Аналитика рынка недвижимости Москвы

Аналитика рынка недвижимости Москвы Аналитика

«решения цб окажут угнетающее влияние на рынок»

Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов:

— На рынке наступила летняя пауза. Временное затишье связано с сезоном отпусков и изменением условий льготной ипотеки. Традиционное снижение деловой активности усугубляется действиями Центробанка. Регулятор продолжает закручивать гайки. Это и повышение ключевой ставки, которое приведет к удорожанию классических ипотечных продуктов, и ужесточение подхода к выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом. Решения ЦБ окажут угнетающее влияние на рынок новостроек в осенний период.

Однако другие факторы будут провоцировать рынок к росту. Главный среди них — недостаток предложения. Выход новых проектов не позволял полностью компенсировать его уменьшение. Другой позитивный фактор — выгодные субсидированные программы банков и застройщиков, а также семейная ипотека по новым условиям.

С учетом действия всех факторов, темпы роста цен на рынке новостроек снизятся и стабилизируются на уровне 1,5-2% в месяц, начиная с сентября. По нашим оценкам, наибольший спрос сохранится в комфорт-сегменте. В наиболее ликвидных объектах стоимость квадратного метра жилья может дорожать еще быстрее. А вот в менее интересных проектах цены могут и откатиться на 1,5-2% до конца года.

Colliers | 1 квартал 2021 | москва | торговая недвижимость

In 2004-2006 I worked at Colliers  being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.

In May of 2021 I continued the career at Colliers and expanded the company’s portfolio with new projects. I have built one of the greatest retail team on the Russian market. I also personally closed about 500 deals as a broker.

Since 2021 I am in charge of Retail Real Estate Departments in Moscow and St. Petersburg. My expertise includes retail property contracts, concept development and leasing shopping centers, cooperation with major international and federal tenants and developers.

Currently, I am managing the following key projects:

·         Moscow: Vegas City & Vegas Kuntzevo, Sphera Mall (Obuhovo), Arena Park

·         St. Peterburg: Pearl Plaza, Stockmann Nevsky Center, Europolis, London Mall, Hollywood.

·         Region: Arkhangelsk city-SEC Titan Arena, Murmansk city- SEC Murmansk Mall & SEC Severnoe Nagornoe, Petrozavodsk city –SEC Lotus Plaza, Irkutsk city – SEC Silver Mall, Tomsk city–Izumrudniy Gorod, Pavlovskiy Pasad – Pavlovskiy Passazh, Minsk city – Palazzo Mall.

Аренда и продажа апартаментов и офисов в комплексе москва-сити

§

Совокупный объем ввода офисов в I пол. 2021 г. вдвое превысил общий объем ввода 2020 года и составил 446,3 тыс. м2.

Доля вакантных площадей на конец I пол. 2021 г. достигла уровня 10,8% в офисах класса А и 5,8% в офисах класса В.

Запрашиваемые ставки аренды по итогам I пол. 2021 г. составили 26 038 руб./м2/год в классе А и 17 304 руб./м2/год в классе B.

Исследования рынка недвижимости и аналитика от миэль

Предложение будет снижаться

На вторичном жилом рынке в этом году продолжит уменьшаться объем предложения. В конце прошлого года, напомнила Толстик, количество объектов на вторичном рынке упало на 40%, а этот недостаток предложения «не компенсируется за один и даже за три месяца, несмотря на постепенный выход новых объектов».

«С одной стороны, [предложение будет снижаться] из-за сокращения ликвидных объектов. С другой стороны, в связи с прошлогодним уменьшением курса рубля. Многие собственники захотели провести переоценку своих квартир в бóльшую сторону, но цена тогда была бы выше текущего рыночного уровня, когда покупатели готовы к сделке. В результате многие решили снять свои квартиры с продажи», — подчеркнул Дарусенков.

За десять лет рынок недвижимости Москвы пополнился новым жилым фондом, что повышает конкуренцию для старого жилья, уточнил Дарусенков. По его словам, в связи с этим многие покупатели в среднесрочной перспективе будут отдавать предпочтения жилью в новых домах и новостройках, а не старой вторичке, где объектов с каждым днем становится все меньше.

