Анализ отчетности застройщика

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» № 10/2021

Ответ на обозначенный вопрос выработан судами и взят на вооружение налоговыми органами. Причем проблема решена не только для застройщиков, применяющих ОСНО и уплачивающих налог на прибыль, но и для «упрощенцев». Подробности – в статье.

• Контрагенты
• Тест фирм
• Аттестат главного бухгалтера

ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-БАЛАШИХА»

Полное наименование: ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-БАЛАШИХА»

Вид деятельности (по ОКВЭД): 71.12.2 — Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Форма собственности: 16 — Частная собственность

Организационно-правовая форма: 12300 — Общества с ограниченной ответственностью

Отчетность составлена в тысячах рублей

Формат отчетности: полная

Приведенная ниже отчетность (ключевые бухгалтерские формы) получена из официальных источников: баз данных Федеральной налоговой службы и Росстата РФ. Также под таблицами отображена динамика ключевых показателей.

Согласно записи в базе данных ФНС отчетность организации за 2021 год была проверена аудиторской фирмой ООО «Национальная аудиторская компания» (ИНН 9723037418, ОГРН 5177746119337). Результаты проверки уточняйте в аудиторском заключении. Получить подробную информацию об аудиторе можно в реестре аудиторских фирм, сформированном по данным Минфина РФ.

Краткий анализ баланса

Динамика показателей капитала, внеоборотных активов (итог первого раздела баланса) и общей величины активов (сальдо баланса) изображена на следующем графике:

График изменения внеоборотных активов, активов всего и капитала и резервов по годам

Далее рассчитаны 3 показателя, на которые следует обращать внимание пользователям отчетности в первую очередь.

Получить полный анализ структуры баланса, ликвидности и платежеспособности ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-БАЛАШИХА» можно в программе «Ваш финансовый аналитик».

Краткий анализ финансовых результатов

Судить об изменении финансовых результатов организации за последние годы можно по следующим показателям, приведенным на графике и в таблице ниже.

График изменения выручки и чистой прибыли по годам

Провести подробный анализ финансовых результатов, рентабельности и деловой активности ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-БАЛАШИХА» в программе «Ваш финансовый аналитик».

Дополнительные проверки

Чтобы сформировать полную картину о состоянии ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «САМОЛЕТ-БАЛАШИХА», получить данные о директоре, учредителях, провести глубокий финансовый анализ, рекомендуем воспользоваться следующими сервисами:

Проверить контрагента
Подробный фин анализ
Сравнительный тест

Звездочкой отмечены показатели, которые скорректированы по сравнению с данными ФНС и Росстата. Корректировка необходима, чтобы устранить явные формальные несоответствия показателей отчетности (расхождение суммы строк с итоговым значением, опечатки) и проводится по специально разработанному нами алгоритму.

Справка: Бухгалтерская отчетности представлена по данным ФНС и Росстата, раскрываемым в соответствии с законодательством РФ. Точность приведенных данных зависит от точности представления данных в ФНС и Росстат и обработки этих данных статистическим ведомством. При использовании этой отчетности настоятельно рекомендуем сверять цифры с данными бумажной (электронной) копии отчетности, размещенной на официальном сайте организации или полученной у самой организации. Финансовый анализ представленных данных не являются частью информации ФНС и Росстата и выполнен с использованием специализированного сервиса финансового анализа.

Отключить мобильную версию

Учет строительной организации требует знания общего бухгалтерского и отраслевого законодательства. Основные нормативные акты:

Строительные фирмы соблюдают общие принципы и стандарты ведения бухгалтерского учета. Но есть своя специфика:

• Особые первичные документы.
• Развернутый аналитический учет.
• Необходимость регистрации и снятия с учета обособленных подразделений.
• Сложная инвентаризация.
• Специфичные расходы.
• Завершение строительства.

Рассмотрим далее каждый из пунктов.

1. В строительных организациях применяют особые первичные документы. Формы утверждены Постановлением Госкомстата от 11.11.1999 № 100:

• КС-2 «Акт о приемке выполненных работ»;
• КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат»;
• КС-6а «Журнал учета выполненных работ»;
• КС-8 «Акт о сдаче в эксплуатацию временного (нетитульного) сооружения»;
• КС-9 «Акт о разборке временных (нетитульных) сооружений»;
• КС-10 «Акт об оценке подлежащих сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений»;
• КС-17 «Акт о приостановлении строительства»;
• КС-18 «Акт о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству».

