократилось на треть по сравнению с I кварталом 2019 г.

Период общий социальной и экономической неопределенности, пришедшийся на II квартал, сказался на сокращение роста средней цены предложения. В то время, как I квартал 2020 г. напротив показал высокую положительную динамику на фоне колебания курса валют.

Итоги года

«В 2021 году цена квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы стабильно росла, но темпы роста к концу года ощутимо замедлились, — резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Единственным месяцем, когда рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% относительно прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре удорожание квадратного метра в предложениях от застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло пика в 263 тыс. руб./кв.м. Стоит отметить, что в I полугодии 2021 года среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а во II полугодии — 1,2%.

Для удержания достигнутого уровня цены за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса на компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу года совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% от всего предложения в сегменте. Кроме того, за прошедший год все форматы стали меньше по площади, а средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась на 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м за прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры — 1,7 кв. м, двухкомнатные — 2,1 кв. м, а многокомнатные — 2,8 кв. м. То есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло изменение структуры объема предложения. Такая стратегия позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) — его годовая динамика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.

1 июля 2021 года завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 года. Однако с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей. Тем не менее, желаемого эффекта новая программа не произвела и спрос на подобные ипотечные кредиты весьма низкий. Причина в том, что лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная квартира в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается за 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса полностью легло на девелоперов, некоторые из них за счет собственной маржи начали субсидировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах.

На конец года инфляция в России достигла 8,39% (максимум с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Центральный банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% до 8,5% к декабрю. Столь резкое повышение ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки стало настоящим стресс-тестом для всей отрасли жилищного строительства Московского региона. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на декабрь средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-20 банков на новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные кредиты становятся все дороже, растут даже ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, так как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически нецелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту”.

По
данным Росреестра, в 2021 году общее количество зарегистрированных договоров
долевого участия (ДДУ) в Москве составило порядка 98,8 тыс. штук (+19% относительно аналогичного показателя 2020 года). В декабре 2021 года
было зарегистрировано более 10,7 тыс. сделок, что на 14% выше показателя
прошлого месяца (в ноябре 2021 года зафиксировано 9,4 тыс. ДДУ).

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий

Adblock
detector