Среди приобретателей квартир на вторичном рынке столицы в 2021 году станет еще больше граждан из регионов. «Это произойдет ввиду их миграции в Москву. Сегодня около 25% покупателей столичного жилья приезжают из российских регионов. Число таких людей будет только увеличиваться ввиду ожидания кризиса», — резюмировал основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.

Продавались за неделю

Высокий спрос в 2020 году с московского рынка новостроек переместился и на вторичный рынок. Низкие ставки по кредитам и депозитам, а также валютные колебания стимулировали россиян активнее покупать жилье. В результате срок экспозиции квартир достиг минимальных значений — некоторые лоты уходили за пару дней.

Срок экспозиции — это период начиная с даты выхода квартиры на рынок до момента ее продажи. Например, проданные в январе 2020 года квартиры находили своего покупателя в среднем за 65 дней.

«Некоторые объекты, выставленные до апреля, когда начался период самоизоляции, имели удлиненный срок экспозиции, поскольку были сложности с просмотрами и встречами. Весной, в основном, завершались сделки, вышедшие на финальный этап, и летом мы получали срок экспозиции в среднем 120 дней. Это много — обычный срок экспозиции около 90 дней», — вспоминает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

Дополнительный анализ:  Кредитный аналитик – Финансовая энциклопедия

Во второй половине 2020 года средний срок экспозиции на московской вторичке начал сокращаться по мере возраставшей активности покупателей. Осенью же, когда наступил ажиотаж, объекты, выставленные по разумной цене, продавались за считаные дни. «В декабре срок экспозиции уменьшился до 48 дней, это минимальный результат за время систематических наблюдений наших аналитиков с ноября 2021 года», — отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов.

Пик роста спроса пришелся на осень, затем активность покупателей стала спадать. По статистике «Инкома», в нынешнем январе количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, уменьшилось на 35% по отношению к январю 2020-го и в два раза — к декабрю. Эти изменения отразились и на среднем сроке экспозиции, который начал расти.

Слишком доступная ипотека перегрела рынок

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе-октябре 2020 г. 111 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Число ДДУ за 10 месяцев упало на 7,7%, до 63 480 шт.

То есть темпы роста цен существенно опередили прошлогодний уровень, а совокупный спрос так и не смог его догнать, несмотря на все инвестиционные и ипотечные стимулы. Это свидетельствует о перегреве рынка.

Правительство продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 г., однако уже сейчас она перестает быть гарантом хороших продаж: в октябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал на 16,5% меньше ДДУ, чем в сентябре. С учетом апартаментов, но без учета юридических лиц и инвесторов, динамика спроса на первичном рынке по итогам октября оставалась положительной, но ажиотаж начал спадать.

Ничего удивительного в этом нет: большинство из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже успели это сделать, так как изначально программа должна была завершиться в конце октября 2020 г. А чтобы новые покупатели смогли приобрести сильно подорожавшие новостройки, ставки по ипотеке должны опуститься еще ниже. В обозримом будущем это вряд ли возможно – в 2021 г. ставки, скорее всего, скорректируются вверх.

На вторичном рынке также появились признаки снижения спроса – предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего для себя подходящего по цене и качеству.

Статьи, обзоры и аналитика рынка жилой недвижимости москвы и всей россии на мир квартир

Яндекс ДзенTelegramFaceBookВконтактеInstagramRss

Федеральный портал «МИР КВАРТИР» представляет базу недвижимости в Москве, содержащую более 176 800 вариантов продажи квартир. В обширном каталоге собраны объявления от собственников и риэлторских агентств, предлагающих первичные и вторичные квартиры всех видов классности.

© 2021 ООО «Мир квартир»ИНН 7725273015ОГРН 1157746432942

Условия использованияКонфиденциальность

Аналитика рынка недвижимости Москвы

Ценовой рекорд

Рост цен в этом году превысил самые оптимистичные прогнозы аналитиков. В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев на массовые новостройки Москвы с 2021 года, отмечают в компании «Метриум».

В ноябре средняя стоимость «квадрата» в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб., что на 17% больше, чем в ноябре 2021 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2021 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2021 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).