Строительным фирмам часто необходимы собственные формы документов. Законодательно у организаций есть возможность разработать их. Главное в новых первичных документах использовать обязательные реквизиты. Они обозначены в статье 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ. Чтобы применять в организации разработанные формы их нужно утвердить в учетной политике.

2. Аналитический учет детализирует информацию о хозяйственных операциях. Зачастую компании имеют несколько объектов строительства одновременно. К основным счетам бухгалтер может открывать аналитические по каждому объекту, материалам, сотрудникам и пр. Это упрощает контроль за ТМЦ, расходами, расчетами с поставщиками и подрядчиками, облегчает сдачу отчетности.

3. Обособленное подразделение — это любое рабочее место, которое создается на срок более месяца и отдалено от основной компании. Строительные объекты находятся вне строительных организаций. Они признаются стационарными рабочими местами.

Обособленные подразделения можно не отражать в учредительных или иных документах строительной фирмы. Однако в соответствии со статьей 23 НК РФ организации обязаны сообщать в территориальные отделения ФНС о создании обособленного подразделения. Сделать это нужно в течение месяца.
Если фирма закрывает стационарное рабочее место, об этом также необходимо сообщить в налоговый орган. Срок — 3 дня. Организация должна отразить это во внутреннем учете компании.

4. Компании обязаны проводить инвентаризацию. Инвентаризация — это проверка соответствия данных бухгалтерского учета фактическому наличию объектов, их состоянию и стоимости.

Если строительных объектов много, и они значительно удалены от местоположения фирмы и друг от друга, то могут возникать сложности при инвентаризации. Количество фиксируемых объектов тоже может вызвать затруднения.

Организации сами определяют дату проведения инвентаризации и могут выбрать для этой задачи несколько временных отрезков. Это позволит инвентаризационной комиссии успеть на все строительные площадки, а руководству оценить результаты инвентаризации. Установленные периоды для проведения инвентаризации необходимо зафиксировать в учетной политике.

5. В строительстве присутствуют специфичные расходы.

Расходы на научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИ и ОКР) в бухгалтерском учете фиксируют по-разному в зависимости от объекта и периода использования.

Разработки, новые технологии для конкретного строительного объекта включают в его цену. НИ и ОКР для разных объектов учитывают как вложения в необоротные активы.

Строительные организации должны определить срок полезного использования НИ и ОКР и начислять амортизацию.

6. После завершения строительства объекта составляют акт о приеме-передаче по форме № ОС-1а. Построенное здание регистрируют в соответствующих госорганах. Объект включают в состав основных средств только после его регистрации.

Отчитывайтесь за строительные организации через интернет.

Общие требования к бухгалтерской (финансовой) отчетности устанавливает Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ. Подробное содержание отчетности, порядок ее составления раскрывает ПБУ 4/99.

В отчетность включают данные по всем обособленным подразделениям организации. Отчетность составляют в тысячах рублей.

Бухгалтерская отчетность бывает годовой и промежуточной. Годовую нужно обязательно сдавать в ФНС, ее составляют за год с 1 января по 31 декабря включительно. А промежуточную отчетность организации могут формировать в соответствии с внутренними правилами ведения бухгалтерского учета. Период можно выбрать любой: день, месяц, квартал и тп.

Бухгалтерская отчетность состоит из:

• бухгалтерского баланса;
• отчета о финансовых результатах;
• пояснительной записки;
• аудиторского заключения (если организация подлежит обязательному аудиту).

• отчета об изменениях капитала;
• отчета о движении денежных средств.

Кроме типовых форм строительные организации могут представлять дополнительную информацию, если она окажет существенное влияние на оценку положения компании.

Основные формы отчетности — это бухгалтерский баланс и отчет о финансовых результатах.

Баланс раскрывает финансовое состояние строительной компании. Его составляют с подробной расшифровкой по статьям. При подготовке баланса важно обратить внимание на итоги двух разделов: актив и пассив должны быть равны. Это контрольные соотношения при сдаче отчетности.

Отчет о финансовых результатах описывает экономические итоги деятельности организации за год. Показывает причины, по которым образовались прибыль или убыток.

Пояснительную записку составляют в произвольной форме — ее содержание определяет сама строительная организация. Как правило, в ней подробно раскрывают показатели, указанные в формах отчетности. Это позволяет пояснить налоговой инспекции  данные итогов деятельности предприятий.

Организации готовят бухгалтерскую отчетность не только для государственных органов. Она полезна и для самих строительных компаний, так как позволяет выполнить финансовый анализ и по его результатам скорректировать дальнейшую деятельность.

Бухгалтерскую отчетность больше не сдают в налоговую на бумажных носителях. Она направляется в территориальную налоговую в электронной форме. ФНС проводит пилотный проект по эксплуатации программного обеспечения по сдаче отчетности через официальный сайт органа.

Отчетность представляют не позднее трех месяцев после окончания отчетного периода, т.е. до 31 марта. Если отчетность подлежит обязательному аудиту, то заключение направляется вместе с отчетностью либо в течение 10 рабочих дней со дня, следующего за датой аудиторского заключения.

В отчетность можно вносить исправления. Представить исправленные документы необходимо в течение 10 рабочих дней после внесения исправлений либо после утверждения отчетности.

Кроме бухотчетности строительные организации (налогоплательщики) сдают в ФНС декларации, в которых отражают сведения об объектах налогообложения, о доходах и расходах, об исчислении и уплате налогов и т.п. Компании на ОСНО также выступают налоговыми агентами по исчислению, удержанию и перечислению НДФЛ у сотрудников.

Строительные компании также отчитываются за работников перед ПФР и ФСС. Сроки сдачи зависят от формы отчета.

Все организации, которые ведут деятельность на объектах, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду (НВОС), должны поставить их на государственный учет. Объекту присваивают категорию НВОС и выдают свидетельство.

Всего существует 4 категории объектов НВОС. Критерии, по которым определяют категорию, указаны в постановлении Правительства РФ от 31.12.2020 № 2398. Объекты 1 категории оказывают значительное негативное воздействие на окружающую среду, а объекты 4 категории — минимальное.

С 2021 года все объекты строительства, которые ведут работы до 6 месяцев в течение календарного года, относятся к объектам 4 категории, более 6 месяцев в течение календарного года — к 3 категории НВОС.

Строительные организации обязаны представлять экологическую отчетность:

• 2-ТП (воздух);
• 2-ТП (отходы);
• 2-ТП (рекультивация);
• 4-ОС.

Для каждой формы есть свои требования,  когда ее необходимо представить, а также есть условия, когда компании освобождены от сдачи того или иного отчета.

Отчет 2-ТП (воздух) сдают до 22 января года, следующего за отчетным. Представляют в территориальные органы Росприроднадзора. Форму готовят, если объемы разрешенных выбросов загрязняющих веществ превышают 10 тонн в год или составляют от 5 до 10 тонн в год при наличии в составе выбросов загрязняющих атмосферу веществ 1,2 класса опасности. Все указания по заполнению формы 2-ТП (воздух) утверждены приказом Росстата от 08.11.2018 № 661.

Отчет 2-ТП (отходы) представляют в территориальные органы Росприроднадзора в субъектах РФ. Срок сдачи — до 1 февраля. Форма утверждена приказом Росстата от 09.10.2020 № 627. Отчет заполняют все организации. Малые и средние предприятия могут не представлять форму, если они одновременно соблюдают три условия:

• организация образует только твердые коммунальные отходы и их количество не превышает 0,1 тонны в год;
• компания заключила договор с региональным оператором по обращению с ТКО;
• организация не ведет деятельность по обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов.

Отчет 2-ТП (рекультивация) сдают компании, которые ведут строительные работы. Форма содержит сведения о снятии и использовании плодородного слоя почвы. Также ее сдают те, кто размещает твердые бытовые, промышленные и строительные отходы. Представляют форму до 1 февраля после отчетного периода в территориальный орган Росприроднадзора по месту нахождения. Отчет 2-ТП (рекультивация) утвержден приказом Росстата от 29 декабря 2012 г. № 676.

Отчет по форме 4-ОС готовят строительные организации, которые осуществляют природоохранные мероприятия с затратами более 100 тысяч в год. Форма 4-ОС утверждена Приказом Росстата от 28.07.2021 № 451, ее сдают в Росстат до 25 января.

Если объекту присвоена 3 категория НВОС, то помимо названных выше отчетов, по нему надо также сдать:

• отчет об организации и результатах осуществления производственного экологического контроля (отчет о результатах ПЭК);
• декларацию о плате за НВОС.