Если рассматривать все сегменты новостроек, то, по данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения выросла за год на 20,9%, достигнув максимального за последние пять лет показателя — 299,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве стоимость «квадрата» достигла 153 тыс. руб., превысив показатель прошлого года на 23,2%.

Цены на жилье в 2021 году

В целом, ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2021 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см.

«Обзор рынка недвижимости по итогам 2021 года». Вслед за которым последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2021-й, 2021-й и 2021 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2021 г.

Дополнительный анализ:  Продуктовый аналитик: что делает, сколько зарабатывает, какую пользу несёт бизнесу | Медиа Нетологии: образовательная платформа

В 2020 г. цены на недвижимость в московском регионе также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2021-м, – а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков.

По всей видимости, до конца 2020 г. спрос останется достаточно высоким: декабрь традиционно самый урожайный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин и спрос значительно сократится – как в 2021 г., после ажиотажа 2021 г.

Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация не превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет. Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2021 г.

Во-первых, потому что ипотечные ставки, даже в случае повышения ключевой ставки ЦБ на 1-2%, в 2021 г. все равно останутся вблизи исторических минимумов. Для сравнения: после того, как Центробанк в конце 2021 г. поднял ключевую ставку до 17%, банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, что привело к катастрофическому падению продаж жилья.

Весной 2021 г. власти запустили первую версию программы льготной ипотеки на новостройки, которая немного отогрела рынок. Но ставка по этой программе составляла 12% против 6,5% в 2020 г. Ипотека на вторичном рынке начала оживать только осенью 2021 г. – после того, как ключевая ставка опустилась до 10% и на рынке появилась несубсидируемая ипотека от 11,5% годовых.

Во-вторых, одной из главных причин падения цен в 2021 г. был переизбыток предложения, в первую очередь на первичном рынке. За год этот показатель увеличился более чем на 60%. В настоящее время ситуация обратная. И на первичном, и на вторичном рынке Москвы и Подмосковья предложение находится на минимальных уровнях. Даже несмотря на высокую девелоперскую активность.

В-третьих, низкие ставки по депозитам будут подпитывать рынок недвижимости инвестиционными покупателями еще год или два, так как сроки депозитов у всех разные, и старые депозиты под выгодный процент будут заканчиваться постепенно.

В-четвертых, переход строительной отрасли на проектное финансирование уменьшил ее зависимость от темпов продаж. Поэтому в проектах, которые реализуются по новой схеме (в октябре 2020 г. уже половина ДДУ в Москве была зарегистрирована с эскроу), застройщики не будут демпинговать.

Кроме того, из-за пандемии у людей не только сократились доходы, но и изменилась структура расходов. Ограничения, введенные властями в связи с коронавирусом внутри страны, и закрытие большинства границ заставили россиян сэкономить много денег на отпусках, зарубежных поездках, дорогостоящем досуге и т.п.

Так как динамика курса рубля и ставки по вкладам не располагают к накоплениям, часть сэкономленного, как обычно, попадет на столичный рынок недвижимости – квартира в Москве в глазах большинства наших соотечественников остается «вечной ценностью».

Все эти факторы будут поддерживать рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, препятствуя движению цен вниз даже на фоне падения спроса. Однако возобновления общего роста цен, скорее всего, стоит ждать только в 2022 г.

Цены немного вырастут, но можно ждать дисконта

Серьезных ценовых изменений на вторичном рынке жилья Москвы не прогнозируется, рост цен будет небольшим, а ключевым драйвером останется ипотека, полагает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

«При таком сценарии пока нет оснований говорить о падении цен. В зависимости от объема предложения в разных районах в начале года наблюдается хаотичный рост цен на 1–2%, но он вполне вписывается в понятие стабилизации. Некоторые собственники, чьи квартиры висят в продаже с конца осени, готовы уже давать скидки», — объяснила Толстик.

В ближайшие несколько месяцев ожидается, что сохранится положительная динамика цен, подчеркнул руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Он напомнил, что по итогам 2020 года по сравнению с концом 2021-го средняя стоимость на вторичном жилом рынке выросла на 10%, роста больше этого показателя в 2021-м году вряд ли можно ожидать.

Оцените статью
Аналитик-эксперт
Добавить комментарий