Сначала строительные организации разрабатывают программу производственного экологического контроля. Затем ежегодно до 25 марта сдают отчет о результатах в территориальный орган Росприроднадзора. ПЭК — это комплекс мер, которые осуществляет организация для охраны окружающей среды.

Форма отчета утверждена приказом Минприроды от 14.06.2018 № 261, а порядок заполнения — приказом Минприроды РФ от 16.10.2018 № 522.

Форма декларации о плате за НВОС утверждена приказом Минприроды от 10.12.2020 № 1043. Представляют декларацию в Росприроднадзор по месту нахождения до 10 марта года, следующего за отчетным. Платежи исчисляют исходя из объемов и массы выбросов, сбросов, образования отходов. При определении платежной базы учитывают, что входит в пределы допустимых нормативов и что выходит за рамки. Вносить плату за НВОС нужно до 1 марта.

Оценку соответствия экологическим требованиям объектов недвижимости проводят в соответствии с Национальным стандартом ГОСТ Р 56964-2012. Стандарт определяет минимум экологических требований к объектам, которые строительные фирмы обязаны исполнять.

Организации могут участвовать в Системе добровольной сертификации объектов недвижимости от Минприроды России. По результатам проверки на соответствие объекты получают сертификаты с количеством «экологических» баллов.

Получите всё, что нужно для отчетности строительной организации: актуальные формы, проверка на ошибки, уведомления о статусе отчетов.

Строительные организации могут быстро сформировать и сдать через сервис Контур.Экстерн всю необходимую отчетность — бухгалтерскую, налоговую, в ПФР и ФСС. Также Экстерн поможет рассчитать плату за негативное воздействие на окружающую среду (НВОС) и экологический сбор, подготовить формы 2–ТП (воздух), 2–ТП (отходы), 2–ТП (рекультивация), отчет о результатах ПЭК и отправить в Роспотребнадзор через интернет.

Пользоваться сервисом могут организации любой формы собственности с любым количеством обособленных подразделений. Формы в Экстерне всегда актуальны и соответствуют законодательству.

Система автоматически проверяет отчетные документы и сообщает, если они содержат ошибки. Экстерн позволяет оперативно отправлять отчетность в госорганы и информирует о приеме документов. При поступлении требований из контролирующих органов отчетность можно отредактировать прямо в Экстерне.

Служба поддержки клиентов Контур.Экстерн работает круглосуточно 7 дней в неделю.

Учет расходов на рекламу

Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.

Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

• Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.
• В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.

Впоследствии, после списания, рекламные и подобные расходы могут быть признаны как прочими расходами от обычных видов деятельности полностью в отчетном году, так и учтены на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» в качестве затрат, не увеличивающих стоимость возводимых объектов, до окончания строительства, а затем признаны прочими расходами по обычным видам деятельности.

Выбор способа отражения остается за Организацией и является элементом Учетной политики. При этом, особо обращаем внимание, что при выборе способа с отражением по счету 20 «Основное производство», Организации следует раскрыть в Учетной политике подробное обоснование своего выбора.

Подходы к учету экономии

Что касается налогообложения, то у заказчика-застройщика оно связано с рядом нюансов и спорных моментов.

Что нужно раскрыть:

• подходы к налоговому учету по Договору долевого участия (ДДУ);
• порядок определения моментов признания доходов и расходов;
• особенности исчисления НДС по объектам разного назначения;
• организацию раздельного учета по НДС.

Главный нюанс – в какой момент у застройщика-заказчика образуются доходы по договорам ДДУ.

Доходом застройщика-заказчика, как правило, является фактическая разница (экономия) между суммой, полученной от дольщика, и стоимостью передаваемой ему квартиры. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, нет единого мнения контролирующих органов и существует несколько подходов, каждый из которых по-своему спорный.

Рассмотрим несколько наиболее популярных:

Нюанс: С налогом на прибыль все достаточно очевидно – есть доход, значит есть налог. А вот касательно НДС существует мнение, что после передачи квартиры дольщику оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение и в следствие данного факта являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. А это значит, что данная разница должна облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).

Нюанс: В поддержку такой позиции говорят положения ст. 146, 162 НК РФ, аргументируя тем, что экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой. При этом поступление средств по ДДУ имеет целевое назначение. На данных фактах выводится логическая цепочка об отсутствии признаков соответствия фактического получения экономии критериям выручки от реализации по НК РФ. Соответственно, и объекта налогообложения по НДС не возникает. Данная позиция также нашла поддержку в судах примерно того же периода, что и позиция 1 (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).

Что делать: Доказать, что недвижимость предназначена для продажи (например, продемонстрировать активную маркетинговую деятельность), а построенные объекты не используются в деятельности застройщика.

Нюанс: При данном подходе экономия должна отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата в целях понимания базы по налогу по прибыль. При этом НДС не начисляется на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Отражение подхода в учетной политике

Исходя из понимания, что при выборе своего подхода всегда остаются риски споров с контролирующими органами, мы советуем подробно раскрыть данные положения в учетной политике.

Как вариант, в учетной политике могут присутствовать такие положения:

• Порядок признания и достоверной оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ. Например, Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на ______. Выручка заказчика-застройщика признается _____ в течение указанного срока.
• Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика. В данном разделе должны быть учтены такие нюансы, как выбранный вариант признания экономии, момент признания экономии в составе доходов. Немаловажно упомянуть, что экономия остается в распоряжении Организации.
• Порядок формирования финансового результата.

Разночтений быть не может!

В Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Соответственно, необоснованным было признано мнение налогового

органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Напомним еще об Определении от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором судья ВС РФ согласился с мнением АС ПО (см. Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019): застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса (три МКД и два подземных гаража-стоянки), включая работы по благоустройству территории. Арбитры исходили из того, что застройщик обязан обеспечить выполнение всех работ, предусмотренных проектной документацией и градостроительным планом земельного участка.

Подчеркнем, порядок определения финансового результата должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

Учет средств дольщиков

В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.

• Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
• При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.

Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.

Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:

• Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу
• Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство
• Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом
• Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)
• Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)
• Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию
• Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью
• Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ
• Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов
• Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов
• Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу

Что делать: Отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по возведению жилого дома в расходной.

Это позволит наиболее корректно вычислить, в том числе, и налогооблагаемый результат.

ФСБУ 5/2019 и незавершенное строительство

Теперь разберем иные нюансы использования ФСБУ 5/2019 для учета незавершенного производства в жилом строительстве.

Принципиальные нововведения заключаются в том, что незавершенное производство и созданные объекты с 2021 года признаются запасами. В производстве при первоначальном признании незавершенное производство может оцениваться по фактической себестоимости, а в единичном производстве — это вообще единственный возможный вариант.

Что делать: В фактическую себестоимость включать как прямые, так и косвенные затраты, а в учетной политике фиксировать метод их распределения.

Раскрытие информации в отчетности

И последний момент, который мы затронем в данной статье – раскрытие информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

• Данные о средствах на эскроу-счетах отражаются в пояснениях к отчетности в разделе «Обеспечение обязательств».
• Жилые дома, не переданные дольщикам, отражаются в Балансе в составе оборотных активов.

Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предусмотрено, что Застройщик обязан предоставлять ежеквартальную отчетность по своей деятельности в Министерство строительства.

Как выглядит и как поможет в работе

Время на прочтение

Отчёт застройщика о продажах и маркетинге часто связан с трудностями сбора, сводки, аналитики и представления данных.

Застройщики сталкиваются с такими проблемами:

• разрозненные данные в отчётности;
• беспорядок в CRM и, как следствие, потеря лидов;
• при масштабировании бизнеса и отдельных проектов теряется контроль над тактическими задачами;
• человеческий фактор в процессе обработки информации приводит к потере данных;
• нет единой системы бизнес-аналитики.

Застройщикам важно видеть, что происходит на каждом уровне воронки продаж, как работает каждый офис и каждый менеджер.

Ключевое влияние на продажи оказывает работа колл-центра, поэтому нужно выделить аналитику по звонкам.

При размещении рекламы в социальных сетях и на рекламных площадках важно отслеживать её эффективность, чтобы оптимизировать рекламный бюджет.

Мы разработали динамический отчёт застройщика в Power BI.

Календарь в отчёте позволяет установить произвольный отчётный период: несмотря на относительно длинный цикл сделки в недвижимости, отдел рекламы может анализировать её эффективность в разрезе месяца, а руководитель колл-центра обычно смотрит результаты работы менеджеров за прошедшую неделю.

Сводный отчёт

Сводный отчёт по всем объектам — дашборд для топ-менеджеров. Он показывает ситуацию по продажам в целом.

Сверху — набор карточек с ключевыми показателя за выбранный отчётный период:

Две линейчатые диаграммы затрат и эффективности каналов по привлечению лидов позволяют перераспределить рекламный бюджет между каналами для повышения эффективности рекламы.

Диаграмма воронки продаж позволяет оценить качество привлекаемых лидов:

Диаграмма с накоплением показывает объёмы продаж и достигнутый результат:

Две столбчатые диаграммы позволяют сравнить работу офисов продаж. Предполагалось, что у застройщика немного офисов, поэтому столбчатая диаграмма здесь выигрывает у линейчатой.

Две диаграммы — потому, что количество подписанных договоров само по себе не столь значимый показатель, важна ещё и сумма договоров. Можно заключить много сделок на дешёвые «однушки» или продать один пентхаус. Только оценив оба параметра — количество договоров и сумму — можно сделать вывод, какой офис работает эффективнее.

Внизу представлена таблица с детальной информацией по количеству заключённых и расторгнутых договоров и броней, что позволяет видеть динамику по обоим показателям (подписание/расторжение), своевременно принимать меры в случае необходимости, строить прогнозы по переводу договоров в статус «Подписано».

Отчёт по телефонным звонкам

Дашборд предназначен для руководителя колл-центра.

Панель фильтров в верхней части позволяет детально проанализировать как работу отдельного офиса, так и конкретного менеджера. Здесь также расположены карточки с ключевыми показателями за выбранный отчётный период.

Диаграмма по звонкам показывает общую картину работы колл-центра и интенсивность звонков за отчётный период:

Отдельно представлена информация по непринятым и потерянным (когда менеджер не перезвонил клиенту) звонкам.

Вместе эти диаграммы позволяют выявить дни максимальной и минимальной загрузки менеджеров, сезонность обращений клиентов, если она есть, критичные моменты работы. За счёт этого можно оптимизировать количество задействованного персонала в различные периоды.

Диаграмма по источникам звонков совместно с FAQ, если таковой собирается, поможет выявить слабые места в интернет-рекламе, лендинге, наружной рекламе, рекламы в печатных изданиях. Подразумевается, что колл-центр даёт обратную связь рекламщикам, сеошникам и другим подразделениям, задействованным в лидогенерации.

График по длительности звонков позволяет проанализировать работу менеджеров:

• насколько оперативно отвечают;
• как долго разговаривают с клиентом;
• почему пропускают входящие звонки.

Таблица с детальной информацией по непринятым и потерянным звонкам позволяет в случае критических ситуаций проанализировать работу каждого менеджера и выявить тех, кто недостаточно оперативно реагирует на звонки клиентов:

Digital

Дашборд предназначен для менеджеров по рекламе.

На дашборде представлена динамика стандартных метрик интернет-рекламы за отчётный период. Панель фильтров позволяет более детально проанализировать каждый канал.

Сделки

Дашборд для отдела продаж и бухгалтерии.

Панель карточек вверху показывает сводную информацию по заключенным сделкам:

Диаграмма по суммам сделок показывает реальные и потенциально возможные суммы по заключенным договорам:

Диаграмма по типам оплат позволяет выявить предпочтения клиентов и оценить объёмы «длинных денег» (рассрочка/ипотека):

Внизу — таблица с детальной информацией по проданным объектам:

В ней можно выявить предпочтения клиентов по видам оплат, объекту продаж, метражу и другим показателям.

Как дашборд помогает застройщику

Отчёт застройщика в Power BI предоставляет существенные преимущества для анализа продаж:

• Информация из разных источников собрана в одном отчёте.
• Гибкая система фильтров позволяет индивидуально выбирать отчётный период, детализировать информацию по необходимым параметрам.
• За счёт ежедневного обновления данных в отчёте можно получать актуальную информацию.
• Можно своевременно выявлять критические ситуации, неэффективные рекламные каналы и т. д. — и оперативно реагировать на ситуацию.
• Вместо громоздких таблиц — наглядные диаграммы и графики. Они позволяют проще воспринимать и интерпретировать информацию.
• Можно сократить цикл сделки за счёт повышения качества лидов, эффективности рекламы, оптимизации работы менеджеров, своевременного выявления проблемных мест.

Отражение расходов в бухучете

Согласно абзацу 1 п. 1.4 еще действующего на сегодня Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, (утвержденного приказом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160) организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.

Ранее существовало два способа отражения расходов на содержание организации:

• на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» — затраты учитывались в составе прочих капитальных вложений;
• на счете 26 «Общехозяйственные расходы» с последующим списанием на счет 20 «Основное производство» или счет 90 «Продажи».

Однако новый стандарт ФСБУ 5/2019 «Запасы», вступивший в силу с 1 января 2021 года, существенно меняет привычные подходы.

С введением новых стандартов много вопросов вызывает, какой же теперь способ учета применять.

Стандартом ФСБУ 5/2019 были введены правила, согласно которым предполагается, что расходы на строительство можно учитывать на счете 20 до момента признания выручки. Мы придерживаемся позиции, что согласно пп. ж п. 3 ФСБУ 5/2019, данный стандарт применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации. Таким образом, целесообразно принять решение, что расходы по строительству жилого дома будут учитываться организацией-застройщиком на счете 20 «Основное производство» до момента признания соответствующей выручки.

Что делать: Закрепить вариант учета со ссылками на законодательные акты в учетной политике организации.

О застройщиках-«упрощенцах»

Известно, что застройщики, применяющие УСНО, как и плательщики налога на прибыль, не учитывают в составе доходов суммы целевого финансирования в виде средств дольщиков. В связи с этим рассмотренные выше судебные позиции вполне применимы и в отношении застройщиков-«упрощенцев».

Этот вывод подтверждает арбитражная практика. Возьмем в качестве примера Постановление АС ЗСО от 28.04.2021 № Ф04-5769/2020 по делу № А70-13785/2019.

Обратившись в суд, застройщик просил признать недействительным решение налогового органа. Проверяющие доначислили НДС, налоги на прибыль и имущество, пени и штрафы, указав на превышение установленного лимита для применения УСНО. По мнению контролеров, застройщик занизил сумму экономии от строительства в связи с неправомерным ее определением в целом по МКД, а не по каждому объекту долевого строительства.

В данном случае застройщик осуществлял строительство МКД (с объектами социально-культурного назначения) с привлечением денежных средств дольщиков. В учетной политике было закреплено, что экономия исчисляется в целом по блок-секции.

Арбитры учли правовую позицию Верховного Суда, изложенную в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578, и указали, что сделанный налоговым органом расчет суммы экономии в разрезе каждого ДДУ не соответствует закону.

Проверяющие считали, что убытки в виде превышения затрат на строительство объекта долевой недвижимости над суммой средств целевого финансирования в целях налогообложения не учитываются. Отрицательный результат по конкретному дольщику не является для застройщика убытком и не уменьшает налоговую базу. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю (экономически это означает, что целевых средств данного дольщика не хватило и застройщик покрыл этот недостаток собственными средствами).

Однако судьи отклонили все эти доводы.

Важно, что арбитры подтвердили законность учета расходов, понесенных после ввода МКД в эксплуатацию (благоустройство придомовой территории, организация парковочных мест и т. д.). В постановлении суда отмечено:

• арбитры приняли во внимание протокол совещания администрации города, внесение изменений в проектную документацию, подрядные договоры, «первичку»);
• необходимость выполнения спорных работ, в том числе связанных с благоустройством территории около жилых домов, обусловлена требованиями проектной документации, следовательно, затраты обоснованно включены в стоимость МКД.

В результате судьи решили, что доходы застройщика не превысили установленный лимит, в связи с чем организация не утратила право на применение «упрощенки», значит, проверяющие незаконно начислили налоги по ОСНО.

Учет управленческих расходов

Также важный нюанс, что согласно пп. г п. 26 ФСБУ 5/2019 в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются управленческие расходы. Но есть исключение — если эти расходы непосредственно связаны с изготовлением продукции, выполнением работ (услуг). То есть, если строительная компания не осуществляет иных видов деятельности, то управленческие расходы целесообразно включать в себестоимость незавершенного производства на счете 20 «Основное производство». Таким образом, данные расходы полностью в отчетном периоде не признаются, а будут признаны одновременно с получением выручки организацией-застройщиком.

Определение финансового результата

Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.

Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Выводы

• Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому отдельному договору долевого строительства (п. 6 обзора).
• Застройщик вправе определять свою экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории (Определение от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором ВС РФ поддержал позицию АС ПО (Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019).

Порядок определения финансового результата также должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.